Đang tải... (xem toàn văn)
Bắc Thành Nguyễn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM �� NGUYỄN THÀNH BẮC Tên đề tài “NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN THỊNH, TP THÁI NGUYÊN, TỈNH[.]
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN THÀNH BẮC Tên đề tài: “NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN THỊNH, TP THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa mơi trường Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Ngọc Anh Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên - 2015 e i LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập rèn luyện trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên, với dạy dỗ bảo tận tụy nhiệt tình thầy, giáo khoa Quản Lý Tài Nguyên ban giám hiệu nhà trường, qua em khơng tiếp thu trao dồi kiến thức, mà tiếp xúc, giao lưu, học hỏi trưởng thành mơi trường đại học Với lịng biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ q báu tận tình Để hồn thành khóa luận tốt nghiệp nỗ lực thân, em nhận giúp đỡ thầy cô giáo khoa Quản Lý Tài Nguyên đặc biệt hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo thầy giáo giảng viên Nguyễn Ngọc Anh, với giúp đỡ bảo tận tình cán UBND phường Tân Thịnh, Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên tạo điều kiện cho em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn Trong q trình hồn thành khóa luận nỗ lực cố gắng hoàn thiện, thời gian có hạn với khả lý luận kinh nghiệm thực tiễn cịn hạn chế, nên khóa luận khơng thể tránh khỏi sai sót Do em mong nhận đóng góp ý kiến quý thầy cô giáo bạn bè, để khóa luận em hồn thiện Cuối em xin kính chúc thầy giáo Khoa Quản Lý Tài Nguyên, cán UBND phường Tân Thịnh, Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên công tác tốt, luôn mạnh khỏe, hạnh phúc thành công sống Một lần em xin chân thành cảm ơn! Tân Thịnh, ngày tháng năm 2015 Sinh viên Nguyễn Thành Bắc e ii DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 4.1: Dân số theo độ tuổi 29 Bảng 4.2: Diện tích, cấu loại đất địa bàn phường Tân Thịnh năm 2014 36 Bảng 4.3: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường VT tuyến đường phố nhóm I 42 Bảng 4.4: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường VT đường, phố nhóm II 44 Bảng 4.5: Giá đất thực tế vị trí tuyến đường (nhóm I), (nhóm II) năm 2014 47 Bảng 4.6: Mức chênh lệch giá đất theo quy định Nhà nước vị trí năm 2014 49 Bảng 4.7: Mức chênh lệch giá đất thực tế tuyến đường vị trí khác năm 2014 49 Bảng 4.8: Hiện trạng sở hạ tầng kỹ thuật tuyến đường điều tra VT1 50 Bảng 4.9 Đặc điểm số đất đường Thống Nhất đoạn 52 Bảng 4.10: Khả sinh lợi vị trí ảnh hưởng đến giá đất nhóm I 54 e iii DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình 4.1: Biểu đồ cấu sử dụng đất phường Tân Thịnh năm 2014 37 Hình 4.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng vị trí tới giá đất thị trường tuyến đường (VT1), (VT2) (VT3) năm 2014 48 Hình 4.3: Đồ thị thể mức độ ảnh hưởng khả sinh lợi đến giá đất .54 e iv DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT Tên viết tắt Tên đầy đủ BĐS : Bất động sản BTC : Bộ tài BXD : Bộ xây dựng CP : Chính phủ CSHT : Cơ sở hạ tầng DV : Dịch vụ GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân KDC : Khu dân cư NĐ : Nghị định NN : Nhà nước QĐ : Quyết định QSDĐ : Quyền sử dụng đất TT : Thông tư TTLT : Thông tư liên tịch UBND : ỦY ban nhân dân VH : Văn hóa VT : Vị trí e v MỤC LỤC Trang Phần 1: MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích 1.3 Mục tiêu 1.4 Ý nghĩa Phần 2: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Tổng quan giá đất 2.1.1.Khái quát chung giá đất 2.1.1.1 Khái niệm giá đất 2.1.1.2 Đặc điểm giá đất 2.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.1.2.1 Địa tô 2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng 2.1.2.3 Quan hệ cung - cầu 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.1.3.1 Yếu tố thông thường 2.1.3.2 Yếu tố khu vực: 12 2.1.3.3 Yếu tố cá biệt: 13 2.2 Các nguyên tắc định giá đất 14 2.2.1 Nguyên tắc thay 14 2.2.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu 14 2.2.3 Nguyên tắc biến động 15 2.3 Các phương pháp định giá đất 15 2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 15 2.3.2 Phương pháp thu nhập 16 2.3.3 Phương pháp chiết trừ 16 e vi 2.3.4 Phương pháp thặng dư 17 2.3.5 Cơ sở pháp lý 17 2.4 Công tác định giá đất Việt Nam tỉnh Thái Nguyên 18 2.4.1 Công tác định giá đất Việt Nam 18 2.4.2 Công tác định giá đất tỉnh Thái Nguyên 20 Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 22 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 22 3.3 Nội dung nghiên cứu 22 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Tân Thịnh 22 3.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất phường Tân Thịnh 22 3.3.3 Đánh giá thực trạng giá đất địa phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 22 3.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 22 3.3.5 Đề xuất số giải pháp 22 3.4 Phương pháp nghiên cứu 22 3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 22 3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 23 3.4.3 Phương pháp điều tra, vấn 23 3.4.4 Phương pháp thống kê, xử lý thông tin, số liệu 24 Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội phường Tân Thịnh 25 4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên phường Tân Thịnh 25 4.1.1.1 Vị trí địa lý 25 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 25 4.1.1.3 Khí hậu 25 4.1.1.4 Thủy văn 26 e vii 4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên khác 26 4.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 28 4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế 28 4.1.2.2 Chuyển dịch cấu kinh tế 28 4.1.2.3 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 29 4.1.2.4 Thực trạng phát triển đô thị 30 4.1.2.5 Thực trạng hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật 30 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 33 4.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 35 4.2.3 Nhận xét chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý - sử dụng đất địa bàn phường Tân Thịnh năm 2013 38 4.3 Đánh giá thực trạng giá đất địa phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 39 4.3.1 Căn xác định giá đất địa bàn phường Tân Thịnh năm 2012 – 2014 39 4.3.2 Nguyên tắc cụ thể xác định giá đất phi nông nghiệp 40 4.3.3 Nghiên cứu thực trạng giá đất địa bàn phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 41 4.3.4 Thực trạng giá đất phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 42 4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 46 4.4.1 Yếu tố vị trí 46 4.4.2 Cơ sở hạ tầng 49 4.4.3 Đặc điểm đất 51 4.4.4 Khả sinh lợi 53 4.4.5 Yếu tố khác 55 4.5 Đề xuất số giải pháp 56 Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 57 5.1 Kết luận 57 5.2 Đề nghị 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO 59 e Phần MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Trong q trình phát triển xã hội lồi người, đất đai cho sinh hoạt sản xuất đặt lên hàng đầu hoạt động người gắn với đất Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá quốc gia, điều kiện tảng tự nhiên trình sản xuất đặc biệt sản xuất nông nghiệp Đất đai tài sản có giá trị lớn lại bị giới hạn diện tích, người thay đổi tính chất đất, chuyển mục đích sử dụng đất khơng thể mở rộng diện tích đất theo ý muốn, dân số ngày tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày lớn dẫn đến tình trạng thiếu hụt đất đai Vì tài sản đặc biệt có giá trị lớn nên cần thiết phải xác định giá đất Việc xác định giá trị đất đai giúp phân bố đất đai nguồn lực xã hội cách hiệu quả, tránh tranh chấp khiếu kiện đất đai Phường Tân Thịnh có lợi lớn vị trí, giao thông với vùng lân cận thuận tiện nhờ có đường Quang Trung, tuyến đường tránh QL3 chạy qua Với điều kiện mở lợi to lớn phát triển giao lưu kinh tế, khoa học kỹ thuật văn hóa xã hội khơng với phường thành phố Thái Nguyên mà với địa phương khác., tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển hoạt động thương mại - dịch vụ, giao lưu trao đổi hàng hóa tỉnh, thúc đẩy kinh tế phát triển đời sống nhân dân địa bàn phường, ngày lên Cùng với phát triển kéo theo vấn đề liên quan trực tiếp đến đất đai, theo nhu cầu sử dụng đất người dân phường ngày cao, đất đai lại tài sản có giá trị lớn nên việc xảy vấn đề khó khăn cơng tác quản lý sử dụng đất tránh khỏi, tình trạng khiếu kiện việc chấp hành pháp luật đất đai địa bàn phường diễn cịn nhiều phức tạp, ngun nhân việc xác định giá đất khơng xác thỏa đáng (giá đất thị trường chênh lệch lớn so với giá đất nhà nước quy định) e gây khó khăn cho cơng tác bồi thường giải phóng mặt nhà nước thu hồi đất, cơng tác giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Xuất phát từ vấn đề cấp thiết dựa tình hình thực tế, nhằm tìm hiểu nâng cao hiệu việc xác định giá đất, góp phần thực tốt cơng tác quản lý dụng đất địa bàn phường Tân Thịnh, đồng thời đồng ý Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, với hướng dẫn thầy giáo giảng viên Thạc sĩ Nguyễn Ngọc Anh, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Tân Thịnh, Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014” 1.2 Mục đích - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất đất Nhà nước quy định địa bàn phường Tân Thịnh giai đoạn 2012 - 2014 - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường Tân Thịnh, sở đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường - Phân tích số yếu tố chi phối đến giá đất nhằm xây dựng tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả sinh lời đất mặt giá thị trường, nhằm mang lại hiệu công tác định giá đất 1.3 Mục tiêu - Nắm vững nguyên tắc phương pháp định giá đất - Cập nhật đầy đủ văn có liên quan đến quy định giá đất như: Luật đất đai; Nghị định Chính phủ; Thơng tư hướng dẫn Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tài hướng dẫn việc áp dụng sách thuế quan thuế Quyết định UBND tỉnh Thái Nguyên - Các số liệu, tài liệu thu thập sử dụng đề tài phải xác, có tính khách quan, trung thực, phản ánh xác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn nghiên cứu - Đưa đề xuất, góp ý phù hợp với tình hình thực tế địa phương e