Báo cáo khả thi dự án Khu A khu dân cư công viên Phước Thiện Quận 9. CHƯƠNG I: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN ............................................................................... 2 1.1. Căn cứ pháp lý:........................................................................................................... 2 1.2. Tình hình kinh tế vĩ mô: .............................................................................................. 4 1.3. Điều kiện vùng thực hiện dự án và tiềm năng phát triển........................................... 4 1.4. Năng lực của chủ đầu tư: ........................................................................................... 7CHƯƠNG II: TÓM TẮT DỰ ÁN. ........................................................................................... 8 2.1. Mô tả sơ bộ thông tin dự án: ...................................................................................... 8 2.2. Mục tiêu:...................................................................................................................... 8CHƯƠNG III: ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN XÃ HỘI ...................................................................... 9 3.1. Điều kiện tự nhiên....................................................................................................... 9 3.1.1. Vị trí, quy mô và giới hạn khu đất........................................................................ 9 3.1.2. Sơ đồ khu đất:.................................................................................................... 10 3.1.3. Địa hình, địa chất: .............................................................................................. 10 3.1.4. Thủy văn, Khí hậu khí tượng........................................................................... 10 3.1.5. Địa chất thuỷ văn địa chất công trình: ............................................................. 12 3.1.6. Cảnh quan thiên nhiên:...................................................................................... 12 3.2. Hiện trạng khu đất quy hoạch: ................................................................................. 13 3.2.1. Hiện trạng dân cư và lao động .......................................................................... 13 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất: ..................................................................................... 14 3.2.3. Hiện trạng công trình cảnh quan ..................................................................... 15 3.2.4. Hiện trạng cảnh quan:........................................................................................ 16 3.2.5. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật................................................................................ 16 3.3. Đánh giá điều kiện đất xây dựng.............................................................................. 18 CHƯƠNG IV: QUY MÔ – TIẾN ĐỘ DỰ ÁN ....................................................................... 20 4.1. Quy mô dự án........................................................................................................... 20 4.2. Tiến độ thực hiện:..................................................................................................... 20 CHƯƠNG V: QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG................................................................. 21 5.1. Bố cục quy hoạch kiến trúc ...................................................................................... 21 5.2. Quan điểm thiết kế.................................................................................................... 21 5.3. Phương án cơ cấu :.................................................................................................. 22 CHƯƠNG VI: QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT..................................................................... 23 6.1. Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất: ........................................................................... 23 6.2. Quy hoạch phân khu chức năng: ............................................................................. 25 6.3. Các chỉ tiêu về quy hoạch kiến trúc:......................................................................... 25 6.4. Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan:................................................................ 276.4.1. Nguyên tắc tổ chức không gian :....................................................................... 27 6.4.2. Nguyên tắc tổ chức không gian kiến trúc toàn khu. .......................................... 27 6.4.3. Nguyên tắc tổ chức không gian khu vực trọng tâm, điểm nhấn quan trọng..... 27 6.4.4. Nguyên tắc tổ chức không gian quy hoạch khu công trình ngầm:.................... 28 6.4.5. Nguyên tắc tổ chức không gian quy hoạch cây xanh ....................................... 28 6.4.6. Nguyên tắc tổ chức không gian vỉa hè và bố trí công cộng đô thị:................... 29CHƯƠNG VII: QUY HOẠCH HẠ TẦNG KỸ THUẬT .......................................................... 30 7.1. Quy hoạch giao thông............................................................................................... 30 7.1.1. Mục tiêu và nguyên tắc quy hoạch: ................................................................... 30 7.1.2. Chỉ giới xây dựng: ..................................................................................................... 30 7.1.3. Giải pháp quy hoạch: ......................................................................................... 32 7.1.4. Giải pháp kỹ thuật : ............................................................................................ 33 7.2. Quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng.............................................................. 34 7.2.1. Cơ sở thiết kế:.................................................................................................... 34 7.2.2. Phương án thiết kế: ........................................................................................... 34 7.3. Quy hoạch cấp nước: ............................................................................................... 34 7.3.1. Căn cứ cơ sở lập quy hoạch : ........................................................................... 34 7.3.2. Nhu cầu dùng nước: .......................................................................................... 34 7.3.3. Nguồn nước: ...................................................................................................... 35 7.3.4. Mạng lưới đường ống :...................................................................................... 35 7.4. Quy hoạch nước thải, quản lý chất thải rắn ............................................................. 35 7.4.1. Cơ sở quy hoạch : ............................................................................................. 35 7.4.2. Lưu lượng nước thải:......................................................................................... 35 7.4.3. Giải pháp thoát nước: ........................................................................................ 36 7.4.4. Mạng lưới thoát nước thải : ............................................................................... 36 7.4.5. Chất thải rắn:...................................................................................................... 36 7.5. Quy hoạch cấp điện: ............................................................................................. 37 7.6. Phụ tải điện quy hoạch ......................................................................................... 37 CHƯƠNG VIII: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG.................................................... 39 8.1. Mở đầu:..................................................................................................................... 39 8.1.1. Lý do cần thiết phải lập báo cáo môi trường chiến lược: ................................. 39 8.1.2. Mục đích của báo cáo môi trường chiến lược: ................................................. 39 8.1.3. Nội dung của đánh giá môi trường chiến lược trong quy hoạch xây dựng:..... 39 8.1.4. Cơ sở pháp luật để lập báo cáo: ....................................................................... 39 8.2. Hiện trạng tài nguyên Môi trường khu vực quy hoạch: .......................................... 42 8.2.1. Tài nguyên môi trường nước:............................................................................ 42 8.2.2. Tài nguyên đất: .................................................................................................. 4238.2.3. Hiện trạng môi trường không khí:...................................................................... 42 8.3. Dự báo và đánh giá tác động của dự án đến môi trường: ...................................... 42 8.3.1. Trong giai đoạn quy hoạch và xây dựng : ......................................................... 42 8.3.2. Khi dự án đi vào hoạt động:............................................................................... 43 8.4. Các biện pháp giảm thiểu tác động tiêu cực............................................................ 43 8.4.1. Trong giai đoạn quy hoạch và xây dựng: .......................................................... 43 8.4.2. Giảm thiểu tác động trong giai đoạn dự án đi vào hoạt động:.......................... 44 CHƯƠNG IX: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN ..................................................................... 47 9.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư ...................................................................................... 47 9.2. Nội dung tổng mức đầu tư:....................................................................................... 47 9.2.1. Nội dung: ............................................................................................................ 47 9.2.2. Kết quả tổng mức đầu tư:.................................................................................. 48 CHƯƠNG X: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN.............................................................. 50 10.1. Kế hoạch đầu tư: .................................................................................................... 50 10.2. Tiến độ sử dụng vốn............................................................................................... 52 10.3. Nguồn vốn thực hiện dự án:................................................................................... 57 CHƯƠNG XI: KẾ HOẠCH VAY VÀ HOÀN TRẢ VỐN VAY ............................................... 61 11.1. Kế hoạch vay vốn: .................................................................................................. 61 11.2. Kế hoạch hoàn trả vốn vay:.................................................................................... 63 CHƯƠNG XII: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH........................................................... 64 12.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán: ................................................................ 64 12.1.1. Giả định về doanh thu...................................................................................... 64 12.1.2. Giả định về chi phí: .......................................................................................... 64 12.2.1. Doanh thu dự án. ............................................................................................. 65 12.2.2. Chi phí dự án. .................................................................................................. 65 12.3. Báo cáo ngân lưu: .................................................................................................. 66 12.4. Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội:......................................................................... 68 KẾT LUẬN........................................................................................................................ 69
MỤC LỤC CHƯƠNG I: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN 1.1 Căn pháp lý: 1.2 Tình hình kinh tế vĩ mơ: 1.3 Điều kiện vùng thực dự án tiềm phát triển 1.4 Năng lực chủ đầu tư: CHƯƠNG II: TÓM TẮT DỰ ÁN 2.1 Mô tả sơ thông tin dự án: 2.2 Mục tiêu: CHƯƠNG III: ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN XÃ HỘI 3.1 Điều kiện tự nhiên 3.1.1 Vị trí, quy mô giới hạn khu đất 3.1.2 Sơ đồ khu đất: 10 3.1.3 Địa hình, địa chất: 10 3.1.4 Thủy văn, Khí hậu - khí tượng 10 3.1.5 Địa chất thuỷ văn - địa chất cơng trình: 12 3.1.6 Cảnh quan thiên nhiên: 12 3.2 Hiện trạng khu đất quy hoạch: 13 3.2.1 Hiện trạng dân cư lao động 13 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất: 14 3.2.3 Hiện trạng cơng trình - cảnh quan 15 3.2.4 Hiện trạng cảnh quan: 16 3.2.5 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 16 3.3 Đánh giá điều kiện đất xây dựng 18 CHƯƠNG IV: QUY MÔ – TIẾN ĐỘ DỰ ÁN 20 4.1 Quy mô dự án 20 4.2 Tiến độ thực hiện: 20 CHƯƠNG V: QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG 21 5.1 Bố cục quy hoạch kiến trúc 21 5.2 Quan điểm thiết kế 21 5.3 Phương án cấu : 22 CHƯƠNG VI: QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 23 6.1 Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất: 23 6.2 Quy hoạch phân khu chức năng: 25 6.3 Các tiêu quy hoạch kiến trúc: 25 6.4 Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan: 27 6.4.1 Nguyên tắc tổ chức không gian : 27 6.4.2 Nguyên tắc tổ chức không gian kiến trúc toàn khu 27 6.4.3 Nguyên tắc tổ chức không gian khu vực trọng tâm, điểm nhấn quan trọng 27 6.4.4 Nguyên tắc tổ chức không gian quy hoạch khu công trình ngầm: 28 6.4.5 Nguyên tắc tổ chức không gian quy hoạch xanh 28 6.4.6 Nguyên tắc tổ chức không gian vỉa hè bố trí cơng cộng thị: 29 CHƯƠNG VII: QUY HOẠCH HẠ TẦNG KỸ THUẬT 30 7.1 Quy hoạch giao thông 30 7.1.1 Mục tiêu nguyên tắc quy hoạch: 30 7.1.2 Chỉ giới xây dựng: 30 7.1.3 Giải pháp quy hoạch: 32 7.1.4 Giải pháp kỹ thuật : 33 7.2 Quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng 34 7.2.1 Cơ sở thiết kế: 34 7.2.2 Phương án thiết kế: 34 7.3 Quy hoạch cấp nước: 34 7.3.1 Căn sở lập quy hoạch : 34 7.3.2 Nhu cầu dùng nước: 34 7.3.3 Nguồn nước: 35 7.3.4 Mạng lưới đường ống : 35 7.4 Quy hoạch nước thải, quản lý chất thải rắn 35 7.4.1 Cơ sở quy hoạch : 35 7.4.2 Lưu lượng nước thải: 35 7.4.3 Giải pháp thoát nước: 36 7.4.4 Mạng lưới thoát nước thải : 36 7.4.5 Chất thải rắn: 36 7.5 Quy hoạch cấp điện: 37 7.6 Phụ tải điện quy hoạch 37 CHƯƠNG VIII: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 39 8.1 Mở đầu: 39 8.1.1 Lý cần thiết phải lập báo cáo môi trường chiến lược: 39 8.1.2 Mục đích báo cáo mơi trường chiến lược: 39 8.1.3 Nội dung đánh giá môi trường chiến lược quy hoạch xây dựng: 39 8.1.4 Cơ sở pháp luật để lập báo cáo: 39 8.2 Hiện trạng tài nguyên- Môi trường khu vực quy hoạch: 42 8.2.1 Tài nguyên môi trường nước: 42 8.2.2 Tài nguyên đất: 42 8.2.3 Hiện trạng môi trường khơng khí: 42 8.3 Dự báo đánh giá tác động dự án đến môi trường: 42 8.3.1 Trong giai đoạn quy hoạch xây dựng : 42 8.3.2 Khi dự án vào hoạt động: 43 8.4 Các biện pháp giảm thiểu tác động tiêu cực 43 8.4.1 Trong giai đoạn quy hoạch xây dựng: 43 8.4.2 Giảm thiểu tác động giai đoạn dự án vào hoạt động: 44 CHƯƠNG IX: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN 47 9.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư 47 9.2 Nội dung tổng mức đầu tư: 47 9.2.1 Nội dung: 47 9.2.2 Kết tổng mức đầu tư: 48 CHƯƠNG X: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN 50 10.1 Kế hoạch đầu tư: 50 10.2 Tiến độ sử dụng vốn 52 10.3 Nguồn vốn thực dự án: 57 CHƯƠNG XI: KẾ HOẠCH VAY VÀ HOÀN TRẢ VỐN VAY 61 11.1 Kế hoạch vay vốn: 61 11.2 Kế hoạch hoàn trả vốn vay: 63 CHƯƠNG XII: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH 64 12.1 Các giả định kinh tế sở tính tốn: 64 12.1.1 Giả định doanh thu 64 12.1.2 Giả định chi phí: 64 12.2.1 Doanh thu dự án 65 12.2.2 Chi phí dự án 65 12.3 Báo cáo ngân lưu: 66 12.4 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội: 68 KẾT LUẬN 69 Bảng biểu Bảng 1: Hiện trạng hệ thống thủy văn 11 Bảng 2: Thống kê trạng sử dụng đất 14 Bảng 3: Đánh giá chất lượng cơng trình khu vực dự án 15 Bảng 4: Tổng mức đầu tư dự án 20 Bảng 5: Bảng cân đất đai toàn khu 22 Bảng : Các tiêu sử dụng đất dự án 23 Bảng 7: tổng hợp quy hoạch mạng lưới đường giới đường đỏ giới xây dựng 31 Bảng 8: Tính tốn nhu cầu cấp nước cho dự án 34 Bảng 9: Khối lượng chất thải rắn phát sinh dự án 36 Bảng 10: Phụ tải điện dự kiến 37 Bảng 11: Tổng mức đầu tư 48 Bảng 12: Kế hoạch đầu tư giai đoạn chuẩn bị đầu tư: 50 Bảng 13: Kế hoạch đầu tư giai đoạn 2018 50 Bảng 14: Kế hoạch đầu tư giai đoạn 2019 50 Bảng 15: Kế hoạch đầu tư giai đoạn 2020 51 Bảng 16: Kế hoạch đầu tư giai đoạn 2021 51 Bảng 17: Kế hoạch đầu tư giai đoạn 2022 51 Bảng 18: Tiến độ sử dụng vốn giai đoạn chuẩn bị đầu tư 52 Bảng 19: Tiến độ sử dụng vốn giai đoạn 2018 53 Bảng 20: Tiến độ sử dụng vốn giai đoạn 2019 54 Bảng 21: Tiến độ sử dụng vốn giai đoạn 2018 55 Bảng 22: Tiến độ sử dụng vốn giai đoạn 2021 56 Bảng 23: Tiến độ sử dụng vốn giai đoạn 2022 56 Bảng 24: Nguồn vốn thực giai đoạn chuẩn bị đầu tư 57 Bảng 25: Nguồn vốn thực giai đoạn 2018 58 Bảng 26: Nguồn vốn thực giai đoạn 2019 58 Bảng 27: Nguồn vốn thực giai đoạn 2020 59 Bảng 28: Nguồn vốn thực giai đoạn 2021 59 Bảng 29: Nguồn vốn thực giai đoạn 2022 60 Bảng 30: Kế hoạch vay vốn 61 Bảng 31: Tiến độ rút vốn vay trả 61 Bảng 32: Bảng chi phí lương nhân viên 64 Bảng 33: Doanh thu dự kiến 65 Bảng 34: Chi phí hoạt động 65 Bảng 35: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm chủ đầu tư TIPV 66 Hình ảnh Hình 1: Tốc độ tăng GDP Việt Nam Hình 2:Lễ ký kết hợp tác chiến lược toàn diện Vinhomes Mitsubishi Hình 3:Sơ đồ khu đất dự án Hình 4:Sơ đồ vị trí khu đất dự án 10 Hình 5:Các kênh rạch khu đất dự án 11 Hình 6: Cảnh quan thiên nhiên 13 Hình 7:Hiện trạng sử dụng đất khu A 15 Hình 8: Mặt cắt đường giao thông khu vực dự án 16 Hình 9: Sơ đồ khu A 22 Hình 10: Hình ảnh minh họa cơng trình cơng cộng 26 Hình 11: Mặt cắt ngang giao thông 32 Hình 12: Sơ đồ tổ chức thoát nước mưa dự án 45 Hình 13: Mặt hố thu nước mưa 45 Giải trình pháp lý Pháp lý QĐ Chấp thuận chủ trương QĐ Chủ đầu tư ( khơng có dự án khơng chủ, nhiên nhóm có bổ sung hợp đồng chuyển nhượng) Phê duyệt Quy hoạch 1/2000 Phê duyệt quy hoạch 1/500 Giấy phép xây dựng cơng trình Quyết định giao đất Chứng nhận quyền sử dụng đất Pháp lý phụ Chấp thuận đủ điều kiện bán Nghiệm thu cơng trình Bảo lãnh ngân hàng Mở đầu Ngày nhu cầu nhà cho người dân thành phố Hồ Chí Minh nói chung địa bàn Quận lớn, có nhiều chung cư, khu đô thị mọc lên song không đủ để đáp ứng nhu cầu Để góp phần ổn định kinh tế xã hội, nâng cao đời sống vật chất, y tế giáo dục, văn hóa tinh thần việc giải nhu cầu nhà cho người dân quan trọng Để giảm thiểu áp lực tải hạ tầng khu vực quận 9, việc kiểm sốt tình hình tăng trưởng dân số học, nhà nước thực tái cấu trúc tái bố trí dân cư cách hợp lý Theo định hướng quy hoạch mở rộng, tuyến đường cuối nằm danh sách đường Quận mở rộng giai đoạn 20212025 đường Lã Xuân Oai, với tổng chiều dài dự kiến mở rộng khoảng 5,9 km nút giao với đường Lê Văn Việt đến nút giao với Nguyễn Duy Trinh, sau hoàn thành đường rộng 22-30m giúp liên kết nhiều khu dân cư, khu đô thị thành phố Thủ Đức tương lai gần, điều tín hiệu tốt cho dự án Chính lý dự án khu dân cư Phước Thiện đời Một phần đáp ứng nhu cầu nhà tại, mặt khác việc xây dựng khu đô thị nhằm đảm bảo an ninh lao động (các vấn đề ổn định chất lượng sống người dân, cung cấp phúc lợi xã hội) sở hạ tầng phục vụ môi trường đầu tư CHƯƠNG I: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN 1.1 Căn pháp lý: Báo cáo đầu tư xây dựng dựa sở pháp lý sau: + Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam + Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật liên quan đến đầu tư xây dựng Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009; + Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 ngày 17 tháng năm 2020 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; + Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày tháng năm 2013 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; + Luật đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; + Luật quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; + Luật tổ chức quyền địa phương số 77/2015/QH13 ngày 19 tháng năm 2015 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; + Luật nhà số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; + Luật sửa đổi, bổ sung số điều 37 Luật có liên quan đến quy hoạch số 35/2018/QH14 ngày 20 tháng 11 năm 2018 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; + Luật khí tượng thủy văn số 90/2015/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; + Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật PCCC sửa đổi số 40/2013/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2013 +Luật thuế bảo vệ môi trường số 57/2010/QH12 ngày 15/11/2010 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; + Luật Tài nguyên nước số 17/2012/QH13 ngày 21 tháng năm 2012 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; + Luật Đa dạng sinh học số 20/2008/QH12 ngày 13 tháng 11 năm 2008 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; + Luật Tiêu chuẩn Quy chuẩn kỹ thuật số 68/2006/QH11 ngày 29 tháng năm 2006 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; + Luật Thương mại số 36/2005/QH11 ngày 14 tháng năm 2005 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; + Luật Phòng cháy chữa cháy số 27/2001/QH10 ngày 29 tháng năm 2001 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; + Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày tháng năm 2017 Chính phủ quy định sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; Bảng 21: Tiến độ sử dụng vốn giai đoạn 2018 ĐVT: Đồng T T Kế hoạch đầu tư Chi phí xây dựng thiết bị Chi phí tư vấn, QLDS A, Khác( khơng gồm VLD) Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất Chi phí BVMT Chi phí khác Dự phịng phí Tổng cộng Năm 2020 Quý I Quý II Quý III Quý IV - - - - - - - - 163.022.900.7 65 163.022.900.7 65 163.022.900.7 65 - - - - - - - - 168.487.805.2 29 - - 362.286.139.7 04 - 331.510.705.9 94 163.022.900.7 65 163.022.900.7 65 362.286.139.7 04 55 Bảng 22: Tiến độ sử dụng vốn giai đoạn 2021 ĐVT: Đồng TT Năm 2021 Kế hoạch Quý I đầu tư Chi phí xây dựng thiết bị Chi phí tư vấn, QLDSA, Khác( khơng gồm VLD) Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất Chi phí BVMT Chi phí khác Dự phịng phí Tổng cộng Quý II Quý III Quý IV - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 134.790.244.183 - 134.790.244.183 Bảng 23: Tiến độ sử dụng vốn giai đoạn 2022 TT Năm 2022 Kế hoạch Quý I Quý II đầu tư Chi phí xây dựng thiết bị Chi phí tư 612.682.928.109 vấn, QLDSA, Khác( khơng gồm VLD) Chi phí bồi thường, giải phóng 56 Quý III Quý IV - - - - - 306.341.464.054 - - - mặt bằng, tiền sử dụng đất Chi phí BVMT Chi phí khác Dự phịng phí Tổng 612.682.928.109 cộng - - - - - - - - - - - 306.341.464.054 10.3 Nguồn vốn thực dự án: Tổng mức đầu tư dự án 7.576.067.685.483 đồng Trong đó: - Vốn vay chiếm 80% tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình tương ứng với 6.060.854.126.786,40 đồng - Vốn chủ sở hữu 1.515.213.531.969,60 đồng Cơ cấu nguồn vốn đầu tư xây dựng cơng trình: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Bảng 24: Nguồn vốn thực giai đoạn chuẩn bị đầu tư ĐVT: Đồng 2016 TT 2017 Phân chia theo Quý III/2016 Quý IV/2017 dòng tiền Vốn chủ sở hữu 70.401.351.796 83.611.108.924 Vốn 20.000.000.000 100.000.000.000 90.401.351.796 183.611.108.924 vay ngân hàng Tổng cộng Giai đoạn đầu tư: 57 Bảng 25: Nguồn vốn thực giai đoạn 2018 ĐVT: Đồng Năm 2018 TT Phân Quý I Quý II Quý III Quý IV chia theo dòng tiền Vốn chủ 204.212.345.950 313.873.186.345 288.198.349.838 39.739.351.194 400.000.000.000 500.000.000.000 600.000.000.000 500.000.000.000 604.212.345.950 813.873.186.345 888.198.349.838 539.739.351.194 sở hữu Vốn vay ngân hàng Tổng cộng Bảng 26: Nguồn vốn thực giai đoạn 2019 ĐVT: ĐỒNG Năm 2019 TT Phân Quý I Quý II Quý III Quý IV chia theo dòng tiền Vốn 67.636.359.025 25.912.210.133 21.629.268.764 - 700.000.000.000 500.000.000.000 504.282.941.369 163.022.900.765 chủ sở hữu Vốn vay 58 ngân hàng 767.636.359.025 Tổng 525.912.210.133 525.912.210.133 163.022.900.765 cộng Bảng 27: Nguồn vốn thực giai đoạn 2020 ĐVT: Đồng Năm 2020 TT Phân Quý I Quý II Quý III Quý IV chia theo dòng tiền - - - - 331.510.705.995 163.022.900.765 163.022.900.765 362.286.139.705 331.510.705.995 163.022.900.765 163.022.900.765 362.286.139.705 Vốn chủ sở hữu Vốn vay ngân hàng Tổng cộng Bảng 28: Nguồn vốn thực giai đoạn 2021 ĐVT: Đồng Năm 2021 TT Phân chia theo Quý I Quý II Quý III Quý IV dòng tiền Vốn chủ sở hữu - - 59 - - Vốn vay ngân - 134.790.244.184 - - - 134.790.244.184 - - hàng Tổng cộng Bảng 29: Nguồn vốn thực giai đoạn 2022 ĐVT: Đồng Năm 2022 T Phân chia theo Quý I T dòng tiền Vốn chủ sở hữu Vốn vay ngân Quý II Quý III Quý IV - - - - 612.682.928.109 - - 306.341.464.055 612.682.928.109 - - 306.341.464.055 hàng Tổng cộng 60 CHƯƠNG XI: KẾ HOẠCH VAY VÀ HOÀN TRẢ VỐN VAY 11.1 Kế hoạch vay vốn: Tổng mức đầu tư dự án là: 7.576.067.685.483 đồng, vốn vay chiếm 80% tổng mức đầu tư xây dựng cơng trình tương ứng với 6.060.854.126.786,40 đồng Vay theo tiến dộ đầu tư quý Nguồn vốn vay dự kiến vay thời gian 10 năm với lãi suất dự kiến 12%/năm Bảng 30: Kế hoạch vay vốn ĐVT: Đồng 80% Tổng mức đầu tư Tỷ lệ vay vốn 6.060.854.126.786 Đồng Số tiền vay Thời hạn vay 192 Tháng Ân hạn 78 Tháng 12% /năm Lãi vay Thời gian trả nợ 114 Tháng Tiến độ rút vốn vay trả lãi vay trình bày bảng sau: Bảng 31: Tiến độ rút vốn vay trả ĐVT: Đồng Quý trả nợ Gốc trả hàng Số dư đầu kỳ Q3/2016 Vay thêm Lãi trả tháng 20.000.000.000 Số cuối kỳ - - 20.000.000.000 Q4/2016 20.000.000.000 611.508.000 611.508.000 20.000.000.000 Q1/2017 20.000.000.000 581.654.760 581.654.760 20.000.000.000 Q2/2017 20.000.000.000 564.205.117 564.205.117 20.000.000.000 Q3/2017 20.000.000.000 547.278.964 547.278.964 120.000.000.000 Q4/2017 120.000.000.000 100.000.000.000 1.019.180.000 1.019.180.000 520.000.000.000 Q1/2018 520.000.000.000 400.000.000.000 1.076.720.000 1.076.720.000 1.020.000.000.000 61 Q2/2018 1.020.000.000.000 500.000.000.000 1.095.900.000 1.095.900.000 1.620.000.000.000 Q3/2018 1.620.000.000.000 600.000.000.000 1.115.080.000 1.115.080.000 2.120.000.000.000 Q4/2018 2.120.000.000.000 500.000.000.000 2.095.900.000 2.095.900.000 2.820.000.000.000 Q1/2019 2.820.000.000.000 700.000.000.000 2.134.260.000 2.134.260.000 3.320.000.000.000 Q2/2019 3.320.000.000.000 500.000.000.000 3.095.900.000 3.095.900.000 3.824.282.941.369 Q3/2019 3.824.282.941.369 504.282.941.369 3.136.667.200 3.136.667.200 3.987.305.842.134 Q4/2019 3.987.305.842.134 163.022.900.765 3.424.444.800 3.424.444.800 4.318.816.548.129 Q1/2020 4.318.816.548.129 331.510.705.995 3.363.294.000 3.363.294.000 4.481.819.448.894 Q2/2020 4.481.819.448.894 163.002.900.765 3.424.444.800 3.424.444.800 4.644.822.349.659 Q3/2020 4.644.822.349.659 163.002.900.765 3.424.444.800 3.424.444.800 5.007.108.489.364 Q4/2020 5.007.108.489.364 362.286.139.705 4.689.431.600 4.689.431.600 5.007.108.489.364 Q1/2021 5.007.108.489.364 4.718.157.114 4.718.157.114 5.141.898.733.548 Q2/2021 5.141.898.733.548 5.139.482.072 5.139.482.072 5.141.898.733.548 Q3/2021 5.141.898.733.548 5.897.738.597 5.897.738.597 5.141.898.733.548 Q4/2021 5.141.898.733.548 5.511.166.200 5.511.166.200 5.754.581.661.657 Q1/2022 5.754.581.661.657 6.237.381.600 6.237.381.600 5.754.581.661.657 Q2/2022 5.754.581.661.657 6.176.230.800 6.176.230.800 5.754.581.661.657 Q3/2022 5.754.581.661.657 6.115.080.000 6.115.080.000 6.060.923.125.712 Q4/2022 6.060.923.125.712 6.176.230.800 6.176.230.800 6.060.923.125.712 134.790.244.184 612,682,928,109 306.341.464.055 62 11.2 Kế hoạch hoàn trả vốn vay: Nguồn vốn vay 6.060.854.126.786 đồng Thời gian ân hạn:78 tháng Trong thời gian ân hạn, chủ đầu tư trả vốn gốc, phải trả lãi phát sinh theo dư nợ đầu kỳ Sau thời gian ân hạn, chủ đầu tư tiến hành trả nợ cho ngân hàng Phương thức hoàn trả vốn vay: Trả gốc tiền lãi tính theo dư nợ đầu kỳ Nguồn trả vốn vay: Lợi nhuận thu từ việc kinh doanh bán nhà cao tầng, cho thuê trung tâm thương mại, cơng trình dự án 63 CHƯƠNG XII: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH 12.1 Các giả định kinh tế sở tính tốn: Các thơng số giả định dùng để tính tốn hiệu kinh tế dự án sở tính tốn dự án triển khai, văn liên quan đến giá bán, tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể sau: 12.1.1 Giả định doanh thu Các hoạt động tồn khu origami: + Doanh thu từ hộ + Doanh thu từ khu thương mại 12.1.2 Giả định chi phí: Chi phí lương nhân viên: Chế độ tiền lương nhân viên bao gồm: - Mức lương - Tiền phụ cấp - BHYT,BHXH: 22% mức lương - Số tháng hưởng lương: 13 tháng - Mức tăng lương năm: 7%/năm Chi phí lương phận: Bảng 32: Bảng chi phí lương nhân viên ĐVT: Đồng Số lượng Bộ phận Nhân viên Lương CB Phụ cấp Lương/tháng/người 156 7.000.000 2.000.000 9.000.000 15 10.000.000 1.500.000 11.500.000 6.000.000 1.500.000 7.500.000 75 6.500.000 2.000.000 8.500.000 Tạp vụ 25 5.500.000 2.000.000 7.000.000 Giữ xe 5.500.000 1.500.000 7.000.000 bán hàng Quản lý dự án Kế toán Bảo vệ cơng trình Chi phí chung: - Chi phí bảo trì: khoảng 5% tổng đầu tư xây dựng thiết kế - Chi phí marketing: Giới thiệu sản phẩm đến tay nhà đầu tư khách hàng có nhu cầu tìm kiếm nơi lý tưởng - Chi phí lãi vay 64 - Chi phí quản lý điều hành 12.2 Hiệu kinh tế: 12.2.1 Doanh thu dự án Bảng 33: Doanh thu dự kiến ĐVT: triệu đồng Danh mục Cơng suất thực tế Số lượng phịng thuê Căn hộ cao tầng Cho thuê khu thương mại Căn hộ cao tầng Khu thương mại 15 30 25 20 35 35 38,8 3200,00 3424,00 3663,68 3920,14 4194,55 4488,17 4802,34 35,00 37,45 40,07 42,88 45,88 49,09 52,53 Doanh thu SP B Doanh thu SP A 12.249 13.107 14.024 15.006 26.777 28.652 206.752 600 072 567 287 990 449 254 6.300 13.482 12.021 10.290 19.269 20.618 24.456 Tổng doanh thu 12.255 13.120 14.036 15.016 26.797 28.673 206.776 900 554 588 577 258 066 710 2022 3% 2023 3% 2024 3% 2025 3% 2026 5% 2027 5% 2028 34% 319 319,00 319 319 532 532 3588 Trong đó: giá bán thuê khu thương mại tăng 7% năm 12.2.2 Chi phí dự án Bảng 34: Chi phí hoạt động ĐVT: Triệu đồng Năm hoạt động Các yếu tố Điện Nước Rác Wifi Tiền lương Thưởng tháng 13 Chi phí bảo trì dự án Khấu hao 2022 2.244 290 1,2 2,4 29.174 2023 2.357 304 1,2 2,4 29.174 2024 2.475 319 1,2 2,4 29.174 2025 2.598 335 1,2 2,4 29.174 2026 2.728 352 1,2 2,4 29.174 2027 2.865 370 1,2 2,4 29.174 2028 3.008 388 1,2 2,4 29.174 2.431 2.431 2.431 2.431 2.431 2.674 2.942 2.500 1.500 5.000 3.000 15.824.525 15.824.525 15.824.525 15.824.525 15.824.525 15.824.525 15.824.525 65 Chi phí hoa hồng 2-4% 245.118 262.411 280.732 300.332 535.945 1.146.923 8.271.068 Tổng chi phí 16.103.786 16.121.206 16.139.660 16.161.899 16.396.659 17.011.534 24.134.109 Trong đó: Chi phí hoa hồng năm đầu 2% 4% năm 2027-2028 trở 12.3 Báo cáo ngân lưu: Vòng đời dự án 50 năm, phân tích hiệu tài năm với suất chiết khấu WACC = 15% tính theo giá trị trung bình có trọng số chi phí sử dụng vốn nguồn vốn Bảng 35: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm chủ đầu tư TIPV ĐVT: triệu đồng TIP 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 CF vào 12.255.9 13.120.5 14.036.5 15.016.5 26.797.2 28.673 206.776 00 54 88 77 58 066 710 doan h thu giá trị lại 12.255.9 13.120.5 14.036.5 15.016.5 26.797.2 28.673 206.776 00 54 88 77 58 066 710 33.456.8 16.103.7 16.121.2 16.139.6 16.161.8 16.396.6 17.011 24.134.1 cF 56 86 06 60 99 59 534 09 trang thiết bị lắp đặt 171.396 chi phí 33.285.4 đất 60 chi phí hoạt 16.103.7 16.121.2 16.139.6 16.161.8 16.396.6 17.011 24.134.1 động 86 06 60 99 59 534 09 thuế TND (3.934.48 (3.765.03 (3.585.51 (3.393.96 (1.084.78 (832.59 33.363.6 N 2) 5) 9) 9) 5) 8) 15 66 cânđ ối dòng (33.456.8 tiền 56) 86.596 764.384 1.482.44 2.248.64 11.485.3 12.494 149.278 84 131 986 lũy (33.370.2 (33.283.6 (32.519.2 (31.036.8 (28.788.1 (17.302.8 (4.808.6 144.470 kế 60) 64) 81) 32) 85) 01) 70) 316 WA CC 15,0% 36.688.1 NPV 57 IRR -> Khả 28,8% thi ĐVT: Đồng TT Chỉ tiêu Giá trị Tổng mức đầu tư Giá trị NPV 36.688.157.000.000 Tỷ suất hoàn vốn nội 28.8% 7.576.067.685.483 IRR (%) Thời gian hoàn vốn năm tháng Đánh giá Hiệu Dòng tiền thu vào bao gồm: tổng doanh thu năm, giá trị lý tài sản Dòng chi gồm: chi phí mua sắm trang thiết bị, chi phí thuê đất trả lần, chi phí hoạt động, tiền nộp ngân sách nhà nước, chi phí đầu tư ban đầu Dựa vào kết ngân lưu vào ngân lưu ra, ta tính số tài chính, kết cho thấy: Hiện giá thu nhập dự án là: NPV = 36.688.157.000.000 đồng >0 Suất sinh lợi nội là: IRR = 28.8% > WACC Thời gian hồn vốn tính năm tháng (không bao gồm thời gian xây dựng) -> Dự án có suất sinh lợi nội hiệu đầu tư cao Qua trình hoạch định, phân tích, IRR cao kỳ vọng nhà đầu tư, khả thu hồi vốn nhanh Bảng phân tích độ nhạy: Phân tích giá trị NPV trường hợp giá thuê tăng phòng 3200-3600 (bước nhảy 0.1) phòng cao cấp 35-41 (bước nhảy 0.1) Theo TIPV Tốc độ tăng trưởng giá hộ khu thương mại 67 Tốc độ tăng trưởng giá phòng cao cấp 36.688.157,0 35 36 37 38 39 40 41 3.200 36.688.157 36.689.429 36.690.701 36.691.972 36.693.244 36.694.516 36.695.788 3.300 40.116.965 40.118.237 40.119.509 40.120.781 40.122.053 40.123.324 40.124.596 3.400 43.545.773 43.547.045 43.548.317 43.549.589 43.550.861 43.552.133 43.553.404 3.500 46.974.582 46.975.853 46.977.125 46.978.397 46.979.669 46.980.941 46.982.213 3.600 50.403.390 50.404.662 50.405.933 50.407.205 50.408.477 50.409.749 50.411.021 Với giá 3200 triệu đồng để sở hữu hộ 35 triệu đồng cho thuê trung tâm thương mại NPV với kết tính ban đầu, tăng giá bán hộ lên 3300 triệu 36 triệu NPV tăng lên 40.118.237 triệu đồng giá tăng 3.600 triệu 41 triệu NPV tăng lên 50.411.021 triệu đồng tăng 1.5 lần so với giá ban đầu, cho thấy giá bán hộ cho thuê trung tâm thương mại ảnh hưởng quan trọng đến khả sinh lời dự án 12.4 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội: Dự án khu A chung cư Phước Thiện với tên pháp lý phân khu Origami- Vinhome Grand Park Quận có nhiều tác động tích cực đến phát triển kinh tế xã hội địa bàn Quận nói riêng Thành phố Thủ Đức nói chung Đóng góp vào phát triển tăng trưởng kinh tế quốc dân nói chung khu vực nói riêng Nhà nước địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp Tạo công ăn việc làm cho người lao động thu nhập cho chủ đầu tư, khơng cịn đóng vsi trò làm tăng quỹ đất thời kỳ bùng nổ dân số Qua phân tích hiệu đầu tư, dự án khả thi qua thơng số tài NPV =36.688.157.000.000 đồng; Suất sinh lời nội là: IRR = 28.8% ; thời gian hoà vốn sau năm tháng Điều cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khả toán nợ vay cao thu hồi vốn đầu tư nhanh Thêm vào đó, dự án cịn đóng góp lớn cho ngân sách Nhà Nước giải lượng lớn lực lượng lao động cho địa phương 68 KẾT LUẬN Chung cư Phước Thiện mang lại hiệu kinh tế cho tập đồn VinGroup nói chung chủ đầu công ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản MV Việt Nam mà dự án nằm chiến lược phát triển ngành bất động sản Thành phố Thủ Đức, đồng thời góp phần tạo việc làm, tăng thu nhập cho lao động ngồi khu vực Đối với mặt tài chính, thơng qua kế hoạch vay vốn sử dụng vốn, chi phí doanh thu dự án đánh giá cao Cuối cùng, để không ngừng phát huy hiệu dự án, tập đồn VinGroup nói chung, công ty Cổ phần Kinh doanh bất động sản MV Việt Nam nói riêng cần nghiêm túc chấp hành nghiêm túc đưa giải pháp kịp thời bảo vệ môi trường khu vực dự án Song để dự án trì hiệu cần hỗ trợ từ quan có thẩm quyền nhà nước đề xuất sau: + Hỗ trợ doanh nghiệp lãi vay ưu đãi ưu đãi thuế đất + Xin hưởng sách ưu đãi đầu tư dự số hạng mục kinh doanh dự án Chúng xin chân thành cảm ơn! 69