VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HOÀNG THỊ HUẾ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY NGÂN HÀNG TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ[.]
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HOÀNG THỊ HUẾ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY NGÂN HÀNG TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC HÀ NỘI -2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HOÀNG THỊ HUẾ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY NGÂN HÀNG TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS GVCC DOÃN HỒNG NHUNG HÀ NỘI - 2017 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY VÀ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG Ở VIỆT NAM 1.1 Hoạt động cho vay Ngân hàng nghĩa vụ trả nợ tiền vay Ngân hàng Việt Nam 1.2 Quyền sử dụng đất pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng Việt Nam 11 1.3.Xử lý tài sản chấp xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 18 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA NGÂN HÀNG TẠI VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 23 2.1.Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất 23 2.2 Pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng 25 2.3.Áp dụng pháp luật việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay hợp đồng tín dụng Ngân hàng từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội .46 CHƢƠNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY NGÂN HÀNG TẠI VIỆT NAM VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP .60 3.1.Cơ sở để hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng 60 3.2.Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng nâng cao hiệu xử lý tài sản chấp .63 KẾT LUẬN 72 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Với phát triển kinh tế thị trường thơng thống chế cho vay thị trường tài việc cho vay tổ chức tín dụng góp phần tạo hội cho doanh nghiệp cá nhân phát triển kinh tế Do đó, hoạt động vay vốn ngân hàng diễn sôi động, ngày trở nên quan trọng thiếu bối cảnh kinh tế thị trường Đi kèm với việc bảo đảm cho khoản vay tổ chức tín dụng mà đặc trưng chấp tài sản Trong số tài sản sử dụng để chấp bảo đảm khoản vay ngân hàng quyền sử dụng đất (QSDĐ) tài sản sử dụng phổ biến bên nhận chấp ưa chuộng so với tài sản khác.Tuy nhiên, tình hình kinh tế nước ta rơi vào khủng hoảng, doanh nghiệp đầu tư làm ăn thua lỗ kéo theo nợ xấu ngân hàng tăng lên Khi khách hàng khơng cịn khả trả nợ tổ chức tín dụng muốn thu hồi vốn cho vay cách xử lý tài sản bảo đảm Tuy nhiên việc xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất không dễ dàng mà phát sinh nhiều vấn đề liên quan.Có nguyên nhân khách quan từ thị trường bất động sản, có ngun nhân chủ quan tổ chức tín dụng Bên cạnh từ thực tế giải thấy pháp luật xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất nhiều vấn đề vướng mắc pháp luật hành quy định việc xử lý tài sản quyền sử đụng đất để bảo đảm tiền vay chưa rõ ràng, chưa cụ thể số điểm bất hợp lý Việc nghiên cứu áp dụng pháp luật để giải vụ án tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay cần thiết, có ý nghĩa thiết thực, từ đề phương hướng để hồn thiện pháp luật Do đó, học viên chọn đề tài “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội” làm luận văn tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian qua có nhiều chuyên gia nghiên cứu vấn đề có liên quan thuộc phạm vi luận văn, kể đến cơng trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây; Lê Thị Thu Thủy (2006) “Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng”; Nguyễn Thị Nga (2009)“Pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam”;Vũ Thị Hồng Yến (2013) “Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành”; Nguyễn Quỳnh Hoa (2015) “Xử lý tài sản chấp QSDĐ theo pháp luật Việt Nam”;Lê Thị Thúy Bình (2016) “Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam”; viết có nội dung liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp QSDĐ tạp chí luật học chuyên ngành Xét mối quan hệ với nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu đề tài luận văn cơng trình khoa học nêu đề cập đến vấn đề xử lý tài sản chấp tất loại tài sản tập trung vào việc xác lập, đăng ký giao dịch chấp tài sản xử lý tài sản chấp QSDĐ theo phương thức quy định pháp luật giao dịch bảo đảm Dựa vấn đề lý luận có, luận văn xem cơng trình nghiên cứu độc lập có tính hệ thống xử lý tài sản chấp QSDĐ theo quy định pháp luật Việt Nam hành việc áp dụng pháp luật để xử lý trực tiếp thực tế giải Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu luận văn làm sáng tỏ mặt lý luận, sở pháp lý thực trạng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ áp dụng xét xử Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội để sở đề xuất giải pháp hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến quy định pháp luật xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay Ngân hàng Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn quy định pháp luật áp dụng để giải tranh chấp xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng từ thực tiễn giải Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Phạm vi nghiên cứu dựa vấn đề lý luận để đánh giá quy trình giải TAND thành phố Hà Nội, từ xác định vấn đề pháp lý phát sinh từ thực tiễn áp dụng pháp luật Từ ta nhận xét việc áp dụng pháp luật vào thực tế có thuận lợi, khó khăn gì, tác động ảnh hưởng đến vấn đề kinh tế - xã hội Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Để đạt mục đích hồn thành nhiệm vụ nghiên cứu, luận văn sử dụng phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác – Lênin; chủ trương, đường lối Đảng Nhà nước ta hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Bên cạnh đó, luận văn cịn sử dụng số phương pháp nghiên cứu khoa học như: Phương pháp phân tích, tổng hợp, khái qt hóa, so sánh pháp luật để làm sáng tỏ mục tiêu nội dung nghiên cứu đềtài Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Từ phân tích, đánh giá luận văn làm sang tỏ vấn đề pháp luật liên quan đến đề tài, có ứng dụng thực tiễn, cụ thể sau: -Thứ nhất, dựa vấn đề lý luận biện pháp chấp, luận văn tập trung nghiên cứu khía cạnh pháp lý thực tiễn xử lý tài sản chấp QSDĐ -Thứ hai, luận văn trọng đến thực tiễn áp dụng quy định xử lý tài sản chấp QSDĐ Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội để đưa đánh giá, nhận định hệ thống pháp luật hành -Thứ ba, luận văn tìm hiểu thực trạng xử lý tài sản chấp QSDĐ từ đưa hướng giải phù hợp với điều kiện kinh tế, trị, xã hội Việt Nam thông lệ quốc tế -Thứ tư, luận văn đề xuất giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật nâng cao hiệu áp dụng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 03 chương; Chương 1: Những vấn đề lý luận hoạt động cho vay biện pháp bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất Ngân hàng Việt Nam Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay Ngân hàng từ thực tiễn xét xửtại Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội Chương 3: Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay ngân hàng Việt Nam nâng cao hiệu xử lý tài sản chấp CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY VÀ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG Ở VIỆT NAM 1.1 Hoạt động cho vay Ngân hàng nghĩa vụ trả nợ tiền vay Ngân hàng Việt Nam 1.1.1 Khái niệm hoạt động cho vay Ngân hàng Theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt Nam việc ban hành quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng “Cho vay hình thức cấp tín dụng, theo ngân hàng cho vay giao cho khách hàng khoản tiền để sử dụng vào mục đích thời gian định theo thoả thuận với ngun tắc có hồn trả gốc lãi” Trong “Thời hạn cho vay khoảng thời gian tính từ khách hàng bắt đầu nhận vốn vay thời điểm trả hết nợ gốc lãi vốn vay thoả thuận hợp đồng tín dụng tổ chức tín dụng khách hàng” “Kỳ hạn trả nợ khoảng thời gian thời hạn cho vay thoả thuận tổ chức tín dụng khách hàng mà cuối khoảng thời gian khách hàng phải trả phần tồn vốn vay cho tổ chức tín dụng” Hoạt động cho vay ngân hàng khái niệm mang tính kinh tế pháp lý Các hành vi cho vay ngân hàng có logíc kinh tế, hứng chịu rủi ro cho người mà ngân hàng tin tưởng ứng vốn cho vay, khơng gồm giao dịch pháp lý mà nhiều loại (cho vay, bảo lãnh, cầm cố…) Cho vay diễn hình thức cho vay có bảo đảm cho vay khơng có bảo đảm.Trong đó, cho vay có bảo đảm việc tổ chức tín dụng cho vay vốn mà nghĩa vụ trả nợ bên vay cam kết bảo đảm thực tài sản cầm cố, chấp, bảo lãnh người thứ ba.Cịn cho vay khơng bảo đảm loại cho vay khơng có tài sản chấp, cầm cố bảo lãnh người thứ ba, mà việc cho vay dựa vào uy tín thân khách hàng Đối với khách hàng tốt, trung thực kinh doanh, có khả tài lành mạnh, quản trị có hiệu suất phương án kinh doanh hiệu ngân hàng cấp tín dụng dựa vào uy tín thân khách hàng mà không cần nguồn thu nợ thứ hai bổ sung tài sản bảo đảm 1.2.2 1.2.2.1 Nghĩa vụ trả nợ tiền vay Ngân hàng Việt Nam Khái niệm Hợp đồng vay tài sản thỏa thuận bên, theo bên cho vay giao tài sản cho bên vay; đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản loại theo số lượng, chất lượng phải trả lãi có thỏa thuận pháp luật có quy định Hợp đồng vay tài sản xác lập nguyên tắc tự nguyện, trung thực, không trái pháp luật, phù hợp với đạo đức xã hội Khi giao kết hợp đồng vay, bên vay có nghĩa vụ trả nợ theo quy định Điều 466 Bộ luật dân năm 2015: - Nếu tài sản tiền phải trả đủ tiền đến hạn; tài sản vật phải trả vật loại số lượng, chất lượng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác -Trường hợp bên vay trả vật trả tiền theo trị giá vật vay địa điểm thời điểm trả nợ, bên cho vay đồng ý - Địa điểm trả nợ nơi cư trú nơi đặt trụ sở bên cho vay, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác - Trường hợp cho vay khơng có lãi mà đến hạn bên vay khơng trả nợ trả khơng đầy đủ bên cho vay có quyền yêu cầu trả tiền lãi với mức lãi suất theo quy định khoản Điều 468 Bộ luật luật dân năm 2015 số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác pháp luật có quy định khác - Trường hợp cho vay có tính lãi mà đến hạn bên vay khơng trả trả khơng đầy đủ bên vay phải trả lãi Theo đó, lãi tính nợ gốc theo lãi suất thỏa thuận hợp đồng tương ứng với thời hạn vay mà đến hạn chưa trả; trường hợp chậm trả cịn phải trả lãi theo mức lãi suất quy định khoản Điều 468; Trường hợp khoản vay bị hạn bên vay phải chịu lãi hạn tính 150%