(Luận văn) đánh giá biến động về giá đất tại một số dự án quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố hà giang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM lu an NGUYỄN ANH TUÂN n va ie gh tn to ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ p DỰ ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG d oa nl w u nf va an lu ll LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI oi m z at nh z m co l gm @ an Lu Thái Nguyên - Năm 2019 n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN si ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM lu an NGUYỄN ANH TUÂN n va gh tn to ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG VỀ GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ p ie DỰ ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG oa nl w d Chuyên ngành: Quản lý Đất đai u nf va an lu ` Mã số ngành: 8.85.01.03 ll LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI oi m z at nh z Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN THẾ HUẤN m co l gm @ an Lu Thái Nguyên - Năm 2019 n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN si i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc lu an năm 2019 n va Thái Nguyên, ngày tháng p ie gh tn to Tác giả luận văn w d oa nl NGUYỄN ANH TUÂN ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN si ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Nguyễn Thế Huấn tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài lu Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý an n va Tài nguyên, Phòng Đào tạo sau Đại học Trường Đại học Nơng lâm Thái tn to Ngun tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cơng chức địa p ie gh hồn thành luận văn w cán phịng Tài ngun Mơi trường, chi nhánh văn phịng đăng kí đất đai oa nl thành phố Hà Giang giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình d thực đề tài lu va an Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp oi m tơi hồn thành luận văn./ ll u nf tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi mặt, động viên khuyến khích z at nh Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019 Tác giả luận văn z l gm @ m co NGUYỄN ANH TUÂN an Lu n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN si iii MỤC LỤC Trang TRANG BÌA PHỤ LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH vii lu MỞ ĐẦU an Tính cấp thiết đề tài va n Mục tiêu đề tài tn to Ý nghĩa đề tài ie gh Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU p 1.1 Cơ sở khoa học đề tài nl w 1.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất giá đất oa 1.1.2 Tác động quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 15 d 1.2 Cơ sở pháp lý đề tài 18 lu va an 1.3 Cơ sở thực tiễn đề tài 20 u nf 1.3.1 Tình hình quy hoạch sử dụng đất giới số nước ll khu vực 20 m oi 1.3.2 Tình hình quy hoạch sử dụng đất Việt Nam 21 z at nh 1.3.3 Tình hình quy hoạch sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Giang - z tầm nhìn 2020 24 gm @ 1.3.4 Tình hình quản lý giá đất khoản thu tài từ đất giới 27 l 1.3.5 Biến động giá đất Việt Nam 32 m co Chương ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39 an Lu 2.1 Đối tượng nghiên cứu phạm vi nghiên cứu 39 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 39 n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN si iv 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 39 2.1.3 Thời gian địa điểm nghiên cứu 39 2.2 Nội dung nghiên cứu 39 2.3 Phương pháp nghiên cứu 40 2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 40 2.3.2 Phương pháp điều tra vấn 41 2.3.3 Phương pháp chọn điểm, chọn mẫu 41 2.3.4 Phương pháp so sánh 41 2.3.5 Phương pháp ứng dụng công nghệ 42 lu an Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 43 n va 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý tn to đất đai thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang 43 gh 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 43 p ie 3.1.2 Đánh giá chung thực trạng phát triển kinh tế- xã hội tác động đến w việc sử dụng đất 45 oa nl 3.1.3 Tỉnh hình quản lý đất đai địa bàn thành phố 47 d 3.2 Đánh giá biến động đất đai tình hình thực quy hoạch thành phố lu va an Hà Giang 50 u nf 3.2.1 Hiện trạng quỹ đất năm 2017 50 ll 3.2.2 Biến động đất đai giai đoạn 2010-2015 52 m oi 3.2.3 Giới thiệu phương án quy hoạch thành phố Hà Giang giai đoạn z at nh 2011 - 2020 56 3.2.4 Đánh giá tình hình thực quy hoạch địa bàn thành phố Hà z gm @ Giang giai đoạn 2015 - 2018 60 3.3 Biến động giá đất hai dự án quy hoạch sử dụng đất 63 l m co 3.3.1 Khái quát hai dự án 63 3.3.2 Ảnh hưởng dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 67 an Lu 3.3.3 Đánh giá mức độ ảnh hưởng nguyên nhân 84 n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN si v 3.4 Đề xuất giải pháp công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 85 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87 Kết luận 87 Đề nghị 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 PHIẾU ĐIỀU TRA CHI TIẾT THỬA ĐẤT 91 lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN si vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TN&MT : Tài nguyên Môi trường GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN si vii DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH Tên bảng Trang Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Giang năm 2017 51 Bảng 3.2: Biến động loại đất thành phố Hà Giang giai đoạn 2010 – 2015 53 Bảng 3.3: Danh mục số khu công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp 57 Bảng 3.4: Danh mục khu đô thị, nhà trục giao thơng 59 Bảng 3.5: Một số địa điểm đất bãi thải xử lý chất thải 60 Bảng 3.6: Kết thực việc chuyển mục đích sử dụng đất giai đoạn lu 2015 - 2018 thành phố Hà Giang 61 an va Bảng 3.7: Tổng hợp đơn giá nhà nước diện tích thu hồi đất 02 dự án 66 n Bảng 3.8: Giá đất nông nghiệp trước có quy hoạch khu dân cư thị to gh tn Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang 67 p ie Bảng 3.9: Giá đất trước có quy hoạch khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang 68 oa nl w Bảng 3.10: Giá đất nông nghiệp bắt đầu có dự án quy hoạch khu dân cư đô thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang 70 d an lu Bảng 3.11: Giá đất đô thị bắt đầu có dự án quy hoạch khu dân cư đô u nf va thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang 71 Bảng 3.12 Giá đất nông nghiệp giá đất sau bồi thường 72 ll oi m Bảng 3.13: Giá đất nơng nghiệp trước có quy hoạch Dự án đường Cầu z at nh Mè – Công viên nước Hà Phương 73 Bảng 3.14: Giá đất trước có quy hoạch Dự án đường Cầu Mè – Công z @ viên nước Hà Phương 74 l gm Bảng 3.15: Giá đất nơng nghiệp bắt đầu có quy hoạch Dự án đường m co Cầu Mè – Công viên nước Hà Phương 75 Bảng 3.16: Giá đất đô thị bắt đầu có quy hoạch Dự án đường Cầu Mè an Lu – Công viên nước Hà Phương 76 n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN si viii Bảng 3.17 Giá đất nông nghiệp giá đất sau bồi thường 78 Bảng 3.18 Giá đất khu quy hoạch dân cư Đức Sơn 81 Bảng 3.19 Giá đất khu vực quy hoạch dự án Cầu Mè 83 Tên hình Hình 3.1 Dự án khu dân cư thị Đức Sơn tổ 7, phường Quang Trung – thành phố Hà Giang 63 lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN si 78 nước, 2/3 cống nước ngang mố cầu Lâm Đồng tổng giá trị khối lượng đạt 61 tỷ đồng Nguyên nhân tình trạng trên, nguồn vốn đầu tư bố trí hàng năm eo hẹp, đơn vị thi cơng gặp nhiều khó khăn nên khơng chủ động thực hạng mục đầu tư Khu tái định cư mặt sau giáp với khu dân cư cũ đại lộ Hữu Nghị, mặt trước giáp với khu nhà cao tầng, lô đất chia với mặt tiền rộng 5m chiều sâu khoảng 15m đến 17m tùy lơ đất (trung bình khoảng 70m280m2/lơ) Vì khu tái định cư nằm khu vực đầu tư sở hạ tầng, điện đường trường trạm dự án khu đô thị, dự án có hồ rộng lu an cảnh quan đẹp nên người dân đền bù tái định cư số dự án n va thực địa bàn thành phố sử dụng đất để xây dựng nhà tn to có hộ dân có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên giá gh đất có dao động chênh lệch so với giá nhà nước ảnh hưởng thị p ie trường bất động sản thời điểm w C, Giá đất nhà nước giá đất thực tế dự án thực kết thúc oa nl Bảng 3.17 Giá đất nông nghiệp giá đất sau bồi thường d Đơn vị: nghìn đồng/m2 an lu Đất nơng nghiệp (trồng hàng năm) Giá TTr Giá NN trung quy định bình Năm Vị trí u nf va Đất 875 525 950 1,81 300 540 1,80 846 1.200 1,42 562 950 1,69 281 540 1,92 ll Giá TTr trung bình 1.200 oi m Giá NN quy định 30 22 15 - 52 35 z m co l gm @ 20152018 z at nh 20132014 So sánh (giá TT/NN) 1,37 an Lu (Nguồn: Theo số liệu điều tra thực tế) n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN si 79 Nhìn chung từ năm 2013 đến năm 2018, giá đất nông nghiệp thực tế đất nơng nơng nghiệp chuyển mục đích thành đất ở, giá đất thực tế khu vực năm gần có giảm gấp khoảng 3,4 đến 6,7 lần so với đất nhà nước quy định Dự án công ty thiết kế thi công nhận thầu Những tháng đầu năm 2014, dự án hoàn thiện 55% kế hoạch ban đầu đề ra, bên dự án đường giao thông xây dựng hoàn chỉnh, nối liền đường trục tiếp giáp dự án với nhau, người dân lại thuận tiện nhanh Giá lu đất khu vực xung quanh dự án tăng, mặt nhờ có dự án khu an thị xây dựng hồn thiện, mặt theo nhu cầu mua bán đất va n người dân Cụ thể, vị trí giá đất nhà nước quy định cao 1,878 gh tn to nghìn đồng/m2; giá đất thực tế 3.200 nghìn đồng/m2; chênh lệch Năm 2015 dù thị trường bất động sản lúc có biến động bất ổn p ie không nhiều, giá đất ngu quy hoạch thấp nl w tùy nơi khu vực xung quanh dự án gần trung tâm gần đường d oa trục nên giá đất bị ảnh hưởng hơn, dù thị trường bất động sản an lu có bất ổn khu vực giá đất hàng năm ổn định có tăng nhẹ, u nf va cụ thể vị trí giá nhà nước quy định 1.838 nghìn đồng/m2, giá thị trưởng lúc đạt định lên tới 3.200 nghìn đồng/m2 mức cao thị trường chuyển ll oi m nhượng ghi nhận nước quy định từ 2.1 đến 3.2 lần z at nh Nhìn chung, giá đất thị trường cao nhiều so với giá đất nhà z Qua nghiên cứu dự án quy hoạch theo quy hoạch sử dụng đất @ l gm địa bàn huyện cho thấy giá đất thị trường giao dịch liên tục tăng theo m co năm Giá đất tăng cao nhiều nguyên nhân chủ quan khách quan khác thấy quy hoạch đóng vai trị quan trọng an Lu vấn đề giá đất tăng lên hàng năm n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN si 80 Trước, sau có quy hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất đất thay đổi làm cho giá đất tăng lên nhanh chóng Cụ thể dự án quy hoạch đất trước có quy hoạch sử dụng đất chủ yếu sử dụng với mục đích làm nơng nghiệp, số đất có giá trị khơng cao sau có quy hoạch sử dụng đất đất chuyển sang mục đích đất ở, giá đất tăng Quy hoạch sử dụng đất làm thay đổi vị trí đất, làm cho lu đất vị trí 2, vị trí lên vị trí 1, vị trí giá trị đất tăng an theo Đồng thời quy hoạch sử dụng đất làm thay đổi vị trí va n đất việc lấy đất vị trí để mở rộng làm đường, ie gh tn to hạ tầng giao thơng cơng cộng dẫn đến đất khơng cịn có giá Quy hoạch sử dụng đất tác động vào tâm lý người đầu tư vào bất p động sản, đặc biệt người dân Người dân có nhu cầu mua đất dự án nl w quy hoạch nhiều đồng nghĩa với việc đẩy giá đất thị trường ngày d oa lên cao Các dự án theo quy hoạch sử dụng đất vào triển khai, sở an lu hạ tầng bước vào hoàn thiện làm cho giá đất tăng lên theo hoàn u nf va thiện sở hạ tầng Quy hoạch có tác động tích cực đến tính cá biệt đất hình ll oi m thể đất, chiều rộng mặt tiền làm cho giá đất tăng lên z at nh cao, đặc biệt dự án Nhóm nhà phường đất phân lơ rộng đẹp chủ yếu sử dụng để xây nhà biệt thự nên giá bán cao z Quy hoạch sử dụng đất không tác động đến giá đất đất @ m co có biến động giá l gm nằm dự án mà đất nằm ngồi khơng thuộc dự án Quy hoạch sử dụng đất tác động đến nguồn cung đất ảnh an Lu hưởng đến giá đất Khi nguồn cung đất lớn so với nhu cầu giá đất n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN si 81 giảm, nguồn cung khơng đáp ứng cầu đất giá đất tăng lên, gây sốt đất 3.3.2.3 Ảnh hưởng đến giá đất khu dân cư khu vực xung quanh hai dự án A, Dự án Đức Sơn Bảng 3.18 Giá đất khu quy hoạch dân cư Đức Sơn Đơn vị: đồng/m2 Đất So với thời lu Vị trí Năm an điểm QH va So sánh (giá định trung bình TT/NN) 625.000 1.450.000 2.3 2014 650.000 2.850.000 4.4 2015 750.000 4.500.000 6.0 2016 1.100.000 4.500.000 4.1 Sau QH 2017 1.125.000 4.200.000 3.7 oa 2018 1.125.000 4.200.000 3.7 Trước QH 2013 2.000.000 2.400.000 1.2 2.750.000 6.350.000 2.3 2015 3.000.000 7.275.000 2.4 2016 4.000.000 8.400.000 2.1 9.350.000 2.1 8.100.000 1.8 tn to 2013 gh Trong QH Khu ie p vực w d 2014 4.500.000 z at nh 2018 oi 2017 m Sau QH ll u nf va Khu an lu Trong QH vực Giá TTr nl n Trước QH Giá NN quy 4.500.000 z (Nguồn: Theo số liệu điều tra thực tế) gm @ Khi dự án khu dân cư, khu đô thị phê duyệt xây dựng hồn l thiện, không giá đất thực tế khu quy hoạch có dự án thay an Lu hướng tiêu cực tích cực m co đổi, mà khu vực xung quanh dự án bị ảnh hưởng theo chiều n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN si 82 Trước có quy hoạch dự án khu dân giá đất nhà nước quy định vị trí 625.000 đồng/m2; vị trí 2.000.000 đồng/m2 vị trí 1.250.000 đồng/m2 Trong giá đất thực tế vị trí 1.450.000 đồng/m2; 2.400.000 đồng/m2 2.100.000 đồng/m2 Giá đất nhà nước quy định giá đất thực tế năm 2013 không chênh lệch so với tổng thể giá đất thời điểm Năm 2014, giá đất thực tế có tăng lên theo thị trường Giá đất nhà nước quy định vị trí 650.000 đồng/m2; vị trí 2.750.000 lu đồng/m2; vị trí 1.400.000 đồng/m2 Giá đất thực tế vị trí an 2.850.000 đồng/m2; vị trí 6.350.000 đồng/m2 vị trí 5.500.000 va n đồng/m2 to gh tn Năm 2015 năm 2016, dự án bắt đầu dần hoàn thiện chia lô ie bán đấu giá, khu dân cư cũ gần dự án có ảnh hưởng giá đất thực tế p Cụ thể, giá vị trí tương ứng vị trí 4.500.000 đồng/m2 nl w hai năm, vị trí là7.275.000 đồng/m2 lên 8.400.000 đồng/m2; vị trí từ d oa 6.925.000 đồng/m2 lên 7.350.000 đồng/m2 an lu Năm 2015 năm 2016, sau sốt giá đất vào cuối năm 2014 u nf va đến đầu năm 2015 giá đất vị trí có tăng có phần ổn định nhu cầu trường lúc nhà đầu tư, đầu tăng bán với lượng ll oi m lớn nên lúc người mua đất thật người có nhu cầu chỗ nên mua z at nh số mua cầm chừng chờ thị trường cụ thể giá đất trung bình vị trí sau: vị trí sau năm sơi động thị trường năm 2014 đầu z 2015 giá thị trường lúc mức 4.200.000 đồng/m2 cho hai @ l gm năm 2014 2015, so với giá nhà nước quy định khu vực cao m co 3,7 lần ; vị trí có khả quan vị nằm mặt đường trục giao thơng thuận tiện sử dụng bn bán nên giá đất năm 2014 sốt an Lu mức 9.350.000 đồng/m2 đà tăng nằm cuối 2013 đầu n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN si 83 2013, tháng cuối năm 2014 năm 2015sức mua lúc dần ổn định dẫn tới thị trường hạ nhiệt khu vực nhanh chóng giá trị thật thị trường lúc mức 8.100.000 đồng/m2, so với giá nhà nước quy định khu vực cao từ 1,8 2,1 B, Dự án đường Cầu Mè Bảng 3.19 Giá đất khu vực quy hoạch dự án Cầu Mè Đơn vị: đồng/m2 lu So với thời Vị trí điểm QH an n va Vị trí Trước QH gh tn to p ie Trong QH w nl Sau QH Đất Năm Giá NN quy định 2.300.000 2007 2010 3.800.000 11.800.000 3.1 2013 4.750.000 15.375.000 3.2 2015- 4.750.000 16.600.000 3.2 1.250.000 3.200.000 2.6 1.625.000 3.350.000 2.1 2.250.000 5.600.000 2.5 2.570.000 6.730.000 2.6 2.570.000 6.625.000 2.4 3.000.000 6.625.000 2.2 oa 2018 d Trước QH 2007 an lu Trong QH 2010 va 2013 ll u nf Vị trí 2015- 2007 Trong QH 2010 z Trước QH z at nh 2018 oi Sau QH m Giá TTr So sánh (giá trung bình TT/NN) 6.750.000 2.7 gm @ (Nguồn: Theo số liệu điều tra thực tế) l Do trục giao thông nên giá đất vị trí qua năm m co ngày tăng cao Tuy nhiên, có quy hoạch dự án giá đất vị trí an Lu tuyến đường bị ảnh hưởng ngày đẩy giá đất lên cao n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN si 84 Những tháng đầu năm 2014, dự án hoàn thiện 75% kế hoạch ban đầu đề ra, bên dự án đường giao thông xây dựng hoàn chỉnh, nối liền đường trục tiếp giáp dự án với nhau, người dân lại thuận tiện nhanh Giá đất khu vực xung quanh dự án tăng, mặt nhờ có dự án khu thị xây dựng hoàn thiện, mặt theo nhu cầu mua bán đất người dân Cụ thể, vị trí giá đất nhà nước quy định từ 4.750.000 đồng/m2; giá đất thực tế 15.375.000 đồng/m2; vị trí giá đất nhà nước quy định 2.570.000 đồng/m2 giá lu đất thực tế 6.730.000 đồng/m2 an Những tháng cuối năm 2014 dự án tiếp tục khẩn trương hoàn thiện va n số sở vật chất lại, đường giao thơng hồn chỉnh, dự án đạt 90% gh tn to lúc thị trường nóng dù ảnh hưởng số yếu tố bên ie kinh tế tăng trưởng chậm ảnh hưởng sản xuất ngành Than p Tuy nhiên giá thị trường vị trí lúc giữ đà tăng từ nl w 15.375.000 đồng/m2 lên 16.600.000 đồng/m2; vị trí giá có giảm d oa giảm vị trí khơng thuận lợi vị trí biên độ giảm 105.000 an lu đồng/m2 từ 6.730.000 đồng/m2 6.625.000 đồng/m2 u nf va 3.3.3 Đánh giá mức độ ảnh hưởng nguyên nhân Từ việc nghiên cứu giá đất số dự án theo quy hoạch sử dụng ll oi m đất địa bàn thành phố Hà Giang rút số đánh giá sau: z at nh Giá đất thời điểm thực dự án có tăng khác Trước dự án quy hoạch giá đất không tăng, sau dự án cơng khai giá đất z tăng so với thời điểm dự án hoàn thiện sở hạ tầng đáp ứng tốt nhu l gm @ cầu người dân nên đẩy giá đất tăng cao m co Ở tùy dự án giá đất có mức độ tăng khác nhau, khu đô thị, khu dân cư gần trung tâm giá đất cao khu đô thị, khu dân cư an Lu cách xa trung tâm n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN si 85 Ở dự án giá đất nhà nước giá đất thị trường có chênh lệch khác Nguyên nhân giá đất nhà nước ban hành từ đầu năm để áp dụng cho năm, cịn giá thị trường tăng theo nhu cầu cung cầu người dân theo tháng năm theo tiến độ thực dự án Giá đất nhà nước hết chất thay đổi giá ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất gây giá đất nhà nước không sát với giá thực tế Giá đất nhà nước giá đất thị trường dự án có chênh lệch lu đáng kể, giá đất thực tế cao từ 2.1- 6.0 lần an 3.4 Đề xuất giải pháp công tác quy hoạch sử dụng đất đến giá va n đất ie gh tn to a Giải pháp chế sách Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giao đất, cho p thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhằm kiểm soát chặt chẽ nl w nguồn cung đất đai thị trường bất động sản Theo quy định hành [2], d oa [6], việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất an lu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông u nf va thôn, quy hoạch đô thị; thực tế loại quy hoạch thường không đồng với không gian, thời gian thực thẩm quyền phê ll z at nh hưởng đến giá đất oi m duyệt dẫn tới không xác định xác nguồn cung đất đai, ảnh Cần nghiên cứu đề xuất chế sách tổng thể trường z hợp thu hồi đất nơng nghiệp để chuyển sang mục đích sử dụng đất khác @ l gm để giải số tồn tại, vướng mắc công tác thu hồi đất, giải m co phóng mặt giao đất để triển khai dự án đầu tư theo quy hoạch kế hoạch Giải vấn đề tài chính, khẳng định vai trị điều tiết an Lu n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN si 86 Nhà nước, ổn định thu nhập cho người dân bị thu hồi đất, loại trừ chênh lệch giá tạo công xã hội b Giải pháp vốn đầu tư Khi dự án phê duyệt, chủ đầu tư cần huy động vốn nhanh chóng, tập trung bồi thường giải phóng mặt thời gian ngắn nhất, giảm thiểu tình trạng tranh chấp giải phóng mặt làm chậm tiến độ thực dự án làm sai lệch giá đất c Giải pháp khoa học lu Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải tính tốn khoa học nhu an cầu sử dụng mục đích, đáp ứng nhu cầu thị trường Mặt khác va n tránh tình trạng quy hoạch “treo”, quy hoạch xong khơng có khả gh tn to đầu tư hạn chế việc chuyển mục đích đất chuyên trồng lúa nước cho Khi triển khai dự án đầu tư xây đô thị cần nghiên cứu tính tốn p ie mục đích phát triển công nghiệp, đô thị nl w kỹ đến yếu tố ảnh hưởng quy hoạch khu vực như: Chỉnh trang khu d oa dân cư thuộc khu vực ảnh hưởng, mật độ dân cư trước sau có quy hoạch, an lu điều kiện kết nối đồng hóa hạ tầng hạ tầng kỹ thuật khu vực u nf va d Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật Các quan chức cần trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất ll oi m đai vào sống thực tế thơng qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ z at nh thống văn quy phạm pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thơng tấn, báo chí để tuyên z truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp @ m co l gm vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân an Lu n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN si 87 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận 1, Thành phố Hà Giang xác định trung tâm trị - kinh tế văn hóa - xã hội - an ninh quốc phịng tỉnh Hà Giang Thành phố vùng động lực thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tỉnh Hà Giang, Thủ tướng Chính phủ xác định trung tâm tài biên mậu tỉnh Hà Giang vùng Đông Bắc Bộ, đầu mối giao thơng Việt Nam Trung Quốc, có nhiều tiềm để trở thành trung tâm du lịch văn hố - lu sinh thái vùng Đơng Bắc Việt Nam an 2, Việc lập kế hoạch sử dụng đất dần vào nếp, hàng năm UBND va n xã, phường lập kế hoạch sử dụng đất trình UBND thành phố phê duyệt gh tn to Việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất cho phép chuyển mục đích sử dụng Nhìn chung việc thực quy hoạch sử dụng đất kỳ quy hoạch p ie đất thực theo kế hoạch cấp có thẩm quyền phê duyệt nl w sử dụng đất vừa qua đạt thành định Quá trình sử d oa dụng đất dựa quan điểm khai thác sử dụng triệt để tài nguyên đất an lu đai đảm bảo sử dụng hợp lý, hiệu đáp ứng yêu cầu phát triển nước ll u nf va kinh tế xã hội, phù hợp với quan điểm phát triển chung tỉnh, vùng oi m Trước có quy hoạch sử dụng đất, giá loại đất qua năm z at nh thường nhiều biến động Giá đất theo khung bảng giá loại đất công bố hàng năm thấp giá thị trường khoảng 1.6 lần Tuy nhiên, từ z @ có dự án quy hoạch sử dụng đất, giá thị trường đất dự l gm án khu vực xung quanh dự án tăng sau bình ổn giá theo thị m co trường Giá đất thị trường bắt đầu tăng mạnh dự án bắt đầu thực hồn thiện sở hạ tầng Có thể nói khu dân cư đô thị Đức Sơn, đất an Lu chưa hạ nhiệt Số tiền giao dịch thị trường liên tục tăng theo n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN si 88 năm, đỉnh điểm năm 2018 tăng nhiều 14,96 lần Khu dân cư khu dân cư trọng điểm khơng thành phố mà cịn tỉnh Hà Giang nên sốt đất luôn tăng Trong giai đoạn trước sau quy hoạch, khu đất vị trí khu vực IV tăng cao theo năm, năm 2014 tăng 14,96 lần Năm 2015 -2018, dự án gần thực 85% nên đẹp hơn, đại đẩy đủ hơn, người dân có nhu cầu mua đất tăng cao, đẩy giá thị trường lên cao nhiều lần Giá đất nhà nước quy định từ 942.000đồng/m2 – 1.260.000 đồng/m2 giá đất thực tế lu trung bình 8.500.000 đồng/m2, gấp 6,75 lần so với giá nhà nước sau an năm giá thực tế tăng lên 7.000.000 đồng/m2 khu vực va n Dự án đường đôi Cầu Mè – Công viên nước Hà Phương xây dựng tn to địa bàn thành phố Hà Giang Sở Giao thông Vận tải làm chủ đầu tư ie gh Dự án Cầu Mè – công viên nước Hà Phương lấy 38 hộ gia đình có nhà p đất, có nguồn gốc đất rõ ràng, hợp pháp, Hội đồng bồi thường nl w quyền địa phương xét tính tốn bồi thường tiền đất với đơn giá oa vị trí là: 120.000; 151.000, 202.000, 1.290.000 đồng/m2 Giá bồi thường d giá Nhà nước quy định thời điểm 2007 an lu va Giá đất thời điểm thực dự án có tăng khác Trước u nf dự án quy hoạch giá đất không tăng, sau dự án công khai giá đất ll tăng so với thời điểm dự án hoàn thiện sở hạ tầng đáp ứng tốt nhu m oi cầu người dân nên đẩy giá đất tăng cao z at nh Đề nghị z Phải xây dựng chế sách điều tiết phần lợi ích tăng lên (giá đất @ l phải người sử dụng đất đầu tư gm tăng lên) nhà đầu tư thực dự án theo quy hoạch mang lại mà không m co Hạn chế thực việc giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá dụng đất thành phố an Lu quyền sử dụng đất đảm bảo quy hoạch dự án phù hợp theo quy hoạch sử n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN si 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, NXB Nơng Nghiệp CacMac Enghen tồn tập, trang Chin Lin (2008), Bảo vệ quyền sở hữu thông qua bồi thường đất – Kinh nghiệm từ Đài Loan California Trần Minh Đăng, Trần Văn Ngưng (2010), Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất thực trạng giá trị sử dụng đất làm sở cho việc định giá đất địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố lu an Cần Thơ va Fao (1992), Đánh giá đất phân tích hệ thống nơng nghiệp cho việc sử n tn to dụng đất, Fao, Rome, Italy Richard Grover, Ion Anghel (2007), Giá đất quốc gia Trung ie gh p Đông Âu Lương Văn Hinh, Nguyễn Ngọc Nơng, Nguyễn Đình Thi (2002), Giáo nl w Nguyễn Cao Huấn (2005), Đánh giá cảnh quan theo tiếp cận kinh tế- an lu d oa trình Quy hoạch sử dụng đất đai, Nxb Nơng nghiệp Hà Nội va sinh thái, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội Luật Đất đai 2003, NXB trị quốc gia 10 Luật Đất đai 2013, NXB trị quốc gia 11 Đỗ Thi Lan, Đỗ Anh Tài (2007), Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, NXB ll u nf oi m z at nh Nông nghiệp Hà Nội z 12 Trịnh Hữu Liên ctv (2014), Giáo trình Định giá đất, Nxb Khoa học gm Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Quy định giá đất m co l 13 @ Kỹ thuật 14 Nguyễn Thị Thảo (2013), Tình hình phát triển thị trưởng nhà đất thành an Lu phố Cần Thơ có thay đổi giá đất trước sau quy hoạch n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN si 90 15 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp 16 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 17 Wordbank (2016), Chuyển đổi nông nghiệp Việt Nam: tăng giá trị, giảm đầu vào, NXB Hồng Đức 18 UBND Tỉnh Hà Giang (2014), Quyết định số 22/2014/ QĐ-UBND ngày lu 22 tháng 12 năm 2014 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh an Hà Giang giai đoạn 2015-2019 va n 19 UBND thành phố Hà Giang (2017), Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai to gh tn thành phố đến ngày 1/1/2017 UBND thành phố Hà Giang p ie 20 UBND thành phố Hà Giang (2017,2018), Báo cáo phát triển kinh tế - xã Đặng Hùng Võ (2018), Sửa đổi Luật Đất đai, góc nhìn nl w 21 hội thành phố Hà Giang d oa 22 Đặng Hùng Võ (2018), Kinh tế học đất đai, truy cập http://cafef.vn/luat- an lu dat-dai-2013-kinh-te-hoc-dat-dai-nhung-van-de-cot-loi- ll u nf va 20181013102454225.chn oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN si PHIẾU ĐIỀU TRA CHI TIẾT THỬA ĐẤT (Áp dụng đất đô thị) Tên phường: Tên người sử dụng đất - Số GCN: - Địa chỉ: thôn (khu phố):; - Giá bất động sản chuyển nhượng: lu Thông tin chi tiết đất: an - Thửa đất số: Tờ đồ số: ; DT đất: m2; va n - Hình thể đất: ; Kích thước mặt tiền: m; Chiều sâu đất: to tn Loại đường ie gh Tên địa danh p phố m; Khoảng cách đến đường Vị trí (phố) đến ngõ (hẻm) đất cấp liền kề trước nl w Đường (phố): d oa Ngõ (hẻm) cấp Ngõ (hẻm) cấp 2: ll u nf va an lu 1: z @ 4: z at nh Ngõ (hẻm) cấp oi 3: m Ngõ (hẻm) cấp m co - Thời hạn sử dụng: l gm - Mục đích sử dụng: theo tại: Nhà thị; theo quy hoạch: - Những hạn chế quyền sử dụng đất chuyển nhượng: an Lu Đã chấp: ▂; cho thuê: ▂; tranh chấp: ▂; hạn chế khác: ▂ n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN si Thông tin chi tiết cơng trình gắn liền với đất: - Loại cơng trình: cấp ; Kết cấu cơng trình: bê tơng cốt thép; Số tầng: ; Năm xây dựng:… ; - DT đất XD m²; DT sàn sử dụng: m²; - Giấy phép xây dựng: có ▂ ; khơng có: ▂ Thơng tin quy hoạch sử dụng đất: Ngày tháng năm 2019 Người sử dụng đất (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) lu Người điều tra an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN si