Slide môn kinh tế đô thị đất đô thị và kiểm soát sử dụng đất

ĐẤT ĐƠ THỊ VÀ KIỂM SỐT SỬ DỤNG ĐẤT  ất sử dụng đất đô thị ất đô thị đất cấp có thẩm quyền phê duyệt cho việc xây dựng đô thị ất đô thị đất có mạng lưới hạ tầng sở đường sá, cống thoát nước, hệ thống cấp nước sạch, cấp điện Phân loại theo mục đích sư dơng       ĐÊt sư dụng vào công trinh công cộng ất sử dụng cho an ninh, quốc phòng ất ất chuyên dùng ất nông lâm nghiệp ất chưa sử dụng Quan hệ kinh tế sử dụng đất đô thị         Giao ®Êt Thuê đất Thu hồi đất ền bù thu hồi đất đô thị ng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị Xét cấp giấy chứng nhận qun sư dơng ®Êt cho ng­êi ®ang sư dơng ®Êt đô thị Chuyển quyền sử dụng đất đô thị Thẩm quyền thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Nhng ®iỊu kiƯn ®­ỵc chun qun chun qun sư dơng ®Êt đô thị Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất Vị trí lô đất Cơ sở hạ tầng xung quanh lô đất Chức nng lô đất Tính chất hợp pháp PHNG PHP NH GI T Phương pháp đánh giá trực tiếp : so sánh lô đất với nhng lô đất xung quanh đà mua bán, trao đổi Phương pháp thu nhập: giá trị luồng thu nhập cho thuê đất Phương pháp trừ dần Hm nh giỏ thuờ t Hàm định giá thuê đất cho doanh nghiệp sản xuất công nghiệp Q hàng bán với giá P đ/tấn, tổng thu nhập P*Q ; Diện tích đất thuê S m2, giá thuê R đ/m2 chi phí sản xuất đất đai C quÃng đường k km với giá z đ/t-km; chi phí vận chuyển Q*k*z Thị trường cạnh tranh hoàn hảo LN = P*Q – C – Q*z*k – R*S R*S = P*Q – C – Q*z*k R= (P*Q – C – Q*z*k )/S Hàm định giá thuê đất cho phòng        A cuéc t­ vấn chi phí đất C công sở cách trung tâm thành phố k km t phút để km, tiền lương ông ta cho phút W đồng chi phí lại cđa nhµ t­ vÊn: t*W*k LN= Pa*A-C-R*S-t*W*A*k R=(Pa*A-C-t*W*A*k)/S Hàm giá nhà      hµm gÝa nhà đường thẳng: hàng hóa tiêu dùng thay Các chỗ có diện tích xác định: 100 m2 Ngân sách chi tiêu cố định: hàng tháng chi 300.000 cho nhà chi phí lại Chi phí lại: khỏang 20.000/tháng nhà cách trung tâm thành phố 1km 40.000 cách trung tâm 2km HGD trả cho nhà địa điểm khác nhau? hàm gía nhà đường cong: có hàng hóa tiêu dùng thay thực tế diện tích nhà khác nên tiêu dùng nhà phụ thuộc vào giá nhà, nghĩa HGD tuân theo luật cầu: giá nhà tng ->khối lượng giảm ( diện tích nhà giảm) 10 Kiểm soát tng trưởng dân số Ranh giới dịch vụ đô thị:không cung cấp dịch vụ đô thị ranh giới dịch vụ đô thị, làm giảm tng trưởng khu vực ranh giới 39 Tác động cân tổng thể ranh giới dịch vụ đô thị ã ã làm giảm quy mô khu vực dân cư -> giảm tổng cung lao động -> tng lương thành phố->tạo hấp dẫn thành phố nên có dòng người di dân tới thành phố làm tng giá nhà giá đất Tổng cung lao động tng nguyên nhân: Tng mật độ dân cư Tng giá nhà giá đất -> HGD sống cn hộ nhỏ hơn, nhà xây dựng xây cn nhà chiếm diện tích đất Tng quy mô khu dân cư.hàm định giá đất dân cư dịch chuyển lên phía : HGD trả giá cao cho khu đất kinh doanh gần ranh giới CBD khu dân cư->quy mô khu đất dân cư mở rộng hướng phía trung tâm thành phố 40 Tng lương -> tác động lên thị trường đất kinh doanh Chi phí sản xuất tng lên -> giảm hấp dẫn thành phố địa điểm sản xuất-> cầu đất khu kinh doanh CBD giảm-> dịch chuyển xuống phía hàm định giá đất kinh doanh Khối lượng cầu lao động giảm xuống nguyên nhân: 41 Giảm mật độ việc làm Việc tng giá lao động cách tương đối so với yếu tố khác làm giảm mật độ việc làm thành phố ( số lượng việc làm km2) Giảm quy mô khu kinh doanh Khu kinh doanh CBD bị co lại bị giảm đất cho khu dân cư Tiền lương thành phố tiếp tục tng lên điểm cân tổng thể thiết lập lại ( tổng cung lao động tổng cầu lao động) 42 Ai có lợi bị thiệt ranh giới dịch vụ đô thị? Người sở hu đất ranh giới dịch vụ đô thị bị thiệt: cho đất nằm gia bán kính 6km 8km, đất thuê khu vực bị giảm xuống hàm định giá thuê đất nông nghiệp, giảm giá trị thị trường đất Người sở hu đất ranh giới dịch vụ đô thị có lợi: tng nhu cầu đất dân cư ( tng lương) ->tng giá đất ranh giới dịch vụ đô thị Người sở hu đất khu kinh doanh CBD bị thiệt: giảm nhu cầu thuê đất kinh doanh ( tng giá lương) nên làm giảm giá đất kinh doanh 43 Cấp giấy phép xây dựng    ChÝnh qun thµnh cã thĨ kiĨm soát tng trư ởng dân số cách hạn chế số lượng giấy phép xây dựng sách hạn chế giấy phép xây dựng làm tng giá cân nhà Chính sách hạn chế giấy phép xây dựng làm giảm chi phí sản xuất nhà Chính sách hạn chế giấy phép xây dựng làm giảm số lượng nhà xây, nên làm giảm nhu cầu đất ->giảm giá thị trường đất nên làm giảm chi phí sản xuất nhà 44 Thành phố cấp giấy phép xây dựng cho dự án phát triển nhằm khuyến khích mục đích định Nếu thành phố khuyến khích phát triển nhà mật độ cao -> thành phố cấp giấy phép cho dự án nhà mật độ cao Tương tự, thành phố cấp giấy phép xây dựng cho dự án khu vực đà định sẵn 45 Phân vùng ngoại ứng mục ®Ých nh»m chia t¸ch c¸c khu ®Êt cã mơc ®Ých sử dụng xung khắc nhà máy sản xuất A thường tạo ô nhiễm không khí cách đơn giản để giải ô nhiễm chuyển nhà máy vào khu công nghiệp cách xa khu dân cư Ngoại ứng công nghiệp: 46 hÃng công nghiệp ->các ngoại ứng tiêu cực tiếng ồn,khí thải,khói,bụi Phân vùng tách khu dân cư khu công nghiệp giảm ô nhiễm tiếng ồn không khí c/s không làm giảm tổng lư ợng ô nhiễm mà di chuyển ô nhiễm từ chỗ sang chỗ khác Chính sách không khuyến khích doanh nghiệp giảm ô nhiễm Biện pháp khác thay cho phân vùng công nghiệp: Phí xả thải theo không gian 47 Phí xả thải có hiệu sách phân vùng nguyên nhân sau: Phí xả thải cho phép hÃng lựa chọn vị trí để tối thiểu hóa chi phí sản xuất Trên góc độ xà hội : vị trí địa điểm hiệu vi lượng giảm chi phí lại cao so với lượng tng lên chi phí ô nhiễm Chính sách phí xả thải buộc hÃng phải trả phí ô nhiễm -> ô nhiễm giảm xuống đến điểm tối ưu 48 ã TP sử dụng phân vùng công nghiệp dù đà có phí xả thải để kiểm soát ô nhiễm công nghiệp ? Phân vùng công nghiệp đơn giản so với hệ thống phí xả thải không gian thiết lập phí xả thải: quyền thành phố phải xác định chi phí ô nhiễm ngoại ứng cận biên vị trí khác thành phố để thu phí xả thải thành phố lại cần phải giám sát hÃng Sự thay đổi từ phân vùng công nghiệp sang phí xả thải làm tng ô nhiễm lên vùng lân cận nhà máy,mặc dù nhà máy sản xuất ô nhiễm ( tác động phí xả thải) nhà máy lại gần khu dân cư nên vùng lân cận nhà máy bị ô nhiễm Phí xả thải sử dụng -> tổng lợi ích xà hội tng lên thực tế nhng người gần nhà máy phải chịu ô nhiễm cao 49 thay cho cách phân vùng cổ điển này: dùng cách phân vùng hoàn thiện-> quyền thiết lập tiêu chuẩn hoàn thiện cho vùng Với mục đích sử dụng đất cho công nghiệp, tiêu chuẩn hoàn thiện tạo cao giới hạn cho lư ợng tiếng ồn, khói thải, bụi, khí gas mà hÃng tạo Phân vùng hoàn thiện cách thỏa hiệp gia phân vùng cổ điển phí xả thảI, phân vùng hoàn thiện không buộc h·ng ph¶i tr¶ phÝ x¶ th¶i nh­ng nã cịng khun khích hÃng loại bỏ ô nhiễm, tạo nhiều hội lựa chọn vị trí doanh nghiệp cho hÃng 50 Ngoại ứng buôn bán lẻ: gây vấn đề tắc nghẽn giao thông, tiếng ồn, khó khn chỗ đỗ xe Cách phân vùng cổ điển tạo khu bán lẻ để giảm ngoại ứng tiêu cực Nhưng cách phân vùng hoàn thiện lại cho phép buôn bán lẻ khu vùc nµo miƠn lµ hä tháa m·n tiêu chuẩn hòan thiện cho đỗ xe, giao thông, tiếng ồn Tại khu vực thành phố, quyền xác lập số lượng chỗ đỗ xe tối thiểu định, tốc độ di chuyển tối thiểu, mức tiếng ồn tối đa Tiêu chuẩn hoàn thiện buộc nhà phát triển thương mại phải cung cấp chỗ đỗ xe tĩnh để kiểm sóat vấn đề đỗ xe, biển báo, cải thiện đường xá để kiểm sóat giao thông,các tường chắn 51 tiến ồn Phân vùng tài loại trừ HGD mà tạo gánh nặng tài cho quyền đô thị Gánh nặng tài xảy nguyên nhân sau: Các HGD sống khu vực nhà mật độ cao Các HGD sống vùng ven thành phố Phát triển khu công nghiệp thương mại 52 Phân vùng kiến trúc xếp hoạt động cho đạt hiệu việc sử dụng sở hạ tầng thành phố ( đường xá, cấp thoát nước ) Nơi có sở hạ tầng cung cấp hiệu định hướng phát triển dân cư việc làm Ngoài phân vùng kiến trúc bảo vệ khu không gian më 53 ... khu kiểm soát sử dụng đất đô thị Tại thành phố lại kiểm soát việc sử dụng đất? Tác động việc kiểm soát sử dụng đất lên thị trường nào? Căn pháp lý cho công cụ kiểm soát việc sử dụng đất? 38 Kiểm. .. Thuê đất Thu hồi đất ền bù thu hồi đất đô thị ng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị XÐt cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt cho người sử dụng đất đô thị Chuyển quyền sử dụng đất đô thị. .. đích sử dụng ất sử dụng vào công trinh công cộng ất sử dụng cho an ninh, quốc phòng ất ất chuyên dùng ất nông lâm nghiệp ất ch­a sư dơng Quan hƯ kinh tÕ sư dụng đất đô thị Giao đất