(Luận văn) đánh giá công tác thực hiện phương án quy hoạch một số khu dân cư trên địa bàn huyện phổ yên tỉnh thái nguyên giai đoạn năm 2008 2012

ĐẠI HỌC THÁI NGUN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM ®ång Thành Trình Đánh giá công tác thực phơng án quy hoạch lu số khu dân c địa bàn huyện phổ yên an n va tỉnh Thái nguyên giai đoạn năm 2008 2012 gh tn to p ie Chuyên ngành: Quản lý Đất đai d oa nl w Mã số : 60 85 01 03 ll u nf va an lu LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP oi m z at nh Người hướng dẫn khoa học: TS Vị ThÞ Thanh Thđy z m co l gm @ an Lu Thái Nguyên - 2013 n va ac th si i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc lu Thái Nguyên, ngày.… tháng… năm 2013 an n va Tác giả luận văn ie gh tn to p Đồng Thành Trình d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập thực đề tài này, nhận quan tâm, giúp đỡ Ban Giám hiệu Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun, Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Phổ n, phịng, ban khác thuộc UBND huyện Phổ Yên, thầy, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới cô giáo - TS Vũ Thị Thanh Thuỷ - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên tận tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành luận văn lu Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu, Phòng quản lý Sau đại học, an Khoa Tài nguyên Môi trường thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên n va ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện giúp to gh tn đỡ tơi q trình học tập; cảm ơn Phịng Tài Ngun Mơi trường huyện ie Phổ Yên, phòng, ban khác thuộc UBND huyện Phổ Yên, bạn bè, đồng p nghiệp người thân quan tâm giúp đỡ động viện suốt trình nl w học tập thực đề tài d oa Tôi xin trân trọng cảm ơn! ll u nf va an lu Tác giả luận văn oi m Đồng Thành Trình z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU i 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích 1.2.2 Yêu cầu đề tài Chương TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở pháp lý đề tài lu 1.1.1 Các văn Nhà nước an 1.1.2 Các văn tỉnh Thái Nguyên va n 1.2 Cơ sở khoa học lý luận đề tài 1.2.2 Một số quy định công tác thu hồi đất ie gh tn to 1.2.1 Thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất p 1.3 Một số quy định công tác bồi thường, GPMB nl w 1.3.1 Quy định bồi thường, tái định cư d oa 1.3.2 Chính sách bồi thường Chính phủ an lu 1.3.3 Quy trình thủ tục thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư va 1.3.4 Một số quy định công tác định giá đất để giao đất dân cư 10 ll u nf 1.4 Một số quan điểm quy hoạch khu dân cư giới 14 oi m 1.5 Một số tồn quy hoạch đô thị Việt Nam 16 z at nh 1.6 Định hướng phát triển không gian kiến trúc cảnh quan huyện Phổ Yên giai đoạn 2010-2020 20 z 1.6.1 Phương án quy hoạch huyện Phổ Yên giai đoạn 2010-2020 20 @ l gm 1.6.2 Các phân khu chức huyện Phổ Yên 22 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 m co 2.1 Đối tượng nghiên cứu 25 an Lu 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành 25 n va ac th si iv 2.3 Nội dung thực 25 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Phổ Yên 25 2.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất huyện Phổ Yên 25 2.3.3 Đánh giá kết thực quy hoạch số dự án khu dân cư 25 2.3.4 Những khó khăn, thuận lợi giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác quy hoạch khu dân cư 26 2.4 Phương pháp thực 26 2.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Phổ Yên 26 2.4.2 Đánh giá tình hình thực quy hoạch hai dự án (Thực lu an phương án quy hoạch khu dân cư Sơn Trung - thị trấn Bắc Sơn khu dân n va cư Hồng Phong - thị trấn Ba Hàng huyện Phổ Yên) 26 tn to 2.4.3 Phương pháp phân tích xử lý số liệu 27 gh Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28 p ie 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Phổ Yên 28 w 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 28 oa nl 3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội sở hạ tầng 29 d 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội 46 lu va an 3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai địa bàn huyện Phổ Yên 47 u nf 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 47 ll 3.2.2 Tình hình thực quy hoạch huyện Phổ Yên 2012 55 m oi 3.3 Đánh giá công tác thực quy hoạch số dự án quy hoạch khu z at nh dân cư 59 z 3.3.1 Các văn pháp quy liên quan đến hai dự án 59 @ 3.3.2 Quy mô hai dự án 60 gm l 3.3.3 Đánh giá công tác thực quy hoạch số khu dân cư 62 m co 3.4 Những thuận lợi, khó khăn đề xuất giải pháp cho cơng tác thực an Lu quy hoạch khu dân cư địa bàn huyện Phổ Yên 74 3.4.1 Thuận lợi 74 n va ac th si v 3.4.2 Khó khăn 74 3.4.3 Giải pháp 75 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 78 Kết luận 78 Đề nghị 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT : Uỷ ban nhân dân GPMB : Giải phóng mặt KHUB : Kế hoạch ủy ban CN-TTCN : Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp THCS : Trung học sở XDCB : Xây dựng KH : Kế hoạch Tr.đ : Triệu đồng Tỷ.đ : Tỷ đồng : Công nghiệp xây dựng : Quy hoạch : Thực lu UBND an n va ie gh tn to p CN&XD d oa nl TH w QH ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si vii DANH MỤC CÁC BẢNG lu an n va p ie gh tn to Bảng 1.1: Phương án quy hoạch sử dụng đất huyện Phổ Yên giai đoạn 2010-2020 21 Bảng 3.1: Tăng trưởng kinh tế huyện Phổ Yên thời kỳ 2008 – 2012 30 Bảng 3.2: Chuyển dịch cấu kinh tế huyện Phổ Yên thời kỳ 2005-2015 30 Bảng 3.3: Giá trị sản xuất nghành nông nghiệp địa bàn 31 Bảng 3.4: Diện tích, suất sản lượng số trồng 32 Bảng 3.5: Số lượng gia súc, gia cầm huyện Phổ Yên 2008 - 2012 33 Bảng 3.6: Hoạt động thương mại, khách sạn – nhà hàng dịch vụ địa bàn huyện Phổ Yên 35 Bảng 3.7: Thực trạng dân số - lao động - cấu lao động Huyện Phổ Yên 37 Bảng 3.8: Tình hình sử dụng đất qua năm 54 Bảng 3.9: Đánh giá tình hình thực quy hoạch đất phi nông nghiệp huyện Phổ Yên năm 2012 55 Bảng 3.10: Số khu dân cư phê duyệt quy hoạch hoàn thành địa bàn huyện giai đoạn 2008-2012 57 Bảng 3.11: Quy mô hai dự án quy hoạch khu dân cư huyện Phổ Yên giai đoạn 2008 - 2012 60 Bảng 3.12: Quy hoạch sử dụng đất hai dự án 61 Bảng 3.13: Tổng hợp kết thống kê số hộ thuộc khu vực quy hoạch 62 Bảng 3.14: Tổng hợp kết bồi thường giải phóng mặt hai dự án 65 Bảng 3.15: Tổng hợp hạng mục xây dựng sở hạ tầng 67 Bảng 3.16: Tổng hợp giá lô đất theo Quyết định giá đất UBND tỉnh Thái Nguyên 69 Bảng 3.17: Tổng hợp chi giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng thu tiền sử dụng đất 70 Bảng 3.18: Đánh giá hạng mục thực hai dự án 72 Bảng 3.19: Các nguyên nhân gây chậm tiến độ thực quy hoạch khu dân cư 72 Bảng 3.20: Ý kiến người dân khu dân cư 73 d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si viii DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ Đồ thị 3.1: Tỷ lệ số loại đất huyện Phổ Yên 55 Đồ thị 3.2: Kết thực quy hoạch năm 2012 huyện Phổ Yên 56 Đồ thị 3.3: Số khu dân cư quy hoạch hoàn thành so với quy hoạch 58 Đồ thị 3.4: Tỷ lệ thực hoàn thành quy hoạch khu dân cư địa bàn huyện Phổ Yên giai đoạn 2008-2012 58 Đồ thị 3.5: Tỷ lệ quy hoạch loại đất hai khu dân cư 62 Đồ thị 3.6: Số trường hợp làm ảnh hưởng đến trình bồi thường giải lu an phóng mặt 63 n va Đồ thị 3.7: Số lô đất hai khu dân cư 68 p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quý không tái sinh, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bổ khu dân cư, kinh tế -xã hội an ninh quốc phịng Hiến pháp nước Cộng Hồ Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 Điều 18 quy định Nhà nước thống quản lý Đất đai theo quy hoạch pháp luật, đảm bảo sử dụng mục đích có hiệu lu an Luật Đất đai năm 2003 Điều 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 quy định n va nguyên tắc, cứ, nội dung, kỳ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, lập Quy tn to hoạch, kế hoạch sử dụng đất thẩm quyền định, xét duyệt kế hoạch, Quy gh hoạch sử dụng đất, giao đất thẩm quyền giao đất phải dựa vào Quy p ie hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 13 w nội dung quản lý Nhà nước đất đai Như sau công tác lập Quy hoạch, oa nl kế hoạch sử dụng đất việc tổ chức thực quy hoạch d nội dung quan trọng đáp ứng yêu cầu thời kỳ cơng nghiệp hố va an lu đại hoá đất nước u nf Huyện Phổ Yên cửa ngõ phía nam tỉnh Thái Nguyên với tổng diện ll tích tự nhiên 25.886,9 ha, với tổng dân số gần 138.817 người với 37.138 hộ, m oi gồm 15 xã thị trấn Đứng trước tình hình đổi phát triển kinh tế xã z at nh hội theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố nhu cầu chuyển dịch cấu kinh z tế đạt tốc độ tăng trưởng cao đặc biệt số xã, thị trấn trung tâm huyện @ gm như: Thị trấn Ba Hàng, Thị trấn Bắc Sơn, Thị trấn Bãi Bông, xã Nam Tiến, xã l Tân Hương, xã Đồng Tiến, xã Trung Thành, xã Thuận Thành diện tích m co đất nơng nghiệp chuyển sang diện tích đất phi nơng nghiệp diện tích an Lu đất tăng Bên cạnh nhu cầu nhà ở, đất người dân ngày lớn UBND Huyện Phổ n Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất n va ac th si 67 c) Người bồi thường có trách nhiệm bàn giao mặt theo thời gian quy định cho Hội đồng bồi thường GPMB chủ dự án Ngay sau tổ cơng tác hồn chỉnh cơng tác GPMB, hội đồng bồi thường GPMB phối hợp với phịng Tài ngun Mơi trường huyện Phổ n tổ chức Bàn giao phạm vi ranh giới đất thu hồi bồi thường GPMB cho Ban quản lý dự án để đầu tư xây dựng sở hạ tầng khu dân cư 3.3.3.2 Đánh giá công tác xây dựng sở hạ tầng khu dân cư Sau hoàn thành cơng tác giải phóng mặt bằng, Ban quản lý dự án tiến hành xây dựng sở hạ tầng cho khu dân cư Việc xây dựng sở hạ tầng lu ban quản lý dự án giao cho quan trúng thầu an Các hạng mục dự toán cho việc xây dựng sở hạ tầng khu dân cư n va trình bày qua bảng 3.15 tn to Bảng 3.15: Tổng hợp hạng mục xây dựng sở hạ tầng ie gh (ĐVT: 1.000đ) Hạng mục chi p Số TT Số tiền chi nl w Dự án khu dân cư Hồng Phong Bồi thường giải phóng mặt 6.461.400 Xây dựng sở hạ tầng khoản chi khác d oa Tổng cộng 31.794.400 va an lu 25.333.000 ll u nf Dự án khu dân cư Sơn Trung Bồi thường giải phóng mặt 5.291.800 Xây dựng sở hạ tầng khoản chi khác oi m z at nh 11.600.000 Tổng cộng 16.891.800 z (Nguồn: Ban bồi thường giải phóng mặt Ban quản lý dự án huyện) @ gm 3.3.3.3 Đo đạc đồ địa đất quy hoạch dân cư lập đồ địa l Đồng thời với việc thiết kế hạ tầng cho khu dân cư phòng Tài nguyên m co Môi trường đo đạc đồ địa đất quy hoạch dân cư lập đồ địa quy phạm đo đạc đồ địa (tỷ lệ 1/500) an Lu Trình tự thủ tục bước tiến hành thực theo quy trình n va ac th si 68 Để xác định đất theo quy hoạch thực địa phịng Tài nguyên Môi trường tổ chức hội nghị gồm phòng Kinh tế - Hạ tầng Ban quản lý dự án, UBND thị trấn Bắc Sơn, Ba Hàng đến thực địa để Ban quản lý dự án huyện tổ chức bàn giao tim tuyến đường quy hoạch từ vẽ thực địa định vị máy trắc địa điện tử, vị trí chơn cột mốc bê tơng thực địa bên cạnh mốc phải gửi vào vật cố định thực địa tránh việc thi công bị mốc Cuối thống biên bàn giao Từ tim tuyến bàn giao tiến hành đo đạc trạng khu đất quy hoạch thu hồi từ điểm định vị tim tuyến hệ thống giao lu thơng, hệ thống nước xác định ô đất qui hoạch để giao đất thực địa an lên đồ địa n va Kết thiết kế khu dân cư Hồng Phong Sơn Trung sau giải phóng tn to mặt thiết kế nhiều lô đất Đặc biệt hai khu dân cư Hồng gh Phong Sơn Trung thiết kế khu biệt thự, phục vụ cho nhu cầu đất p ie rộng ngày cao người dân Kết tổng hợp khu đất khu dân cư oa nl w trình bày qua bảng sau: 200 d va an lu 132 ll u nf m Số ô đất chia ô Đất biệt thự oi z at nh 51 z Hồng Phong Sơn Trung m co l gm 13 @ 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 an Lu Đồ thị 3.7: Số lô đất hai khu dân cư n va ac th si 69 Qua đồ thị 3.7 cho thấy cụm dân cư số Hồng Phong có 251lơ đất, có 200 lơ đất dân cư, 51 lơ đất biệt thự liền kề với tổng diện tích là: 31.500 m2 Khu dân cư Sơn Trung có 145 lơ đất, đất dân cư 132 lơ, 13 lơ đất biệt thự liền kề với tổng diện tích là: 17.100 m2 Như vậy, việc di chuyển hộ dân có đất 102 hộ dân có đất sản xuất nông nghiệp bồi thường, thay vào 405 hộ dân có đất thổ cư với điều kiện sinh hoạt khu dân cư đại giúp giải tỏa nhu cầu nhà tương lai huyện Phổ Yên 3.3.3.4 Đánh giá công tác định giá công bố giá đất để thực giao đất dân cư + Về giá đất lu an Căn Quyết định số: 471/QĐ-UBND ngày 7/4/2011 phê duyệt giá đất để n va cấp quyền sử dụng đất khu dân cư Hồng Phong Quyết định số: 68/QĐ- to UBND, ngày 15/1/2012 UBND tỉnh Thái Nguyên V/v phê duyệt giá đất (giá gh tn sàn) để đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư Sơn Trung ie Căn Quyết định số: 47/2010/QĐ-UBND, ngày 22/12/2010 UBND tỉnh p Thái Nguyên việc phê duyệt giá loại đất năm 2011 địa bàn tỉnh Thái nl w Nguyên, Quyết định số: 62/2011/QĐ-UBND, ngày 20/12/2011 UBND tỉnh Thái oa Nguyên việc phê duyệt giá loại đất năm 2012 địa bàn tỉnh Thái Nguyên d Bảng 3.16: Tổng hợp giá lô đất theo Quyết định giá đất UBND tỉnh Thái Nguyên (ĐVT: 1.000đ) va an lu Đơn giá Tổng số tiền ll Tổng diện tích (m2) u nf Tổng số ô Ghi m oi Khu dân cư Sơn Trung 1.800 26.100.000 Giá sàn để đấu giá 1.600 4.160.000 Giá giao đất tái định cư 30.260.000 Khu dân cư Hồng Phong 1.500 47.250.000 Giá đất để giao đất 47.250.000 251 31.500 z 14.500 2.600 z at nh 132 13 m co l gm @ (Nguồn: Phòng Tài ngun Mơi trường Phịng Tài kế hoạch an Lu huyện Phổ Yên) n va ac th si 70 Khu dân cư Sơn Trung có 145 đất với tổng diện tích đất 17.100 m2, với đơn giá sàn 1,8 triệu đồng/m2 tổng số tiền thu theo đơn giá sàn là: 26.100.000 đồng, 2.600 m2 với đơn gía đất để giao đất tái định cư 1,6 triệu đồng/m2, tổng số tiền thu là: 4.160.000 đồng Khu dân cư Hồng Phong có 251 với tổng diện tích là: 31.500 m2 đơn giá sàn là: 1,5 triệu đồng/m2, tổng số tiền thu theo đơn giá là: 47.250.000 đồng.Tổng diện tích đất hai khu dân cư là: 48.600 m2, tổng số tiền sử dụng đất thu theo đơn giá là: 77.510.000 đồng Phương án kinh tế đầu tư khu dân cư trình bày qua số liệu bảng 3.17 Bảng 3.17: Tổng hợp chi giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng lu an thu tiền sử dụng đất n va (ĐVT: 1.000đ) to Số Hạng mục TT Dự án khu dân cư Sơn Trung 11.600.000 nl w Chi xây dựng sở hạ tầng khoản chi khác 16.891.800 oa Tổng cộng Tổng thu tiền sử dụng đất theo đơn giỏ sàn giỏ tỏi định cư 30.260.000 d 5.291.800 Chi bồi thường giải phóng mặt p ie gh tn Số tiền lu an Tổng số tiền sử dụng đất thu sau trừ chi phí bồi va 13.368.200 Dự án khu dân cư Hồng Phong ll u nf thường chi phí đầu tư hạ tầng (3-1+2) m Bồi thường giải phóng mặt 6.461.400 Xây dựng sở hạ tầng khoản chi khác oi z at nh 25.333.000 Tổng cộng z Tổng thu tiền sử dụng đất theo đơn giỏ sàn 47.250.000 gm @ 31.794.400 Tổng số tiền sử dụng đất thu sau trừ chi phí bồi 15.455.600 m co l thường chi phí đầu tư hạ tầng (3-1+2) an Lu (Nguồn:Phịng Tài kế hoạch, Ban quản lý dự án đầu tư, Ban bồi thường GPMB, phòng Tài nguyên Môi trường huyện Phổ Yên) n va ac th si 71 Qua bảng 3.17 cho thấy việc đầu tư xây dựng khu dân cư để giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất có lãi (lợi nhuận cao) Hai khu dân cư có lợi nhuận (có lãi) mức độ có khác nhau, lý do: Khu dân cư Hồng Phong diện tích đất quy hoạch đất dành cho đất có tỷ lệ lớn khu dân cư Sơn Trung Vì số dự án xây dựng khu dân cư địa bàn huyện nói riêng địa bàn tồn quốc nói chung, nhà doanh nghiệp, chủ đầu tư khai thác nhiều nội dung nhiên khu dân cư dành nhiều quỹ đất diện tích đất khác như: đất dành cho xanh, đất công cộng, đất thể thao, đất mặt nước dẫn đến mơi trường sống lu an điều kiện sinh hoạt người dân khu vực dân cư bị hạn chế va n 3.3.3.5 Những vấn đề tồn công tác thực quy hoạch hai to gh tn khu dân cư p ie Hai khu dân cư hoàn thành góp phần bổ sung vào quỹ đất chung huyện góp phần giảm tải sức ép dân cư địa bàn Tuy nhiên oa nl w trình thực cịn tồn số vấn đề sau: d Trong trình thực quy hoạch, vấn đề tái định cư cần thiết lu va an góp phần cho người dân an tâm bàn giao đất cho ban bồi thường giải phóng u nf mặt có đất nơi mới, thủ tục phức tạp, nên khu dân cư ll hoàn thành chậm sơ với dự kiến số hộ dân chưa chịu di dời làm m oi ảnh hưởng đến tiến độ quy hoạch z at nh Các khu dân cư nằm đề án quy hoạch có tỷ lệ z đất định làm xanh thực tế chủ đầu tư hoàn thành @ gm xong sở vật chất khu dân cư, khu vực trồng xanh bị bỏ l trống Thực trạng sở hạ tầng hai khu dân cư qua kết điều tra khảo sát m co trực tiếp thực địa so với quy hoạch trình bày qua bảng sau: an Lu n va ac th si 72 Bảng 3.18: Đánh giá hạng mục thực hai dự án Khu dân cư Hồng Phong Hạng mục Diện tích 17.100 hộ dân Đất cơng Chưa có hệ thống 4.800 11.500 nước cộng Hiện trạng QH (m2) Đã bàn giao cho 31.500 trình cơng Diện tích Hiện trạng QH (m2) Đất Số dân cư Sơn Trung Đã bàn giao cho hộ dân Để trống, chưa có hệ thống điện, nước Đã trồng xanh lu Đất an 3.700 đô thị khoảng 1/2 4.780 thị theo thiết kế khoảng 1/4 diện tích n va xanh Đã trồng xanh diện tích tn to Đường hoàn Thực 100 % gh Đất giao đường, rãnh p ie 32.600 nước w thơng 22.620 thành, rãnh nước chưa làm xong, chưa có nắp đậy oa nl (Kết điều tra trực tiếp trường) d Kết điều tra đánh giá tình hình thực khu dân cư địa bàn lu va an huyện điều tra trực tiếp từ cán tham gia làm quy hoạch, thực u nf đấu giá, định giá trình bày qua bảng sau: ll Bảng 3.19 Các nguyên nhân gây chậm tiến độ thực quy hoạch khu oi m dân cư Nội dung z at nh STT Do chưa có khu tái định cư Do chủ đầu tư Thủ tục hành 23,25 15 27,66 20 53,34 15,52 m co l Do chậm giải phóng mặt 70,00 gm 25 @ Chậm tiến độ thiếu vốn Tỷ lệ (%) z Kết an Lu (Kết điều tra trực tiếp trường) n va ac th si 73 Kết cho thấy nguyên nhân dẫn đến khu dân cư thường hoàn thành chậm so với quy hoạch ngun nhân thiếu vốn đóng vai trị quan trọng nhất, có tới 70,0% số cán thực quy hoạch khu dân cư đồng ý với lý Lý thứ hai dẫn đến chậm tiến độ chủ đầu tư chưa cấp giấy phép, chưa thống phương án thực mà thường tiến hành chậm so với quy hoạch Bảng 3.20 Ý kiến người dân khu dân cư Đề nghị người STT dân thuộc khu vực lu an va Cần thống giá đền n (%) cư Yêu cầu hoàn thiện Cần có khu tái định cư 100,00 Yêu cầu trồng xanh 58,14 Giá đền bù hoa mầu thấp 43,33 Yêu cầu thiết kế hệ thống xử lý nước thải 34,81 sở hạ tầng p ie gh tn to Tỷ lệ 56,66 bù khu quy hoạch mua đất khu dân STT (%) giải phóng mặt Ý kiến người dân Tỷ lệ 100,00 nl w (Kết điều tra trực tiếp trường) oa Kết điều tra 60 hộ dân hai khu dân cư cho thấy có 34 hộ dân tương d ứng 56,66 % có ý kiến cần phải thống giá đền bù quy hoạch, nhằm lu va an tránh gây tranh cãi hộ dân, làm giảm tiến độ giải phóng u nf mặt Có 26 hộ dân số 102 hộ dân có đất nơng nghiệp phải đền bù ll chiếm 43,33% cho giá đền bù hoa màu đất nông nghiệp thấp, cần m oi phải có điều chỉnh giá cho phù hợp với tăng giá thị trường Có 100,00% hộ khơng muốn nhận tiền z at nh dân thuộc diện có đất đền bù muốn có đất khu tái định cư mà z Đối với hộ dân mua đất khu dân cư có tới 100,00 số hộ dân @ gm có ý kiến yêu cầu chủ đầu tư cần hoàn thiện sở hạ tầng khu dân m co l cư, đường giao thông đường điện Nhiều hộ dân muốn đến xây dựng nhà hai khu dân cư hoàn thiện hệ thống điện chưa hoàn trồng xanh khu dân cư thiết kế an Lu chỉnh nên chưa thể đến xây dựng Chỉ có 58,14 % số hộ dân muốn chủ đầu tư n va ac th si 74 3.4 Những thuận lợi, khó khăn đề xuất giải pháp cho công tác thực quy hoạch khu dân cư địa bàn huyện Phổ Yên 3.4.1 Thuận lợi Trong q trình thị hóa thị Việt Nam nói chung huyện Phổ Yên nói riêng, cơng tác quy hoạch khu dân cư huyện ưu tiên tạo điều kiện thuận lợi mặt Các khu dân cư quy hoạch khu vực có nhiều đất nông nghiệp nên công tác bồi thường giải phóng mặt khu dân cư tiến nhanh chóng thuận lợi lu an Đội ngũ cán làm cho cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng, thực n va giao đất, thiết kế khu dân cư bước đầu có tiếng nói chung định, tạo tn to điều kiện để đẩy nhanh tiến độ cho công tác thực dự án quy hoạch khu dân gh cư địa bàn huyện Phổ Yên p ie 3.4.2 Khó khăn Sự phối hợp cấp, ngành công tác lập quản lý quy w oa nl hoạch hạn chế; số nơi cịn để xảy tình trạng tổ chức, hộ gia d đình, cá nhân chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đất sản xuất nông nghiệp, tự lu va an ý chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp, đặc biệt u nf khu vực hai bên đường mở tuyến đường dự kiến mở ll Những tồn tại, hạn chế làm cho tình hình quản lý đất đai gặp nhiều khó m oi khăn, cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải z at nh phóng mặt Nhà nước, doanh nghiệp người có đất bị thu hồi z Nguyên nhân tồn tại, hạn chế nêu ý thức chấp hành @ pháp luật phận người dân chưa tốt bất cập, hạn chế công gm m co cấp, quyền sở l tác quản lý Nhà nước đất đai quan chun mơn quyền an Lu Nguồn vốn thực quy hoạch khu dân cư thấp, nguồn vốn huy động từ công tác bán đất khu dân cư thường huy động từ n va ac th si 75 trước thực quy hoạch nên giá thường thấp giá thị trường không đủ để làm sở hạ tàng cho khu dân cư Các khu dân cư thường xây dựng khu tái định cư chậm, khơng có mức đền bù thỏa đáng cho người bị di dời nên không thống giá nhà đầu tư người dân nên người dân thường không chịu di dời dẫn đến chậm tiến độ Do nguồn vốn không đủ nên sở hạ tầng khu dân cư thường không xây dựng thiết kế ban đầu, thường chưa hoàn thành lề đường, cống nước, chưa có hệ thống điện, nước gây khó khăn cho người dân lu an mua đất khu dân cư lại muốn làm nhà n va 3.4.3 Giải pháp tn to Huyện Phổ Yên cần có số vốn đủ lớn để thực xong bước khu gh dân cư tiến hành định giá bàn giao đất khu dân cư trình tự tiến p ie hành khu dân cư nhanh hơn, để tránh trường hợp có khu dân cư sau w bàn giao xong người dân làm nhà sở hạ tầng oa nl chưa hoàn thiện d Cần xây dựng khu tái định cư trước bắt đầu thực giải phóng lu va an mặt với khu dân cư có đất để người dân nhanh chóng bàn giao mặt ll cách dàn trải u nf Tránh quy hoạch ạt mà chọn dự án trọng điểm không nên quy hoạch m oi Trong công tác xây dựng bảng giá đất năm, phải bảo đảm giá đất z at nh ban hành sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường z điều kiện bình thường thời điểm ban hành Nhằm vừa bình ổn thị trường, thu hút gm @ đầu tư vừa bảo đảm lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, giá đất l thực bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất m co Phổ biến phương tiện thơng tin đại chúng trình tự, thủ tục hành an Lu liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp Tuyên truyền sâu rộng trường hợp không chuyển n va ac th si 76 nhượng, nhận chuyển nhượng (Đặc biệt đất trồng lúa nước) trường hợp phép chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng phải thực thủ tục chuyển nhượng thông qua quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật đất đai Tăng cường công tác lập, công bố, công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, khu vực dự án phải thu hồi đất theo quy hoạch Hạn chế tối đa việc chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, không xét duyệt quy hoạch chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang làm mặt sản xuất, dịch vụ phi nơng nghiệp nơi có điều kiện sử dụng lu an loại đất khác; nơi cần thiết phải chuyển đất trồng lúa nước sang n va sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp phải có giải pháp sử dụng đất tiết tn to kiệm bảo đảm tính khả thi thực hiện, tránh tình trạng thu hồi đất lúa gh nước không sử dụng p ie Trên sở kết kiểm kê đất đai năm 2012, cần có biện pháp tăng cường w cơng tác quản lý, sử dụng đất, đặc biệt trường hợp chuyển mục đích sử oa nl dụng đất; cập nhật biến động loại đất, chủ sử dụng đất, đồng thời có biện d pháp xử lý trường hợp chuyển mục đích trái với quy định va an lu pháp luật u nf Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ll chuyên trồng lúa nước hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp chuyển m oi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt z at nh Không thực giao dịch quyền sử dụng đất khu vực z đất nằm quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt gm @ mà có thông báo thu hồi đất quan Nhà nước có thẩm quyền Kiên l phát xử lý nghiêm minh tổ chức, cá nhân có hành vi lợi an Lu thường, hỗ trợ tái định cư để trục lợi bất m co dụng sách pháp luật thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, bồi n va ac th si 77 Tập trung tháo gỡ vướng mắc bồi thường, hỗ trợ tái định cư; tăng cường công tác tuyên truyền, vận động nhân dân khu vực bị thu hồi đất thực sách pháp luật Nhà nước; dự án phải thu hồi đất, cần quy hoạch cụ thể, bố trí khu tái định cư tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác giải phóng mặt bằng; thực sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định hành Sở Tài nguyên Môi trường, Thanh tra tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện đạo tăng cường công tác kiểm tra, tra việc thực sách pháp luật đất đai cấp xã, thị trấn, tập trung giải dứt điểm đơn thư tồn lu an đọng giải kịp thời đơn thư phát sinh thuộc thẩm quyền theo quy n va định pháp luật, hạn chế tối đa khiếu kiện đông người, kéo dài; khắc phục tn to tình trạng chậm trễ, đùn đẩy trách nhiệm giải đơn thư, định kỳ đánh gh giá rút kinh nghiệm công tác giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất p ie đai, đảm bảo pháp luật đất đai thực nghiêm, hạn chế tiêu cực vi phạm w Tăng cường việc kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật đất đai địa oa nl phương; phát sớm ngăn chặn kịp thời hành vi vi phạm pháp Luật Đất d đai Tập trung đạo, tiếp tục triển khai thực Chỉ thị số: 134/CT-TTg, lu va an ngày 20/01/2010 Thủ tướng Chính phủ việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi u nf phạm pháp luật đất đai tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất ll Kiên thu hồi diện tích giao, cho thuê chủ đầu tư không m oi triển khai, triển khai không tiến độ, chủ đầu tư lực thực z at nh dự án z Có trách nhiệm thẩm định dự án đầu tư lập quy hoạch sử dụng đất trình gm @ Uỷ ban nhân dân tỉnh phê duyệt theo quy định; chủ trì rà sốt dự án l cấp giấy chứng nhận đầu tư mà không triển khai thực dự án đầu tư m co chậm tiến độ, kiến nghị biện pháp xử lý thích hợp báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh; an Lu phối hợp với Sở Tài cân đối vốn đầu tư cho công tác quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, huyện, xã giai đoạn 2011-2020 hoàn thành năm 2011-2012 n va ac th si 78 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ lu an n va p ie gh tn to Kết luận Huyện Phổ Yên q trình phát triển theo hướng cơng nghiệp hóa, dự án khu cơng nghiệp hình thành đồng nghĩa với dân số huyện tăng lên số lượng công nhân lao động địa phương khác làm việc khu công nghiệp, trước thực tế để đảm bảo vấn đề đất cho nhu cầu nhân dân Huyện Phổ Yên phê duyệt từ năm 2008 – 2012 82 khu dân cư với diện tích khoảng 468 ha, nhiên kết thực công tác quy hoạch khu dân cư huyện Phổ Yên diễn chậm so với kế hoạch đạt từ 27,34 - 35,27% Các khu dân cư hồn thành khơng tăng quỹ đất cho huyện, làm giảm sức ép đất cho khu vực trung tâm mà cịn đóng góp phần kinh phí khơng nhỏ cho nguồn thu ngân sách huyện Các khu dân cư chậm tiến độ nguyên nhân chủ yếu thiếu vốn, GPMB chậm, khu dân cư quy hoạch vào vùng có nhiều đất nguồn kinh phí chủ đầu tư cịn hạn chế Thủ tục hành cơng đoạn cồng kềnh, thiếu đồng khâu công việc dẫn đến tiến độ bị chậm Tại khu dân cư giao đất cho hộ dân hầu hết khu dân cư chưa hoàn thành sơ hạ tầng, trồng xanh, khó khăn cho hộ dân muốn làm nhà khu quy hoạch mói d oa nl w va an lu ll u nf Đề nghị Cần tiến hành xây dựng khu tái định cư trước giá đất khu tái định cư đảm bảo thấp giá đất để tính bồi thường để người có đất bị thu hồi nhận tiền bồi thường bàn giao đất theo tiến độ bồi thường Kiên không tiếp tục cấp giấy phép cho chủ đầu tư khơng hồn thành xây dựng sở hạ tầng khu dân cư cam kết Không quy hoạch ạt khu dân cư, quy hoạch cần dựa kế hoạch phát triển chung huyện nguồn vốn huy động Cần tiếp tục kêu gọi doanh nghiệp tham gia vào trình quy hoạch khu dân cư để đẩy nhanh tiến độ thực quy hoạch oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Báo cáo quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội huyện Phổ Yên giai đoạn 2011-2020, UBND huyện Phổ Yên năm 2011 Bản thiết kế mặt khu dân cư Hồng Phong, Công ty cổ phần xây dựng Thương mại Thái Bình Dương năm 2009 Bản thiết kế mặt khu dân cư Sơn Trung, Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Phổ Yên năm 2008 lu an Luật đất đai, Nhà xuất Khoa học & Kỹ Thuật n va Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009, Nhà xuất tn to trị quốc gia ie gh Luật nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005, Nhà xuất trị quốc gia p Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 1/7/2004, Nhà xuất trị quốc gia w Quy hoạch sử dụng đất huyện Phổ Yên năm 2012, UBND huyện Phổ Yên năm 2012 oa nl UBND huyện Phổ Yên, Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ d GPMB khu dân cư Hồng Phong, thị trấn Ba Hàng, huyện Phổ Yên lu va an 10 Nguyễn Thế Huấn, Phan Thu Hằng (2009), Giáo trình Định giá đất Bất u nf động sản NXB Nông nghiệp 2009 ll 11 UBND huyện Phổ Yên, Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ m oi GPMB khu dân cư Sơn Trung, thị trấn Bắc Sơn, huyện Phổ Yên z at nh Tiếng Anh z 12 Jacobs, J (1992), The Death and Life of great American cities, New York, NY: gm @ Vintage books m co NY:Routledge l 13 Legates, R & Stout, F (eds, 2003), The City Reader, New York, an Lu 14 Lightbody, J (1998), The comparative costs of governing Alberta’s Metropolitan areas, Western Centre for Economic Research, Bulletin #48, January n va ac th si 80 15 Talen, E (2006), New Urbanism & American Planning: The conflict of cultures, New York, NY: Routledge 16 Rohe, W (2009), From Local to Global: 100 years of neighborhood planning, Journal of the American Planning Association, Spring 2009, Vol 75, No lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si lu an n va p ie gh tn to d oa nl w ll u nf va an lu oi m z at nh z m co l gm @ an Lu n va ac th si