Đang tải... (xem toàn văn)
Đạt Nguyễn Trọng i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TRỌNG ĐẠT Tên đề tài NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG NGUYỄN TRÃI, THÀNH PHỐ H[.]
i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TRỌNG ĐẠT Tên đề tài: NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG NGUYỄN TRÃI, THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2012-2014 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆPĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa mơi trường Lớp : K43C – ĐCMT (N03) Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2011 – 2015 Giáo viên hướng dẫn : TS Nguyễn Thanh Hải Thái Nguyên - 2015 e i LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập nghiên cứu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em nhận bảo tận tình thầy cô giáo trường, đặc biệt thầy cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên khoa Môi trường giúp em tích lũy trau dồi kiến thức chuyên môn kiến thức xã hội Đến em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Nhân dịp cho phép em bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đến thầy cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên khoa Môi trường Đặc biệt thầy giáo TS Nguyễn Thanh Hải tận tình giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Em xin cảm ơn đến Ban lãnh đạo, cán Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Hà Giang, quan ban ngành có liên quan giúp đỡ em trình thực tập viết chuyên đề Em xin bày tỏ lịng biết ơn tới gia đình, bạn bè người thân tạo điều kiện động viên giúp đỡ em suốt trình thực tập hoàn thành chuyên đề Em xin chân thành cảm ơn ! Thái Nguyên, Ngày 10 tháng 05 năm 2015 Sinh viên Nguyễn Trọng Đạt e ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Tình hình sử dụng đất phường Nguyễn Trãi năm 2014 39 Bảng 4.2: Tình hình giao đất phường Nguyễn Trãi đến năm 2014 42 Bảng 4.3: Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2012 đến 2014 47 Bảng 4.4: Giá đất loại đường phố VT1 giai đoạn 2012-2014 48 Bảng 4.5: Giá đất loại đường phố VT2 giai đoạn 2012-2014 49 Bảng 4.6: Giá đất loại đường phố VT3 giai đoạn 2012-2014 49 Bảng 4.7: Giá đất loại đường phố VT4 giai đoạn 2012-2014 50 Bảng 4.8: Dân số cấu lao động phường Nguyễn Trãi qua năm 51 Bảng 4.9: Mức chênh lệch giá đất theo giá quy định Nhà nước vị trí 55 Bảng 4.10: Mức chênh lệch giá đất theo giá thực tế vị trí 56 Bảng 4.11: Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất tuyến đường phố trung tâm (nhóm I) 56 Bảng 4.12: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất tới giá đất 57 e iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Đồ thị cung cầu đất đai Hình 4.1: Biểu đồ cấu sử dụng đất UBND phường Nguyễn Trãi, 2014 40 Hình 4.2: Biểu đồ tình hình CGCN QSDĐ giai đoạn 2012 – 2014 45 Hình 4.3: Biểu đồ tốc độ gia tăng dân số P Nguyên Trãi giai đoạn 2012 – 2014 52 Hình 4.4: Đồ thị thể ảnh hưởng thu nhập đến lượng cầu BĐS 54 Hình 4.5: Biểu đồ giá đất theo quy định thuộc đường phố Nguyễn Trãi (nhóm I), 19/5 (nhóm II), Đội Cấn (nhóm III), Lê Hồn (nhóm IV) 55 Hình 4.6: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng khả sinh lợi tới giá đất 58 e iv MỤC LỤC PHẦN 1.MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục tiêu đề tài 1.2.2 Yêu cầu đề tài 1.3 Ý nghĩa đề tài PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm giá đất 2.1.1.1 Khái niệm giá đất 2.1.1.2 Đặc điểm giá đất 2.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.1.2.1 Địa tô 2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng 2.1.2.3 Quan hệ cung cầu 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 2.1.3.1 Nhân tố nhân 2.1.3.2 Nhân tố xã hội 2.1.3.3 Nhân tố kinh tế 10 2.1.3.4 Nhân tố khu vực 11 2.1.3.5 Nhân tố quốc tế 13 2.1.3.6 Nhân tố cá biệt 13 2.1.4 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất 14 2.1.4.1 Nguyên tắc định giá đất 14 2.1.4.2 Phương pháp định giá đất 15 2.2 Cơ sở pháp lý 16 2.3 Cơ sở thực tiễn 17 2.3.1 Tổng quan thị trường đất đai 17 2.3.1.1 Khái niệm thị trường đất đai 17 2.3.1.2 Đặc điểm thị trường đất đai 17 e v 2.3.1.3 Thị trường đất đai giới 18 2.3.1.4 Thị trường đất đai Việt Nam 19 2.3.2 Công tác định giá đất giới Việt Nam 23 2.3.2.1 Công tác định giá đất giới 23 2.3.2.2 Công tác định giá đất Việt Nam 25 2.3.3 Xu biến động giá đất phường Nguyễn Trãi, Thành phố Hà Giang 29 PHẦN 3.ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 30 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 30 3.3 Nội dung nghiên cứu 30 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang 30 3.3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30 3.3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 30 3.3.2 Tình hình sử dụng đất quản lý đất đai phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 30 3.3.2.1 Tình hình sử dụng đất 30 3.3.2.2 Tình hình quản lý Nhà nước đất đai 30 3.3.2.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phường Nguyễn Trãi 30 3.3.3 Giá đất quy định địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang .30 3.3.3.1 Căn xác định giá đất địa bàn 30 3.3.3.2 Giá đất quy định địa bàn phường Nguyễn Trãi 30 3.3.4 Nghiên cứu biến động giá đất phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 30 3.3.4.1 Tình hình biến động giá đất phường 30 3.3.4.2 Nguyên nhân biến động 31 3.3.5 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 31 3.3.5.1 Biến động dân số 31 3.3.5.2 Vị trí lơ đất 31 e vi 3.3.5.3 Chiều rộng mặt tiền 31 3.3.5.4 Khả sinh lợi 31 3.3.5.5 Các yếu tố khác 31 3.3.6 Đề xuất số giải pháp tăng cường quản lý giá đất địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang 31 3.4 Phương pháp nghiên cứu 31 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 31 3.4.3 Phương pháp điều tra liệu thị trường 32 3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 32 PHẦN 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang 33 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 33 4.1.1.1 Vị trí địa lý 33 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 33 4.1.1.3 Khí hậu, thủy văn 34 4.1.1.5 Cảnh quan môi trường 35 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36 4.1.2.1 Điều kiện kinh tế 36 4.1.2.2 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 37 4.1.2.3 Thực trạng phát triển sở hạ tầng 38 4.2 Tình hình sử dụng đất quản lý đất đai phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 39 4.2.1 Tình hình sử dụng đất 39 4.2.2 Tình hình quản lý nhà nước đất đai 40 4.2.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phường Nguyễn Trãi 44 4.3 Giá đất quy định địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang 45 4.3.1 Căn xác định giá đất địa bàn 45 4.3.2 Giá đất quy định địa bàn phường Nguyễn Trãi 46 4.4 Nghiên cứu biến động giá đất phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 48 4.4.1 Tình hình biến động giá đất phường 48 e vii 4.4.2 Nguyên nhân biến động 50 4.5 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 51 4.5.1 Biến động dân số 51 4.5.2 Vị trí lô đất 54 4.5.3 Chiều rộng mặt tiền 57 4.5.4 Khả sinh lợi 58 4.5.5 Các yếu tố khác 59 4.6 Đề xuất số giải pháp tăng cường quản lý giá đất địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang 60 PHẦN 5.KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 62 5.1 Kết luận 62 5.2 Đề nghị 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO 64 e viii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường CP : Chính phủ CT : Chỉ thị GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐBT : Hội đồng Bộ trưởng NĐ : Nghị định QSDĐ : Quyền sử dụng đất TT :Thông tư TTg : Thủ tướng TW : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân VT : Vị trí XHCN : Xã hội chủ nghĩa e PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai sản phẩm tự nhiên, nguồn tài nguyên vô quan trọng người sống trái đất, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn đất nước, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng Đất đai có ý nghĩa trị, kinh tế, xã hội sâu sắc nghiệp xây dựng bảo vệ tổ quốc Đất đai loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa biểu quyền sử dụng đất có hai thuộc tính giá trị giá trị sử dụng Đất đai nhu cầu thiết yếu tổ chức, hộ gia đình cá nhân đất đai nơi để sinh hoạt, lao động sản xuất, đồng thời điều kiện để phát triển kinh tế - xã hội Ngày nay, xã hội phát triển nhu cầu đất đai lớn trở nên thiết, đất đai sinh phát triển mở rộng diện tích nên giá trị đất đai ngày lớn giá đất ngày tăng “Giá đất” cầu nối quan hệ đất đai – thị trường – quản lý Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất cơng cụ để người quản lý người sử dụng tiếp cận với chế thị trường, đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng thực theo nghĩa vụ Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch pháp luật Cũng loại hàng hóa khác chế thị trường “giá đất” hình thành vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Thực tế giá đất gây nên nhiều xúc cho quan có thẩm quyền lẫn người dân giá đất biến động lớn, giá tăng cao nhanh qua năm Trong để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế – xã hội , giá đất Nhà nước lại không tăng gây nên chênh lệch lớn so với thị trường Điều dẫn đến nhiều bất cập công tác quản lý sử dụng đất Cụ thể công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài e