Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện vị xuyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -  - LÊ MẠNH HIẾU ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN VỊ XUYÊN, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - Năm 2019 e ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -  - LÊ MẠNH HIẾU ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN VỊ XUYÊN, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 Ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS LÊ VĂN THƠ Thái Nguyên - Năm 2019 e i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu, kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Lê Mạnh Hiếu e ii LỜI CẢM ƠN Trong q trình thực đề tài, tơi nhận giúp đỡ nhiệt tình đóng góp quý báu nhiều tập thể cá nhân để tơi hồn thành luận văn Trước tiên, tơi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS Lê Văn Thơ trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, thầy giáo, giáo Phịng Đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tạo điều kiện, giúp đỡ tơi suốt q trình học tập thực luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Hà Giang, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Hà Giang, UBND huyện Vị Xuyên, Phòng Tài nguyên Mơi trường, Chi nhánh Văn phịng Đăng ký đất đai huyện Vị Xuyên, Chi cục Thống kê, Ngân hàng Quỹ Tín dụng, UBND xã, thị trấn tạo điều kiện cho thu thập số liệu, thơng tin cần thiết để hồn thành luận văn Cuối cùng, xin trân trọng cảm ơn người thân gia đình tồn thể bạn học viên lớp bạn bè động viên giúp đỡ tơi q trình học tập, thực luận văn này./ Tác giả luận văn Lê Mạnh Hiếu e iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký giao dịch bảo đảm .4 1.1.1 Khái niệm giao dịch bảo đảm .4 1.1.2 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất .5 1.1.3 Một số sở pháp lý 1.2 Cơ sở thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm 13 1.2.1 Một số kinh nghiệm đăng ký giao dịch bảo đảm số nước giới 13 1.2.2 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam 30 1.3 Đánh giá chung công tác đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam 42 1.4 Thực tiễn đăng ký giao dịch bảo đảm tỉnh Hà giang .43 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 45 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 45 e iv 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 45 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 45 2.2 Nội dung nghiên cứu 45 2.2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 45 2.2.2 Thực trạng công tác quản lý nhà nước đất đai 45 2.2.3 Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Vị Xuyên 46 2.2.4 Đánh giá công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất qua ý kiến người dân cán ngân hàng 46 2.2.5 Đánh giá thuận lợi, khó khăn công tác đăng ký GDBĐ QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đề xuất giải pháp 46 2.3 Phương pháp nghiên cứu 46 2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 46 2.3.2 Điều tra thu thập số liệu thứ cấp .46 2.3.3 Điều tra thu thập số liệu sơ cấp 47 2.3.4 Phương pháp xử lý số liệu .47 2.3.5 Phương pháp so sánh 47 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .48 3.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu .48 3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên 48 3.1.2 Khái quát điều kiện kinh tế - xã hội .49 3.2 Thực trạng công tác quản lý nhà nước đất đai huyện Vị Xuyên 51 3.2.1 Hệ thống quản lý đất đai 51 3.2.2 Hệ thống tín dụng 51 3.2.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 .51 3.2.4 Khái quát công tác quản lý nhà nước đất đai .53 e v 3.2.5 Nhận xét chung tình hình quản lý, sử dụng đất đai 60 3.3 Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Vị Xuyên .60 3.3.1 Kết đăng ký GDBĐ QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Vị Xuyên 63 3.3.2 Thực trạng công tác đăng ký GDBĐ công tác đăng ký GDBĐ QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất xã, thị trấn nghiên cứu 63 3.4 Kết đánh giá người dân cán ngân hàng việc thực GDBĐ QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 72 3.5 Đánh giá chung tình hình thực GDBĐ công tác đăng ký GDBĐ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đề xuất giải pháp 86 3.5.1 Thuận lợi 86 3.5.2 Khó khăn, tồn .87 3.5.3 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu quản lý GDBĐ 89 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 992 Kết luận 992 Kiến nghị 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 e vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Ý nghĩa chữ viết tắt BLDS Bộ luật Dân BTC Bộ Tài BTP Bộ Tư pháp BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường CP Chính phủ GDBĐ Giao dịch bảo đảm NĐ Nghị định NĐ-CP Nghị định - Chính phủ QSDĐ Quyền sử dụng đất 10 QSH Quyền sở hữu 11 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 12 TT Thông tư 13 TTLT Thông tư liên tịch 14 UBND Ủy ban nhân dân 15 VPĐKĐĐ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai e vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 .52 Bảng 3.2 Kết công tác lập quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2020 53 Bảng 3.3 Kết tiếp nhận giải số thủ tục hành đất đai giai đoạn 2015 - 2017 .57 Bảng 3.4 Kết đăng ký chấp quyền sử dụng đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn 2015 - 2017 .61 Bảng 3.5 Tổng hợp kết thực chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 2017 63 Bảng 3.6 Kết giao dịch chấp quyền sử dụng đất năm 2015 .64 Bảng 3.7 Kết giao dịch chấp quyền sử dụng đất năm 2016 .65 Bảng 3.8 Kết giao dịch chấp quyền sử dụng đất năm 2017 .66 Bảng 3.9 Tổng hợp kết thực xóa chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2015 - 2017 .67 Bảng 3.10 Kết giao dịch xóa chấp quyền sử dụng đất năm 2015 68 Bảng 3.11 Kết giao dịch xóa chấp quyền sử dụng đất năm 2016 69 Bảng 3.12 Kết giao dịch xóa chấp quyền sử dụng đất năm 2017 69 Bảng 3.13 Tình hình thực giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất .71 Bảng 3.14 Ý kiến người dân mức vay vốn thủ tục thực chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 73 Bảng 3.15 Kết điều tra cán ngân hàng cho vay chấp QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất huyện Vị Xuyên 76 Bảng 3.16 Ý kiến người dân việc thực giao dịch cầm cố nhà tài sản khác gắn liền với đất 78 Bảng 3.17 Ý kiến người dân giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất .83 e MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong công đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước Việt Nam nay, đất đai khẳng định loại hàng hóa đặc biệt, nguồn lực đầu vào nguồn vốn để phát triển kinh tế đất nước Từ trước có Hiến pháp năm 1980, đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Đến có Hiến pháp năm 1980, nước ta tồn hình thức sở hữu đất đai sở hữu toàn dân Hiến pháp năm 1992 Hiến pháp năm 2013 quy định: “Người Nhà nước giao đất thực chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” Tiếp theo, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 cụ thể hóa quy định Hiến pháp với xu ngày mở rộng quyền người sử dụng đất Theo quy định Điều 292 Bộ luật dân năm 2015, quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ gồm: Cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp cầm giữ tài sản.Trong chấp tài sản với đặc điểm riêng bên chấp giao tài sản chấp cho bên nhận chấp tạo điều kiện cho bên chấp việc tiếp tục khai thác công dụng tài sản tạo điều kiện cho bên nhận chấp việc bảo quản tài sản chấp Thế chấp quyền sử dụng đất quyền người sử dụng đất, đời kể từ Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993 Sau Bộ luật dân năm 1995, 2005, 2015 ban hành có quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền tham gia vào giao dịch dân Đây sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực quyền trình sử dụng đất Mặt khác tạo sở cho ngành tín dụng, ngân hàng thực việc giải ngân cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Vị Xuyên huyện vùng núi thấp tỉnh Hà Giang có nhiều ưu vị trí, tiềm mạnh có khả thu hút thị trường, chuyển dịch cấu kinh tế trình phát triển kinh tế - xã hội huyện, đồng thời q trình thị hóa diễn tương đối mạnh, thu hút nhiều dân cư sinh sống, đất nông nghiệp e 86 biến động đất 3.5 Đánh giá chung tình hình thực GDBĐ công tác đăng ký GDBĐ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đề xuất giải pháp 3.5.1 Thuận lợi Luật Đất đai năm 2013 khẳng định quyền sử dụng đất giao dịch quyền sử dụng đất thuộc đối tượng đăng ký bắt buộc; thừa nhận giá trị quyền sử dụng đất chế thị trường, phát huy nguồn lực đất đai Việc cải cách công khai thủ tục hành tạo điều kiện cho việc thực đăng ký giao dịch bảo đảm thuận tiện Đặc biệt từ có Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ Đăng ký giao dịch bảo đảm Thông tư liên tịch số: 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 tháng năm 2016 Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường Hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định rõ ràng trách nhiệm thẩm quyền quan đăng ký, thời gian giải thủ tục hành giao dịch bảo đảm, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, nhân đến làm thủ tục đăng ký Vì vậy, số lượng hồ sơ đăng ký chấp, bảo lãnh ngày có chiều hướng tăng Công tác quản lý nhà nước Tài ngun Mơi trường nói chung có công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn tỉnh Hà Giang nói chung huyện Vị Xuyên nói riêng cấp ủy đảng, quyền địa phương đặc biệt quan tâm lãnh đạo, tạo điều kiện giúp đỡ, qua có chuyển biến tích cực, góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội tỉnh nhà Kết cho thấy: Từ năm 2015 đến 2017, xã, thị trấn nghiên cứu có 1446 hồ sơ giao dịch đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực đăng ký Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Vị Xuyên Điều chứng tỏ hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai ngày rõ rệt e 87 3.5.2 Khó khăn, tồn Pháp luật giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thiếu quy định điều chỉnh số vấn đề phát sinh thực tiễn như: việc kết nối liệu chia sẻ thông tin tài sản chấp quan đăng ký, quan công chứng, quan thi hành án án thiếu chế trao đổi thơng tin Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai với quan có liên quan Công tác đạo, hướng dẫn nghiệp vụ giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hạn chế Công tác tác tra, kiểm tra xử lý vi phạm đăng ký giao dịch bảo đảm chưa thực thường xuyên; Có số hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất số tổ chức tín dụng thẩm định chưa thực quy trình, quy định nên xảy tranh chấp khó khăn xử lý tài sản chấp Việc đăng ký giao dịch bảo đảm cịn số hạn chế, quy định đăng ký giao dịch bảo đảm quy định rải rác nhiều văn dẫn đến việc tra cứu, áp dụng pháp luật gặp nhiều khó khăn Cụ thể: - Trong q trình thực tiếp nhận, kiểm tra, chỉnh lý, nhập sở liệu để quản lý, đồng thời cung cấp thông tin lĩnh vực chấp, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Vị Xuyên bố trí viên chức nên vài trường hợp chưa kịp thời trả kết cho công dân ngày mà phải hẹn lại ngày hôm sau, dẫn đến gây phiền hà cho cơng dân - Việc xác định tính pháp nhân giấy chứng nhận tổ chức tín dụng hệ thống Ngân hàng cịn vướng mắc gây khó khăn cho người vay vốn quan đăng ký - Các tổ chức tín dụng, ngân hàng Văn phịng cơng chứng khơng u cầu Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai cung cấp thông tin để xác định Giấy chứng nhận cấp cho hộ hay cá nhân mà thực cho vay công chứng, gây khó khăn cho việc xác nhận Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai e 88 Hệ thống đồ, hồ sơ đất đai địa bàn huyện Vị Xuyên chưa đầy đủ, thiếu tính đồng bộ, có hồ sơ cấp giấy chứng nhận chưa đảm bảo theo quy định, độ xác chưa cao công tác quản lý nhà nước đất đai trước bị buông lỏng, công tác lưu trữ bảo quản hồ sơ thiếu tính chun nghiệp, trình độ chun mơn cịn hạn chế nên gặp khó khăn cho việc tra cứu, khai thác thơng tin, xác nhận tính pháp lý quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thực giao dịch bảo đảm Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo Nghị số 30/2012/QH13 ngày 21 tháng năm 2012 Quốc hội khóa VIII Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 04 tháng năm 2013 Thủ tướng Chính phủ tập trung đạo tăng cường biện pháp thực để năm 2013 hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đến chưa hồn thành nên cịn phận người dân chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chấp ngân hàng tổ chức tín dụng Bên cạnh đó, số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo hệ thống đồ giải trước khơng có sơ đồ đất, hộ gia đình, cá nhân mang giấy chứng nhận chấp ngân hàng u cầu phải có trích lục đất Tuy nhiên, hệ thống đồ giải dạng giấy số không đầy đủ nên Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện vị Xun khơng có sở để thực trích lục đất theo quy định Đây thực trạng cịn khó khăn tồn tại, nhu cầu chấp quyền sử dụng đất người dân phần bị hạn chế Các giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có chiều hướng gia tăng huyện Vị Xuyên số huyện, thành phố khác địa bàn tỉnh Hà Giang Nhưng việc đăng ký giao dịch bảo đảm dừng lại việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Ngoài ra, việc quản lý, cập nhật theo dõi biến động đất có giao dịch chưa thật khoa học, chuyên nghiệp chưa có phần mềm quản lý cập nhật chỉnh lý biến động, chưa có phần mềm quản lý liên thông hệ thống Văn phòng e 89 đăng ký đất đai - Văn phòng Cơng chứng - Tổ chức Ngân hàng, tín dụng nên khơng thể quản lý cách chặt chẽ tình trạng pháp lý đất, tài sản chấp Vì khơng tránh khỏi tình trạng tranh chấp, khiếu kiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Một số trường hợp người dân làm trang bổ sung sau xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất cho trang bổ sung khơng cịn liên quan nên tự ý bỏ đi, đến thực giao dịch phải lập thủ tục cấp lại trang bổ sung theo quy định Mỗi tổ chức tín dụng làm mẫu hợp đồng chấp khác gây khó khăn cho cán thụ lý việc kiểm tra chậm thời gian đăng ký Hiện nay, việc chấp cá nhân với cá nhân đăng ký giao dịch bảo đảm thông qua Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chưa hướng dẫn thực 3.5.3 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu quản lý GDBĐ Cần hoàn thiện quy định giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nhằm khắc phục bất cập, kẽ hở pháp luật vận dụng vào thực tế Cơ quan quản lý nhà nước đăng ký giao dịch bảo đảm cần trọng đến công tác đạo, hướng dẫn nghiệp vụ giao dịch bảo đảm đăng ký giao dịch bảo đảm Đây hoạt động giải pháp nghiệp vụ hiệu quả, quan tâm mức có ảnh hưởng lớn đến hiệu lực, hiệu công tác giao dịch bảo đảm, từ việc tổ chức hoạt động hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm không ngừng củng cố nâng cao Tăng cường công tác tác tra, kiểm tra xử lý vi phạm đăng ký giao dịch bảo đảm cách thường xuyên để phát kịp thời thiếu sót, vi phạm Qua có biện pháp chấn chỉnh xử lý nghiêm theo quy định nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu công tác giao dịch bảo đảm Các tổ chức ngân hàng, tín dụng cần tăng cường công tác đạo, kiểm tra giám sát phối hợp chặt chẽ với quan có liên quan trình thẩm định hồ sơ đăng ký chấp quyền sử dụng đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền e 90 với đất đảm bảo quy trình, quy định để tránh xảy tranh chấp khó khăn xử lý tài sản chấp Tăng cường, bổ sung người cho Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Vị Xuyên để đảm bảo đủ nhân lực thực nhiệm vụ chun mơn Trong bố trí thêm nhân viên làm công tác giao dịch bảo đảm cho đáp ứng chất lượng chuyên môn thời gian hẹn trả kết theo quy định thủ tục hành tỉnh Hà Giang ban hành Ban hành quy chế phối hợp, cung cấp thông tin quan có liên quan để cơng tác giao dịch bảo đảm thực cách thống nhất, đồng có hiệu Để khắc phục việc hồ sơ địa trước cịn thiếu, liệu chưa đảm bảo độ xác phải cần đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo Nghị số 30/2012/QH13 ngày 21 tháng năm 2012 Quốc hội khóa VIII lĩnh vực Tài nguyên Môi trường Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 04 tháng năm 2013 Thủ tướng Chính phủ, thực đồng thời việc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận cho người dân Khi thực tốt nhiệm vụ hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện để chấp quyền sử dụng đất ngân hàng, tổ chức tín dụng Qua đáp ứng nhu cầu nguồn vốn người dân để tăng gia sản xuất, làm ăn phát triển kinh tế, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội địa phương Mặt khác hộ dân cấp giấy chứng nhận theo hệ thống hồ sơ địa Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Vị Xuyên thuận lợi việc xác nhận tính pháp lý, thơng tin đất chấp, từ góp phần nâng cao hiệu quản lý nhà nước đất đai nói chung giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nói riêng Hồn thiện công tác xây dựng sở liệu làm tốt công tác chỉnh lý biến động hồ sơ địa để cập nhật kịp thời biến động, qua tăng độ xác tính pháp lý thơng tin chủ sử dụng đất tình trạng đất Từ giúp cho cơng tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất có hiệu hơn, tránh tình trạng xảy tranh chấp, khiếu kiện e 91 Hệ thống tổ chức ngân hàng cần phối hợp với quan quản lý nhà nước đất đai, Văn phịng cơng chứng quan khác có liên quan để lấy ý kiến, bãi bỏ quy định người dân chấp quyền sử dụng đất cấp theo đồ giải trước khơng cần phải có trích lục đất giấy chứng nhận đảm bảo giá trị pháp lý Từ tạo điều kiện cho người dân có nhu cầu nguồn vốn phù hợp với quy định pháp luật giảm bớt thủ tục hành Sớm xây dựng hệ thống quản lý thông tin giao dịch bảo đảm cách thống nhất, sử dụng phần mềm chuyên dụng để đăng ký quản lý liệu đăng ký giao dịch bảo đảm cách đồng Ban hành văn đạo thống tổ chức tín dụng, hệ thống ngân hàng, Văn phịng Cơng chứng, Văn phịng Đăng ký đất đai Thường xuyên thực phối hợp quan chức năng, tổ chức đoàn thể, hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai tổ chức ngân hàng, tín dụng để thực cơng tác tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật giao dịch bảo đảm chủ trương sách có liên quan Tăng cường phối hợp quan liên quan để nắm bắt kịp thời khó khăn, vướng mắc phát sinh thực tiễn triển khai giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất Qua đó, có giải pháp khắc phục kịp thời nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu thi hành pháp luật có đề xuất, kiến nghị để góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn khác liền với đất Cần bổ sung quy định cụ thể thủ tục đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cá nhân với cá nhân có hướng dẫn cụ thể việc xác nhận đăng ký cho trường hợp e 92 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Từ năm 2015 đến 2017, toàn huyện Vị Xuyên tiếp nhận giải 24.943 hồ sơ giao dịch đất đai, có 4.809 hồ sơ đăng ký chấp QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất, 3.411 hồ sơ xóa đăng ký chấp Kết điều tra thực giao dịch bảo đảm xã, thị trấn nghiên cứu cho thấy giai đoạn 2015 - 2017 có 1.446 hồ sơ đăng ký chấp 802 hồ sơ xóa đăng ký chấp QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất đề thực đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Qua điều tra lấy ý kiến người dân cho thấy, đa số người dân nhận thức chấp hành pháp luật, muốn thực đăng ký giao dịch bảo đảm quan nhà nước, muốn cung cấp đẩy đủ thơng tin tình trạng pháp lý đất giao dịch Trong 120 hộ gia đình, cá nhân điều tra, có 118 hộ gia đình, cá nhân có ý kiến muốn thực đăng ký giao dịch bảo đảm Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Vị Xuyên, chiếm 98,33% Ngồi ra, có 117 người điều tra (chiếm 97,5 % số người điều tra) có nguyện vọng vay tiền 70% giá trị tài đem chấp, ngân hàng cho vay với mức chủ yếu từ 3070% giá trị tài sản chấp Công tác quản lý nhà nước GDBĐ QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất, tỉnh Hà Giang nói chung huyện Vị Xuyên nói riêng phải xây dựng hệ thống liệu thông tin đất đai thống nhất, đồng sở công nghệ tin học điện tử đại từ tỉnh đến huyện Muốn đạt điều cần phải đầu tư đồng để có hệ thống hồ sơ địa sở (hồ sơ gốc) có độ tin cậy cao tất huyện, thành phố tỉnh Thống phương pháp phân loại, quản lý hồ sơ đất đai công khai thông tin từ tỉnh đến huyện Thực tế cho thấy, hệ thống hồ sơ địa lưu trữ cịn thiếu khoa học, chắp vá, không đáp ứng yêu cầu quản lý Các thông tin đất (như thay đổi loại đất, diện tích, chủ sử dụng đất, giá đất thời điểm…), không cập nhật e 93 thường xuyên đầy đủ, quan quản lý nhà nước quản lý đất đai cách chặt chẽ Để khắc phục tồn tại, khó khăn vướng mắc, bất cập công tác GDBĐ QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất, cần hoàn thiện pháp luật nhằm đảm bảo vận hành có hiệu đời sống xã hội hướng lựa chọn tất yếu thời gian tới Công tác xuất phát từ yêu cầu chung việc hoàn thiện thể chế kinh tế nói chung kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, đồng thời nhằm giải yêu cầu riêng thị trường bất động sản mà hạt nhân thị trường quyền sử dụng đất với thị trường tín dụng Các giải pháp cần thực đồng có hệ thống, bao gồm việc hoàn thiện pháp luật thực thi pháp luật Trong đó, hồn thiện pháp luật GDBĐ QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất xác định nhiệm vụ trọng tâm Kiến nghị Vì thời gian nghiên cứu có hạn, nên đề tài tập trung nghiên cứu, đánh giá xã: Thượng Sơn, Đạo Đức, Linh Hồ thị trấn Vị Xuyên địa bàn huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang Do vậy, để có cách nhìn bao qt GDBĐ công tác đăng ký GDBĐ QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, đề tài cần mở rộng thêm phạm vi nghiên cứu số xã, thị trấn khác địa huyện Vị Xuyên Từ đó, đánh giá đúng, đầy đủ giao dịch bảo đảm, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đăng ký bất động sản, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm QSD đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang e 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO Hồng Huy Biểu (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai Trung Quốc, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Nguyễn Đình Bồng (2009), Bài giảng “Hệ thống pháp luật quản lý đất đai thị trường bất động sản; Quản lý đất đai thị trường bất động sản” Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật đề tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lư đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 việc hướng dẫn đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 10 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 Chính phủ đăng ký giao dịch bảo đảm e 95 11 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm 12 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/12/2012 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm 13 Nguyễn Thị Dung (2010), Đảm bảo minh bạch thị trường bất động sản Pháp luật số nước giới kinh nghiệm cho Việt Nam, Tạp chí Luật học số 08 (123) 14 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), Chính sách tình hình sử dụng đất đai Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 15 Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2013), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất Công an nhân dân, Hà Nội 16 Phạm Phương Nam, Nguyễn Thanh Trà, Phan Thị Thanh Huyền (2013), Một số ý kiến Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Tạp chí Tài ngun Mơi trường, số (165) 17 Phạm Phương Nam, Nguyễn Văn Quân (2014), Giải pháp nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý, sử dụng đất đai giai đoạn cơng nghiệp hố, đai hoá đất nước, Kỷ yếu Hội thảo khoa học “Nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, Hà Nội, ngày 01 tháng năm 2014 18 Hiến pháp Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992, 2013) 19 Luật Đất đai Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003, 2013) 20 Bộ luật dân Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995, 2005, 2015) 21 Đinh Dũng Sỹ (2003), Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: Thực trạng kiến nghị Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003) e 96 22 Lưu Quốc Thái (2006), Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc Tạp chí Tài ngun Mơi trường (8/2006) 23 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 24 Nguyễn Quang Tuyến (2009), Những tiêu chí thị trường bất động sản minh bạch, Tạp chí Luật học số (106) 25 Nguyễn Quang Hương Trà (2010), Bàn khái niệm giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Việt Nam - nhìn từ giác độ đối tượng hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm 26 Báo cáo tổng hợp Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Hà Giang đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Giang (2017) 27 Báo cáo đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam địa bàn tỉnh Hà Giang Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Giang (2015 - 2017) 28 Số liệu thống kê đất đai số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm Văn phòng Đăng ký QSD đất (Văn phòng đăng ký đất đai) tỉnh Hà Giang (2015- 2017) 29 Số liệu thống kê đất đai số liệu khác liên quan đến quản lý sử dụng đất năm Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Vị Xuyên (20152017) 30 Vũ Thị Hồng Yến (2009), Về mối quan hệ thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký hợp đồng chấp tài sản, Tạp chí Luật học số 01/2009 (104) 31 Đặng Công Tráng, Pháp luật xử lý tài sản đảm bảo tiền vay quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại: Thực trạng số khuyến nghị, Khoa Luật - Trường Đại học Công nghiệp Tp Hồ Chí Minh cộng e 97 32 Trần Viết Thắng (2014), Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam Khoa Luật ĐH Quốc gia Hà Nội - Tóm tắt Luận văn thạc sĩ 33 Nguyễn Việt Phương (2016), Thông tư liên tịch số liên tịch số 09/2016/TTLTBTP-BTNMT không trái luật nhà ở, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp e PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN SỬ DỤNG ĐẤT I THƠNG TIN CHUNG VỀ HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Họ tên chủ hộ Nam/nữ Địa chỉ: Trình độ văn hóa: Ngành sản xuất hộ:  Thuần nông Tiểu thủ công nghiệp  Kinh doanh dịch vụ  Ngành nghề khác  Hộ thuộc loại:  Giàu Khá Trung bình   Nghèo  Tổng số nhân hộ: ; Tổng số lao động: Trọng lao động nơng nghiệp: ; Lao động phi nơng nghiệp: II TÌNH HÌNH ĐẤT ĐAI CỦA HỘ/CÁ NHÂN Tổng diện tích đất hộ sử dụng: m2 + Đất nông nghiệp: m2 + Đất phi nông nghiệp: m2 + Đất khác: m2 Gia đình cấp GCN QSD đất chưa? Đã có  Đang trình xin cấp  Chưa có  III Ý KIẾN VỀ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ông/bà cho biết giá chuyển nhượng QSDĐ thị trường so với giá quy định Nhà nước? Rất cao  Thấp Cao   Trung bình  Rất thấp  2.Ông/bà cho biết giá chuyển nhượng QSDĐ thị trường so với giá bồi thường đất nhà nước thu hồi? Rất cao  Cao  e Trung bình   Thấp  Rất thấp Ông/bà đánh giá thủ tục thực quyền sử dụng đất? Rất đơn giản  Đơn giản   Phức tạp Bình thường  Rất phức tạp  4.Ơng/bà cho biết thời gian để hoàn thành thủ tục so với quy định? Rất nhanh  Nhanh  Bình thường  Chậm  Rất chậm  Ông/bà đánh giá văn hướng dẫn thực quyền sử dụng đất địa bàn huyện? Rất dễ hiểu  Khó hiểu Dễ hiểu   Bình thường  Rất khó hiểu  Theo ơng/bà khả thực quy định đánh giá nào? Rất dễ thực  Dễ thực   Khó thực Bình thường  Rất khó thực  7.Theo ơng/bà phí, lệ phí, thuế chuyển quyền sử dụng đất nào? Rất cao  Thấp Cao   Trung bình  Rất thấp  8.Ông/bà đánh giá cán thực hiện, tiếp nhận hồ sơ? Rất nhiệt tình  Phiền hà Nhiệt tình   Bình thường  Rất phiền hà  9.Ông/bà đánh giá việc vay vốn, chấp từ ngân hàng giấy chứng nhận QSD đất? Rất dễ dàng  Khó khăn Dễ dàng   Bình thường  Rất khó khăn  10 Ơng/bà đánh giá việc t́m hiểu thông tin giao dịch? Rất dễ dàng  Khó khăn Dễ dàng   B́ ình thường  Rất khó khăn 11 Ơng/bà có lo ngại sách lên quan đến quyền SD đất thay đổi? Không sợ  Sợ  Rất sợ  12 Ơng/bà có lo ngại rủi ro giao dịch? e  Không sợ  Sợ  Rất sợ  13 Ơng/bà có lo ngại nguồn thu nhập thay thế? Không sợ  Sợ  Rất sợ  Vị Xuyên, ngày Người điều tra tháng Người trả lời e năm 2018