(Luận văn) đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã hoàng việt huyện văn lãng tỉnh lạng sơn giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - - CHU VĂN HƯNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ HOÀNG VIỆT, HUYỆN VĂN LÃNG, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC an Lu n va Hệ đào tạo Chuyên ngành Khoa Khóa học ac th : Chính quy : Quản lí đất đai : Quản lý tài nguyên : 2013 - 2017 si ad o nl w l ul nf va an lu Thái Nguyên - 2017 t n oi m z z ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - - CHU VĂN HƯNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ HOÀNG VIỆT, HUYỆN VĂN LÃNG, TỈNH LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC an Lu n va ac th Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lí đất đai Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2013 - 2017 Lớp : K45 - QLĐĐ - N01 Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS Đàm Xuân Vận si ad o nl w l ul nf va an lu Thái Nguyên - 2017 t n oi m z z i LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập, nghiên cứu thực tập hồn thành khóa luận tốt nghiệp, em nhận quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình nhiều tập thể, cá nhân trường Trước hết em xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS TS ĐÀM XUÂN VẬN Thầy nhiệt tình giảng dạy hướng dẫn em suốt thời gian thực tập viết khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên thầy cô giáo giảng dạy kiến thức truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho em trình học tập, rèn luyện Tất hành trang quý báu sinh viên trường Đó hồn thiện kiến thức chun môn, lý luận phương pháp làm việc, lực công tác nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn Em xin bày tỏ lịng biết ơn đến chú, anh chị VPĐK ĐĐ huyện Văn Lãng nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em hồn thành khóa luận cách tốt Do trình độ thời gian có hạn, bước đầu làm quen với thực tế phương pháp nghiên cứu khóa luận khơng thể tránh khỏi thiếu sót an Lu Em mong nhận đóng góp quý báu thầy giáo bạn bè để khóa luận em hoàn thiện va n Một lần em xin chân trọng cảm ơn! ac th si Thái Nguyên, ngày tháng năm 2017 w Sinh viên ad o nl va an lu CHU VĂN HƯNG l ul nf t n oi m z z ii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Cơ cấu giá trị sản xuất ngành kinh tế xã Hoàng Việt .40 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 xã Hoàng Việt 48 Bảng 4.3: Tình hình biến động diện tích đất đai năm 2016 so với năm 2014 50 Bảng 4.4: Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành xã Hồng Việt giai đoạn 2014 - 2016 52 Bảng 4.5: Kết chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng đất xã Hồng Việt giai đoạn 2014 - 2016 53 Bảng 4.6: Kết chuyển nhượng QSDĐ theo thời gian xã Hoàng Việt giai đoạn 2014 - 2016 55 Bảng 4.7: Kết hiểu biết cán địa 56 Bảng 4.8: Kết hiểu biết người dân 58 an Lu n va ac th si ad o nl w l ul nf va an lu t n oi m z z iii DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 2.1: Thời gian giải HS chuyển nhượng QSDĐ theo Nghị định 181 19 Hình 4.1: Cơ cấu đất xã Hồng Việt năm 2016 50 an Lu n va ac th si ad o nl w l ul nf va an lu t n oi m z z iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA STT Ý nghĩa Chữ viết tắt BĐS Bất động sản GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LPTB Lệ phí trước bạ HĐND Hội đồng nhân dân NSNN Ngân sách nhà nước NN/HĐ Nhà nước/Hợp đồng QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất 10 TTBĐS Thị trường bất động sản 11 TNCN Thu nhập cá nhân 12 UBNN Ủy ban nhân dân 13 VPĐKĐĐ Văn phòng Đăng Ký đất đai an Lu n va ac th si ad o nl w l ul nf va an lu t n oi m z z v MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC CÁC BẢNG ii DANH MỤC CÁC HÌNH iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA iv MỤC LỤC v PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Ý nghĩa đề tài 1.3.1 Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học .3 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn .3 PHẦN 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 2.1 Cơ sở pháp lý đề tài 2.2 Cơ sở khoa học đề tài 2.2.1 Cơ sở lý luận đề tài .7 an Lu 2.2.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.2.2.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất n va 2.2.2.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .9 ac th 2.2.2.3 Quyền cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất .10 2.2.2.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất 10 si w 2.2.2.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất 11 2.2.2.6 Quyền chấp quyền sử dụng đất 12 o nl ad 2.2.2.7 Quyền góp vốn quyền sử dụng đất 13 va an lu 2.2.3 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 2.2.4 Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 l ul nf 2.2.5 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất .18 t n oi m z z vi 2.2.6 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 181/2014/NĐ-CP .18 2.2.7 Nghĩa vụ tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất 21 2.3 Cơ sở thực tiễn đề tài 22 2.3.1 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thế giới 22 2.3.2 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt nam 25 2.3.3 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương .30 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 32 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32 3.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 32 3.3 Nội dung nghiên cứu đề tài 32 3.4 Phương pháp nghiên cứu đề tài 33 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 33 3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 33 3.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 34 3.4.2 Phương pháp so sánh .34 an Lu 3.4.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp 34 3.4.4 Phương pháp xử lý số liệu .34 n va 3.4.5 Phương pháp chuyên gia 34 th PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35 ac 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội xã Hoàng Việt, huyện Văn Lãng, si w tỉnh Lạng Sơn 35 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 o nl 4.1.1.1 Vị trí địa lý 35 ad 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 35 va an lu 4.1.1.3 Khí hậu 36 4.1.1.4 Thủy văn .37 l ul nf 4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên khác 37 t n oi m z z vii 4.1.2 Thực trạng kinh tế xã hội xã Hoàng Việt 39 4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế chuyển dịch cấu kinh tế .39 4.1.2.2 Dân số lao động, việc làm .41 4.1.2.3 Thực trạng hệ thống hạ tầng, kỹ thuật .42 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội xã Hoàng Việt 43 4.1.3.1 Thuận lợi 43 4.1.3.2 Khó khăn 43 4.1.3.3 Đánh giá chung thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác động đến việc sử dụng đất 44 4.2 Thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất đai địa bàn xã Hoàng Việt, huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn 45 4.2.1 Tình hình cơng tác quản lý đất đai 45 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất biến động loại đất 47 4.3 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã Hoàng Việt, huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 .51 4.3.1 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSD đất theo đơn vị hành .51 4.3.2 Đánh giá cơng tác chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng đất 53 4.3.3 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ theo thời gian .54 4.4 Kết điều tra công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã Hoàng an Lu Việt, huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn 56 4.4.1 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến cán địa .56 n va 4.4.2 Đánh giá cơng tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến người sử dụng đất 57 th 4.5 Những khó khăn, tồn đề xuất giải pháp hồn thiện cho cơng tác chuyển ac nhượng nhà đất địa bàn xã Hoàng Việt .59 si w 4.5.1 Những khó khăn, tồn chuyển nhượng QSDĐ xã Hoàng Việt 59 4.5.2 Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy công tác chuyển nhượng quyền sử dụng o nl đất thời gian tới 59 ad PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .61 va an lu 5.1 Kết luận 61 5.2 Kiến nghị 62 l ul nf TÀI LIỆU THAM KHẢO 63 t n oi m z z PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Trải qua hàng triệu năm với biến động tự nhiên, đất đai trở thành thành phần quan trọng môi trường sống, sản phẩm tự nhiên ban tặng cho người, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơng trình văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng Đất tạo người người với sức lao động, cộng với trí thơng minh tuyệt vời làm thay đổi hẳn mặt trái đất Cũng từ đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, trở thành sở để thực trình sản xuất, tạo cải vật chất cho sản xuất Mọi trình sản xuất hoạt động người cần đến mặt khoảng không gian lãnh thổ định Nếu khơng có đất đai khơng có ngành sản xuất nào, xí nghiệp hoạt động Như vậy, khơng có đất khơng có hoạt động sản xuất, khơng có tồn người Đất bất động sản “động” quyền sử dụng đất người dân trao đổi thị trường khiến cho đất đai trở thành thị trường nóng sơi động khó quản lý Các hình thức chuyển quyền diễn mạnh, người dân ngày an Lu có nhiều nhu cầu sử dụng đất cho ở, kinh doanh,… để đảm bảo cho hoạt động chuyển quyền diễn hợp lý theo pháp luật cơng tác quản lý hoạt động cần va n phải thường xuyên ac th Xã Hoàng Việt xã miền núi nằm phía Đơng Bắc huyện Văn lãng si gần số cửa giáp biên giới Hữu Nghị, Tân Thanh Với vị trí địa lý w trên, xã Hồng Việt có nhiều hội trao đổi, giao thương với thị trường bên ngoài, o nl tiếp cận với tiến khoa học tiên tiến Trong năm qua, đặc biệt ad năm trở lại việc thực quyền nghĩa vụ Nhà nước đại diện va an lu chủ sở hữu chủ sử dụng đất đai đạt nhiều thành tích đáng kể, nhiên bên cạnh cịn gặp nhiều khó khăn định q trình thực luật đất l ul nf đai Do để thấy mặt tồn yếu công tác quản lý Nhà t n oi m z z 50 6,50% 10,64% Nông nghiệp Phi nông nghiệp Chưa sử dụng 82,86% Hình 4.1: Cơ cấu đất xã Hồng Việt năm 2016 Ta có bảng biến động đất đai qua năm địa bàn xã Hoàng Việt sau: Tổng diện tích tự nhiên xã năm 2016 3.549,47 ha, khơng có biến động so với năm 2014 Các loại đất có biến động sau: Bảng 4.3: Tình hình biến động diện tích đất đai năm 2016 so với năm 2014 Đơn vị: Mục đích sửdụng đất Thứ tự Tổng diện tích tự nhiên Đất nơng nghiệp Đất lúa nước Đất trồng hàng năm lại Đất trồng lâu năm Đất rừng phòng hộ Đất rừng sản xuất Đất nuôi trồng thủy sản Đất phi nông nghiệp Đất xây dựng trụ sở quan cơng trình nghiệp Đất quốc phòng Đất an ninh Đất sở sản xuất kinh doanh Đất bãi thải, xử lý chất thải Đất nghĩa trang, nghĩa địa Đất sông, suối Đất phát triển hạ tầng Đất nông thôn Đất chưa sử dụng an Lu n va ac th si ad o nl w va an lu 1.1 1.3 1.4 1.5 1.7 1.8 2.1 2.2 2.3 2.5 2.9 2.11 2.13 2.14 2.16 Mã NNP DLN HNK CLN RPH RSX NTS PNN CTS CQP CAN SKC DRA NTD SON DHT ONT CSD Diện tích năm 2016 3.549,47 2.941,15 331,59 49,20 101,71 472,10 1932,26 1,02 230,56 0,94 11,20 0,50 0,15 1,38 4,65 67,80 125,02 16,70 377,76 Diện tích năm 2014 3.549,47 2.900,33 332,19 47,85 101,76 442,10 1921,98 1,02 218,44 0,94 11,20 0,50 0,15 0,22 1,20 69,80 116,01 15,57 430,70 Tăng (+) Giảm (-) 0,00 40,82 -0,6 1,35 -0,05 30,0 10,12 12,12 1,16 3,45 -2,0 8,37 1,13 -52,94 l ul nf (Nguồn:Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Văn Lãng, báo cáo thuyết minh số liệu kiểm kê đất đai năm 2016 xã Hoàng Việt)[5] t n oi m z z 51 Qua bảng biến động cho ta thấy diện tích đất nơng nghiệp năm 2016 2.941,15 tăng 40,82 với năm 2014, diện tích đất phi nơng nghiệp năm 2016 230,56 tăng 12,12 so với năm 2014 đất chưa sử dụng năm 2016 377,76 bị giảm -52,94 so với năm 2014 Như vậy, diện tích đất nơng nghiệp, đất phi nơng nghiệp có xu hướng tăng phù hợp với q trình khai thác sử dụng nguồn tài nguyên đất đai, đất chưa sử dụng có xu hướng giảm cách thức sử dụng đất hợp lý cần tiếp tục khai thác diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng năm tới để tránh lãng phí nguồn tài nguyên đất đai 4.3 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã Hoàng Việt, huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2014 - 2016 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phổ biến việc chuyển quyền sử dụng đất Đó việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho người khác sở có giá trị Trong trường hợp người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất khoản tiền vật tương ứng với chi phí mà họ bỏ để có QSDĐ tất chi phí đầu tư làm tăng giá trị mảnh đất Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ hiểu đơn giản việc mua bán QSDĐ chủ sử an Lu dụng đất Còn chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thức chuyển nhượng QSDĐ đất cịn có tài sản có giá trị nhà cửa, va n trồng, hoa mầu… ac th Về trình tự thủ tục, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển nhượng si quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nhau, có điểm khác với đất w trống dùng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, cịn với đất có nhà dùng hợp o nl đồng chuyển nhượng QSDĐ tài sản gắn liền với đất phải tính thuế nhà ad đất, tính thuế theo khung ban hành Nhà nước va an lu 4.3.1 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSD đất theo đơn vị hành Kết chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành xã Hồng Việt l ul nf giai đoạn 2014 - 2016 thể bảng 4.4 t n oi m z z 52 Bảng 4.4: Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành xã Hồng Việt giai đoạn 2014 - 2016 STT Hồ sơ Đơn vị Hồ sơ giải tiếp nhận Diện tích Tỷ lệ (%) Tỷ lệ (%) (ha) hồ sơ diện tích Nà Khách 2 0,02 100 0,11 Khun Slam 3 0,03 100 0,16 Thâm Mè A 5 0,99 100 5,46 Thâm Mè B 10 10 4,22 100 23,4 Lũng Cùng 5 0,13 100 0,72 Nà Mạt 4 0,19 100 1,04 Nà Phai 3 0,13 100 0,72 Nà Áng 4 0,98 100 5,36 Lù Thẳm 7 1,75 100 9,63 10 Kéo Phầu 3 0,21 100 1,16 11 Nà Tềnh 8 3,10 100 17,3 12 Còn Ngọc 1 0,18 100 4,52 13 Pò Pheo 2 0,70 100 1,00 14 Cốc Hát 4 0,23 100 1,27 15 Bản Ỏ 3 0,56 100 3,12 Nà Quyềnh 3 0,02 100 0,11 va 4 0,12 100 0,56 2 0,43 100 2,30 6 1,56 100 8,66 6 2,40 100 13,4 85 85 17,95 100 100 16 an Lu Tà Pịac 18 Nà Quan 19 Bản Lè 20 Khun Pinh n 17 ac th si o nl w Tổng số ad (Nguồn: Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Văn Lãng, bảng tổng hợp kết chuyển va an lu nhượng)[6] Qua bảng số liệu 4.4 ta thấy, hoạt động chuyển nhượng địa bàn xã diễn l ul nf thường xuyên Do mức độ phát triển kinh tế thu hút lao t n oi m z z 53 động cao xã phát triển Giai đoạn 2014 - 2016 tồn xã có 85 hồ sơ với tổng diện tích đất chuyển nhượng 17,95 + Các thơn có giao dịch nhiều thơn Thâm Mè B có 10 hồ sơ với diện tích 4,22 (chiếm 23,4%), thơn Nà Tềnh có hồ sơ với diện tích 3,10 (chiếm 17,3%), thơn Lù Thẳm có hồ sơ với diện tích 1,75 (chiếm 9,63%), thơn có vị trí thuận lợi nằm trục đường xã, gần với trụ sở UBND xã gần với quan đơn vị nghiệp xã; Bưu điện, trường Học, Qn + Cịn thơn khác có số lượng hồ sơ giao dịch chưa đầu tư nhiều sở hạ tầng, trình độ dân trí thấp, người dân biết đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất 4.3.2 Đánh giá cơng tác chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng đất Kết chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng đất xã Hồng Việt giai đoạn 2014 - 2016 thể bảng 4.5 Bảng 4.5: Kết chuyển nhượng QSDĐ theo mục đích sử dụng đất xã Hoàng Việt giai đoạn 2014 - 2016 Số lượng đăng ký Đối tượng Nhận Chuyển Hồ chuyển nhượng sơ nhượng Diện tích (ha) an Lu Năm Đã hồn thành thủ tục n va Diện tích (ha) Hồ sơ Mục đích sử dụng Diện Diện tích đất tích đất nơng nghiệp phi nơng nghiệp LUA CLN ONT th Cá Nhân Cá Nhân 2016 Cá Nhân Cá Nhân 85 17,95 28 5,95 0,54 5,14 0,27 7,3 32 7,3 0,45 6,68 0,17 25 25 4,7 0,38 4,14 0,18 17,95 si 32 o nl Tổng cộng 28 va an lu 2015 5,95 ad Cá nhân w Cá Nhân ac 2014 4,7 85 17,33 0,62 l ul nf (Nguồn: Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Văn Lãng, bảng tổng hợp kết chuyển nhượng)[6] t n oi m z z 54 Về đối tượng số lượng hồ sơ: Từ số liệu bảng 4.5 ta thấy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ xã Hoàng Việt giai đoạn 2014 - 2016 diễn sơi Có 85 hồ sơ đăng ký với tổng diện tích 17,95 Đối tượng chủ yếu tham gia hoạt động chuyển nhượng cá nhân, diễn mạnh vào năm 2015 có 32 hồ sơ với diện tích 7,3 ha, năm 2016 giảm xuống cịn có 25 hồ sơ với diện tích 4,7 Về mục đích sử dụng: Qua bảng số liệu ta thấy giai đoạn 2014 -2016 tổng diện tích đất chuyển nhượng 17,95 diện tích đất nơng nghiệp 17,33 (chiếm 96,5%) tổng diện tích đất chuyển nhượng, diện tích đất phi nông nghiệp 0,62 (chiếm 3,5%) tổng diện tích đất chuyển nhượng Đặc biệt năm 2015 có 7,3 đất chuyển nhượng có tới 7,13 đất chuyển nhượng đất nơng nghiệp, người dân chủ yếu chuyển nhượng đất trồng lâu năm 6,68 ha, đất trồng lúa 0,45 ha, lại diện tích đất 0,17 Năm 2016 diện tích đất chuyển nhượng giảm nhiều so với năm 2015 4,7 đất chuyển nhượng (giảm 2,6 ha), người dân chủ yếu chuyển nhượng đất trồng lâu năm 4,14 ha, đất trồng lúa 0,38 ha, cịn lại diện tích đất 0,18 Nhìn chung hoạt động chuyển nhượng QSDĐ xã Hoàng Việt diễn an Lu sôi động, lúc tăng lúc giảm, ảnh hưởng kinh tế thị trường bất động sản Kết chuyển nhượng QSDĐ do: va n Từ Luật Đất đai năm 2013 thi hành Quy định rõ trình tự thủ tục ac th hành chính, thời gian thực cụ thể, trình tự thủ tục rút gọn tránh si nhiều vấn đề nhạy cảm Điều tạo điều kiện thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng w QSDĐ phát triển o nl 4.3.3 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ theo thời gian ad Kết chuyển nhượng QSDĐ theo thời gian xã Hoàng Việt giai đoạn va an lu 2014 - 2016 thể bảng 4.6 l ul nf t n oi m z z 55 Bảng 4.6: Kết chuyển nhượng QSDĐ theo thời gian xã Hoàng Việt giai đoạn 2014 - 2016 Đối Tượng Năm Nhận Chuyển nhượng Số lượng đăng ký Đã hoàn thành thủ tục Diện (%) hồ Diện chuyển Hồ sơ Hồ sơ tích nhượng Tỷ lệ (ha) sơ tích (ha) Tỷ lệ (%) diện tích 2014 Cá Nhân Cá nhân 28 5,95 28 5,95 100 33,1 2015 Cá Nhân Cá Nhân 32 7,3 32 7,3 100 40,7 2016 Cá Nhân Cá Nhân 25 4,7 25 4,7 100 26,2 Tổng cộng 85 17,95 85 17,95 100 100 (Nguồn: Chi nhánh VPĐK đất đai huyện Văn Lãng, bảng tổng hợp kết chuyển nhượng)[6] Dựa vào bảng 4.6 ta thấy tình hình chuyển nhượng địa bàn xã Hồng Việt có biến động qua năm Năm 2014 có 28 hồ sơ với diện tích 5,95 (chiếm 33,1%) tổng diện tích đất chuyển nhượng; năm 2015 tăng lên với 32 hồ sơ với tổng diện tích đất chuyển nhượng 7,3 (chiếm 40,7%) tổng diện tích đất chuyển nhượng; năm 2016 giảm xuống 25 hồ sơ với tổng diện tích đất chuyển an Lu nhượng 4,7 (chiếm 26,2%) Có tăng giảm hồ sơ, diện tích chuyển nhượng qua năm va n năm 2014 năm 2015 có dự án quy hoạch dân cư thôn Thâm Mè B, dân cư thôn th ac Lù Thẳm, thôn Nà Tềnh, thôn Khun Pinh khiến đất đai khu vực trở nên si sôi động, nên số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tăng lên nhanh chóng Sang w năm 2016 tình hình kinh tế diễn biến thất thường, nguy lạm phát cao kéo ad o nl theo tình trạng thị trường bất động sản bị đóng băng dẫn đến số lượng hồ sơ chuyển nhượng giảm đáng kể Đây tác động làm cho thị trường va an lu chuyển nhượng QSDĐ diễn mạnh mẽ l ul nf Tổng cộng từ năm 2014 đến năm 2016 có 85 trường hợp chuyển nhượng hợp pháp thơng qua Nhà nước, với tổng diện tích đất chuyển nhượng 17,95 t n oi m z z 56 4.4 Kết điều tra công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất xã Hoàng Việt, huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn 4.4.1 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến cán địa Bảng 4.7: Kết hiểu biết cán địa STT Ý kiến Tỷ lệ % ý Đồng Không kiến đồng ý ý đồng ý Chỉ tiêu Nguyên nhân Do người dân chưa am hiểu thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Khối lượng công việc nhiều Chưa có đầu tư mức Thủ tục hồ sơ nộp lên chưa đầy đủ 80% Thiếu cán địa 100% 100% 60% Chưa có hội tiếp xúc Kết chuyển nhượng QSDĐ trả thời hạn Người dân làm thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Cịn tình trạng người dân chuyển nhượng QSDĐ cho khơng có cơng nhận nhà nước Nên tổ chức tập huấn nâng cao chuyên môn cho cán Đầu tư trang thiết bị phục vụ yêu cầu cơng việc an Lu Trang thiết bị cịn nghèo nàn Người dân chưa hiểu biết pháp luật chuyển nhượng QSDĐ 60% 40% Do người dân chưa am hiểu thủ tục chuyển nhượng QSDĐ 60% Người dân chưa hiểu biết rõ quy định luật đất đai 100% n va - Do người dân chưa am hiểu thủ tục chuyển nhượng QSDĐ - Do cán thực nhiều công việc ac th si ad o nl va an lu w 100% l ul nf (Nguồn: Tổng hợp từ kết phiếu điều tra, vấn) t n oi m z z 57 Qua bảng ta thấy tồn cơng tác chuyển nhượng QSDĐ xã Hồng Việt thời gian trả kết hồ sơ chưa thời hạn, trang thiết bị nghèo nàn, người dân chưa am hiểu pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Đây khó khăn cán làm công tác chuyển nhượng QSDĐ mà cần phải giải Vì cần phải tổ chức tập huấn nâng cao chuyên môn cho cán bộ, đầu tư trang thiết bị phục vụ yêu cầu công việc điều có 100% ý kiến cán đồng ý nhằm nâng cao hiệu công tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn xã Thực trạng mua bán trao tay đất đai cịn sảy khơng thơng qua công nhận Nhà nước Sự không hiểu biết Pháp luật người SDĐ công nhận qua ý kiến họ thể qua phần 4.4.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ qua ý kiến người sử dụng đất Nhìn chung công tác chuyển nhượng QSDĐ diễn phổ biến địa bàn xã với hình thức ngày đa dạng Tuy nhiên, công tác giải hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ chưa thực đạt hiệu Qua ý kiến tổng hợp ta thấy tồn chủ yếu công tác đại phận người dân không am hiểu luật pháp, tham gia vào hoạt động chuyển nhượng QSDĐ gặp phải nhiều khó khăn Các cán làm công tác chuyên môn thực an Lu khối lượng công việc nhiều nên giải hạn tất hồ sơ số lý khó khăn bên ngồi khác trang thiết bị nghèo nàn, va n sở hạ tầng chưa phát triển ac th Qua việc điều tra lấy ý kiến ta nhận thấy mong mỏi người dân si cán làm công tác chuyển nhượng QSDĐ nâng cao hiệu cơng tác w chuyển nhượng QSDĐ đại bàn xã thời gian tới Để đạt điều o nl theo ý kiến thu thập được, tổ chức tuyên truyền rộng rãi pháp luật đến toàn ad thể nhân dân; niêm yết thủ tục chuyển nhượng QSDĐ UBND huyện; tổ va an lu chức tập huấn nghiệp vụ cơng tác chun mơn cho cán địa xã bố trí lực lượng cán bộ, phân cơng công việc hợp lý đảm bảo đạt hiệu cao l ul nf công tác chuyển nhượng QSDĐ t n oi m z z 58 Bảng 4.8: Kết hiểu biết người dân STT Có hiểu biết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Có hiểu biết quyền lợi tham gia chuyển nhượng QSD đất Kết chuyển nhượng QSDĐ trả thời hạn Tỷ lệ % ý kiến đồng ý Nguyên nhân 22 38 36, 7% Chưa có hội tìm hiểu 35 25 58,3% Chưa có hội tìm hiểu 41,7% Người dân chưa am hiểu thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nên q trình giải hồ sơ cịn thiếu 25 35 Được hướng dẫn thủ tục chuyển Cán bận nhiều công 31 29 51,7% nhượng QSDĐ có việc, nhiều hồ sơ nhu cầu Những khó khăn gặp phải làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ: - Không cán 20 40 33,3% chuyên môn hướng - Người dân chưa hiểu dẫn rõ ràng, cụ thể biết thủ tục - Làm hồ sơ sai, 33 27 55,0% - Cán bận nhiều phải sửa lại nhiều lần công việc, nhiều hồ sơ - Phải lại nhiều lần 32 28 53,3% mà chưa giải hồ sơ - Thủ tục rườm rà, 31 29 51,7% phức tạp Đề xuất: - Tổ chức tuyên truyền rộng rãi pháp 60 100% luật cho người dân - Tổ chức lớp hướng dẫn quy trình, 60 100% thủ tục chuyển nhượng QSDĐ (Nguồn: Tổng hợp từ kết phiếu điều tra, vấn) an Lu Nội dung đánh giá Ý kiến Đồng Không ý đồng ý n va ac th si ad o nl w l ul nf va an lu t n oi m z z 59 4.5 Những khó khăn, tồn đề xuất giải pháp hồn thiện cho cơng tác chuyển nhượng nhà đất địa bàn xã Hồng Việt 4.5.1 Những khó khăn, tồn chuyển nhượng QSDĐ xã Hoàng Việt - Việc thực thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đơn vị hạn chế chưa đáp ứng yêu cầu thời gian - Người dân chưa hiểu biết đầy đủ quyền nghĩa vụ thực hiên chuyển nhượng QSDĐ - Nhiều trường hợp mua bán trao tay chưa làm thủ tục thực nghĩa vụ tài với Nhà nước - Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất chưa đáp ứng nhu cầu thực tế Ảnh hưởng đến cá nhân có nhu cầu chuyển nhượng chưa cấp giấy chứng nhận QSD đất - Công tác giải tranh chấp khiếu nại đất đai chậm trễ ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu vực vùng tranh chấp khu vực có liên quan 4.5.2 Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian tới Với tốc độ phát triển kinh tế nước ta nhiều địa an Lu phương nước việc mua bán chuyển dịch đất đai ngày diễn phổ biến Từ thấy tiềm nguồn thu NSNN từ hoạt động lớn Tuy va n nhiên với Quy định Nhà nước ta quy định cách tính thuế chưa si đất đai ac th hợp lý nên xảy tình trạng trốn thuế, phản ánh khơng tiềm thu từ w Từ việc nghiên cứu công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền o nl sở hữu nhà địa bàn xã Hoàng Việt, em xin đưa số vấn đề sau: ad 1, Theo quy định Nhà nước việc tính thuế: va an lu Nếu giá HĐ < giá NN: Tính thuế theo giá NN Nếu giá HĐ > giá NN: Tính thuế theo giá HĐ l ul nf t n oi m z z 60 Như người dân trốn thuế đương nhiên Mà giá ghi hợp đồng thường thấp giá Nhà nước việc điều chỉnh cần thiết Thay Quy định định giá tính thuế giá Nhà nước Quy định dù giá hợp đồng cao hay thấp Như để đảm bảo quyền lợi cho hai bên, giá chuyển nhượng bên mua bên bán ghi hợp đồng giá chuyển nhượng thực tế Sau năm Nhà nước dựa vào giá trị thực tế chuyển nhượng ghi hợp đồng từ để điều chỉnh giá Quy định sát với giá thị trường Như vừa đảm bảo cho nguồn thu ngân sách vừa tránh tình trạng khai man hợp đồng để trốn thuế Mặt khác làm điều việc thu hồi, đền bù giải phóng mặt thực dự án, giá đền bù cho người dân gần với giá trị thực, điều đảm bảo tính cơng bằng, tránh thiệt thịi cho người dân có đất bị thu hồi, đồng thời đảm bảo tính cơng xã hội nước ta 2, Hiện việc quy định vấn đề liên quan đến chuyển nhượng, mua bán kinh doanh BĐS quy định rải rác nhiều văn như: Luật Đất đai, Luật xây dựng, Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Do việc rà soát lại văn liên quan đến chuyển nhượng, mua bán BĐS việc Quy định nên thống văn với nhau, tránh tình trạng chồng chéo văn gây khó khăn cho thực an Lu quan, đơn vị, cá nhân người thực 3, Xây dựng ứng dụng công nghệ thông tin cho công tác chuyển nhượng, va n có hệ thống thơng tin cá nhân đầy đủ tồn diện, sở ngành Thuế ac th ngành Tài nguyên - Môi trường kết nối mạng thông tin thống phạm vi si toàn quốc để quản lý việc sở hữu BĐS, chi tiết cá nhân Từ o nl miễn thuế w chống khai man tài sản chuyển nhượng BĐS để ad 4, UBND xã cần tổ chức tuyên truyền cho người dân biết Luật đất va an lu đai thông qua phương tiện thông tin đại chúng như: Báo, đài phát thanh, truyền hình Tổ chức buổi tuyên truyền, thảo luận Luật đất đai tổ dân phố, l ul nf t n oi m z z 61 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Sau q trình Điều tra, đánh giá phân tích số liệu, đề tài thu số kết luận sau: - Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội: + Xã Hoàng Việt xã miền núi nằm phía Đơng Bắc huyện Văn Lãng, có tổng diện tích tự nhiên theo địa giới hành 3.549,47 - Công tác chuyển nhượng QSDĐ: Từ Luật Đất đai sửa đổi 2013 đời áp dụng, quy định có hình thức chuyển QSDĐ Trong hình thức thực nhiều địa phương chuyển nhượng QSDĐ tài sản gắn liền với đất Trong giai đoạn 2014 - 2016 có nhiều hồ sơ đăng kí chuyển nhượng tất hồ sơ thực theo trình tự thủ tục quy định + Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đơn vị hành Giai đoạn 2014 - 2016 xã có 20 thơn, với 85 hồ sơ chuyển nhượng với tổng diện tích đất chuyển nhượng 17,95 an Lu + Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất giai đoạn 2014 -2016 tổng diện tích đất chuyển nhượng 17,95 diện va n tích đất nơng nghiệp 17,33 (chiếm 96,5%), diện tích đất phi nơng nghiệp ac th 0,62 (chiếm 3,5%) tổng diện tích đất chuyển nhượng si + Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian giai đoạn 2014 - w 2016: Năm 2014 có 28 hồ sơ với diện tích 5,95 (chiếm 33,1%) tổng diện tích đất o nl chuyển nhượng; năm 2015 tăng lên với 32 hồ sơ với tổng diện tích đất chuyển ad nhượng 7,3 (chiếm 40,7%) tổng diện tích đất chuyển nhượng; năm 2016 giảm va an lu xuống 25 hồ sơ với tổng diện tích đất chuyển nhượng 4,7 (chiếm 26,2%) - Công tác chuyển nhượng QSDĐ người dân: Nhận thức người dân l ul nf có hạn, khiến cho thời gian thực thủ tục kéo dài không theo Quy định, t n oi m z z 62 người dân thực trao tay với không thông qua Nhà nước, cán Văn phịng, cán sở khơng thể cập nhật thơng tin cách xác, đầy đủ được, công tác quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn - Những khó khăn tồn công tác chuyển nhượng QSDĐ: Việc thực thủ tục chuyển nhương hạn chế chưa đáp ứng thời gian, người dân chưa am hiểu đầy đủ quyền nghĩa vụ thực chuyển nhượng, mua bán trao tay chưa làm thủ tục, tình hình cấp giấy chứng nhận QSDĐ chưa đáp ứng nhu cầu thực tế, công tác giải khiếu nại chậm trễ 5.2 Kiến nghị Để thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ địa bàn xã Hồng Việt lãnh đạo xã cấp quản lý cần có biện pháp cụ thể thời gian tới: - Đây công tác phục vụ cho người dân ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi nghĩa vụ nhân dân Chính vậy, cần tuyên truyền cách sâu rộng tới người dân Quy định pháp luật đất đai nhằm nâng cao hiểu biết cho người dân Từ việc quản lý đất đai nói chung trở nên dễ dàng có hiệu - Về mặt công tác quản lý, Nhà nước cần ban hành Quy định Pháp an Lu luật rõ ràng, tránh tình trạng chồng chéo khâu quản lý, lĩnh vực đất đai - lĩnh vực coi nhạy cảm Cần có điều chỉnh va n phù hợp cải cách hành cách linh hoạt, theo kịp phát triển ac th xã hội si - Vấn đề nhân sự: cần khắc phục tình trạng thiếu nhân địa w phương, dẫn đến việc xử lý cơng việc cịn bị tồn đọng Ngồi ra, đội ngũ cán việc cao ad o nl cần tự hồn thiện mình, nâng cao trình độ chuyên môn để đạt hiệu làm l ul nf va an lu t n oi m z z 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo phát triển kinh tế - xã hội xã Hoàng Việt năm 2015 Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Văn Lãng (2014), Báo cáo thuyết minh thống kê kiểm kê đất đai năm 2014 Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Văn Lãng (2015), Báo cáo thuyết minh thống kê kiểm kê đất đai năm 2015 Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Văn Lãng (2016), Báo cáo thuyết minh thống kê kiểm kê đất đai năm 2016 Chi nhánh VPĐKQSDĐ huyện Văn Lãng (2016), Báo cáo thuyết minh số liệu kiểm kê đất đai năm 2016 Chi nhánh VPĐKQSDĐ huyện Văn Lãng, Bảng tổng hợp kết chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2014 - 2016 Hồng Thu Hồi (2015), Đề tài đánh giá cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Văn Lãng, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2014, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Luật đất đai 1993, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Luật đất đai 2003, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà nội an Lu 10 Luật đất đai 2013, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 11 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2013, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội va n 12 Trần Tuấn Minh (2015), đề tài đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử ac th dụng đất địa bàn phường phan đình phùng, Thái Nguyên, tỉnh Thái si Nguyên giai đoạn 2012 -2014 Luật đất đai năm 2013 o nl w 13 Nghị định số 181/ 2014/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành ad 14 Nghị định số 44/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ Quy va an lu định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai năm 2013 15 Nguyễn Khắc Thái Sơn (2015), Hướng dẫn viết đề cương Luận văn, trường l ul nf Đại học Nông lâm Thái Nguyên t n oi m z z 64 16 Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Bài giảng Pháp luật đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên 17 Nguyễn khắc thái Sơn (2007), Giáo trình quản lý nhà nước đất đai, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên 18 www Thuvienphapluat Vn 19 www.thuvientuaf.vn an Lu n va ac th si ad o nl w l ul nf va an lu t n oi m z z