(Luận văn) nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn lộc bình – huyện lộc bình – tỉnh lạng sơn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HÀ THỊ VÂN lu Tên đề tài: an “NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ va n ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN to p ie gh tn LỘC BÌNH – HUYỆN LỘC BÌNH – TỈNH LẠNG SƠN” d oa nl w KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC an lu Hệ đào tạo Chuyên ngành oi lm ul nf va : Chính quy : Quản lý đất đai z at nh Khoa : Quản lý tài nguyên Lớp : 42A - QLĐĐ Khoá học : 2010 – 2014 Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông z m co l gm @ an Lu Thái Nguyên, năm 2014 n va ac th si MỤC LỤC lu an n va p ie gh tn to Phần 1: MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích nghiên cứu 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm giá đất 2.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng giá đất 2.1.4 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất 15 2.2 Cơ sở pháp lý 17 2.3 Cơ sở thực tiễn 18 2.3.1 Tổng quan thị trường đất đai 18 2.3.2 Công tác định giá đất giới Việt Nam 25 2.3.3 Xu biến động giá đất thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn 29 Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 30 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 30 3.3 Nội dung nghiên cứu 30 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Lộc Bình 30 3.3.2 Tình hình sử dụng đất quản lý đất đai thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 30 3.3.3 Giá đất quy định địa bàn thị trấn Lộc Bình 30 3.3.4 Nghiên cứu biến động giá đất thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 30 d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si lu an n va p ie gh tn to 3.3.5 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 30 3.3.6 Đề xuất số giải pháp tăng cường quản lý giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn 31 3.4 Phương pháp nghiên cứu 31 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 31 3.4.2 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 31 3.4.3 Phương pháp điều tra liệu thị trường 32 3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 32 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội địa phương 33 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 33 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Lộc Bình 42 4.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 44 4.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 44 4.2.2 Tình hình quản lý Nhà nước đất đai 45 4.3 Giá đất quy định địa bàn thị trấn Lộc Bình 49 4.3.1 Căn xác định giá đất địa bàn 49 4.3.2 Giá đất quy định địa bàn thị trấn Lộc Bình 49 4.4 Nghiên cứu biến động giá đất thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 50 4.4.1 Tình hình biến động giá đất thị trấn 50 4.4.2 Nguyên nhân biến động 52 4.5 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 53 4.5.1 Biến động dân số 53 4.5.2 Vị trí lô đất 55 4.5.3 Chiều rộng mặt tiền 58 4.5.4 Khả sinh lợi 59 4.5.5 Các yếu tố khác 60 d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 4.6 Đề xuất số giải pháp tăng cường quản lý giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn 62 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 64 5.1 Kết luận 64 5.2 Đề nghị 64 TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 lu an n va p ie gh tn to d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT an n va p ie gh tn to GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BĐS : Bất động sản HĐBT : Hội đồng Bộ trưởng XHCN : Xã hội chủ nghĩa UBND : Ủy ban nhân dân TT : Thông tư NĐ : Nghị định CP : Chính phủ QL : Quốc lộ VT : Vị trí NN&PTNT : Nơng nghiệp phát triển nông thôn THCS : Trung học sở BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường : Quyền sử dụng đất w lu QSDĐ : Thủ tướng : Trung ương oi lm ul nf va an lu TW d oa nl TTg z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Dân số, lao động thị trấn Lộc Bình năm 2013 39 Bảng 4.2: Tình hình sử dụng đất năm 2013 44 Bảng 4.3 : Tình hình giao đất thị trấn Lộc Bình đến năm 2013 47 Bảng 4.4: Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2011 đến 2013 50 lu Bảng 4.5: Giá đất loại đường phố VT1 giai đoạn 2011-2013 51 an Bảng 4.6: Giá đất loại đường phố VT2 giai đoạn 2011 – 2013 51 va n Bảng 4.7: Giá đất loại đường phố VT3 giai đoạn 2011 – 2013 51 Bảng 4.9: Dân số cấu lao động thị trấn Lộc Bình qua năm 53 ie gh tn to Bảng 4.8: Giá đất loại đường phố VT4 giai đoạn 2011 – 2013 52 p Bảng 4.10: Mức chênh lệch giá đất theo giá quy định Nhà nước w vị trí 56 oa nl Bảng 4.11 : Mức chênh lệch giá đất theo giá thực tế vị trí 57 d Bảng 4.12 : Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất tuyến lu va an đường phố trung tâm (nhóm I) 57 oi lm ul nf Bảng 4.13 : Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 58 z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Đồ thị cung cầu đất đai Hình 4.1: Biểu đồ cấu sử dụng đất năm 2013 thị trấn Lộc Bình 45 Hình 4.2: Tốc độ tăng dân số năm 2011 năm 2013 53 Hình 4.3: Đồ thị thể ảnh hưởng thu nhập đến lượng cầu BĐS 55 lu Hình 4.4: Biểu đồ giá đất theo quy định đường phố Bờ Sông – an n va Hịa Bình(nhóm I ), Lao Động (nhóm II), Huyện ủy (nhóm III), Hình 4.5: Mức độ ảnh hưởng khả sinh lợi đến giá đất 60 p ie gh tn to Bệnh viện Huyện (nhóm IV) 56 d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si Phần MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai sản phẩm tự nhiên, nguồn tài nguyên vô quan trọng người sống trái đất, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn đất nước, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng lu sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng Đất đai có ý nghĩa an trị, kinh tế, xã hội sâu sắc nghiệp xây dựng bảo vệ tổ quốc va n Đất đai loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa biểu đai nhu cầu thiết yếu tổ chức, hộ gia đình cá nhân đất đai nơi để gh tn to quyền sử dụng đất có hai thuộc tính giá trị giá trị sử dụng Đất p ie sinh hoạt, lao động sản xuất, đồng thời điều kiện để phát triển kinh tế - xã hội Ngày nay, xã hội phát triển nhu cầu đất đai lớn nl w trở nên thiết, đất đai sinh ra, phát triển mở rộng d oa diện tích nên giá trị đất đai ngày lớn giá đất ngày tăng an lu “Giá đất” cầu nối mối quan hệ đất đai – thị trường – quản lý Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất va nf công cụ để người quản lý người sử dụng tiếp cận với chế thị trường oi lm ul đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng thực theo nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh z at nh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật Cũng loại hàng hóa khác chế thị trường “ Giá đất” hình thành vận động theo quy z luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh @ gm Thực tế giá đất gây nên nhiều búc xúc cho quan có l thẩm quyền người dân giá đất biến động lớn, giá tăng cao m co nhanh qua năm Trong để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế xã hội, giá đất Nhà nước lại không tăng gây nên chênh lệch lớn so an Lu với thị trường Điều dẫn đến nhiều bất cập công tác quản lý sử n va ac th si dụng đất Cụ thể công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài khơng thỏa thuận giá đất, giải phóng mặt bố trí tái định cư Như vậy, vấn đề bất hợp lý giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mối quan tâm lớn Vì việc xác định ảnh hưởng yếu tố đến giá đất mức độ ảnh hưởng cần thiết, giúp giải vấn đề liên quan tới giá đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng, thị hóa, dự án sử dụng đất có bồi thường giải phóng mặt bằng… lu Thị trấn Lộc Bình địa bàn thuộc trung tâm huyện Lộc Bình, an va đầu mối giao thương 29 xã, thị trấn huyện địa phương khác n Do đó, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển huyện, vấn lệch giá đất khu phố tuyến đường, khiến cho quản lý đất đai ie gh tn to đề quản lý đất đai cịn nhiều bất cập, bên cạnh cịn diễn tình trạng chênh p địa phương gặp nhiều khó khăn w Xuất phát từ thực tế trên, phân công ban chủ nhiệm khoa oa nl Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên hướng d dẫn thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông em tiến hành nghiên cứu đề an lu tài: “Nghiên cứu biến động số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất va địa bàn thị trấn Lộc Bình – huyện Lộc Bình – tỉnh Lạng Sơn” ul nf 1.2 Mục đích nghiên cứu oi lm - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn z at nh -Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn z @ Lộc Bình Trên sở đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá l 1.3 Yêu cầu đề tài gm đất phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường m co - Cập nhật đầy đủ văn liên quan đến quy định giá đất như: an Lu Luật Đất đai; Nghị định Chính Phủ; Thơng tư hướng dẫn Bộ Tài n va ac th si nguyên Môi trường, Bộ Tài hướng dẫn việc áp dụng sách thuế quan thuế,… Quyết định UBND tỉnh Lạng Sơn - Các số liệu, tài liệu phản ánh xác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi 1.4 Ý nghĩa đề tài - Giúp sinh viên nắm kiến thức học nhà trường học hỏi kinh nghiệm trình thực tập địa phương Sử dụng kiến thức học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, lu an chiều sâu kiến thức ngành học cho thân va - Đề tài có ý nghĩa quan trọng việc đưa chênh lệch khả n tương đồng giá đất UBND tỉnh quy định sách địa phương thực cách hoàn thiện p ie gh tn to - Giúp cho công tác quản lý nhà nước đất đai, việc đưa d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 56 lại, mua bán, lượng khách hàng sử dụng dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh Sự chênh lệch giá vị trí thể qua biểu đồ đây: lu an n va ie gh tn to p Hình 4.4: Biểu đồ giá đất theo quy định đường phố Bờ Sơng – Hịa nl w Bình(nhóm I ), Lao Động (nhóm II), Huyện ủy (nhóm III), Bệnh viện d oa Huyện (nhóm IV) oi lm ul nf va an lu Sự chênh lệch vị trí lớn đất có giá trị cao Như đường Bờ Sơng – Hịa Bình (nhóm I) chênh lệch VT1/VT2 1,92 triệu đồng/m2, VT1/VT3 2,24 triệu đồng/m2 đường Bệnh viện Huyện mức chênh lệch 240.000 đồng/m2 280.000 đồng/m2 z at nh Bảng 4.10: Mức chênh lệch giá đất theo giá quy định Nhà nước vị trí ( Đơn vị tính: lần) Loạiđường phố 2011 - 2013 VT1/VT2 VT2/VT3 VT1/VT3 Bờ Sơng – Hịa Bình 2,50 1,33 3,33 Lao Động 2,50 1,33 3,33 Huyện ủy 2,50 1,33 3,33 Bệnh viện Huyện 2,50 1,33 3,33 z m co l gm @ an Lu ( Nguồn: Quyết định UBND tỉnh Lạng Sơn) [13] [14] [15] n va ac th si 57 Theo quy định Nhà nước mức chênh lệch VT1/VT2 2,50; VT1/VT3 3,33; VT2/VT3 1,33 tất tuyến đường giống nhau, nhiên thực tế, số tuyến đường, mức chênh lệch lớn Do đường có điều kiện, đặc điểm khác nên mức chênh lệch không giống Bảng 4.11 : Mức chênh lệch giá đất theo giá thực tế vị trí ( Đơn vị tính: lần) lu Loại đường phố an VT1/ VT2 2011 VT2/ VT3 VT1/ VT3 1,66 1,81 Lao Động 2,13 Huyện ủy va Bờ Sông – n Hịa Bình p ie gh tn to Bệnh viện VT1/ VT2 2013 VT2/ VT3 VT1/ VT3 VT1/ VT3 3,00 1,47 2,00 2,95 1,85 2,04 3,78 1,88 4,00 2,41 1,13 2,73 2,47 1,05 2,47 3,45 1,10 3,80 4,60 1,05 4,83 3,00 1,14 3,43 3,16 1,27 4,00 3,33 1,05 3,50 4,29 1,09 4,69 w Huyện VT1/ VT2 2012 VT2/ VT3 oa nl ( Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) d Bảng 4.12 : Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất tuyến va an lu đường phố trung tâm (nhóm I) nf Giá TT trung bình qua Mức chênh lệch (lần) ul năm (1000 đồng/m2) oi lm Vị trí 2012 2013 2011 2012 2013 VT1 4.800 5.600 8.700 1,50 1,75 2,72 VT2 2.900 3.800 4.700 2,27 2,97 3,67 VT3 1.600 1.900 2.300 1,67 1,98 2,40 VT4 600 700 750 1,46 1,56 z at nh 2011 z gm @ m co l 1,25 ( Nguồn: Giá TT trung bình số liệu điều tra, vấn) an Lu Dễ dàng nhận thấy tuyến đường phố giá đất đất thuộc VT1 ln có giá cao cao nhiều lần giá đất n va ac th si 58 lu an n va p ie gh tn to VT2, VT3, VT4 đường phố Giá đất đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, đất gần khu trung tâm, khu bn bán giá cao Đồng thời vị trí, khả sinh lợi, sở hạ tầng định loại đường phố giá đất vị trí loại đường phố khác giá giá đất khác Tuy nhiên yếu tố vị trí định giá cao hay thấp đất yếu tố làm biến động giá đất thị trường 4.5.3 Chiều rộng mặt tiền Mặt tiền đất góp phần việc sinh lợi cho chủ sở hữu, đặc biệt việc buôn bán, kinh doanh mặt hàng tiêu dùng, thời trang, mỹ nghệ Do đặc trưng mặt hàng này: người tiêu dùng biết đến nhiều tiêu thụ nhanh Thơng thường, vị trí đất có chiều ngang rộng chiều sâu thường có lợi Cùng diện tích đất mặt tiền hai đất khác mức giá đưa khác Những đất có hai mặt tiền giá đẩy lên cao Để đánh giá mức độ ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất, em lựa chọn số lô đất liền kề đoạn đường quy định, VT1, kích thước chiều mặt tiền khác sử dụng phương pháp điều tra thực địa Kết thu bảng đây: d oa nl w lu va an Bảng 4.13 : Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Khu Phiêng Quăn Khu Lao Động Đường Chi Ma - 4m 3.000 – 4.000 4.000 – 5.000 2.000 – 3.000 4-6m 4.000 – 5.500 5.000 – 6.500 3.000 – 4.000 Trên m 5.500 – 7.000 4.000 – 5.000 z at nh tiền z oi lm ul nf Độ rộng mặt ( Đơn vị tính: 1000đồng/m2) Quốc lộ 4B gm @ 6.500 – 8.000 m co l ( Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) Qua điều tra thực tế với kết bảng 4.13 cho thấy, với chiều dài ô đất đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán/m2 thấp đất có chiều rộng mặt tiền lớn Chiều rộng mặt tiền lớn có lợi kinh doanh, mang lại lợi nhuận cao an Lu n va ac th si 59 4.5.4 Khả sinh lợi Khả sinh lợi yếu tố tổng hợp, có ảnh hưởng lớn đến giá đất Trong mục đích sử dụng khả sinh lợi khác ảnh hưởng yếu tố như: quy hoạch, loại vị trí, lãi suất ngân hàng, yếu tố môi trường, yếu tố tự nhiên (loại đường phố, loại thị, vị trí BĐS đường phố, độ rộng mặt tiền, hình thể đất,…) Khả sinh lợi đất phụ thuộc vào yếu tố: khoảng cách đến trung tâm thương mại, chợ, khu vực dịch vụ…; chiều rộng mặt đường, lu vỉa hè; chiều rộng mặt tiền đất; mật độ khu dân cư… Thỏa mãn yếu an va tố khả sinh lợi cao n Trong đất điều tra có lượng khơng nhỏ người dân kết khơng trái luật giá đất đẩy lên cao Yếu tố thể ie gh tn to hợp mục đích để sản xuất kinh doanh, chủ yếu VT1 Điều p rõ rệt tất đoạn đường, phố tiến hành điều tra w Trong nhóm điều tra, đất thuộc đường phố Bờ Sơng – Hịa oa nl Bình (nhóm I) có đầy đủ yếu tố đem lại khả sinh lợi cao Có vị d trí trung tâm, có nhiều cơng trình cơng cộng (chợ, công viên, trung tâm an lu thương mại ) nên giá cao va Thị trấn Lộc Bình chợ đầu mối lớn Huyện, có hàng ngàn ul nf người dân từ địa bàn khác đến mua bán, trao đổi hàng hóa ngày đặc oi lm biệt vào ngày chợ phiên Phố Bờ Sơng – Hịa Bình tuyến đường xun qua trung tâm chợ Lộc Bình, nên đất tuyến đường z at nh hầu hết mở cửa hàng kinh doanh mặt hàng, dịch vụ phục vụ người dân có doanh thu lớn Chính giá đất nơi cao người z @ dân chấp nhận đầu tư họ biết với điều kiện thuận lợi khả gm hồn lại vốn nhanh chóng Hơn với sách quy hoạch, đầu tư cịn cao m co l mở rộng trung tâm chợ Lộc Bình tương lai tiềm phát triển an Lu n va ac th si 60 lu an n va Hình 4.5: Mức độ ảnh hưởng khả sinh lợi đến giá đất lớn Tại VT2, VT3 chênh lệch không lớn Do VT1 vị trí thuận gh tn to Từ đồ thị cho thấy VT1 đường có chênh lệch rõ ràng p ie tiện buôn bán kinh doanh đem lại khả sinh lợi nên chịu tác động yếu tố khả sinh lợi lớn nhất, đoạn đường đem lại khả sinh nl w lợi cao giá đắt VT2, VT3 chủ yếu để ở, nên người mua chủ yếu quan d oa tâm đến yếu tố khác sở hạ tầng, đặc điểm đất Tại VT2, VT3 4.5.5 Các yếu tố khác ul nf va không lớn an lu ba đoạn đường có điều kiện nên giá chênh lệch oi lm Giá đất thị trấn Lộc Bình chịu tác động bốn yếu tố: dân số, vị trí, chiều rộng mặt tiền, khả sinh lợi chủ yếu Ngồi cịn chịu tác • Yếu tố quy hoạch z at nh động nhiều yếu tố khác z Thông thường, dự án quy hoạch thường làm khu vực xa trung @ gm tâm, giá trị đất thấp Quy hoạch tác động đến sở hạ tầng, khả l sinh lợi khu vực đường xá giao thơng kết nối, hạ tầng hồn m co chỉnh hơn, mật độ dân cư tăng tạo điều kiện sống tốt nên sẻ ảnh hưởng lớn đến giá đất Giá đất tăng nhiều hay phụ thuộc mức độ ảnh hưởng dự án tới an Lu sở hạ tầng đoạn đường khả sinh lợi chúng mang lại n va ac th si 61 lu an n va p ie gh tn to • Yếu tố tâm lý Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đơng, Đơng Nam hướng Tây, Tây Bắc quan niệm nhà hướng Nam, Đông Nam mát mẻ có ảnh hưởng đến vận hạn, người tốt hướng khác Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp chút Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó cịn quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể • Yếu tố pháp lý Theo điều tra có tới 95% số người hỏi cho điều họ quan tâm hỏi mua đất giấy tờ pháp lý đất hạn chế quyền sử dụng đất: tình trạng cho thuê, chấp, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, hạn chế quyền sở hữu chung • Yếu tố mơi trường Yếu tố mơi trường đóng vai trị quan trọng cảnh quan sống Tuy nhiên, điều kiện nước ta nước phát triển mơi trường chưa quan tâm mức, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Đối với nước tiên tiến yếu tố mơi trường xem yếu tố quan trọng việc chon vị trí để xây dựng nhà hay khu dân cư Các yếu tố môi trường thường quan tâm là: khơng khí, bụi, tiếng ồn, nước thải sinh hoạt, mùi hơi… Đối với thị trấn Lộc Bình yếu tố mơi trường chưa ảnh hưởng nhiều đến giá đất • Yếu tố an ninh xã hội Yếu tố an ninh thường quan tâm tệ nạn xã hội như: trộm cắp, cờ bạc, ma túy… Ở nước tiên tiến việc an ninh cho khu dân cư việc ý khu dân cư cao cấp Trong điều kiện nước ta yếu tố chưa đề cập lưu ý phân hạng đất Nhưng thực tế mua bán đất, yếu tố có tác động nhiều đến giá đất Thị trấn Lộc Bình vậy, yếu tố an ninh xã hội có ảnh hưởng đến giá đất Mỗi đất có đặc điểm khác nhau, chịu ảnh hưởng yếu tố với mức độ khác Như vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 62 lu an n va p ie gh tn to cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường 4.6 Đề xuất số giải pháp tăng cường quản lý giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn Qua thực tế điều tra, tìm hiểu biến động yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2011- 2013 thấy công tác quản lý đất đai cịn nhiều bất cập Trong cơng tác xác định giá đất địa bàn Thị trấn chưa thực sát với mức giá giao dịch thị trường hàng năm Nhà nước đưa bảng giá đất giá đất quy định so với thị trường 30 - 40% so với giá giao dịch thị trường tự Và kê khai để tính thuế chuyển nhượng đa số người dân kê khai không với giá thực tế giao dịch mà kê khai cho sát với giá quy định Vì vậy, để cơng tác xác định giá đất sát với giá thị trường xin đưa số giải pháp sau: - Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sơ người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục - Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm đó, VT1 tuyến đường phố, vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường - Cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với số đoạn đường có giá trị cao, chia khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài, giá đất với thực tế vị trí - Đối với nạn đầu đất đai Nhà nước cần: có liên kết quan quản lý đất đai quan thuế, đưa hình thức thu thuế lệ phí phù hợp, để điều tiết thị trường, khuyến khích đầu tư, sử dụng đất mục đích, xóa bỏ hình thức chuyển nhượng bất hợp pháp Tổ chức tốt hệ thống đăng ký đất đai đảm bảo giao dịch đất đai đăng ký thời hạn quy định Một đất đăng ký, giao dịch kiểm soát giá tác động tiêu cực đầu đất đai hạn chế tới mức thấp d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 63 - Bên cạnh quan chức cịn phải trú trọng tới việc đưa hệ thống Pháp luật Đất đai vào sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm Pháp luật Đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thơng tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến Pháp luật Đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân lu an n va p ie gh tn to d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 64 Phần KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ lu an n va p ie gh tn to 5.1 Kết luận Lộc Bình thị trấn trung tâm huyện, hội tụ đầy đủ yếu tố thuận lợi để góp phần vào mục tiêu phát triển kinh tế, trị xã hội tồn huyện Cơng tác định giá đất đai địa bàn thị trấn bám sát quy định Nhà nước chậm thay đổi, điều chỉnh thị trường có biến động lớn giá Qua trình nghiên cứu, tìm hiểu biến động số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình, tơi rút số kết luận sau: * Về biến động giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình - Mức chênh lệch giá thị trường trung bình năm giá đất theo quy định Nhà nước địa bàn lớn - Biến động giá đất Nhà nước quy định khơng thay đổi Đối với giá thị trường có xu hướng tăng dần - Giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh dịch vụ, tập trung đông dân cư, nằm phạm vi quy hoạch trung tâm thị trấn chênh lệch cao - Giá đất thực tế cao không phản ánh giá trị thực đất đai chưa thực phù hợp với thu nhập người dân * Về yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình Giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: yếu tố biến động dân số, vị trí, chiều rộng mặt tiền, khả sinh lợi yếu tố khác Trong yếu tố vị trí khả sinh lợi có ảnh hưởng lớn Cịn yếu tố khác có mức độ ảnh hưởng thấp 5.2 Đề nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu biến động yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình, xuất phát từ thực trạng cơng tác quản lý đất đai nói chung công tác quản lý Nhà nước đất đai nói riêng địa bàn thị trấn em xin đưa số kiến nghị sau: d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 65 lu an n va p ie gh tn to - Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai cơng khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBNB tỉnh Lạng Sơn cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chun mơn tăng cường cơng tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường Chú trọng đào tạo đội ngũ cán tồn diện chun mơn với nghiệp vụ công tác xác định giá đất - Giá quy định UBND tỉnh Lạng Sơn chênh lệch nhiều so với giá thị trường, cần phải điều chỉnh giá quy định sát với giá thị trường Khi có biến động lớn giá đất thị trường, quyền địa phương cần có biện pháp bình ổn giá trước Nhà nước điều chỉnh - Chính phủ, UBND tỉnh Lạng Sơn cần tiến hành công tác định giá đất cách thường xuyên theo định kỳ đột xuất theo nhu cầu thực tế thị trường để giá đất quy định phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị sử dụng đất - Từng bước hồn thiện chế sách đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường - Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai Nhà nước Sớm đầu tư sở hạ tầng kỹ thuật, tăng cường trang thiết bị hỗ trợ, ứng dụng khoa học kỹ thuật để phục vụ công tác định giá đất - Để có thị trường đất đai hoạt động cơng khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua người bán cần thành lập quan chuyên môn hoạt động lĩnh vực giá đất Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật việc chấp hành quy định giá đất Nhà nước để nâng cao nhận thức nhân dân - Để có gắn kết chặt chẽ Nhà nước với người dân, để củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn thị trấn Lộc Bình có nhiều việc cần tiến hành cách đồng Hàng loạt giải pháp cần ủng hộ đồng lòng thực quyền nhân dân để đạt hiệu cao d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO lu an n va p ie gh tn to Bộ Tài (2004) Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2007) Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn áp dụng thực Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007) Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Lê Phương Thảo (2007) Luận văn thạc sỹ khoa học nơng nghiệp: “Tìm hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội ’’ Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008) Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Nguyễn Vũ Kiên (2005) Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp: “Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh – tỉnh Bắc Ninh” Quốc hội (2003) Luật Đất đai 2003 UBND thị trấn Lộc Bình (2012) Bảng thống kê phiếu thu thập thông tin đất 10 UBND thị trấn Lộc Bình (2013) Biểu tổng hợp đặc trưng hộ nghèo năm 2013 11 UBND thị trấn Lộc Bình (2013) Thuyết minh biểu bảng thống kê đất đai thị trấn Lộc Bình năm 2013 12 UBND Thị trấn Lộc Bình (2013), Phịng Tài ngun Mơi trường Thuyết minh tổng hợp lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm (2011-2015) thị trấn Lộc Bình - huyện Lộc Bình - tỉnh Lạng Sơn d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 67 13 14 15 lu an 16 n va p ie gh tn to 17 d oa nl w 18 UBND tỉnh Lạng Sơn (2013) Quyết định số 28/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 UBND tỉnh Lạng Sơn việc Quy định giá loại đất năm 2013 địa bàn tỉnh Lạng Sơn UBND tỉnh Lạng Sơn (2012) Quyết định số 22/2011/QĐ-UBND ngày 21/12/2011 UBND tỉnh Lạng Sơn việc Quy định giá loại đất năm 2012 địa bàn tỉnh Lạng Sơn UBND tỉnh Lạng Sơn (2011) Quyết định số 18/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 UBND tỉnh Lạng Sơn việc Quy định giá loại đất năm 2011 địa bàn tỉnh Lạng Sơn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Bộ phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2011), Sổ thống kê trường hợp chuyển quyền sử dụng đất năm 2011 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Bộ phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2012), Sổ thống kê trường hợp chuyển quyền sử dụng đất năm 2012 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Bộ phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2013), Sổ thống kê trường hợp chuyển quyền sử dụng đất năm 2013 oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA NGƯỜI DÂN ( Đề tài: Nghiên cứu biến động số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Lộc Bình) Thơng tin chủ sử dụng đất Tên người sử dụng đất:…………………………………… … Tuổi:…… lu Địa chỉ:…………………………………………………………………………… an Nghề nghiệp:……………………………………………………………………… n va Thu nhập bình quân:……………………………………… triệu đồng/năm to gh tn Thông tin đất ie - Thửa đất số:…… …; Thuộc tờ đồ:… … ; Diện tích:…… m2 p - Địa đất:………………………………………………………… oa nl w - Hình thể: Hình thang ngược d Hình chữ nhật lu va Hình chữ L - oi lm ul nf Hình thang xi Hình đa giác an Hình vng Kích thước mặt tiền:…………… m, kích thước chiều sâu:………… m z at nh Tên địa danh z m co Ngõ (hẻm) cấp 3:……………………………… l Ngõ (hẻm) cấp 2:……………………………… gm Ngõ (hẻm) cấp 1:……………………………… @ Đường (phố)…………………………………… Khoảng cách đến đường (phố) ngõ (hẻm) cấp liền kề trước an Lu n va ac th si - Loại đường phố:………………………………………………………… - Vị trí:……………………………………………………………………… - Tình trạng mơi trường:……… ………………………………………… - Tình trạng an ninh xã hội:……………………………………………… - Điều kiện kết cấu hạ tầng:………………………………………………… …………………………………………………………………………… ……… …………………………………………………………………… lu an n va Tài sản gắn liền với đất - Nhà ở: Loại nhà……………………; Cấp nhà…….; Năm xây dựng…… - Diện tích xây dựng:………… m2; Số tầng…….; Diện tích sàn:……… m2 - Giấy phép xây dựng: to Khơng có ie gh tn Có p - Tài sản khác:……………………………………………………………… - Giá đất chuyển nhượng:……………………………………… đồng/m2 Thời điểm chuyển nhượng: Ngày………….tháng……… năm……… d oa nl w an lu Lộc Bình, ngày……….tháng………năm 2014 nf va Chủ sử dụng đất oi lm ul ( ký ghi rõ họ tên ) z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si lu an n va p ie gh tn to d oa nl w oi lm ul nf va an lu z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si