(Luận văn) nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2011 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM lu an n va NGUYỄN THỊ THANH THẢO gh tn to p ie NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 d oa nl w u nf va an lu ll LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI oi m z at nh z m co l gm @ an Lu Thái Nguyên – 2016 n va ac th si ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM lu NGUYỄN THỊ THANH THẢO an n va p ie gh tn to NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015 d oa nl w Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 va an lu ll u nf LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI oi m z at nh Người hướng dẫn khoa học: GS TS Nguyễn Thế Đặng z m co l gm @ an Lu Thái Nguyên – 2016 n va ac th si i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn lu an Nguyễn Thị Thanh Thảo n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập nghiên cứu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, nhận quan tâm dạy dỗ bảo ân cần thầy giáo, giáo, ủng hộ giúp đỡ nhiệt tình bạn đồng nghiệp, động viên kịp thời gia đình người thân giúp tơi vượt qua trở ngại khó khăn để hồn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ Chuyên ngành: Quản lý đất đai Nhân dịp này, xin bày tỏ chân thành cảm ơn tới GS.TS Nguyễn Thế Đặng - Giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên hướng dẫn khoa học tạo điều kiện tốt cho tơi q trình thực lu luận văn an Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng Đào tạo, Khoa va n Quản lý Tài nguyên, giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy Trường Đại học Nông gh tn to lâm Thái Nguyên Xin cảm ơn UBND thành phố Cẩm Phả, Phịng Tài ngun Mơi trường p ie thành phố cán công nhân viên, người dân địa bàn thành phố giúp đỡ việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn oa nl w Trong trình nghiên cứu thực luận văn, điều kiện hạn chế thời gian, nhân lực khó khăn khách quan nên không tránh khỏi thiếu d an lu sót Tơi mong muốn nhận ý kiến đóng góp q báu thầy, va giáo, nhà khoa học bạn bè đồng nghiệp để luận văn hoàn thiện u nf Xin chân thành cảm ơn! ll Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016 m oi Tác giả luận văn z at nh z @ m co l gm Nguyễn Thị Thanh Thảo an Lu n va ac th si iii MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU lu Tính cấp thiết đề tài an Mục tiêu nghiên cứu đề tài va n 2.1 Mục tiêu tổng quát .2 Ý nghĩa đề tài .3 ie gh tn to 2.2 Mục tiêu cụ thể p CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài w oa nl 1.1.1 Tổng quan thị trường đất đai d 1.2 Khái quát giá đất lu an 1.2.1 Khái quát chung giá đất .9 u nf va 1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 10 ll 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12 oi m 1.2.4 Các nguyên tắc định giá đất 14 z at nh 1.2.5 Các phương pháp định giá đất 17 1.2.6 Vai trò định giá đất quản lý nhà nước giá đất 19 z 1.3 Những kết nghiên cứu giá đất Thế giới Việt Nam 21 @ gm 1.3.1 Công tác định giá đất Thế giới Việt Nam 21 m co l 1.3.2 Tình hình biến động giá đất Thế giới Việt Nam 23 CHƯƠNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 an Lu 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 28 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu .28 n va ac th si iv 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 28 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 28 2.3 Nội dung nghiên cứu 28 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội sử dụng đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 28 2.3.2 Khái quát thực trạng giá đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 .28 2.3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 29 2.3.4 Một số khó khăn, hạn chế thị trường đất đai thành phố Cẩm Phả, lu an tỉnh Quảng Ninh .29 n va 2.3.5 Đề xuất định hướng số giải pháp cho quản lý giá đất thành phố 2.4 Phương pháp nghiên cứu .29 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 29 p ie gh tn to Cẩm Phả 29 w 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 29 oa nl 2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp .30 d 2.4.4 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, so sánh, tổng hợp, phân tích .30 lu an 2.4.5 Phương pháp so sánh, tổng hợp, phân tích .30 u nf va 2.4.6 Phương pháp chuyên gia 30 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31 ll oi m 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thực trạng sử dụng đất thành phố z at nh Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 31 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 31 z 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .33 @ gm 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả 35 l 3.2 Khái quát thực trạng giá đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai m co đoạn 2011 - 2015 38 an Lu 3.2.1 Tình hình biến động giá đất theo qui định nhà nước địa bàn thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 - 2015 .38 n va ac th si v 3.2.2 Tình hình giá đất thị trường thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 - 2015 53 3.2.3 So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá đất thị trường thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 - 2015 72 3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 84 3.3.1 Vị trí đất 84 3.3.2 Đặc điểm đất 87 3.3.3 Cơ sở hạ tầng 88 3.3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng khác .88 lu an 3.4 Một số khó khăn, hạn chế thị trường đất đai thành phố Cẩm Phả .89 n va 3.5 Đề xuất định hướng số giải pháp cho quản lý giá đất thành phố 3.5.1 Giải pháp sách, pháp luật 90 3.5.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực 91 p ie gh tn to Cẩm Phả 90 w 3.5.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật 91 oa nl KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 92 d Kết luận .92 lu an Kiến nghị 93 PHỤ LỤC ll u nf va TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT TÊN ĐẦY ĐỦ TÊN VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BTC Bộ tài BTNMT Bộ Tài ngun & Mơi trường CP Chính phủ GPMB Giải phóng mặt GS Giáo sư GDP Thu nhập bình quân đầu người HĐND Hội đồng nhân dân KH Kế hoạch 10 MN Mầm non 11 NĐ Nghị định 12 NXB Nhà xuất 13 PTTH Phổ thông trung học 14 QĐ Quyết định lu an n va p ie gh tn to w QH Quốc hội oa nl 15 Quyền sử dụng đất QSDĐ 17 SXKD 18 THCS 19 TH 20 TS 21 TT 22 TNHH 23 TB 24 TW Trung ương 25 UBND Ủy ban nhân dân 26 XHCN Xã hội chủ nghĩa d 16 an lu Sản xuất kinh doanh va Trung học sở u nf Tiểu học ll Tiến sĩ oi m Thông tư z at nh Trách nhiệm hữu hạn Trung bình z m co l gm @ an Lu n va ac th si vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh 36 Bảng 3.2 Khung giá đất đô thị 38 Bảng 3.3 Giá đất quy định phường Cẩm Trung, thành phố Cẩm Phả .39 Bảng 3.4 Giá đất quy định phường Cẩm Đông, thành phố Cẩm Phả 43 Bảng 3.5 Giá đất quy định phường Quang Hanh, thành phố Cẩm Phả 47 Bảng 3.6 Giá đất quy định phường Mông Dương, thành phố Cẩm Phả 50 Bảng 3.7 Giá đất chuyển nhượng phường Cẩm Trung .54 Bảng 3.8 Giá đất chuyển nhượng phường Cẩm Đông 59 lu Bảng 3.9 Giá đất chuyển nhượng phường Quang Hanh .63 an va Bảng 3.10 Giá đất chuyển nhượng phường Mông Dương 67 n Bảng 3.11 So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường to gh tn khu vực 1, giai đoạn 2011 - 2015 72 Bảng 3.12 So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường p ie khu vực 2, giai đoạn 2011 - 2015 76 nl w Bảng 3.13 So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường oa khu vực 3, giai đoạn 2011 - 2015 79 d Bảng 3.14 So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường lu va an khu vực 4, giai đoạn 2011 - 2015 82 u nf Bảng 3.15 Giá đất thị trường số tuyến đường trung tâm 86 ll Bảng 3.16 Đặc điểm đất ảnh hưởng đặc điểm đến giá đất .87 oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Hàn Quốc 26 Hình 3.1 Bản đồ hành thành phố Cẩm Phả 32 Hình 3.2 Cơ cấu sử dụng đất 37 Hình 3.3 Sơ đồ tuyến đường điều tra phường Cẩm Trung 41 Hình 3.4 Hình ảnh đường Bái Tử Long Trần Phú 42 Hình 3.5 Sơ đồ tuyến đường điều tra phường Cẩm Đơng 45 Hình 3.6 Hình ảnh Quảng trường đường Bà Triệu .46 Hình 3.7 Sơ đồ tuyến điều tra phường Quang Hanh 49 lu Hình 3.8 Hình ảnh đường 18A khu dân cư 49 an va Hình 3.9 Sơ đồ tuyến điều tra phường Mông Dương 52 n Hình 3.10 Hình ảnh gần Nhiệt điện Mơng Dương đường 18A 53 gh tn to Hình 3.11 Lượng hồ sơ chuyển nhượng phường Cẩm Trung từ năm 2011 - 2015 58 p ie Hình 3.12 Lượng hồ sơ chuyển nhượng phường Cẩm Đông từ năm 2011-2015 62 Hình 3.13 Lượng hồ sơ chuyển nhượng phường Quang Hanh từ năm 2011 - 2015 66 nl w Hình 3.14 Lượng hồ sơ chuyển nhượng phường Mông Dương từ năm 2011 - 2015 70 d oa Hình 3.15 Lượng hồ sơ chuyển nhượng từ năm 2011 - 2015 71 ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 85 so với khu vực xa trung tâm (phường Mông Dương: giá nhà nước quy định TB 2,4 triệu đồng, giá thị trường TB 5,77 triệu đồng/m2) Ngay khu vực giá đất tuyến đường trung tâm cao nhiều so với tuyến đường lân cận Tại phường Cẩm Trung Đoạn đường Trần Phú đường trung tâm có giá thị trường TB 81,68 triệu đồng/m2; Đoạn đường Tô Hiệu đường lân cận giá thị trường giảm xuống TB 61,5 triệu đồng/m2 Vị trí đất gắn liền có tính định khả sinh lợi đất Vị trí đất nơi có sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thủy lợi, ), sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, quan hành chính, ) tốt kết hợp với phương thức sử dụng đất tốt (kinh doanh tốt, chuyển nhượng dễ dàng, cho thuê lu an lại, ) sinh lợi cao, nên ảnh hưởng lớn đến giá đất n va Với đặc điểm vậy, đất số tuyến đường khu p ie gh tn to vực có giá cao hẳn tuyến đường lại khu vực như: d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 86 Bảng 3.15 Giá đất thị trường số tuyến đường trung tâm lu an n va P.Cẩm Đông Giá thị trường Vị trí TB (trđ/m2) Đoạn đường 18A: từ ngã tư tổng hợp đến cầu I (áp 36,74 dụng cho hai phía) Từ cầu I đến cầu II: Dãy phía bắc P.Quang Hanh Giá thị trường Vị trí TB (trđ/m2 Đoạn đường 18A: từ tiếp giáp phường Cẩm Thạch 17,24 đến hết nhà bà Chi Từ nhà máy X48 Hải quân đến hết nhà ông 21,34 Hùng (giáp chợ Suối Khoáng) p ie gh tn to P.Cẩm Trung Giá thị trường Vị trí TB (trđ/m2) Đoạn đường Trần Phú: Từ tiếp giáp hộ phía đơng 81,68 đường Tơ Hiệu đến tiếp giáp đường Bái Tử Long Đoạn đường Tô Hiệu: Từ tiếp giáp hộ mặt đường Trần Phú đến tiếp 61,5 giáp nhà ông Hải Đoạn đường phố Lý Bôn: từ ngã tư tổng hợp đến lối rẽ vào 52,33 phố Đoàn Kết (áp dụng cho hai phía) d oa nl w 10,5 10,4 ll u nf va an lu Từ tiếp giáp chợ Suối Khoáng đến đường vào Xí nghiệp 20,94 may mặc Từ cổng trường THCS Mông 15,82 Dương đến cổng trường tiểu học Mông Dương Từ tiếp giáp nhà ông Thành đến cổng trường THCS 10,92 Mông Dương oi m Đoạn đường bê tông vào đội xe XN 86 từ sau hộ mặt đường 18A đến đường tàu Từ đầu cầu trắng đến đầu cầu ngầm z 20,5 gm @ 54,0 9,1 9,33 m co l Đoạn đường phía bắc chợ Cẩm Đông từ sau hộ mặt phố Bà Triệu đến tiếp giáp suối z at nh an Lu Đoạn đường Bái Tử Long: Từ sau hộ mặt đường Trần Phú đến tiếp giáp đường vào Võ Huy Tâm (phía đơng), tiếp giáp đường 2/4 (phía tây) Đoạn đường xuống cổng phía đông chợ Cẩm Phả: Từ sau hộ đường Trần Phú vịng qua cổng chợ phía đơng đến tiếp giáp hộ đường Bái Tử Long P.Mông Dương Giá thị trường Vị trí TB (trđ/m2) Từ đầu cầu ngầm đến hết trụ sở công an 11,88 phường n va ac th si 87 3.3.2 Đặc điểm đất Yếu tố đặc điểm đất diện tích, hình dạng, độ rộng mặt tiền, hướng đất, khoảng cách tới đường phố Đây đặc điểm tự nhiên đất Chúng có ảnh hưởng đến tâm lí người dân theo phong tục tập quán lâu đời Về diện tích, đất có quy mơ vừa khoảng 70-90m² bán dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để Hình thể đất đẹp hình vng, hình chữ nhật, phải có hình thang có mặt đáy rộng Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu, chữ L hình thể khơng vng nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá lu đất có hình thể đẹp, độ rộng mặt tiền vừa phải đường phố trung tâm an có chênh lệch đất xấu Yếu tố thể rõ nét va n tuyến đường phố xa trung tâm tn to Bảng 3.16 Đặc điểm đất ảnh hưởng đặc điểm đến giá đất p ie gh Mẫu phiếu điều tra (phường Cẩm Trung) 2e1 Hình thể Giá thị trường (trđ/m2) 18,0 Chữ nhật 6,0 20,0 4,5 18,0 Chữ nhật 6,0 20,0 5,2 19,8 Chữ nhật 0,7 8,0 Chữ nhật 0,7 7,0 méo 0,6 4,2 11,4 Chữ nhật 0,6 4,7 15,5 Chữ nhật 0,7 6,0 20 Chữ nhật 0,7 5,5 0,7 5,7 Độ sâu (m) 6,0 oa nl w Diện tích (m2) Giá nhà nước quy định (trđ/m2) Độ rộng mặt tiền (m) d 108,0 98,0 11.1b2 48,0 13,0 11.2b1 57,7 8,6 10,2 11.2b2 53,7 4,7 11.2c1 118,1 8,8 11.2c2 89,6 4,5 z at nh 11.2c3 88 5,1 18,2 va 4,0 ll oi m z 11.1b1 an 81,0 u nf lu 2e2 @ Chữ nhật gm l (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) m co Qua bảng số liệu rõ vị trí thuộc khu vực xa trung tâm người mua quan tâm diện tích hình thể đất Năm 2012 tuyến an Lu đường Những hộ dân bám mặt đường bê tơng có chiều rộng từ 2m đến 3m n va ac th si 88 đất có diện tích 57,7 m2 có hình thể méo có giá (4,2 triệu đồng/m2) thấp đất có diện tích 53,7 m2 hình thể chữ nhật Hay đất có độ rộng mặt tiền 8,8 m (theo quy định tỉnh Quảng Ninh năm 2013 tách thành 02 thửa) có giá (6,0 triệu đồng/m2) cao đất có mặt tiền 5,1 m (5,7 triệu đồng/m2) mặt tiền 4,5 m (5,5 triệu đồng/m2) Ở đường phố người dân tập trung vào việc tìm mảnh đất phù hợp với nhu cầu để Người mua đất trực tiếp xây nhà để đầu tư tích lũy vốn Một lượng không nhỏ giao dịch khu đơng dân cư đầu tư để tích lũy Việc đầu tư cần tính đến đầu sau Vì vậy, người dân thường tìm đến đất có diện tích nhỏ, vừa túi tiền lu 3.3.3 Cơ sở hạ tầng an Tình trạng phát triển kinh tế khu vực, sở hạ tầng xung quanh có ảnh va n hưởng đến giá trị đất Tại khu vực trung tâm (phường Cẩm Trung) giá đất ln tn to cao nơi khác phường trung tâm có bán kính hẹp, có chợ Trung tâm Cẩm gh Phả, trường học, quan hành chính, đơn vị nghiệp, văn hóa xã hội p ie thành phố đóng hết tên địa bàn Hệ thống đường giao thông thuận lợi cho lại, sinh hoạt, mặt dân trí cao Tại khu vực ven xa trung tâm (phường Quang Hanh, nl w phường Mơng Dương) có địa bàn rộng, trải dài, quan nhà nước, chủ yếu d oa doanh nghiệp nhỏ lẻ đơn vị ngành than Cơ sở hạ tầng tốt đồng nghĩa với an lu việc người dân hưởng mức sống cao hơn, dịch vụ công cộng tốt Nơi va đầu tư xây dựng sở hạ tầng, giá đất nơi tăng lên Năm 2011 - u nf 2012 Cẩm Phả gấp rút hồn thành nhiều cơng trình hạ tầng, đường giao thông mở ll rộng nâng cấp, chỉnh trang đô thị trọng để công nhận thành phố m oi trực thuộc tỉnh Đây yếu tố khiến cho nhiều vị trí đất tăng giá vào thời điểm 3.3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng khác z at nh thành phố Cẩm Phả z Ngồi yếu tố điển hình nêu chi tiết, nhiều yếu tố khác ảnh hưởng gm @ đồng thời tới giá đất l Yếu tố kinh tế: dân số Cẩm Phả với thành phần công nhân ngành than m co chiếm tỉ lệ lớn, có mức thu nhập trung bình Do vị trí trung tâm có an Lu người kinh doanh buôn bán với mức thu nhập cao mua được, nên lượng mua bán chuyển nhượng vị trí Ngược lại lượng giao dịch n va ac th si 89 chuyển nhượng ngõ xóm xa trung tâm chủ yếu để lại cao đối tượng tham gia chủ yếu công nhân Yếu tố tâm lý: Đây yếu tố có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Thường nóng vội đám đông Khi giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Nam, Đơng Nam hướng Tây, hướng Bắc Do đất có hướng lu an Tây, hướng Bắc thường có giá chuyển nhượng thấp n va Yếu tố quy hoạch: Quy hoạch yếu tố quan trọng có ảnh phê duyệt giá đất khu vực tăng lên nhanh chóng (ví dụ gh tn to hưởng tới giá đất, tạo nên giá trị tiềm đất Đối với khu vực có quy hoạch quy hoạch đường Bắc sông Mông Dương phường Mông Dương, ) p ie Yếu tố pháp lý đất: Theo điều tra có tới 95% số người hỏi cho w họ thường chọn mua đất cấp giấy Chứng nhận quyền sử oa nl dụng đất họ thấy yên tâm sử dụng sau bán dễ Những d đất chưa cấp giấy thường khó bán có giá thấp an lu Mỗi đất có đặc điểm khác nhau, giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố va với mức độ khác Vì vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu u nf tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học, mức độ chi phối yếu tố để đưa ll đánh giá xác giá trị đất, phục vụ cho công tác định giá đạt oi m hiệu cao z at nh 3.4 Một số khó khăn, hạn chế thị trường đất đai thành phố Cẩm Phả Đa số người dân cho giá đất UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành chưa z sát với giá thị trường khó khăn việc xây dựng giá bồi thường giải @ gm phóng mặt đất nằm khu vực quy hoạch phải di dời, hay giá khởi điểm l cho đấu giá quyền sử dụng đất, Đồng thời Nhà nước khoản thuế lớn m co từ việc cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định để phải đóng thuế an Lu đa số người dân khai hợp đồng chuyển nhượng giá thấp giá nhà nước n va ac th si 90 Việc mua bán "chui", mua bán "ngầm" diễn nhiều Nhiều người mua nhà đất với ý định khơng sử dụng lâu dài, có lợi bán Do tượng mua bán trao tay, không thông qua quan nhà nước để trốn thuế người dân chưa kiểm sốt Thơng tin thị trường đất đai chưa công bố rộng rãi, khiến nhiều người có nhu cầu thực chưa tiếp cận nhà đất phù hợp với mong muốn Đa số người dân chưa tiếp cận với hệ thống thông tin đất đai nên thuộc tính hay tính pháp lý đất mà dựa vào việc có giấy Chứng nhận QSD đất hay chưa, nhiều chưa phản ánh hết giá trị đất Các Công ty giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp cịn ít, khiến cho người mua người bán chưa có mơi trường gặp gỡ, việc mua bán nhà đất thông qua lu an mơi giới, "cị" đất cịn nhiều n va 3.5 Đề xuất định hướng số giải pháp cho quản lý giá đất thành phố 3.5.1 Giải pháp sách, pháp luật gh tn to Cẩm Phả - Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, ie p thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung w quy định tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành tổ oa nl chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp d tỉnh, giải tình trạng cán ngành tài nguyên môi trường thực kiêm nhiệm an lu nhiệm vụ định Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm va trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù m pháp luật hành ll u nf thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định oi - Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực z at nh sự, đối tượng có thu nhập thấp khơng mua đất giá bị đẩy lên cao - Bảng giá đất xây dựng định kỳ năm thấy có vị trí khơng z cịn phù hợp với thực tế phải điều chỉnh kịp thời @ l đất đai gm - Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật m co - Có giải pháp minh bạch thơng tin thị trường đất đai: Hồn thiện cơng tác an Lu xây dựng công bố số đánh giá thị trường BĐS (REMI); Phải thực công khai quy hoạch có sử dụng đất duyệt để nhân dân biết, giám sát, n va ac th si 91 kiểm tra thực hiện; Cần nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch BĐS dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS 3.5.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực - Hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt đội ngũ công chức địa xã, phường - Hồn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mơ hình dịch vụ cơng - Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trường để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, tham gia thẩm định giá đất lu an trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán tài nguyên môi trường n va làm kiêm nhiệm Đồng thời, xã hội hoá lĩnh vực định giá để khuyến - Chú trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định gh tn to khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ ie p thực công tác để làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất nl w thị trường; bước xây dựng sở liệu giá đất cho đất oa 3.5.3 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật d - Cần đầu tư xây dựng sở liệu, hạ tầng thông tin đất đai tài sản an lu gắn liền với đất theo hướng đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu; va bước chuyển sang giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai, hoàn thành việc xây u nf dựng hệ thống thông tin liệu đất đai dạng số đại địa bàn toàn tỉnh ll cập nhật thơng tin đất đai kịp thời, xác m oi - Phối hợp chặt chẽ với quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ z at nh biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân, nâng cao ý thức pháp luật cá nhân z m co l gm @ an Lu n va ac th si 92 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Thành phố Cẩm Phả thành phố trẻ, q trình thị hóa diễn ngày mạnh mẽ, có nhiều tiềm lực để phát triển kinh tế xã hội Qua trình nghiên cứu, tìm hiểu, đánh giá thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Cẩm Phả, rút số kết luận sau: Giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi sở hạ lu tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đơng dân cư, nằm khu trung tâm, an chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Chênh lệch va n trung bình giá thị trường giá Nhà nước quy định năm 2015 phường Cẩm tn to Trung 4,94 lần, phường Cẩm Đông 2,93 lần, phường Quang Hanh gh 2,71 lần, phường Mông Dương 2,59 lần Giá thị trường khu vực p ie có khác lớn: phường Cẩm Trung cao gấp 2,22 lần phường Cẩm w Đông, gấp 4,73 lần phường Quang Hanh, gấp 6,87 lần phường Mông Dương Sự nl chênh lệch gây khó khăn việc thực sách liên quan như: d oa cơng tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp an lu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho va công tác thi hành án, thu thuế,v.v u nf Nguồn nhân lực lĩnh vực định giá đất bất động sản thiếu ll kiêm nhiệm gây ảnh hưởng đến trình định giá đất địa bàn thành phố m oi Giá đất địa bàn thành phố Cẩm Phả phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố z at nh như: yếu tố vị trí, đặc điểm đất, sở hạ tầng số yếu tố khác như: thu nhập, tâm lý, pháp lý, quy hoạch, Trong yếu tố vị trí yếu tố có ảnh z hưởng sâu sắc tới giá chuyển nhượng đất @ gm Người dân thường xuyên quan tâm, tiếp cận với bảng giá đất hàng năm m co l Nhà nước không đồng ý với bảng giá đất lý đưa thấp nhiều so với giá thị trường Người làm nghề buôn bán kinh doanh nghề an Lu nghiệp cho mức giá khách quan sát thực tế Người dân lựa chọn mua đất đất cấp giấy Chứng nhận QSD đất n va ac th si 93 Kiến nghị Qua trình điều tra, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Cẩm Phả, xin đưa số kiến nghị sau: Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBNB thành phố Cẩm Phả cần không ngừng xây dựng đội ngũ cán có chun mơn tăng cường công tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường - Chính phủ, UBND tỉnh Quảng Ninh cần tiến hành công tác định giá đất cách thường xuyên theo định kỳ đột suất theo nhu cầu thực tế thị trường lu để giá đất quy định phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị sử dụng an đất va n - Huy động nguồn lực để xây dựng hệ thống thông tin liệu đất đai đồng tn to bộ, đai để kịp thời cập nhật, chỉnh lý biến động thông tin đất đai làm sở gh liệu vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất, dự báo biến động giá đất, p ie khai thác thơng tin xác thực giao dịch góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch nl w - Cần thông báo rộng rãi cho người dân biết bảng giá đất hàng năm, d oa hạn chế mức thấp việc mua bán lại đất người dân, tránh đầu đất an lu đai Yêu cầu người dân tham khảo kỹ trước mua, tránh bị nhiều thông tin thất va thiệt để mua giá u nf - Quan tâm công tác tuyên truyền, phổ biến sách pháp luật đất đai ll nhằm nâng cao nhận thức cho người sử dụng đất trình thực oi m quyền nghĩa vụ đất đai z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004), Thơng tư 114/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2007), Thơng tư 145/2007/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/TT-BTC ngày 16/11/2004 Chính Phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ- CP ngày 27/07/2007 Chính Phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài (2014), Thơng tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn số điều Nghị lu an định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử n va dụng đất BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Uỷ ban nhân ie gh tn to Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Tài (2010), Thơng tư 02/2010/TTLT- p dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nl w Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số số 36/2014/TT-BTNMT ngày oa 30 tháng năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, d điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất lu an Chính phủ nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Nghị định số u nf va 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất ll oi m Chính phủ nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), Nghị định số z at nh 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 11 năm 2004 phương z pháp xác định giá đất khung giá loại đất gm @ Chính phủ nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 Chính Phủ quy định bổ sung quy hoạch l m co sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định số an Lu 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất n va ac th si 95 10 Chính phủ nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất 11 Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam, NXB trị Quốc gia, Hà Nội 12 Đặng Hùng Võ (2006), Tài liệu cho nói chuyện "Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam" chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright 13 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 14 Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Hằng, Nguyễn Văn Quân (2009), lu Giáo trình Định giá đất bất đông sản khác, NXB Nông nghiệp, Hà Nội an 15 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1993), Luật đất đai va n năm 1993 gh tn to 16 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật đất đai năm 2003 p ie 17 Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật đất đai năm 2013 nl w 18 UBND thành phố Cẩm Phả (2014), Báo cáo thuyết minh Quy hoạch sử dụng đất d oa đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm (2011-2015) an lu 19 UBND thành phố Cẩm Phả (2015), Báo cáo thuyết minh Quy hoạch tổng thể phát nhìn đến năm 2030 u nf va triển kinh tế xã hội thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh đến năm 2020, tầm ll 20 UBND thành phố Cẩm Phả- Phịng Tài ngun Mơi trường (2016), Tổng kết m oi nhiệm kỳ 2011-2016 phòng Tài nguyên Môi trường z at nh 21 UBND thành phố Cẩm Phả (2015), Kiểm kê đất đai thành phố Cẩm Phả 22 UBND tỉnh Quảng Ninh (2010), Quyết định số 3838/2010/QĐ-UBND việc quy z định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2011 @ gm 23 UBND tỉnh Quảng Ninh (2011), Quyết định số 4166/2011/QĐ-UBND việc quy l định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2012 m co 24 UBND tỉnh Quảng Ninh (2012), Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND việc quy an Lu định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013 n va ac th si 96 25 UBND tỉnh Quảng Ninh (2013), Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014 26 UBND tỉnh Quảng Ninh (2014), Quyết định 3238/QĐ-UBND việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực từ ngày 01/01/2015 đến ngày 31/12/2019 27 Http://batdongsanhungyen.com.vn 28 Http://laodong.com.vn lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si PHỤ LỤC MẪU PHIẾU ĐIỀU TRA Phiếu số:…………… PHIẾU ĐIỀU TRA YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ CẨM PHẢ (Rất mong ông, bà giúp tơi hồn chỉnh số thơng tin sau đây!) I THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất: ………………………………Tuổi……………… Địa chỉ: Số nhà ………… , ngõ ………… … (rộng: ……….….…….) Nghề nghiệp: lu an CB, công nhân viên chức Lao động tự Buôn bán Nghề khác:…… ………… va n Trình độ văn hóa: ……… ……………… Dân tộc: ……………………… tn to Thu nhập bình quân: …………………… triệu đồng/năm gh II THÔNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI p ie Diện tích đất: ……………… m2 w Hình thể: ……………….…….……… Số ……… Tờ BĐ số … nl Kích thước: Dài ……… m, rộng …… m d oa Tên đường ngõ, vị trí đất định giá đất theo qui định tỉnh an lu - Tên đường ngõ:…………………………… va - Vị trí:……………………………………… < 100 m >300m oi z at nh phố điều tra 200-300m m đến đường 100-200m ll Khoảng cách u nf Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: Đánh giá yếu tố liên quan đến đất (Tốt, TB, kém) z - Gần cơng trình cơng cộng điển hình:…………………………… gm @ - Gần dịch vụ dân sinh: + Môi trường sống:……… + Nước:……… + An ninh trật tự:……………… m co an Lu + Điện thoại:…………… l + Điện: ……… n va ac th si Các bất động sản khác gắn liền với đất: + Nhà: Năm xây dựng:…… Kết cấu: Số tầng: Tổng diện tích xây dựng của: Ơng/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay khơng? Đồng ý Khơng đồng ý Ơng/Bà có thường xuyên tiếp cận với văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay khơng? Có Khơng lu Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất): an - Chuyển nhượng khơng có xác nhận quyền (người chuyển va n nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) to - Chuyển nhượng có xác nhận quyền gh tn - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy p ie chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nl w Giá đất d oa - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường: an lu …… đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày…tháng năm …… va - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự điều tra thị u nf trường: … đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày … tháng năm … ll - Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất ……… đ/m2; thời gian thuê: ngày…tháng oi m năm… z at nh Nếu bán bất động sản ông bà bán giá là: ………… triệu đồng Điểm thuận lợi đất là:………………………………… z Nếu mua bất động sản điểm ông bà quan tâm là: ……….… Đặc điểm đất Yếu tố khác m co l Cơ sở hạ tầng gm Vị trí đất @ 10 Yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất là: Cẩm Phả, ngày … tháng … năm 2015 an Lu Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) n va ac th si lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si