Báo cáo thực tập Chuyên đề môi giới bất động sản

Hỗ trợ ơn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] LỜI MỞ ĐẦU: TÌM HIỂU KHÁI QT VỀ NGHỀ MƠI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ngƣời môi giới bất động sản tƣ vấn cho ngƣời mua khoản vay có lãi suất thấp lợi từ tổ chức tài chính, ngân hàng Đây đặc điểm tạo nên khác biệt dịch vụ môi giới bất động sản Trong số trƣờng hợp, ngƣời môi giới đại lý hoàn tất trách nhiệm ban đầu cho việc thỏa thuận, cịn việc hồn tất thỏa thuận tài hay pháp lý lại luật sƣ hay tổ chức tín dụng, ngân hàng thực Dân số tăng, kéo theo nhu cầu bất động sản tăng tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển Mới xuất Việt Nam phát triển lâu mạnh mẽ nước phát triển, nghề môi giới bất động sản (bất động sản) nghề có vị trí quan trọng sống xã hội nhu cầu sử dụng đất ngày tăng cao Chân dung nhà môi giới Những nhà mơi giới văn phịng mua bán bất động sản có kiến thức sâu rộng thị trường bất động sản khu vực Họ nắm rõ nhu cầu khách hàng, thị trường biến động giá Họ thông thuộc ngóc ngách thị trường, quy định thuế, hỗ trợ tài từ ngân hàng, tổ chức tín dụng Mơi giới bất động sản người kinh doanh hoàn toàn độc lập, họ bán, cho thuê hay quản lý bất động sản thuộc sở hữu khách hàng với khoản phí theo thỏa thuận Khi bán bất động sản, người môi giới thực Hỗ trợ ơn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] tất nghiệp vụ từ khớp nối tìm kiếm nhu cầu mua - bán, thu xếp thương thảo thành công chủ bất động sản hoàn tất quyền sở hữu chuyển đổi Người mơi giới thường có tính cách dễ chịu, trung thực, bề tin cậy Chín chắn, có đánh giá, nhận định đúng, đáng tin cậy, nhiệt tình cơng việc u cầu hàng đầu Vì bất động sản sản phẩm có giá trị cao nên người đại diện cần có biểu thuyết phục khách hàng Các đại lý bất động sản cần có đầu óc tổ chức tốt, tỷ mỷ, trí nhớ tốt (họ cần nhớ không tên, mặt khách hàng mà đặc điểm thị hiếu khách hàng) Tại quốc gia phát triển, ví dụ Mỹ, mơi giới bất động sản phải có giấy phép hành nghề Thi lấy giấy phép - với người mơi giới khó với đại lý - bao gồm bảng câu hỏi giao dịch bất động sản luật liên quan đến mua bán bất động sản Muốn trở thành đại lý bất động sản cần có giấy phép hành nghề, để có chứng cần tham gia khóa đào tạo từ 30 đến 90 Với muốn trở thành người mơi giới bất động sản cần tham dự khóa đào tạo từ 60 đến 90 giờ; phải có kinh nghiệm mua bán bất động sản, thường từ đến năm Giấy phép hành nghề có giá trị thường từ đến năm Làm lợi cho khách hàng Phần lớn đại lý nhà môi giới bất động sản bán bất động sản để Một số nhỏ - thường công ty kinh doanh quản lý bất động sản lớn - chuyên mua bán bất động sản mang tính chất thương mại, cơng nghiệp, nơng nghiệp hay mục đích kinh doanh khác Mỗi lĩnh vực yêu cầu kiến thức đặc thù loại hình bất động sản đối tượng khách hàng Hỗ trợ ôn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] Cho dù với loại hình bất động sản nào, đại lý hay người môi giới cần phải biết rõ nhu cầu khách hàng trước thương vụ mua bán Trước dẫn người mua đến xem địa bất động sản, đại lý thường phải tiếp xúc với khách hàng số lần để nắm rõ nhu cầu thị hiếu khách hàng Đây coi giai đoạn tiền khả thi cho giao dịch đại lý cần xác định rõ khả tài người mua Đại lý hay người môi giới niêm yết danh sách nhà bán, vị trí mơ tả chi tiết, điểm quan trọng - nguồn hỗ trợ tín dụng cần thiết cho khách hàng Người mơi giới bất động sản tư vấn cho người mua khoản vay có lãi suất thấp lợi từ tổ chức tài chính, ngân hàng Đây đặc điểm tạo nên khác biệt dịch vụ môi giới bất động sản Trong số trường hợp, người mơi giới đại lý hồn tất trách nhiệm ban đầu cho việc thỏa thuận, việc hồn tất thỏa thuận tài hay pháp lý lại luật sư hay tổ chức tín dụng, ngân hàng thực Cơ hội thu nhập Nhu cầu tuyển dụng đại lý môi giới bất động sản tăng mạnh đến năm 2014 Lý dân số tăng cao nhu cầu nhà ngày tăng, nhận thức chung xã hội đầu tư vào bất động sản đầu tư "khôn ngoan" Tuy nhiên, ứng dụng công nghệ thông tin, ngày khách hàng truy cập vào trang web để tìm kiếm thơng tin liên quan đến bất động sản mà quan tâm Vì vậy, tương lai gần bạn làm nghề bán thời gian hay coi nghề tay trái khó cạnh tranh Các quy định yếu tố pháp lý thay đổi điều chỉnh, nguyên nhân khiến cho số người khơng chun khó mà cạnh tranh với cơng ty làm ăn chuyên nghiệp Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hỗ trợ ơn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] Vào nghề mơi giới bất động sản dễ đặc thù công việc điều kiện làm việc linh hoạt, thù lao lại cao bạn có nhiều khách hàng giao dịch thành công Nếu đào tạo tốt, có tham vọng - đặc biệt bạn có mối quan hệ rộng xã hội giới kinh doanh - bạn nắm bắt hội thành cơng nghề Tuy nhiên, người vào nghề thu nhập thường khơng ổn định, sau vài tháng không bán bất động sản buộc phải bỏ nghề! Vì vậy, người vào nghề, nên có khoản tiền để ni vịng tháng họ có thu nhập từ tiền hoa hồng! Hoa hồng nguồn thu nhập đại lý mơi giới bất động sản Tỷ lệ hoa hồng tùy thuộc vào thỏa thuận đại lý người môi giới, vào loại bất động sản giá trị bất động sản Tiền hoa hồng phân chia nhiều đại lý môi giới bất động sản Khi bất động sản bán, người mơi giới hay đại lý có niêm yết chia khoản tiền hoa hồng hưởng với người môi giới hay đại ký bán bất động sản, với công ty mà họ làm việc Mặc dù tiền chia hoa hồng cho đại lý công ty khác nhau, thường giá trị nửa số tiền hoa hồng mà công ty nhận Đại lý vừa có niêm yết vừa bán bất động sản có số hoa hồng cao Nghề mơi giới đại lý bất động sản nghề "nhạy cảm" với biến động thị truờng, đặc biệt biến động liên quan đến tỷ giá Khi hoạt động kinh tế suy giảm tỷ giá tăng, số giao dịch bất động sản đương nhiên giảm xuống Thu nhập người làm đại lý bất động sản Mỹ, bao gồm tiền hoa hồng dao động từ 35,670 USD đến 92.770 USD/ năm Con số bao gồm Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hỗ trợ ôn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] cơng việc có liên quan đến việc kinh doanh, mơi giới đại lý bất động sản loại (nhà ở, văn phịng cho th, th mua, mục đích cơng nghiệp ) Thu nhập người làm đại lý bất động sản Mỹ, bao gồm tiền hoa hồng dao động từ 35.670 USD đến 92.770 USD/ năm PHẦN 1: GIỚI THIỆU ĐÔI NÉT VỀ BẢN THÂN Họ tên: Nguyễn Quang Trung Ngày tháng năm sinh: 08/10/1980 Quê quán: Khu 3-Thị trấn Hưng Hà – Hưng Hà – Thái ình Cơ quan cơng tác : Cơng Ty Cổ Phần uất Nhập Khẩu Chức vụ : Trưởng phòng kinh doanh Mobile :0937.336.789 Email : ceohyundai@yahoo.com.vn Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn tô Miền ắc Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hỗ trợ ôn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] PHẦN : GIỚI THIỆU VỀ CƠ SỞ THỰC TẬP CHI NHÁNH PHÍA BẮC: C NG T CỔ PHẦN T Đ NG SẢN H NEL-HIMLAM T N GI O D CH : HANEL - HIMLAM REAL ESTATE JOINT SOCK COMPANY ĐỊ CHỈ: 267-269 GIẢNG VÕ –C T LINH– ĐỐNG Đ – HÀ N I ĐIỆN THOẠI: WEBSITE: WWW.Himlanland.com EMAIL: Info@Himlamland.com Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hỗ trợ ôn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hỗ trợ ơn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hỗ trợ ôn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hỗ trợ ơn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] 10 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hỗ trợ ôn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] + Khung giá có phù hợp, điều kiện kinh tế ( thuế phí) + Năng lực bán khách hàng: có đủ điều kiện pháp lý - Ngƣời cho thuê: + Đầu tư + Sinh lợi: để thu nhập hàng tháng không quan tâm giá bất động sản + Trông coi: để bảo vệ + Lí do: ví dụ: cho thuê để người thuê đầu tư trang thiết bị cho bất động sản - Ngƣời bán: + Tự nguyện + ị ép buộc b Người cầu: - Ngƣời mua: + Quan tâm đến đặc tính bất động sản + Giá bất động sản: xác định khả tài + Mục tiêu người mua + Các ràng buộc khác: ví dụ người nước ngoài: vấn đề mua nhà… - Ngƣời thu + Cụ thể xác ban đầu + Rất nhanh gọn + Chú ý tính ổn định bất động sản + Chủ sở hữu quan tâm đến người thuê: quan tâm thu nhập người thuê, hoàn cảnh người thuê, độ ổn định… 2.2 Xác định bên tham gia thương vụ: - Phân loại khách hàng + Hiểu mục tiêu việc mua bán phải rõ ràng + Tìm hiểu độ tuổi khách hàng: ảnh hưởng đến tâm sinh lý 23 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hỗ trợ ơn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] Ví dụ: già - đắn đo; trung tuổi – táo bạo; + Nghề nghiệp + Thu nhập: sở thích họ, tiềm - ác định bên tham gia: + Thơng tin cá nhân, tổ chức + Mục tiêu tham gia thương vụ + Các kỳ vọng: mua để ở, để chờ tăng giá, gần trường… + Mức độ sẵn sàng + Điều kiện pháp lý Giao dịch với khách hàng Đàm phán mơt hình thức giao tiếp sử dụng để tạo thoả thuận hai hay nhiều bên nhằm đạt thống quyền lợi nghĩa vụ bên đời sống hàng ngày cá nhân hay tổ chức Như khái quát, đàm phán hành vi q trình,trong : + bên trao đổi,thoả thuận + Có mối quan tâm chung ngững điểm bất đồng + Nhằm đến thoả thuận thống - ản chất đàm phán + ản chất đàm phán thoả hiệp hai hay nhiều bên để thống quyền lợi nghĩa vụ bên + Hay nói cách khác Đàm Phán thoả hiệp nhằm đạt tiếng nói chung va chạm xung đột xã hội liên kết chao đổi - Các giai đoạn đàm phán (1)Chuẩn bị  (2) Đề nghị (3)Tranh luận (4)Thương lượng 24 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hỗ trợ ơn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC]  (5)Kết thúc (1) Chuẩn bị  (2)Tiếp súc  (3) Đàm phán  (4) Kết thúc  (5)Rút tài khoản Công việc nhân viên thực VD;Sau khách hàng liên hệ với chung tâm qua thông tin (điện thoại,quảng cáo…).Trung tâm đưa gặp ngỡ,khách hang chực tiếp đến chung tâm tới trực tiếp tới địa điểm để bàn bạc đưa hợp đồng môi giới sau: C NG HÒ XÃ H I CHỦ NGHĨ VIỆT N M Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc - oOo HỢP ĐỒNG M I GIỚI ẤT Đ NG SẢN Hôm ngày … tháng … năm 200……………………………………… Chúng tơi gồm có : BÊN A :…………………………………………………………………… Địa :……………………………………………………………… Người đại diện: ng ( à)……………… Chức vụ:………………… Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số:…………………………… Do Sở Kế Hoạch Đầu Tư cấp ngày ……tháng … năm………… Điện Thoại………………………………………Fax:…………… Là ên trung gian, giới thiệu ên bán/cho thuê bất động sản với mua/thuê bất động sản 25 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn ên Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hỗ trợ ôn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] BÊN B : Cơng ty/Ơng/Bà Địa : Người đại diện (nếu công ty): Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: Do Sở Kế Hoạch Đầu Tư cấp ngày … tháng … năm Điện thoại: Fax: Là ên bán/cho thuê bất động sản Sau thoả thuận hai bên thống ký vào hợp đồng với điều khoản sau: ĐIỀU I: TH NG TIN LI N LẠC CỦ N MU /THU ẤT ĐỘNG SẢN Tên Cơng Ty/Ơng/Bà: Địa : Điện thoại : Fax ĐIỀU II: NGHĨ VỤ CỦ Cung cấp cho ên N thông tin liên lạc bên cần mua/thuê bất động sản ĐIỀU III: QUYỀN LỢI CỦ N Được nhận khoản hoa hồng 10% tháng tiền thuê bất động sản 0.2% giá trị bất động sản bán từ ên 26 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hỗ trợ ơn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] ĐIỀU IV: NGHĨ VỤ CỦ N Không tiết lộ thơng tin bên mua/th bất động sản Trình cho bên mua/thuê xem giấy tờ chứng minh chủ sở hữu/người ủy quyền hợp pháp bất động sản Hướng dẫn khách đến tận nơi giới thiệu khách xem tường tận, chi tiết toàn tài sản giấy tờ liên quan đến bất động sản bán/cho thuê Nếu ên mua/thuê bất động sản muốn xem nhiều bất động sản nhiều địa điểm khác nhau, ên phải sẵn sàng đáp ứng Ngay sau hợp đồng mua bán/cho thuê bất động sản ký bên bán/cho thuê với bên mua/thuê ên chi cho ên khoản tiền hoa hồng 10% tháng tiền thuê bất động sản 0.2% giá trị bán bất động sản ĐIỀU V: QUYỀN LỢI CỦ N Được cung cấp tồn thơng tin liên lạc bên cần mua/thuê bất động sản ĐIỀU VI: C M KẾT Hai bên cam kết thực đầy đủ điều khoản ghi hợp đồng Trường hợp xảy tranh chấp hai bên thương lượng giải quyết, thỏa thuận không đạt dược nhờ can thiệp quan pháp luật ĐIỀU VII: HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký bên mua/thuê bất động sản mua/thuê bất động sản yêu cầu 27 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hỗ trợ ôn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] Hợp đồng lập thành bản, bên giữ có giá trị pháp lý BÊN A BÊN B 28 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hỗ trợ ôn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] II KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT NHỮNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1/ Tổ chức môi giới bất động sản thị trường BĐS: - Nhà môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhóm giúp chủ đầu tư chuyển ý tưởng họ thành thực cơng trình có giá trị kinh tế cao từ bất động sản) - Nhà môi giới bất động sản: chịu trách nhiệm cho thuê bán loại bất động sản cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào dự án lớn người phân cân đối nhu cầu khách hàng với phương án tài chủ đầu tư Các nhà mơi giới bất động sản đóng vai trị chủ chốt kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý viễn cảnh, trình bày đặc điểm sản phẩm, chức lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp thông tin phản hồi cho nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh dự án - Tham khảo Trung Quốc: + Người môi giới ĐS người môi giới cá thể, người môi giới hợp doanh công ty môi giới nhằm mục đích lấy tiền thuê, làm dịch vụ giới thiệu trung gian, đại lý để nhận tiền thù lao từ người đương kinh doanh, chuyển nhượng, cầm cố cho thuê nhà + Đặc điểm người môi giới ĐS:Nhằm mục đích lấy tiền thuê; Thúc đẩy hai bên giao dịch, thân không trực tiếp giao dịch; Hoạt động môi giới ĐS chủ yếu trung gian giới thiệu đại lý bán nhà đất; Phải phân biệt rõ giới hạn hoạt động môi giới ĐS tư vấn tuý cung cấp thông tin nhà đất - Sự cần thiết tổ chức chứng minh thực tiễn giao dịch tiến hành cách nhanh chóng, tránh nhiều phức tạp khơng cần thiết (vì người trung gian trực tiếp dàn xếp xung đột…) 29 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hỗ trợ ôn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] Nhiều khi, bên mua bên bán, bên thuê cho thuê… không nắm rõ ràng, chi tiết thơng tin có liên quan ĐS trung gian môi giới, họ thực cần đến nhà môi giới trung gian tin cậy chuyên nghiệp để thực dịch vụ đáp ứng u cầu bên 2/ Mơ hình hoạt động: Người mua người bán tìm đến nhà môi giới để thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua (bán, cho thuê) bất động sản cách có hiệu nhanh chóng nhất, nhà mơi giới sau tìm hiểu kỹ nguyện vọng, yêu cầu bên tiến hành làm thủ tục cần thiết để thực giao dịch, bên có nhu cầu mua (bán, cho thuê…) phải trả khoản chi phí định gọi lệ phí hợp đồng môi giới, sau nhà môi giới đạt đến kết cuối giao dịch thành cơng nhà mơi giới hưởng tiền hoa hồng tính % giá trị bất động sản thoả thuận kỹ lưỡng hợp đồng bên Tham khảo thực tế: Mơ hình cơng ty TNHH kiêm trung tâm tư vấn nhà đất-việc làm - Đứng đầu giám đốc - Dưới giám đốc có văn phịng: tư vấn, mơi giới kế tốn + Tư vấn: làm thủ tục quảng cáo, giới thiệu loại ĐS cho khách hàng hướng dẫn khách hàng thủ tục thực hợp đồng mơi giới + Mơi giới: Sau tìm hiểu thơng tin đáp ứng u cầu mình, bên có nhu cầu tiếp tục sang phịng mơi giới, họ người làm môi giới tiến hành thủ tục ký hợp đồng gọi hợp đồng môi giới với đầy đủ thông tin cần thiết bên nguyên đơn, ĐS đem giao dịch giao kèo cần thiết khác lệ phí hợp đồng, % hoa hồng, cam kết 30 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hỗ trợ ơn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] khác v.v sau đưa bên có nhu cầu khảo sát thực địa thực công việc kết cuối + Kế tốn: Nếu giao dịch thành cơng, bên có nhu cầu tiếp tục đến phịng kế tốn thực nghĩa vụ tài với nhân viên kế toán thoả thuận hợp đồng mơi giới 3/ Thực trạng loại hình tổ chức thành phố lớn 3.1 Về mơ hình hoạt động: tương tự mơ hình cơng ty nêu 3.2 Điều kiện hoạt động: tuân thủ điều kiện hoạt động cả, cụ thể sau: Hiện địa bàn thành phố lớn, tổ chức cá nhân hoạt động dịch vụ môi giới phát triển rầm rộ, hình thức tư nhân như: Trung tâm mơi giới tư vấn nhà đất, trung tâm giới thiệu người thuê cho thuê nhà ở… Sau nhận tiền hoa hồng môi giới bên, người môi giới khơng cịn trách nhiệm Hầu hết tổ chức môi giới ĐS cá nhân, hộ gia đình có tiền mở văn phịng, trung tâm môi giới nhà đất tự phát theo nhu cầu người dân theo sốt nhà đất thị trường họ coi nghề kinh doanh khơng có đăng ký hành nghề nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước Phần lớn văn phòng nhà đất người khơng có nghề nghiệp, khơng đào tạo kiến thức tư vấn ĐS nhà đất, chủ yếu dựa kinh nghiệm thực tế, tự xoay sở móc ngoặc với cị mồi khác…tính chun nghiệp thấp, độ tin cậy thông tin kết thành công chiếm tối đa 50% Họ đơn làm mơi giới người bán người mua, khơng có khả tư vấn thơng tin cần thiết liên quan đến đất đai ĐS dừng lại mức độ tư 31 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hỗ trợ ơn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] vấn thông tin tư vấn hỗ trợ tài liên quan đến ĐS Chỉ có số tổ chức mơi giới có đăng ký hoạt động tổ chức lại hoạt động hình thức cơng ty thương mại (chức hoạt động làm dịch vụ tư vấn nhà đất, dịch vụ giới thiệu việc làm, dịch vụ vận chuyển hành khách, chuyển giao công nghệ-công nghiệp, lữ hành nội địa, đại lý vận tải, dịch vụ vui chơi giải trí ) Như vậy, thấy hoạt động dịch vụ tư vấn môi giới ĐS nhà đất mảng hoạt động kinh doanh cơng ty loại Và theo quy định, công ty thương mại thành lập phải chấp thuận cấp giấy phép từ phía Chi cục thuế Thành phố 3.3 Về nội dung khác: Tỷ lệ hoa hồng: Hiện nay, thành phố lớn, thông thường tỷ lệ hoa hồng cho giao dịch thông qua môi giới thành công 1-2% giá trị ĐS đem mua (bán), cho thuê… Các loại BĐS tham gia giao dịch thông qua trung gian môi giới chủ yếu: nhà bán (nhà ở), nhà cho thuê, cửa hàng, văn phòng kinh doanh Thời gian thực hết giao dịch: nói chung vòng tháng Phạm vi hoạt động: chủ yếu ĐS địa bàn Đối tượng tham gia hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản: công ty thương mại, cá nhân, hộ gia đình, cơng ty TNHH… 4/ Tham khảo kinh nghiệm nước ngoài: Nộp ký hợp đồng môi giới Nếu công việc không thành, bên mơi giới khơng phải hồn trả lại khoản lệ phí Mỹ (New-york) Điều Trung Quốc (Thượng Hải) kiện Cá nhân phải có giấy phép Có giấy chứng nhận tư cách 32 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hỗ trợ ôn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] tham gia hoạt hành nghề cấp QLNN người môi giới động môi giới Trung ương cấp (cấp cá nhân ĐS ộ), quan quản lý hành cơng để cấp phải thi lấy thương địa phương cấp.2 Có chứng hành nghề (thi vốn 20.000 NDT có viết) nội dung kỹ người đảm bảo có tài sản đảm nghiệp vụ tư vấn bảo trị giá 20.000 NDT.3 mơi giới ĐS Có nơi hoạt động mơi giới cố định.4 Trong vịng năm trước làm đơn đề nghị khơng có tiền phạm tội Nội dung Mua bán, đấu thầu, trao hoạt động đổi, thương lượng giá cả, cho thuê… kiện Có người có giấy thành lập tổ chứng nhận tư cách người môi chức môi giới giới Điều ĐS.2 Được cấp giấy phép doanh nghiệp2 Có vốn ĐS 100.000 NDT3 Có điều lệ tổ chức xác định rõ tơn kinh doanh Có trụ sở kinh doanh cố định Thành phần bên mơi giới có người: làm dịch vụ nhà môi giới (broker), môi giới người mua bán nhân viên cộng tác 33 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hỗ trợ ôn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] Hợp đồng mơi gồm:1 Việc mơi giới2 Yêu cầu giới tiêu chuẩn việc môi giới3 Kỳ hạn thực hợp đồng Số tiền dịch vụ, cách thức, kỳ hạn chi trả Trách nhiệm vi phạm hợp đồng, cách thức giải tranh chấp Các nội dung khác bên giao ước Phí dịch vụ Nộp ký hợp đồng môi Do người môi giới nhà đất hoạt động môi giới Nếu công việc không đương thoả thuận tiêu giới thành, bên mơi giới khơng chuẩn thu phí phải hoàn trả lại khoản lệ chi trả kỳ hạn hợp đồng môi giới:1 Đại lý mua bán nhà, phí chuyển nhượng quyền SDD nhà nước, thu 3% giá hợp đồng.2 Đại lý thuê nhà, thuê quyền sử dụng đất nhà nước, thu lần 70% tiền thuê tháng.3 Đại lý trao đổi nhà 1% theo giá trị nhà đất Dịch vụ tư vấn, tiêu chuẩn phí dịch vụ bên bàn định Tỷ lệ hoa hồng Nếu công việc thành công 34 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hỗ trợ ôn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] hưởng % hoa hồng, số tiền hoa hồng quy định rõ trước ký hợp đồng 35 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Hỗ trợ ơn tập [ĐỀ CƢƠNG CHƢƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC] 5/ Kiến nghị giải pháp: Sau tìm hiểu thực trạng hoạt động tổ chức môi giới thị trường ĐS tham khảo kinh nghiệm nước Mỹ mơ hình hoạt động tổ chức này, đề nghị Chính phủ cần thực thi số biện pháp quản lý hữu hiệu hoạt động hệ thống dịch vụ môi giới nhà đất thị trường ĐS sau đây: a/ Kiểm soát đăng ký hành nghề: - Kiểm soát hoạt động tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ tư vấn môi giới ĐS Chính phủ yêu cầu người làm dịch vụ tư vấn môi giới bắt buộc phải đăng ký hoạt động với quan quản lý Nhà nước cấp giấy phép hoạt động tư vấn môi giới Cụ thể nên giao cho thực cấp loại giấy phép này?? - Cần tổ chức thi lấy chứng hành nghề môi giới (Như vậy, người có đủ tư cách pháp nhân, có đủ trình độ chun mơn mơi giới ĐS tham gia dịch vụ môi giới ĐS) b/ Kiểm soát việc thực trách nhiệm tổ chức này: Người tư vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật kết hoạt động tư vấn mơi giới như: tính trung thực thông tin pháp lý ĐS môi giới; độ tin cậy có tính dự báo lợi ích từ kết định giá hình thành giá ĐS giao dịch chịu trách nhiệm kết dịch vụ khác c/ Kiểm sốt chất lượng tư vấn mơi giới: Kiểm sốt tính cơng khai thơng tin chất lượng dịch vụ tư vấn (những người tư vấn quyền yêu cầu quan quản lý Nhà nước xác nhận thông tin pháp lý ĐS) 36 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn