(Luận văn) đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường quang trung , thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2012 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  - lu NGUYỄN HỒNG ĐƠNG an va n Tên đề tài: TẠI PHƯỜNG QUANG TRUNG , THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, p ie gh tn to “ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT oa nl w TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014” d KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC u nf va an lu Hệ đào tạo : Chính quy ll : Địa mơi trường : Quản lý Tài nguyên z at nh Khóa học oi Khoa m Chuyên ngành : 2011 - 2015 z : ThS Nông Thu Huyền gm @ Giảng viên hướng dẫn Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm m co l an Lu Thái Nguyên - 2015 n va ac th si i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp giai đoạn cần thiết quan trọng sinh viên, thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố vận dụng kiến thức mà học nhà trường Được trí ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phường Quang lu Trung , thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014” an Để hồn thành khóa luận, q trình học tập nghiên cứu, em va n nhận quan tâm giúp đỡ tận tình nhiều cá nhân tập thể Trong trang Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên p ie gh tn to đầu khóa luận này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới: Ban chủ nhiệm khoa tập thể thầy cô giáo khoa Quản lý Tài oa nl w Nguyên tận tình dậy dỗ dìu dắt em suốt trình học tập Các cán UBND phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh d an lu Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành báo cáo tốt nghiệp u nf va Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn quan tâm, đạo tận tình cô giáo hướng dẫn: Th.S Nông Thu Huyền - người giúp đỡ em suốt ll oi m trình hồn thành thực đề tài hồn thành khóa luận tốt nghiệp z at nh Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 20 tháng 05 năm 2015 z m co l gm @ Sinh viên thực Nguyễn Hồng Đơng an Lu n va ac th si ii DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất phường Quang Trung năm 2014 32 Bảng 4.2 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất theo đơn vị hành phường Quang Trung giai đoạn 2012 - 2014 35 Bảng 4.3 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian phường Quang Trung giai đoạn 2012 - 2014 36 Bảng 4.4 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo loại đất lu phường Quang Trung giai đoạn 2012 - 2014 38 an Bảng 4.5 Đánh giá hiểu biết chung người dân cán công va n chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất 40 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 42 ie gh tn to Bảng 4.6 Đánh giá hiểu biết người dân cán công chức p Bảng 4.7 Sự hiểu biết người dân thuế lệ phí chuyển nhượng nl w quyền sử dụng đất 43 oa Bảng 4.8 Sự hiểu biết người dân trình tự, thủ tục chuyển nhượng d quyền sử dụng đất 45 lu ll u nf va an Bảng 4.9 Trung bình tỷ lệ trả lời theo nhóm đối tượng điều tra 46 oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1 Biểu đồ kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian phường Quang Trung giai đoạn 2012 - 2014 37 Hình 4.2 Biểu đồ kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo loại đất phường Quang Trung giai đoạn 2012 - 2014 38 Hình 4.3 Biểu đồ trung bình tỷ lệ trả lời theo nhóm đối tượng điều tra 46 lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si iv DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT lu an n va p ie gh tn to BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường BTP Bộ tư pháp GCNSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ-CP Nghị định - Chính phủ QSDĐ Quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng QĐ Quyết định TT Thông tư TP Thành phố Tài nguyên Môi trường nl w TN & MT oa Ủy ban nhân dân thành phố UBNDTP d lu Ủy ban nhân dân VPĐK-QSD Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ll u nf va an UBND Xã hội chủ nghĩa oi m XHCN z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si v MỤC LỤC Trang PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích nghiên cứu 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU lu 2.1 Cơ sở khoa học đề tài an 2.1.1 Cơ sở lý luận đề tài va n 2.1.2 Cơ sở thực tiễn đề tài to 2.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ie gh tn 2.1.3 Cơ sở pháp lý p 2.2.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất w 2.2.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất oa nl 2.2.3 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất d 2.2.4 Quyền cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất lu va an 2.2.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất u nf 2.2.6 Quyền chấp quyền sử dụng đất ll 2.2.7 Quyền bảo lãnh quyền sử dụng đất m oi 2.2.8 Quyền góp vốn quyền sử dụng đất z at nh 2.3 Khái quát chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.3.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất z gm @ 2.3.2 Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 l 2.3.3 Thời điểm thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng m co đất 14 2.3.4 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 an Lu n va ac th si vi 2.3.5 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP 16 2.3.6 Nghĩa vụ tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 2.3.7 Thành phần hồ sơ chuyển nhượng Quyền sử dụng đất phường Quang Trung 17 2.3.8 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Quang Trung 17 2.4 Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước thành phố Thái Nguyên 18 lu an 2.4.1 Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất n va nước 18 gh tn to 2.4.2 Sơ lược kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 22 p ie PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 w 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 23 oa nl 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 23 d 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 23 lu va an 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 23 u nf 3.2.1 Địa điểm 23 ll 3.2.2 Thời gian tiến hành 23 m oi 3.3 Nội dung nghiên cứu 23 z at nh 3.4 Phương pháp nghiên cứu 23 3.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 23 z gm @ 3.4.2 Phương pháp thống kê xử lý số liệu 24 3.4.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu 24 l m co 3.4.4 Phương pháp chuyên gia 24 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25 an Lu 4.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội phường Quang Trung 25 n va ac th si vii 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 25 4.1.2 Điểu kiện kinh tế - xã hội 28 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội môi trường ảnh hưởng đến sử dụng đất 30 4.2 Thực trạng sử dụng đất công tác quản lý nhà nước đất đai phường Quang Trung 31 4.2.1 Thực trạng sử dụng loại đất Phường Quang Trung 31 4.2.2 Thực trạng công tác quản lý nhà nước sử dụng đất địa bàn lu an phường Quang Trung 33 n va 4.3 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường - 2014 34 4.3.1 Đánh giá theo kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất p ie gh tn to Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 w phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai oa nl đoạn 2012 - 2014 theo đơn vị hành 34 d 4.3.2 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường lu va an Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 u nf - 2014 theo thời gian 36 ll 4.3.3 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường m oi Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 z at nh - 2014 theo loại đất 38 4.4 Đánh giá thực trạng hiểu biết người dân chuyển z gm @ nhượng quyền sử dụng đất phường Quang Trung 39 4.4.1 Các vướng mắc thực giải hồ sơ chuyển nhượng l m co quyền sử dụng đất theo Nghị định 39 4.4.2 Đánh giá hiểu biết người dân cán công chức an Lu chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Quang Trung 39 n va ac th si viii 4.4 Những khó khăn, tồn giải pháp khắc phục hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Quang Trung 47 4.4.1 Những khó khăn, tồn gặp phải việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47 4.4.2 Giải pháp khắc phục 48 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 49 5.1 Kết luận 49 5.2 Kiến nghị 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO 51 lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Trong năm gần tốc độ thị hóa cao nhu cầu sử dụng đất ngày tăng đất đai lại có hạn Là phường thuộc thành phố Thái Nguyên, phường Quang Trung hoạt động chuyển nhượng quyền sử đất diễn nhiều để đáp ứng cầu sử dụng đất người dân Để thúc đẩy phát triển kinh tế đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng thủ tục hành đất đai nói lu chung sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất có an quản lý chặt chẽ pháp luật Do yêu cầu đặt cho công tác quản lý đất va n đai phải hoàn thiện đẩy mạnh việc thực chuyển nhượng quyền sử tn to dụng đất cho người dân Với mục tiêu đưa đất đai vào sử dụng hợp lý, hiệu Việc quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất bước đưa quỹ p ie gh tiết kiệm w đất vào tầm kiểm sốt nhà nước, góp phần quản lý đất đai ngày chặt oa nl chẽ thuận lợi hơn, nhà nước đưa sở pháp lý quản lý đất đai thống d tồn quốc nhằm tạo trật tự đảm bảo tính công xã hội lu va an thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên vấn đề chuyển u nf nhượng lúc tuân theo quy định pháp luật, thực ll tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối tượng sử dụng đất vấn diễn m oi phức tạp địa bàn phường gây khó khăn cho công tác quản lý nhà z at nh nước đất đai Phường Quang Trung nằm trung tâm TP Thái Nguyên có chợ z Đồng Quang, ga Đồng Quang … nơi có vị trí đẹp, thuận @ gm lợi cho kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội vấn đề chuyển quyền sử m co l dụng đất nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ln “nóng”, điều ảnh hưởng khơng nhỏ tới cơng tác quản lý nhà nước an Lu đất đai địa bàn Phường Trên sở nhằm xem xét, đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn phường, để tìm khó va n khăn ngun nhân cịn tồn tại, từ đưa phương hướng khắc phục khó ac th si 38 4.3.3 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 theo loại đất Bảng 4.4 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo loại đất phường Quang Trung giai đoạn 2012 - 2014 Loại đất Diện tích (ha) Tỷ lệ theo diện tích (%) Đất 6,71086 79,4 Đất nơng nghiệp 1,74110 20,6 Tổng 8,45196 100,0 lu an (Nguồn: UBND phường Quang Trung) n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m Hình 4.2 Biểu đồ kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo loại z at nh đất phường Quang Trung giai đoạn 2012 - 2014 Qua bảng 4.4 hình 4.2 ta thấy cơng tác CNQSDĐ địa bàn z phường phần lớn nhóm đất với diên tích 6,71086 (ha) chiếm 79,4% tổng @ gm diện tích đất chuyển nhượng; Đất nơng nghiệp với diện tích 1,74110 (ha) m co l chiếm 20,6% tổng diện tích đất chuyển nhượng Việc chuyển nhượng phường chủ yếu đất phường Quang Trung phường trung tâm an Lu thành phố Thái Nguyên người dân sử dụng đất vào việc kinh doanh chủ yếu, người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu phục vụ nhu va n cầu kinh doanh, mua đất để Việc chuyển nhượng đất nông nghiệp diễn ac th si 39 chủ yếu tổ dân phố xa trung tâm kinh doanh, dịch vụ để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, mua đất để canh tác nông nghiệp 4.4 Đánh giá thực trạng hiểu biết người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Quang Trung 4.4.1 Các vướng mắc thực giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định Vướng mắc khó khăn lớn trình độ dân trí cịn thấp, hiểu biết pháp luật đất đai nhiều hạn chế không nhận thức quan trọng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải qua lu nhà nước, hầu hết trình tiếp nhận hồ sơ cán tiếp nhận phải yêu an cầu bổ sung thêm giấy tờ Điều 148 Nghị định 181 có quy định rõ trình tự va n thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thời gian để hoàn tất thủ tục tn to chuyển nhượng tính từ người dân có đầy đủ hồ sơ hợp lệ đến khâu ie gh giải cuối 10 ngày Trên thực tế khó đáp ứng có p nhiều nguyên nhân khác ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành thủ tục nl w chuyển nhượng Quyền sử dụng đất người dân như: khâu đo đạc, lập hồ oa sơ kỹ thuật đất, thiếu sót thơng tin mẫu đơn, hợp đồng d chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, mà khâu giải hồ sơ cán thụ lu va an lý yêu cầu phải bổ sung thêm Người sử dụng đất muốn chuyển nhượng u nf chưa có giấy chứng nhận , Chính mà người dân thường phàn ll nàn thời gian, trình tự thủ tục m oi 4.4.2 Đánh giá hiểu biết người dân cán công chức chuyển z at nh nhượng quyền sử dụng đất phường Quang Trung Để đánh giá khách quan công tác chuyển nhượng QSDĐ phường z chia nhóm sau: an Lu - Người sản xuất nông nghiệp: 20 phiếu m co - Người dân tự do: 20 phiếu l - Cán công chức: 20 phiếu gm @ Quang Trung, tiến hành điều tra ngẫu nhiên 60 người dân, cụ thể n va Kết nội dung thể qua phần: ac th si 40 4.4.3.1 Thực trạng hiểu biết chung người dân cán công chức phường Quang Trung chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực trạng hiểu biết chung người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau tiến hành điều tra tổng hợp kết qua bảng sau: Bảng 4.5 Đánh giá hiểu biết chung người dân cán công chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đơn vị: Tỷ lệ trả lời (%) lu STT Người Cán dân tự công chức Nội dung câu hỏi an n va 100,00 75,00 80,00 85,00 95,00 60,00 50,00 68,33 90,00 50,00 40,00 60,00 60,00 40,00 35,00 45,00 95,00 60,00 65,00 73,33 88,00 57,00 p ie gh tn to Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gọi mua bán đất, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất gọi bên bán đất, bên nhận chuyển nhượng gọi bên mua Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận cơng chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất Chỉ cơng dân việt nam làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thời hạn sử dụng đất đất sau nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất lâu dài Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa trực tiếp sản xuất nông nghiệp Người sản Trung xuất bình nơng nghiệp d oa nl w ll u nf va an lu z m co l gm an Lu Trung bình @ z at nh oi m 54,00 66,33 n va (Theo số liệu vấn) ac th si 41 Qua bảng số liệu với mức hiểu biết chung đạt 66,33%, ta thấy hiểu biết chung người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất đạt mức trung bình chưa thể nói người dân có hiểu biết rõ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó khăn phường công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải giải Ta thấy rằng, cán cơng chức có tỉ lệ trung bình trả lời cao với 88,00% có kiến thức chun mơn hiểu biết rộng so với nhóm đối tượng người dân tự người sản xuất nông nghiệp Ở câu hỏi thứ 4: Thời hạn sử dụng đất đất sau nhận chuyển lu an nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất lâu dài Đúng hay n va sai? Thì ba đối tượng có tỷ lệ trả lời thấp từ 35,00% đến tn to 60,00% cho thấy hiểu biết chung chuyển nhượng QSDĐ người dẫn gh cán công chức phường hạn chế, cần tập huấn, tuyên p ie truyền củng cố kiến thức chuyển nhượng QSDĐ nhằm nâng cao hiệu w công tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn phường oa nl 4.4.3.2 Đánh giá thực trạng hiểu biết người dân cán công chức d hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất lu va an Qua bảng 4.6 kết hiểu biết người dân hồ sơ chuyển u nf nhượng quyền sử dụng đất ta thấy mức trung bình hiểu biết người ll dân cán công chức đạt đến mức trung bình 73,33%, m oi bên cạnh câu hỏi ngồi cán cơng chức có tỷ lệ trả lời z at nh cao nhóm người dân tự người dân sản xuất nơng nghiệp có tỷ lệ z trả lời thấp, có 50,00% Dẫn đến tình trạng làm thủ tục, hồ gm @ sơ không theo quy định pháp luật Tuy phường tổ chức buổi l tuyên truyền pháp luật cho người dân, vấn đề đáng lưu ý m co cần khắc phục Thực trạng mua bán trao tay đất đai xảy an Lu không thông qua công nhận nhà nước người dân chưa thực quan tâm đến tính pháp lý đất đai cần phải có biện pháp để va n tuyên truyền vận động người dân thực chuyển nhượng quền sử ac th si 42 dụng đất cần thực quan chun mơn có thẩm quyền thực hiện, đảm bảo tính pháp lý đất đai góp phần cho công tác quản lý sử dụng đất chặt chẽ, rõ ràng tránh trường hợp xấu sau kiện tụng, tranh chấp đất đai Bảng 4.6 Đánh giá hiểu biết người dân cán công chức hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đơn vị: Tỷ lệ trả lời (%) Cán lu STT Nội dung câu hỏi Người Người dân tự an cơng va chức sản xuất Trung nơng bình nghiêp n Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng 100 50,00 50,00 66,67 90,00 50,00 50,00 63,33 95,00 80,00 90,00 88,33 65,00 70,00 75,00 quyền sử dụng đất p ie gh tn to đất đất nộp văn phòng đăng ký Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng nl w d oa đất hợp đồng chuyển nhượng quyền an lu sử dụng đất va Trong thời hạn không 10 ngày làm u nf việc, kể từ ngày thực xong nghĩa vụ tài chính, bên tham gia chuyển ll m oi nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy z at nh chứng nhận quyền sử dụng đất nơi nộp hồ sơ z vụ tài chuyển biên lai nộp 90,00 m co QSD đất 93,75 61,25 an Lu Trung bình l tài cho Văn phịng đăng ký gm @ Các bên chuyển nhượng nộp nghĩa 65,00 73,33 n va (Nguồn: Tổng hợp từ Phiếu điều tra) ac th si 43 4.4.3.3 Thực trạng hiểu biết người dân phường Quang Trung thuế lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sự hiểu biết người dân thuế lệ phí chuyển nhượng sử dụng đất thể qua bảng 4.7 : Bảng 4.7 Sự hiểu biết người dân thuế lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đơn vị: Tỷ lệ trả lời (%) STT Cán Người Người sản xuất Trung dân cơng nơng bình tự chức nghiêp Nội dung câu hỏi 50,00 66,67 Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khoản tiền pháp luật quy 85,00 55,00 định có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50,00 63,33 Lệ phí trước bạ quy định 2% giá trị quyền sử dụng đất, 60,00 35,00 hay sai 30,00 41,67 Chuyển nhượng bất động sản vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha chồng, mẹ chồng với dâu; anh, 60,00 30,00 chị, em ruột với thu nhập miễn thuế thu nhập cá nhân 35,00 41,67 Người chuyển nhượng có nhà ở, quyền sử dụng đất 90,00 65,00 Việt Nam khơng phải chịu thuế thu nhập cá nhân bán 70,00 75,00 47,00 56,80 lu Tiền thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất khoản tiền Nhà nước thu 90,00 60,00 người sử dụng đất thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ 77,00 42,00 an Lu Trung bình n va (Nguồn: Tổng hợp từ Phiếu điều tra) ac th si 44 Qua bảng kết hiểu biết người dân thuế lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất ta thấy mức trung bình chung hiểu biết người dân cán công chức đạt mức thấp 56,80% cho thấy hiểu biết thuế lệ phí chuyền nhượng QSDĐ người dẫn cán cơng chức phường cịn hạn chế Tỷ lệ trả lời cao cán công chức 90,00% tỷ lệ trả lời thấp nhóm đối tượng điều tra 30,00% Sự hiểu biết thuế lệ phí chuyển nhượng QSDĐ cịn hạn chế dẫn đến tiêu cực công tác chuyển nhượng QSDĐ, tâm lý người dân tham gia mua bán QSDĐ, lu làm ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai tranh cãi vấn an đề nhạy cảm trình chuyển nhượng QSDĐ Yêu cầu phường va n quan chức kịp thời tuyên truyền có biện pháp giúp người tn to dân cán công chức phường nâng cao hiểu biết thuế gh lệ phí cơng tác chuyển nhượng QSDĐ nói riêng công tác p ie chuyển quyền sử dụng đất nói chung 4.4.3.4 Thực trạng hiểu biết người dân phường Quang Trung trình tự, w oa nl thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất d Qua bảng 4.8 kết đánh giá hiểu biết người dân cán lu an công chức trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ta thấy mức u nf va trung bình chung hiểu biết người dân đạt mức 70,12% Cũng nhờ phân cán chuyên môn địa am hiểu nhiệt tình ll oi m trình hướng dẫn trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ,xong bên z at nh cạnh cịn nhiều người chủ quan khơng tìm hiểu kĩ trình tự , thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nên tỷ lệ trả lời số câu hỏi thấp, z thấp 35,00% Sự hiểu biết trình tự, thủ tuch chuyển nhượng quyền @ gm sử dụng đất quan trọng trình chuyển nhượng QSDĐ, nên m co l UBND phường nên trọng vào công tác tuyên chuyên mở lớp bồi dưỡng chuyển nhượng QSDĐ cho cán công chức an Lu người dân cư trú địa phương Sự hiểu biết người dân trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử n va dụng đất sau tổng hợp thể bảng 4.8: ac th si 45 Bảng 4.8 Sự hiểu biết người dân trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đơn vị: Tỷ lệ trả lời (%) Cán Người Người sản STT Nội dung câu hỏi Trung công dân xuất nông chức tự nghiệp 95,00 75,00 80,00 83,33 90,00 70,00 80,00 80,00 90,00 75,00 70,00 78,33 75,00 60,00 50,00 60,00 60,00 50,00 35,00 48,33 63,00 70,12 bình Để đảm bảo Bên bán chuyển nhượng lô đất cho Bên mua, đồng thời không chuyển nhượng cho người khác, Bên mua tiến hành đặt cọc số tiền cho Bên bán khoảng 5% -> 10% giá trị lơ đất lu an (Thanh tốn lần 1) n va Trách nhiệm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thẩm tra hồ sơ, trích hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa đến quan thuế để xác định nghĩa vụ tài Đến ngày hẹn theo thỏa thuận Bên p ie gh tn to kết hợp đồng chuyển nhượng thức nl w mua Bên Bán, hai bên tiến hành ký oa phịng cơng chứng để chuyển quyền sở hữu d lô đất sang cho Bên mua lu phần mảnh đất hay phần mảnh đất không khác ll u nf va an Về mặt thủ tục, việc chuyển nhượng toàn m Trong thời hạn khoảng 10 ngày làm việc kể từ oi ngày nộp hồ sơ có thơng báo nộp thuế z at nh sau 10 ngày làm việc kể từ ngày nộp thuế Cơ quan Nhà nước Sổ đỏ (Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (sổ hồng)) cho Bên mua, z l gm đứng tên Bên mua (Vậy sau khoảng 20 ngày @ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lúc m co làm việc kể từ ngày công chứng Sổ đỏ cho người mua,) 82,00 66,00 an Lu Trung bình n va (Nguồn: Tổng hợp từ Phiếu điều tra) ac th si 46 4.4.3.5 Tổng hợp hiểu biết người dân phường Quang Trung chuyển nhượng quyền sử dụng đất phân theo nhóm đối tượng dụng đất Sự hiểu biết người dân phường Quang Trung thành phố Thái Nguyên tổng hợp thể bảng hình sau theo ba (03) nhóm đối tượng tiến hành điều tra Bảng 4.9 Trung bình tỷ lệ trả lời theo nhóm đối tượng điều tra Nhóm đối tượng Trung bình tỷ lệ trả lời (%) 85,18 Người dân tự 56,56 Người sản xuất nông nghiệp 57,25 lu Cán công chức an va n (Nguồn: Tổng hợp từ Phiếu điều tra) p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh Hình 4.3 Biểu đồ trung bình tỷ lệ trả lời theo nhóm đối tượng điều tra z gm @ Qua bảng 4.9 hinhg 4.3 ta thấy tỷ lệ trung bình trả lời nhiều l nhóm cán cơng chức với 85,18% tiếp đến nhóm người sản xuất m co nơng nghiệp 56,56% nhóm người dân tự với 57,25% số người hỏi an Lu trả lời Tuy nhiên chênh lệch hiểu biết nhóm đối tượng tương đối lớn (85,18% 56,56%) Nhóm cấn cơng chức có trình độ hiểu va n biết cao họ người có trình độ nhận thức cao hơn, có hiểu ac th si 47 biết pháp luật cao hai nhóm kia, khơng trực tiếp cán ngành quản lý đất đai trình độ hiểu biết nhóm cao nhiều so với hai nhóm cịn lại Hai nhóm cịn lại người dân tự người sản xuất nơng nghiệp họ có hiểu biết chuyển nhượng quyền sử dụng đất gần 56,56% 57,25% hai nhóm có hiểu biết gần thấp họ có hội tiếp xúc với pháp luật, phần lớn thời gian họ dành cho lao động nặng nhọc để ý đến pháp luật đất đai nói riêng, sống họ cịn nhiều khó khăn, họ có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cán chun mơn phải hướng dẫn tỉ mỉ lu an 4.4 Những khó khăn, tồn giải pháp khắc phục hoạt động va n chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Quang Trung tn to 4.4.1 Những khó khăn, tồn cịn gặp phải việc chuyển nhượng - Một số hộ gia đình cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất p ie gh quyền sử dụng đất nl w cũ không cấp đổi lại giấy chứng nhận xin chuyển nhượng quyền sử dụng d oa đất dấn đến số liệu đất bị chênh lệch giấy chứng nhận quyền sử an lu dụng đất cấp số liệu sử dụng đồ va - Việc xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có Giấy chứng u nf nhận quyền sử dụng đất buộc phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ll xong cho phép chuyển nhượng quan chuyên môn chưa oi m z at nh đáp ứng yêu cầu tốt - Người sử dụng đất trước tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất z giấy viết tay không thông qua nhà nước để làm thủ tục,thửa đất chưa @ m co l gây khó khăn cho việc hợp thứ hóa gm cấp giấy chứng nhận, mà người chuyển nhượng nơi khác sống - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ghi tên người, an Lu người đứng tên chết người thừa kế hợp pháp (vợ chồng) làm thủ tục chuyển nhượng gặp khó khăn khơng tên ghi giấy chứng n va nhận quyền sử dụng đất, sổ địa , ac th si 48 - Ý thức hiểu biết người dân chưa cao, công tác quản lý nhà nước chưa tốt 4.4.2 Giải pháp khắc phục - Khi hồ sơ chuyển nhượng mà có chênh lệch số liệu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận cấp từ ngày trước với đồ số liệu địa sử dụng lấy theo số liệu Ủy ban nhân dân xã đối chiếu xác nhận - Nâng cao khả làm việc quan chuyên môn để đáp ứng nhu cầu chuyển nhượng người sử dụng đất có vấn đề phát sinh lu an cần giải quết n va - Nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không qua nhà nước tn to trước thời điểm ngày 01/04/2004 tiến hành hợp thức hóa thực gh đủ nghĩa vụ tài chính(tính theo tại).Nếu chuyển nhượng khơng qua nhà p ie nhà nước vào sau thời điểm ngày 01/04/2004 khơng hợp thức hóa w cho dù có xác nhận Ủy ban nhân dân xã mà phải làm hợp đồng theo oa nl mẫu chung phải có giấy chứng nhận d - Trường hợp người sử dụng đất trước tự ý chuyển nhượng quyền lu va an sử dụng đất giấy viết tay không thông qua nhà nước để làm thủ u nf tục,thửa đất chưa cấp giấy chứng nhận, mà người chuyển nhượng ll nơi khác sống hợp thức hóa hồ sơ chuyển nhượng cách làm hồ m oi sơ chuyển nhượng theo mẫu chung cần bên nhận chuyển nhượng ký z at nh vào hồ sơ chuyển nhượng có xác nhận Ủy ban nhân dân phường z m co l gm @ an Lu n va ac th si 49 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Thông qua trình thu thập, tìm hiểu cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn phường Quang Trung giai đoạn 2012 - 2014 vấn người sử dụng đất chuyển nhượng quyến sử dụng đất địa bàn thu kết sau: * Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn phường - Theo đơn vị hành chính: Tổng số trường hợp chuyển nhượng quyền sử lu an dụng đất phường 393 hợp đồng với tổng trường diện tích 8.45196 (ha) n va - Theo thời gian: Năm 2012 có 104 hồ sơ với diện tích 1.78359 tn to chiếm 21.10% tổng diện tích chuyển nhượng năm Năm 2013 có 150 gh hồ sơ với diện tích chuyển nhượng 3.34154 chiếm 39,54% tổng diện tích p ie chuyển nhượng năm Năm 2014 có 139 hồ sơ với 3.32683 chiếm 39,36% tổng diện tích chuyển nhượng năm w oa nl - Theo loại đất: việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất địa bàn d phường phần lớn nhóm đất với diện tích 6.71086 (ha) chiếm 79,4% tổng lu va an diện tích đất chuyển nhượng; Đất nơng nghiệp với diện tích 1.74110 (ha) u nf chiếm 20,6% tổng diện tích đất chuyển nhượng ll * Kết nhận thức người dân địa bàn phường chuyển oi m nhượng Quyền sử dụng đất z at nh - Sự hiểu biết chung người dân chuyển nhượng quyền sử dụng z đất trung bình tỷ lệ trả lời đạt 66,33% l đất trung bình tỷ lệ trả lời đạt 73,33% gm @ - Sự hiểu biết người dân hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng m co - Sự hiểu biết người dân thuế lệ phí chuyển nhượng an Lu quyền sử dụng đất trung bình tỷ lệ trả lời thấp đạt 56,80% - Sự hiểu biết người dân trình tự thủ tục chuyển nhượng va n quyền sử dụng đất trung bình tỷ lệ trả lời mức đạt 70,12% ac th si 50 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương đảm bảo theo trình tự pháp luật, đáp ứng nhu cầu người dân Tuy nhiên, đội ngũ cán sở cịn bộc lộ nhiều thiếu sót gây khó khăn trình thực thủ tục cần thiết Bên cạnh đó, nhận thức người dân có hạn, khiến cho thời gian thực thủ tục kéo dài không theo quy định Người dân thực trao tay với không thông qua Nhà nước, cán văn phịng, cán sở khơng thể cập nhật thơng tin cách xác, đầy đủ được, công tác quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn lu an 5.2 Kiến nghị n va Trên sở số liệu điều tra, thu thập đưa số kiến tn to nghị biện pháp để thúc đẩy phát triển hoạt động chuyển nhượng gh quyền sử dụng đất nâng cao hiểu công tác quản lý nhà nước chuyển p ie nhượng quyền sử dụng đất pháp luật đất đai nói chung địa phương thời gian tới sau: w oa nl - Phịng địa xây dựng phường: Cần tổ chức tuyên truyền d cách sâu rộng tới người dân vấn đề liên quan đến chuyển nhượng lu va an quyền sử dụng đất đất nói riêng pháp luật đất đai nói chung nhằm nâng u nf cao trình độ hiểu biết người dân ll - UBND phường: cần có điều chỉnh phù hợp linh động thủ m oi tục hành chính, trình tự thực hoạt động chuyển nhượng quyền sử z at nh dụng đất nhằm tạo điều kiện cho sử dụng đất thực nhanh chóng có z nhu cầu chuyển nhượng, giúp cán địa giảm thiểu áp lực cơng việc gm @ - Người sử dụng đất cần có tìm hiểu tiếp cận pháp luật cho m co lĩnh vực đất đai l “sống làm việc theo pháp luật” tất lĩnh vực đặc biệt an Lu n va ac th si 51 TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2007), Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2003), Nghị định số 181/2004/NĐCP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Quy định thi hành luật đất đai Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2004), Nghị định số 198/2004/NĐCP ngày 03/12/2004 Quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2010, 2011), Nghị định số 120/2012/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP lu an ngày 17/6/2011 lệ phí trước bạ n va Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2013) Nghị định số 65/2013/NĐ- tn to CP ngày 27 tháng năm 2013 Quy định chi tiết số điều Luật thuế thu nhập cá nhân p ie gh Thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật nl w Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003, 2013), Luật Đất đai năm oa 2003, 2013 NXB Chính trị Quốc gia d UBND phường , “Sổ theo dõi cung cấp thơng tin địa quyền an lu UBND phường, “Sổ theo dõi cung cấp thông tin địa quyền u nf va sử dụng đất năm 2012 ” ll sử dụng đất năm 2013 ” oi m UBND phường, “Sổ theo dõi cung cấp thông tin địa quyền sử dụng đất năm 2014 ” z at nh z 10 UBND phường Quang Trung,“Báo cáo quy hoạc sử dụng đất đến năm 2020, @ gm kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu giai đoạn 2011-2015 phường Quang Trung” m co l 11 UBND phường, “Báo cáo tổng kết công tác Tài nguyên - Môi trường năm 2014” 12 UBND phường, “Báo cáo tình hình thực cơng tác Tài ngun - Mơi an Lu trường năm 2013 phương hướng năm 2014” 13 UBND phường “Báo cáo tình hình thực cơng tác quản lý Tài nguyên - n va Môi trường năm 2012 phương hướng năm 2013” ac th si 52 14 UBND phường Quang Trung “Báo cáo trị Đại hội Đại biểu Đảng phường Quang Trung, nhiệm ký 2010 - 2015” 15 UBND phường Quang Trung, “ Niên giám thống kê năm 2013” 16 UBND tỉnh Thái Nguyên quy định bảng giá loại đất năm 2014 địa bàn tỉnh Thái Nguyên Quyết định số 26/2013/QĐ-UBND ngày 27/12/2013 lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si