(Luận văn thạc sĩ) nghiên cứu thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện yên thành, tỉnh nghệ an giai đoạn 2019 – 2021

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN THỊ HẢI NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN THÀNH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2019 – 2021 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - Năm 2022 g ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN THỊ HẢI NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN THÀNH, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2019 – 2021 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thu Thùy Thái Nguyên - Năm 2022 g i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan kết nghiên cứu luận văn trực tiếp nghiên cứu hướng dẫn TS Nguyễn Thu Thùy, nguồn gốc tài liệu trích dẫn trung thực, khách quan chưa sử dụng để bảo vệ luận văn từ trước tới Thái Nguyên, ngày tháng 08 năm 2022 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hải g ii LỜI CẢM ƠN Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thu Thùy - Giảng viên Khoa Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông lâm Thái Nguyên hướng dẫn, giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn thạc sĩ Tôi xin chân thành cảm ơn đến cán phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Thành tỉnh Nghệ An; Ban địa xã thuộc huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An người dân địa phương giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi q trình thu thập tài liệu thực đề tài Cuối xin gửi lời cảm ơn tới gia đình người bạn, người chia sẻ khó khăn thời gian học tập, nghiên cứu đặc biệt thời gian thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2022 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Hải g iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài .2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Chương TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU .3 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Tổng quan thị trường bất động sản .3 1.1.2 Tổng quan giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2 Cơ sở pháp lý đề tài .16 1.3 Công tác định giá đất Việt Nam 17 1.4 Công tác định giá xác định giá đất tỉnh Nghệ An 26 1.5 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài .27 1.6 Nhận xét chung tổng quan nghiên cứu 28 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 30 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 30 2.2.1 Thời gian nghiên cứu 30 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu .30 2.3 Nội dung nghiên cứu 30 g iv 2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội tình hình sử dụng đất huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019 – 2021 30 2.3.2 Thực trạng giá đất địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019 – 2021 .31 2.3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019 – 2021 31 2.3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm góp phần giảm thiểu tối đa chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá thị trường, ổn định giá đất, góp phần tích cực công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An 31 2.4 Phương pháp nghiên cứu 31 2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 31 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .31 2.4.3 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 32 2.4.4 Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu xử lý số liệu điều tra 32 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội tình hình sử dụng đất huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An 34 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 34 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Yên Thành 40 3.1.3 Tình hình sử dụng đất huyện Yên Thành 43 Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Thành năm 2021 .43 3.2 Thực trạng giá đất địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019 – 2021 .49 3.2.1 Tình hình biến động giá đất theo qui định nhà nước địa bàn huyện Yên Thành 49 3.2.2 Tình hình giá đất thị trường huyện Yên Thành 50 3.2.3 So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá thị trường huyện Yên Thành giai đoạn 2019 – 2021 51 g v 3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2019 – 2021 58 3.3.1 Ảnh hưởng biến động dân số, giá trị gia tăng giá đất 58 3.3.2 Yếu tố vị trí .59 3.3.3 Đặc điểm đất .65 3.3.4 Yếu tố quy hoạch 65 3.3.5 Cơ sở hạ tầng 66 3.3.6 Ảnh hưởng yếu tố khác 67 3.3.7 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Yên Thành .69 3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm góp phần giảm thiểu tối đa chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá thị trường, ổn định giá đất, góp phần tích cực cơng tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An 71 3.4.1 Giải pháp sách pháp luật quản lý nhà nước 71 3.4.2 Giải pháp nâng cao lực chuyên môn cho cán .71 3.4.3 Giải pháp đẩy lùi tiêu cực giá đất địa phương 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72 1.Kết luận 72 Kiến nghị .72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 g vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐĐC : Bản đồ địa BĐS : Bất động sản ĐGĐ : Định giá đất ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai ĐVT : Đơn vị tính HCM : Hồ Chí Minh KT : Kinh tế QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TTBĐS : Thị trường bất động sản UBND : Uỷ ban nhân dân XH : Xã hội g vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Thành năm 2021 .43 Bảng 3.2 Tình hình sử dụng đất qua năm huyện Yên Thành 46 Bảng 3.3 Khung giá đất huyện Yên Thành 50 Bảng 3.4 Giá đất theo quy định Nhà nước tuyến đường giai đoạn 2019 – 2021 Error! Bookmark not defined Bảng 3.5 Giá đất thực tế thị trường huyện Yên Thành giai đoạn 2019 – 2021 .50 Bảng 3.6 So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá thị trường tuyến đường năm 2019 51 Bảng 3.7 So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá thị trường tuyến đường năm 2020 53 Bảng 3.8 So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá thị trường tuyến đường năm 2021 54 Bảng 3.9 Mức chênh lệch giá đất Nhà nước với giá thị trường tuyến đường giai đoạn 2019-2021 55 Bảng 3.10 So sánh giá đất theo quy định Nhà nước giá đất thị trường huyện Yên Thành giai đoạn 2019-2021 57 Bảng 3.11 Tình hình biến động dân số giá trị gia tăng (thực tế) 59 Bảng 3.12 Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường vị trí tuyến đường QL 7A giai đoạn 2019 – 2021 60 Bảng 3.13 Giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường vị trí tuyến đường quốc lộ 7B giai đoạn 2019 - 2021 .62 Bảng 3.14 Chênh lệch giá đất tuyến đường theo giá thị trường giai đoạn 2019 - 2021 .64 Bảng 3.15 Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất huyện Yên Thành 67 Bảng 3.16 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Yên Thành giai đoạn 2019-2021 qua ý kiến người dân 69 g viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1 Bản đồ hành huyện Yên Thành Error! Bookmark not defined Hình 3.2 Biểu đồ thể cấu sử dụng đất huyện Yên Thành năm 2021 45 Hình 3.3 Quốc lộ 7A đoạn qua xã Mỹ Thành 61 Hình 3.4 Quốc lộ 7A đoạn qua xã Công Thành .61 Hình 3.5: Quốc lộ 7B đoạn qua xã Liên Thành 63 Hình 3.6: Quốc lộ 7B đoạn qua thị trấn Yên Thành 63 Hình 3.7 Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất huyện Yên Thành theo ý kiến đánh giá hộ điều tra 68 g 64 Bảng 3.14 Chênh lệch giá đất tuyến đường theo giá thị trường giai đoạn 2019 - 2021 Năm Vị trí tuyến STT QL 7A Năm Vị trí tuyến 2020 2021 Mỹ Thành 9000000 10600000 13500000 Công Thành 15600000 17500000 Khánh Thành 8900000 Viên Thành 9500000 QL 7B (lần) 2019 2020 2021 Liên Thành 13300000 15600000 16900000 1.2 20000000 Thị trấn 26500000 28200000 32000000 1.6 10100000 12500000 Nam Thành 10700000 12500000 16200000 1.3 11200000 14300000 Bắc Thành 12000000 14400000 17500000 1.2 g 2019 Chênh lệch (Nguồn:Số liệu điều tra) 65 Trên tuyến đường có không đồng giá thể qua bảng 3.13 Trên tuyến đường 7A khu vực có giá trị thấp xã Khánh Thành 12.500.000 đồng/m2 năm 2021 Và khu vực có giá trị cao xã Công Thành 20.000.000 đồng/m2 năm 2021 Trên tuyến đường 7B khu vực có giá trị thấp xã Nam Thành 16.200.000 đồng/m2 năm 2021 Và khu vực có giá trị cao thị trấn Yên Thành 32.000.000 đồng/m2 năm 2021 Có chênh lệch Tuyến đường tỉnh lộ 538 cũ chuyển thành quốc lộ 7B tuyến đường huyết mạch nối huyện Yên Thành với tuyến quốc lộ 1A tuyến quốc lộ 7, đầu mối giao thông quan trọng để đẩy mạnh phát triển kinh tế, xã hội huyện 3.3.3 Đặc điểm đất Đặc điểm đất diện tích, hình dạng, độ rộng mặt tiền, hướng đất, khoảng cách tới tuyến đường Đây đặc điểm tự nhiên đất, chúng có ảnh hưởng đến tâm lí người dân theo phong tục tập quán lâu đời Về diện tích, đất có quy mơ vừa khoảng 80 - 100m² bán dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để Hình thể đất đẹp hình vng, hình chữ nhật độ rộng mặt tiền lớn có giá bán cao dễ bán Các hình thể xấu đa giác, thắt hậu, chữ L hình thể khơng vng nhiều góc cạch chắn bán với giá thấp Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp, độ rộng mặt tiền khá, hai mặt tiền, chênh lệch đất xấu Yếu tố thể rõ nét tuyến đường xa trung tâm Ở tuyến đường người dân tập trung vào việc tìm mảnh đất phù hợp với nhu cầu để Người mua đất trực tiếp xây nhà để đầu tư tích lũy vốn Một lượng khơng nhỏ giao dịch khu đông dân cư đầu tư để tích lũy Việc đầu tư cần tính đến đầu sau Vì vậy, người dân thường tìm đến đất có diện tích nhỏ, vừa túi tiền 3.3.4 Yếu tố quy hoạch Yếu tố quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giá đất, thể qua việc xác định giá trị tương lai đất nằm vùng quy hoạch dự án khu vực lân cận g 66 Đất đai tài sản quý giá, thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu Nhà nước thống quản lý đất đai theo quy hoạch theo pháp luật, đảm bảo việc sử dụng đất thực đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý có hiệu Mỗi mảnh đất sử dụng hợp pháp Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tình trạng pháp lý đất đai: bao gồm giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,… Của mảnh đất giúp cho việc mua bán, khoản minh bạch Thực tế cho thấy, hai mảnh đất tương tự mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giá cao nhận chuyển nhượng mảnh đất có giấy tờ hợp pháp, quyền lợi người dân đảm bảo Ngoài đảm bảo Nhà nước quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Quy định xây dựng: hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cơng trình xây dựng khác gắn với bất động sản: Tình trạng cho thuê, chấp bất động sản, tranh chấp quyền sử dụng đất, hạn chế quyền sở hữu chung (xây dựng nhà khu vực quy hoạch đất nông nghiệp không tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ khơng phép xây dựng với mục đích ở,…) Các yếu tố pháp lý, cụ thể chủ trương, sác, pháp luật Đảng Nhà nước ảnh hưởng khơng nhỏ Sđến việc hình thành giá đất vậy, xác định giá đất cần có hiểu biết định mảnh đất cần định giá yếu tố pháp lý có liên quan đến mảnh đất 3.3.5 Cơ sở hạ tầng Tình trạng phát triển kinh tế khu vực, sở hạ tầng xung quanh có ảnh hưởng đến giá trị đất Tại khu vực trung tâm giá đất cao nơi khác thị trấn trung có chợ, trường học, quan hành chính, đơn vị nghiệp, văn hóa xã hội huyện đóng địa bàn Hệ thống đường giao thông thuận lợi cho lại, sinh hoạt, mặt dân trí cao Khu vực đầu tư xây dựng sở hạ tầng, giá đất nơi tăng lên Vì nhiều cơng trình hạ tầng, đường giao thông mở rộng nâng cấp, cảnh g 67 quan tu bổ giá đất tăng Đây yếu tố khiến cho nhiều vị trí đất tăng giá huyện 3.3.6 Ảnh hưởng yếu tố khác Yếu tố tâm lý có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn Khi giá đất lên cao người dân thường đổ xô mua lo sợ đất có lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao, khả sinh gây lên tượng sốt đất ảo Nhưng giá đất mức thấp người dân có xu hướng chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ hơn, điều dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng Ngồi cịn yếu tố quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đơng, Đơng Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hướng Đơng, Đơng Nam thường có giá chuyển nhượng cao * Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất Bảng 3.15 Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất huyện Yên Thành Mức độ ảnh hưởng (%) STT Yếu tố Rất quan trọng Quan Bình trọng thường Vị trí 97 Đặc điểm đất 62 28 10 Pháp lý 65 19 16 Quy hoạch 51 18 31 ĐTH hạ tầng 34 24 42 Tâm lý 45 27 28 (Nguồn: Phiếu điều tra) g 68 120 100 80 60 40 20 Vị trí Đặc điểm đất Pháp lý Rất quan trọng Quy hoạch Quan trọng ĐTH hạ tầng Tâm lý Bình thường Hình 3.7 Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất huyện Yên Thành theo ý kiến đánh giá hộ điều tra Qua bảng số liệu trên, cho thấy yếu tố điều tra vấn người dân giá đất huyện Yên Thành tỷ lệ người dân cho rằng: yếu tố vị trí yếu tố quan trọng nhất, 100 phiếu phát tỉ lệ đạt tới 97% Điều hồn tồn với phân tích, sở khoa học mà nhà nước ban hành giá đất hàng năm phụ thuộc vào vị trí đất Ngồi yếu tố điển hình nêu chi tiết, nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đồng thời tới giá đất Yếu tố kinh tế: phát triển nhanh kinh tế q trình xây dựng nơng thôn Dân số tăng học lớn gia tăng nhà đầu tư kéo theo giá đất tăng nhanh Yếu tố quy hoạch: Quy hoạch yếu tố quan trọng có ảnh hưởng tới giá đất, tạo nên giá trị tiềm đất Đối với khu vực có quy hoạch phê duyệt giá đất khu vực tăng lên nhanh chóng Yếu tố pháp lý đất: Theo điều tra cho thấy đa số người hỏi cho họ thường chọn mua đất cấp giấy chứng nhận quyền sử g 69 dụng đất họ thấy yên tâm sử dụng sau bán dễ Những đất chưa cấp giấy thường khó bán có giá thấp Mỗi đất có đặc điểm khác nhau, giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố với mức độ khác Vì vậy, nghiên cứu giá đất cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố cách khoa học, mức độ chi phối yếu tố để đưa đánh giá xác giá trị đất, phục vụ cho công tác định giá đạt hiệu cao 3.3.7 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Yên Thành * Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Yên Thành theo ý kiến người dân Bảng 3.16 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Yên Thành giai đoạn 2019-2021 qua ý kiến người dân Số phiếu STT Nguyên nhân (phiếu) Tỷ lệ (%) 100 100 Chính sách nhà nước 79 79 Vị trí huyện 97 97 Thu nhập người dân 45 45 Mục đích sử dụng 95 95 Tốc độ phát triển kinh tế 56 56 Chuyển nhượng QSDĐ nhiều 48 48 Nhu cầu sử dụng tăng 90 90 Do lạm phát 51 51 Nguyên nhân khác 20 20 (Nguồn: Phiếu điều tra ) Qua vấn chủ sử dụng đất ta nhận thấy ngun nhân tình hình biến động giá đất huyện Yên Thành chủ yếu ảnh hưởng sách nhà nước, vị trí huyện, mục đích sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất tăng g 70 - Chính sách Nhà nước: Thị trường Bất động sản nói chung chịu tác động lớn sách Nhà nước Ở giai đoạn ảnh hưởng kinh tế giới, hạn chế lạm phát kinh tế nước số sách thắt chặt tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản làm cho giá đất huyện Yên Thành có xu hướng giữ nguyên mức giá số tuyến đường có thay đổi (giá nhà nước quy định), giá nhà nước quy định giá đất thị trường khơng có thay đổi nhiều - Vị trí huyện: Huyện Yên Thành có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển mạnh kinh tế, xã hội, dịch vụ phục vụ nhu cầu người dân Chính vị trí thuận lợi mà giá đất cao giá đất số khu vực số huyện khác thuộc tỉnh Nghệ An Giá đất biến động theo tuyến, vị trí xa trung tâm giá đất giảm, chí tuyến đường tùy vào thị hiếu yếu tố tâm lí người sử dụng giá khác - Mục đích sử dụng người dân Làm sở kinh doanh, dịch vụ: Dựa vào điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh giá đất cao lợi nhuận từ việc kinh doanh (nhà hàng, dịch vụ vui chơi, giải trí….), cho thuê mặt bằng, cho thuê cửa hàng tạo Nếu mảnh đất sử dụng vào mục đích phù hợp với điều kiện ngoại cảnh khả sinh lời cao hơn, mảnh đất tuyến đường có mục đích chủ sử dụng kết hợp với mục đích giúp khả sinh lời cao giá đất tăng Để ở: Một mảnh đất người sử dụng vào mục đích để yếu tố sinh lời từ kinh doanh khơng có Khi mảnh đất để có giá thấp sử dụng để kinh doanh, dịch vụ - Hiện tượng đầu đất: Hiện tượng đầu đất đai diễn mạnh gia đoạn này, Điều ảnh hưởng không nhỏ tới cơng tác quản lý nhà nước đất đai nói chung ảnh hưởng tới giá đất nói riêng - Nhu cầu sử dụng tăng: Là huyện phát triển mạnh kinh tế - xã hội tỉnh Nghệ An Đời sống người dân ngày cao nhu cầu nơi người dân cao g 71 3.4 Đề xuất số giải pháp nhằm góp phần giảm thiểu tối đa chênh lệch giá đất Nhà nước quy định giá thị trường, ổn định giá đất, góp phần tích cực cơng tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An 3.4.1 Giải pháp sách pháp luật quản lý nhà nước - Xây dựng hệ thống liệu đất đai bất động sản đáp ứng cho tất tổ chức cho người dân có nhu cầu giao dịch bất động sản việc quản lý bất động sản quan nhà nước Nhà nước phải mua thông tin xây dựng giá đất sát thị trường Như bảng giá đất địa phương xây dựng sát với giá thị trường hiệu thực tiễn cao - Tăng cường hiệu cơng tác quản lý đất đai cách xóa bỏ tình trạng quy hoạch "treo", quy hoạch khơng ổn định thiếu sót, ý giám sát cơng tác thực quy hoạch thực kế hoạch hàng năm - Có sách kích cầu cho người có nhu cầu mua đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp khơng mua đất giá bị đẩy lên cao 3.4.2 Giải pháp nâng cao lực chuyên môn cho cán Để tổ chức định giá đất ln hoạt động có hiệu quả, địi hỏi đội ngũ chuyên gia định giá phải thành thạo nghiệp vụ; có chun mơn vững đồng thời phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực liên quan đến kinh tế- xã hội Do đó, cần phải trọng đào tạo chuyên môn tư vấn, định giá đất thường xuyên tổ chức bồi dưỡng chuyên môn cho cán hoạt động lĩnh vực 3.4.3 Giải pháp đẩy lùi tiêu cực giá đất địa phương - Đẩy nhanh tốc độ giải hồ sơ cho người dân quan hành nhà nước việc giao dịch bất động sản - Để hạn chế tối đa nạn cầu đất đai cần có phối hợp chặt chẽ quan quản lý đất đai quan thuế Khuyến khích hoạt động đầu tư, sử dụng đất mục đích, xóa bỏ hình thức chuyển nhượng đất trái phép dựa nguyên tắc người sử dụng đất phải chia sẻ nghĩa vụ trì sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, sử dụng nhiều mức thuế cao giao dịch đất đai phải chịu thuế chuyển quyền thuế giá trị gia tăng g 72 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Kết nghiên ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành huyện Yên Thành cho thấy giai đoạn 2019 đến năm 2021, giao dịch nhà đất diễn sôi động giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định * Giá đất thị trường có nhiều biến động, tăng nhiều qua năm: Năm 2019 giá đất quốc lộ 7A 8.900.000 đến 15.600.000 tùy vị trí ( chênh lệch so với giá nhà nước trung bình lần) Trên quốc lộ 7B 10.700.000đ đến 26.000.000đ (chênh lệch so với giá nhà nước trung bình 2,5 lần) Năm 2020 giá đất quốc lộ 7A 10.100.000đ đến 17.500.000đ (chênh lệch so với giá nhà nước quy định 2.1 lần) Trên quốc lộ 7B 12.500.000đ đến 28.200.000đ (chênh lệch so với giá nhà nước 2.3 lần) Năm 2021 giá đất quốc lộ 7A 12.500.000đ đến 20.000.000đ (chênh lệch so với giá nhà nước quy định 2.3 lần) Trên quốc lộ 7B 16.200.000đ đến 32.000.000đ (chênh lệch so với giá nhà nước 2.3 lần) * Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Dân số ảnh hưởng đầu tiên, dân số huyện Yên Thành tăng nhanh, từ năm 2019 - 2021 dân số tăng lên, nhu cầu nơi tăng, giá đất tăng Tuỳ theo tuyến đường mà yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khác * Giải pháp để khắc phục hạn chế công tác định giá đất: cần lập tổ chức mang tính chun mơn cao cơng tác định giá quản lý đất hiệu công tác địa phương thời gian tới tốt Kiến nghị Từng bước hoàn thiện chế sách đất đai nói chung thị trường bất động sản nói riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế thị trường Cần thường xuyên theo dõi diễn biến giá thị trường bất động sản nhà đất địa bàn huyện Yên Thành để có biện pháp quản lý giá đất thị trường nhà đất hợp lý g 73 g 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tham khảo tiếng việt Nguyễn Hải An (2014), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013, Luận văn Thạc sĩ, trường Đại học Nông Lâm, Thái Nguyên Nguyễn Đình Bồng, Trần Thị Minh Hà, Nguyễn Thị Thu Hồng (2014), “ Mơ hình quản lý đất đai số nước kinh nghiệm cho Việt Nam”, NXB Chính trị quốc gia – thật Hà Nội Bộ Tài Nguyên Môi Trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài Chính (2014), Thơng tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn số điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Bộ xây dựng 2021, https://moc.gov.vn/ Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ quy định khung giá đất Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 10 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất 11 Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền sử dụng đất g 75 12 Chính phủ (2014) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 13 Chính phủ (2014).Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất 14 Chính phủ (2014).Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định thu tiền sử dụng đất 15 Nguyễn Mạnh Hải nhóm nghiên cứu (2007), "Tổng quan số phương pháp xác định giá đất giới khả áp dụng giá quyền sử dụng đất Việt Nam", tạp chí Quản lý kinh tế, số 16, tháng 9+10, năm2007 16.Nguyễn Thế Huấn (chủ biên), Hồ Thị Lam Trà, Phan Thị Thu Hằng Nguyễn Văn Quân (2009) Giáo trình Định giá đất bất động sản khác NXB Nông nghiệp Hà Nội 2009 17 Phạm Thị Mai “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Bắc Từ Liêm, Thành phố Hà Nội” (2021) 18 Hoàng Anh Minh (2011), “Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất địa bàn huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình.” 19 Quyết định ban hành bảng giá đất địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024 20 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003 21 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013 ngày 29 tháng 11 năm 2013 22 Quốc hội (2014) Luật Kinh doanh bất động sản 2014, số 66/2014/QH13 23 Phạm Thế Trịnh, Nguyễn Bá Long, Phạm Quý Giang, Phạm Thị Thanh Mừng “Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội” 2021 tạp chí giá đất Hà Nội 24 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 25 Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn số điều Nghị định 45/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất g 76 26 Ủy ban nhân dân tỉnh (2012), Quyết định số 111/2012/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2012 Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An việc ban hành bảng giá loại đất năm 2013 27 Ủy ban nhân dân tỉnh (2017), Quyết định số 32/2017/QĐ-UBND UBND tỉnh Nghệ An việc Ban hành Quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất thẩm định giá đất cụ thể địa bàn tỉnh Nghệ An 28 Ủy ban nhân dân tỉnh (2019), Quyết định Số: 47/2019/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An việc ban hành địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024 29 Ủy ban nhân dân huyện Yên Thành Báo cáo kết công tác quản lý Tài nguyên Môi trường năm 2019 Nhiệm vụ trọng tâm năm 2020 30 Ủy ban nhân dân huyện Yên Thành Báo cáo kết công tác quản lý Tài nguyên Môi trường năm 2020 Nhiệm vụ trọng tâm năm 2021 31 Ủy ban nhân dân huyện Yên Thành Báo cáo kết công tác quản lý Tài nguyên Môi trường năm 2021 Nhiệm vụ trọng tâm năm 2022 32 Ủy ban nhân dân huyện Yên Thành Tình hình thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2020, Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2021 33 Khánh Đào Văn “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị phục vụ công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 2021” II Nguồn Internet 34.https://baophapluat.vn/bds/thuc-trang-quy-dinh-phap-luat-ve-dinh-gia-dat-o-vietnam-hien-nay, 2021 35 Đình Tiệp (2021), https://baotainguyenmoitruong.vn/nghe-an-xac-dinh-gia-datphai-khach-quan-sat-gia-thi-truong, 2021 g PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN YÊN THÀNH, TỈNH NGHỆ AN I Thông tin chung 1.Tên chủ sử dụng đất: Tuổi Địa chỉ: Nghề nghiệp: Lao động tự CB, công nhân viên chức Buôn bán Nghề khác: II.Thông tin đất Diện tích đất………… m2 Hình thể………………… Kích thước: Dài…………m, rộng………………m…………………… Tuyến đường, vị trí (định giá đất theo quy định tỉnh ) - Tuyến đường………………………………………………………… - Vị trí:…………………………………………………………………… Giá đất ………………… m2 * Một số yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Yên Thành Theo Ông/Bà, yếu tố sau ảnh hưởng đến giá đất? Rất quan trọng Quan trọng S TT Bình thường Yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Chính sách nhà nước Vị trí huyện g 3 Thu nhập người dân Mục đích sử dụng Tốc độ phát triển kinh tế Chuyển nhượng QSDĐ nhiều Nhu cầu sử dụng tăng Theo ơng/bà, ngồi yếu tố yếu tố ảnh hưởng đến giá đất? Mức độ ảnh hưởng nào? ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… Theo ông/bà nguyên nhân dẫn đến biến động giá đất địa bàn huyện Yên Thành? TT Nguyên nhân Chính sách nhà nước Vị trí huyện Thu nhập người dân Mục đích sử dụng Tốc độ phát triển kinh tế Chuyển nhượng QSDĐ nhiều Nhu cầu sử dụng tăng Do lạm phát Nguyên nhân khác Xin chân thành cám ơn hợp tác Ông (bà)! g