Luận văn thạc sĩ nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố tuyên quang, tỉnh tuyên quang, giai đoạn 2015 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - ĐINH THỊ THU HẰNG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2015 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên – 2021 m ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - ĐINH THỊ THU HẰNG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2015 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN QUANG THI Thái Nguyên – 2021 m i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực, khách quan chưa sử dụng để bảo vệ luận văn khác Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực hoàn thiện luận văn cảm ơn, thơng tin trích dẫn luận văn ghi rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Đinh Thị Thu Hằng m ii LỜI CẢM ƠN Trong q trình nghiên cứu đề tài, tơi nhận quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, đóng góp ý kiến quý báu tạo điều kiện thuận lợi cá nhân, quan, tổ chức để tơi hồn thành luận văn Lời đầu tiên, tơi xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Nguyễn Quang Thi tận tình hướng dẫn tơi suốt thời gian thực nghiên cứu đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn góp ý nhiệt tình Thầy, Cơ giáo Khoa Quản lý Tài ngun, Phịng Đào tạo Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên giúp cho tơi hồn thiện đề tài Tơi xin chân thành cảm ơn Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Tuyên Quang, Phòng Tài nguyên Môi trường, cán xã, phường, hộ gia đình, cá nhân tham gia vấn tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ thời gian nghiên cứu thực luận văn địa phương Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân, đồng nghiệp bạn bè ủng hộ, động viên, giúp đỡ tơi suốt q trình thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Đinh Thị Thu Hằng m iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG vi DANH MỤC CÁC HÌNH .vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Địa tô 1.1.2 Lãi suất ngân hàng 1.1.3 Quan hệ cung cầu 1.2 Cơ sở pháp lý công tác định giá đất 1.3 Khái quát số nội dung liên quan đến giá đất Việt Nam 10 1.3.1 Khái quát thị trường đất đai Việt Nam 10 1.3.2 Giá đất, nguyên tắc định giá đất phương pháp định giá đất 15 1.3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Việt Nam 17 1.4 Định giá đất giới Việt Nam 23 1.4.1 Định giá đất Trung Quốc 23 1.4.2 Định giá đất Thụy Điển 23 1.4.3 Định giá đất Úc 24 1.4.4 Định giá đất Nhật Bản 25 m iv 1.4.5 Định giá đất Singapore 31 1.4.6 Định giá đất Việt Nam 31 1.5 Một số nghiên cứu có liên quan đến lĩnh vực đề tài 32 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 333 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu nghiên cứu 333 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 333 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 33 2.2 Thời gian, địa điểm 333 2.2.1 Thời gian nghiên cứu: 333 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu: 333 2.3 Nội dung nghiên cứu 333 2.4 Phương pháp nghiên cứu 34 2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp 34 2.4.2 Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp 34 2.4.3 Phương pháp so sánh, thống kê, xử lý số liệu 35 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36 3.1 Khái quát Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Tuyên Quang 36 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41 3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất giá đất địa bàn thành phố Tuyên Quang 49 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Tuyên Quang năm 2019 49 3.2.2 Tình hình biến động đất đai thành phố Tuyên Quang giai đoạn 20152019 52 3.2.3 Khái quát công tác quản lý đất đai thành phố Tuyên Quang 56 3.2.4 Giá đất thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2015-2019 59 m v 3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2015-2019 64 3.3.1 Ảnh hưởng nhân tố khu vực đến giá đất 66 3.3.2.Ảnh hưởng nhân tố cá biệt đến giá đất……….………………… 69 3.3.3 Ảnh hưởng nhân tố kinh tế đến giá đất………………………… 70 3.3.4 Ảnh hưởng yếu tố quy hoạch đến giá đất…………………… …71 3.3.5 Ảnh hưởng số yếu tố khác đến giá đất……………………….71 3.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác quản lý giá đất địa bàn thành phố Tuyên Quang 74 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 76 Kết luận 76 Đề nghị .77 TÀI LIỆU THAM KHẢO …78 m vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Cơ cấu giá trị kinh tế theo ngành thành phố Tuyên Quang qua năm 2017-2019 .41 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Tuyên Quang năm 2019… 49 Bảng 3.3: Tình hình biến động đất đai thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2015-2019………………………………………………………………… 52 Bảng 3.4: Tổng hợp giá đất quy định địa bàn thành phố Tuyên Quang từ 2015 đến 2019………………………………………………………….…59 Bảng 3.5: Tổng hợp giá đất giao dịch thị trường địa bàn thành phố Tuyên Quang từ 2015 đến 2019…………………………………………….61 Bảng 3.6: Tình hình biến động giá đất năm 2015 – 2019 tuyến đường điều tra……………………………………………………………….62 Bảng 3.7: Giá đất thị trường năm 2015 – 2019…………………… 64 Bảng 3.8: Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2015-2019……………………………………… 65 Bảng 3.9: Ảnh hưởng vị trí đất đến giá đất……………………… 66 Bảng 3.10: Ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng đến giá đất…………… 68 Bảng 3.11: Ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng đến giá đất .68 Bảng 3.12: Ảnh hưởng đặc điểm đất đến giá đất…………………70 m vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ hành thành phố Tuyên Quang………………… 36 Hình 3.2 Khu vực nội thành thành phố Tuyên Quang năm 2019……….…41 Hình 3.3 Sơ đồ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Tuyên Quang……………………………………………………………………… 71 m viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt UBND HĐND BĐS QSD GCSQSDĐ Gqd Gtt VT Diễn giải : Ủy ban nhân dân : Hội đồng nhân dân : Bất động sản : Quyền sử dụng : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Giá đất theo quy định nhà nước : Giá đất thị trường : Vị trí m 68 Bảng 3.10 Ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng đến giá đất Cơ quan Ngân Dịch vụ hàng giải trí Tốt Trung bình 0 0 Trung bình 0 Trung bình 0 0 Trung bình Bệnh Trường viện học Tuyến số 1 Tuyến số 0 Tuyến số Tuyến số Tuyến số Tuyến đường Chợ hành (Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra, 2019) Bảng 3.11 Ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng đến giá đất Độ Hệ rộng thống mặt tiền xanh Tuyến số >5m Tuyến số Giá TT Hệ Hệ thống thống thoát điện nước Có Tốt Tốt 115.000 >5m Có Tốt Tốt 115.000 Tuyến số >5m Có Tốt Trung bình 85.000 Tuyến số >5m Có Tốt Tốt 80.000 Tuyến số >5m Có Tốt Tốt 60.000 Tên đường VT1 (nghìn đồng/m2) (Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra, 2019) Trong tuyến đường, tuyến đường có điều kiện sở hạ tầng tốt có mức giá thị trường cao Đối với tuyến đường thuộc nhóm I, đường Quang Trung, đườn 17/8 có lợi sơ hạ tầng nên giá chuyển nhượng tuyến đường đạt mức cao (115,0 triệu đồng/m2) Đường Lê Lợi có sở hạ tầng xã hội tương đối tốt nằm nhóm đường khu dân cư có khả kinh doanh nên giá chuyển nhượng trung bình 60,0 triệu đồng/m2 m 69 3.3.2 Ảnh hưởng nhân tố cá biệt đến giá đất Nhân tố cá biệt người mua quan tâm đặc điểm đất diện tích, độ rộng mặt tiền, hướng đất, khoảng cách tới đường phố Đây đặc điểm tự nhiên đất Chúng có ảnh hưởng đến tâm lý người dân theo phong tục tập quán lâu đời Về diện tích: đất có quy mơ vừa bán dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với khả chi trả hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để Hình thể đất đẹp hình vng, hình chữ nhật, phải có hình thang xi (nở hậu) Các hình thể xấu đa giác, hình thang ngược (thắt hậu), chữ L hình thể khơng vng nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp đường phố trung tâm có chênh lệch đất xấu Về độ rộng mặt tiền: Các đất có diện tích tương tự đất có mặt tiền rộng có giá bán cao so với có mặt tiền hẹp lợi kinh doanh mang lại, mặt khác theo quy định điều kiện tách tỉnh Tuyên Quang: đất tách phải đảm bảo diện tích 3m * 10m nên đất đảm bảo điều kiện có ưu giá chuyển nhượng m 70 Bảng 3.12 Ảnh hưởng đặc điểm đất đến giá đất Diện Vị trí tích (m2) Mặt Chiều tiền (m) sâu (m) I1 95 I2 83,5 I3a 100 4,5 I3b 75,5 4,5 14,0 7,9 17,7 12,3 Giá quy Giá thị Hình định trường thể (1.000đ/ (1.000đ/ m²) m²) 60.900 170.000 45.885 125.000 40.450 115.000 40.450 110.000 CN HT CN HT (Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra, 2019) Qua điều tra nhóm (đoạn đường Quang Trung) vị trí khác cho thấy đất vị trí số nằm trục đường thuận tiện cho hoạt động kinh doanh có giá thị trường 170,0 triệu đồng/m2, Cùng tuyến đường Quang Trung, vị trí đất nằm vị trí có giá chuyển nhượng thị trường 125,0 triệu đồng/m2, thấp so với vị trí 45 triệu đồng/m2 Khơng có khác biệt giá vị trí đất mà hình dáng diện tích đất ảnh hưởng lớn tới giá chuyển nhượng Cụ thể: Ô đất nằm vị trí số I3a có tổng diện tích 100m2, đất hình chữ nhật có giá chuyển nhượng 115,0 triệu đồng/m2, trơng đất vị trí I3b có diện tích nhỏ (75,5 m2), hình dáng đất hình thang giá chuyển nhượng 110,0 triệu đồng/m2 (giảm 5,0 triệu đồng/m2) 3.3.3 Ảnh hưởng nhân tố kinh tế đến giá đất Đất đai đem lại lợi ích có khả tạo thu nhập cho người sở hữu người sử dụng nó, đất đai có khả sinh lợi Khả sinh lợi khơng đơn mang lại thu nhập mà mang lại tiện m 71 lợi sử dụng giảm chi phí sử dụng Khả sinh lợi đất đai gắn liền với việc sử dụng đất vào mục đích cụ thể Trong đất điều tra có lượng khơng nhỏ người dân kết hợp mục đích để sản xuất kinh doanh Điều khơng trái luật giá đất đẩy lên cao Yếu tố thể rõ rệt tất đoạn đường, phố tiến hành điều tra Mặc dù mục đích sử dụng đất phương thức sử dụng đất đường phố điều tra có khác biệt rõ rệt Các tuyến đường, phố thuộc nhóm I nhóm II đa phần kết hợp làm đất với sản xuất kinh doanh, với mục đích kinh doanh nhằm làm tăng tối đa khả sinh lời đất Các tuyến đường, phố thuộc nhóm III, IV V có kết hợp đồng hai mục đích đất sản xất kinh doanh đất ở, chất lượng cuốc sống quan tâm hàng đầu Khả sinh lợi đất cao giá đất cao Mật độ hoạt động kinh doanh buôn bán tuyến đường giảm dần tỷ lệ thuận với giá đất 3.3.4 Ảnh hưởng yếu tố quy hoạch đến giá đất Sau ủy ban nhân dân thành phố Tuyên Quang có văn quy hoạch mở rộng đường, công viên xanh tạo cảnh quan cho công viên tuyến đường Quang Trung, đường 17/8 tác động tích cực đến giá thị trường giao dịch tuyến đường Tuyến đường Lê Duẩn trước xây dựng dải phân cách để đảm bảo an toàn xe, ảnh hưởng đến việc kinh doanh buôn bán hộ dân bên đường Sau UBND thành phố định thay dải phân cách trồng hoa bụi, hoa cơng trình vừa tạo mỹ quan thị, độ thống cho tuyến đường vừa đảm bảo tính phân cách xe đồng thời chia nhỏ làm nhiều điểm quay đầu xe tạo điều kiện kinh doanh buôn bán thuận lợi Do giá thị trường vị trí vị trí 2, 3, tuyến phố tăng lên đáng kể 3.3.5 Ảnh hưởng số yếu tố khác đến giá đất m 72 Ngoài yếu tố trên, giá đất bị ảnh hưởng số yếu tố sau: - Ảnh hưởng yếu tố xã hội đến giá đất: yếu tố xã hội tác động lớn đến giá đất Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá đất nơi tăng lên cân cung - cầu bị phá vỡ Qua điều tra nhận thấy cầu nhà đất vị trí 3, tuyến đường Lê Lợi, Tôn Đức Thắng lựa chọn cho cơng nhân, cán có thu nhập mức trung bình (phù hợp với khả chi trả, gần nơi làm việc….) - Ảnh hưởng yếu tố tâm lý đến giá đất: Đây yếu tố có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Thường nóng vội đám đơng Khi giá đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao hơn, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng - Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đơng, Đơng Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp Những định mức giá đưa dựa đánh giá thông tin trạng thái tâm lý định Đó cịn quan niệm suy nghĩ cá nhân cần xác định cụ thể Khi nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học nhằm đưa mức giá xác sát với giá thị trường * Như có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Các yếu tố không tác động riêng lẻ đến giá đất mà chúng có mối quan hệ với tác động đến giá đất với mức độ ảnh hưởng khác m 73 Cơ sở hạ tầng Quy hoạch sử dụng đất Vị trí Giá đất Môi trường Đặc điểm đất Khả sinh lợi Các yếu tố khác Hình 3.3 Sơ đồ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Tuyên Quang Khả sinh lời yếu tố có tác động nhiều đến giá đất, việc tìm mối quan hệ khả sinh lời yếu tố khác cần thiết cho việc định giá đất Từ hình cho thấy khả sinh lợi phụ thuộc vào yếu tố vị trí, đặc điểm đất, môi trường yếu tố tác động nhiều vị trí đất Điều kiện sở hạ tầng phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất Mặt khác nơi có sở hạ tầng phát triển đồng giá đất cao nơi có sở hạ tầng yếu * Nhận xét chung giá đất thành phố Tuyên Quang - Giá đất xây dựng đảm bảo khác biệt đường phố có thuận lợi cho việc kinh doanh, gần trung tâm, cơng trình cơng cộng có giá cao đường phố khu vực xa trung tâm không thuận tiện m 74 cho việc kinh doanh buôn bán, sinh hoạt nhân dân - Giá đất tuyến phố có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh bn bán (Vị trí 1) cao vị trí thuận lợi (vị trí 2, 3, 4) Tuy nhiên định giá đất thành phố gặp tồn sau: - UBND tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho loại đường phố loại thị theo ngun tắc: Đất vị trí số đường phố có mức giá cao đường phố ứng với hệ số 1, đất vị trí loại đường phố tương ứng có hệ số thấp ứng với mức giá thấp Điều đẩy giá thị trường vị trị 3,4 tuyến đường thuộc nhóm IV V lên cao gấp đến lần so với giá UBND tỉnh quy định - Do định giá hàng loạt đất nên giá quy định UBND tỉnh ban hành không quan tâm đến yếu tố cá biệt diện tích, hình dạng, bề rộng mặt tiền - Nhìn chung giá UBND tỉnh quy định thấp nhiều so với giá thực tế thị trường 3.4 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác quản lý giá đất địa bàn thành phố Tuyên Quang * Để giải vấn đề trên, đưa số giải pháp cụ thể sau: - Giải pháp sách Nguyên nhân khiến cho giá đất số tuyến đường, khu đô thị địa bàn khu vực nghiên cứu tăng cao liên quan đến yếu tố đầu đất đai tình trạng mua bán theo trào lưu lướt sóng để kiếm lời Chính sách tài đất đai coi biện pháp hạn chế có hiệu tình trạng đặc biệt thuế công cụ hữu hiệu để kiểm soát người đầu Đối với đất ở, người sử dụng nắm giữ đất đai vượt nhu cầu bình thường phải chịu mức thuế chống đầu cao mức bình thường, theo cách lũy tiến, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai m 75 tích tụ Việc làm cần thực với hỗ trợ khoa học kỹ thuật, thơng qua việc cơng nghệ hóa máy tính hóa - Giải pháp tổ chức thực UBND thành phố Tuyên Quang, UBND tỉnh Tuyên Quang cần xây dựng giá quy định phù hợp với giá trao đổi thực tế địa phương, việc theo dõi, điều chỉnh, cập nhật giá đất phải tiến hành thường xuyên cho phù hợp với biến động giá thị trường Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương Tỏ chức có nhiệm vụ định giá đất định giá BĐS phạm vi tỉnh Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Giải pháp nguồn nhân lực Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá địi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất m 76 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận - Thành phố Tun Quang có vị trí thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội, thành phố tốc độ thị hố diễn nhanh giá đất có biến động tương đối lớn - Trong năm qua công tác quản lý đất đai địa bàn thành phố đạt nhiều thành tựu đáng kể, ngày vào quy củ, bên cạnh cịn số vướng mắc, bất cập cần quan tâm xử lý để nâng cao chất lượng quản lý phục vụ nhân dân thời gian tới - Giá đất thị trường địa bàn thành phố Tun Quang có xu ln cao so với giá đất Nhà nước quy định, mức độ chênh lệch giao động từ 4,67 đến 11,1 lần, mức độ chênh lệch giá giảm dần theo khu vực theo vị trí Giá đất khu vực trung tâm thành phố cao giảm dần khu vực lân cận Kết nghiên cứu giá đất địa bàn thành phố Tuyên Quang cho thấy giá đất giai đoạn 2015-2019 có chênh lệch tùy vị trí lơ đất Giá quy định cao năm 2015 Đường Trần Hưng Đạo: Đoạn từ ngã ba giao với đường 17/8 qua cổng UBND tỉnh đến ngã ba giao với phố Hai Bà Trưng (đường lên Nhà thờ xứ) 20 triệu đồng/m2, năm 2019 giá quy định đạt 26 triệu đồng/m2 (gấp 1,3 lần) Trong đó, giá thị trường đất tuyến đường có giá thấp 50 triệu đồng/m2, mức giá trì từ năm 2015-2019 Mức giá cao đạt 60 triệu đồng/m2 năm 2015 đạt 75 triệu đồng/m2 năm 2019 Mức biến động giá thị trường cao tuyến số 2, tuyến đường thuộc khu vực trung tâm (đường Lê Duẩn: Đoạn từ cổng Công An tỉnh đến hết trường mầm non Sao Mai đường Trần Hưng Đạo: Đoạn từ ngã ba giao với đường 17/8 qua cổng UBND tỉnh đến ngã ba giao với phố Hai Bà Trưng) với mức giá đất thấp năm 2015 50 triệu đồng/m2 năm 2019 đạt 68 triệu đồng/m2 (gấp 1.4 lần) Mức giá cao năm 2015 95triệu đồng/m2 năm 2019 125 triệu đồng/m2(gấp 1,3 lần) m 77 - Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giao dịch địa bàn thành phố, có yếu tố vị trí, sở hạ tầng, quy hoạch, diện tích đất, hướng đất, độ sâu đất địa hình Yếu tố vị trí điều kiện sở hạ tầng có vai trị quan trọng, định đến khác giá đất khu vực, loại đường phố, diện tích, bề rộng mặt tiền, chiều sâu đất có vai trò định đến giá đất qua việc tác động đến thuận tiện sử dụng đất khả thu lợi từ mảnh đất đó, từ định đến mức giá đất - Để giải vấn đề đặt ra, đưa số giải pháp sách, giải pháp tổ chức thực giải pháp nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thực công tác định giá đất cần tiến hành cập nhật giá đất thường xuyên, hình thành tổ chức định giá đất độc lập, nâng cao chất lượng đội ngũ nhân thực công tác định giá đất, tổ chức công cụ để quản lý thị trường bất động sản chặt chẽ hiệu Đề nghị - Cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định giá đất đến phù hợp với giá đất thị trường chuyển nhượng Việc điều chỉnh giá đất phải phù hợp với biến động giá thị trường Khơng để tình trạng giá chuyển nhượng thị trường cao gấp nhiều lần so với giá quy định nhà nước - Do thời gian thực đề tài có hạn nên kết đạt giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Tuyên Quang cịn hạn chế, để có kết luận xác đầy đủ hơn, đề tài cần tiếp tục nghiên cứu m 78 TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ quy định khung giá đất; Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ (2019), Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19/12/2019 quy định Khung giá đất Bộ tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ tài nguyên Môi trường (2015), Quyết định 1351/QĐ-BTNMT năm 2015 đính Thơng tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Bộ tài nguyên Môi trường (2017), Thông tư 69/2017/TT-BTNMT quy định quy trình xây dựng, điều chỉnh khung giá đất Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành 10 Bộ tài nguyên Môi trường (2017), Thông tư 70/2017/TT-BTNMT định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh khung giá đất Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành 11 Bộ tài nguyên Môi trường (2017), Văn hợp 05/VBHNBTNMT năm 2019 hợp Thông tư quy định chi tiết phương pháp m 79 định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành 12 Bộ tài nguyên Môi trường (2019), Thông tư 18/2019/TT-BTNMT quy định tiêu chí, số đánh giá chất lượng dịch vụ nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước điều tra, thu thập thông tin xây dựng, điều chỉnh khung giá đất Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành 13 Bộ Tài Nguyên Môi trường (2012), Báo cáo tổng hợp “Kinh nghiệm nước quản lý pháp luật đất đai” 14 Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai 15 Bộ Tài (2004), Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 16 Bộ Tài (2007), Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP 17 Nguyễn Thế Huấn, Phan Thị Thu Hằng, Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân 2009, Giáo trình Định giá đất Bất động sản khác, Nhà xuất Nông Nghiệp 18 Đỗ Thị Lan Đỗ Anh Tài (2007), Giáo trình kinh tế tài nguyên đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội m 80 19 Theo Trịnh Hữu Liên, Hồng Văn Hùng (2013), Giáo trình xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất quản lý đất đai, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 20 Nguyễn Thị Hồng Tâm (2010), Tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 21 Nghị số 08/2015/NQ-HĐND ngày 18 tháng 01 năm 2015 Hội đồng nhân dân tỉnh Tuyên Quang bảng giá đất 05 năm (2015 - 2019) địa bàn tỉnh Tuyên Quang 22 Quyết định số 01/2015/QĐ-UBND ngày 20 tháng 01 năm 2015 Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang việc ban hành bảng giá đất 05 năm (2015-2019) địa bàn tỉnh Tuyên Quang 23 Quyết định số 18/2018/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2018 Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 địa bàn tỉnh Tuyên Quang m PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN Phục vụ đề tài Nghiên cứu biến động yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang” Họ tên người vấn: Địa chỉ: Nội dung vấn: Ông (bà) sinh sống khu vực lâu chưa? Ông (bà) cho biết: - Thu nhập bình quân năm .đ/ người, so với mức bình quân chung tỉnh: cao ; Trung bình: ; Thấp: - Mật độ dân số: ng/km2; so với mức bình quân chung tỉnh: cao ; Trung bình: ; Thấp: Ông (bà) cho biết thông tin đất - Thửa đất số tờ đồ số - Địa đất: - Diện tích: m2 - Kích thước mặt tiền: m; kích thước chiều sâu: m - Hình thể đất: Hình vng: ; Hình xi ; Hình chữ nhật: ; Hình bình hành: ; Hình ngược ; Hình đa giác ; Hình chữ L: Nhà ơng (bà) có giấy tờ chứng minh đất gia đình khơng? Ông (bà) cho biết mục đích sử dụng đất theo quy hoạch:……………… Ơng ( bà) cho biết mục đích sử dụng đất tại:…………………… Ông (bà) nhận chuyển nhượng thời điểm năm Giá chuyển nhượng: ………….đ/m2 Giá theo ông (bà) hợp lý chưa? Hợp lý: ; Chưa hợp lý: Gia đình có hạn chế quyền sử dụng đất: Đang cho thuê: ; Đang chấp: ; Đang góp vốn: m ; Đang tranh chấp: Một phần toàn đất hành lang an tồn cơng trình: ; Điều kiện hạ tầng so với điều kiện chung tỉnh: - Giao thông: Tốt: ; Trung bình: - Thủy lợi: Tốt: - Điện: Tốt: ; Kém: ; Trung bình: ; Kém: ; Trung bình: - Cơ sở giáo dục: Tốt: - Cơ sở y tế: Tốt: ; Kém: ; Trung bình: ; Kém: ; Trung bình: ; Kém: Điều kiện cung cấp dịch vụ so với điều kiện chung tỉnh: - Dịch vụ vật tư, kỹ thuật nông nghiệp: Thuận lợi: Trung bình: ; Kém: - Dịch vụ tài chính, tín dụng: Thuận lợi: - Dịch vụ thông tin liên lạc: Thuận lợi: - Cơ sở y tế: Thuận lợi: Trung bình: Trung bình: Trung bình: ; Kém: ; Kém: ; Kém: 10 Ơng (bà) có biết quy hoạch sử dụng đất chi tiết không? …………… ……………………………………………………………………………… 11 Ông (bà) có biết quy hoạch xây dựng chi tiết khơng? ……………… ……………………………………………………………………………… 12 Ơng (bà) cho biết thu nhập từ đất: - Thu nhập bình quân năm: ………………………… .đ/năm - Chi phí bình quân năm để tạo thu nhập: ………………… đ/năm Cám ơn hợp tác gia đình! Ngày………tháng………năm 20 NGƯỜI ĐIỀU TRA CHỦ HỘ Đinh Thị Thu Hằng m