Đang tải... (xem toàn văn)
ĐỀ CƯƠNG ĐỀ TÀI VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN KHÁNH LY PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành Luật Kinh tế Mã số 62380107 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT H[.]
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN KHÁNH LY PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 62380107 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN HÀ NỘI - 2016 LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến, người hướng dẫn tác giả tận tình suốt trình thực luận án Tác giả xin chân thành cảm ơn Thầy, Cô giảng dạy, phản biện, đánh giá nhận xét làm tảng cho tác giả hoàn thiện luận án Cuối cùng, tác giả xin gửi lời trân trọng cảm ơn đến Ban lãnh đạo Học viện Khoa học Xã hội - Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam, Thầy, Cơ gia đình, bạn bè động viên, khích lệ, ủng hộ nhiệt tình thời gian tác giả thực luận án Trân trọng! Hà Nội, tháng 06 năm 2016 Tác giả luận án NGUYỄN KHÁNH LY LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu nêu luận án trung thực Kết nghiên cứu luận án chưa công bố cơng trình nghiên cứu khác Tác giả luận án NGUYỄN KHÁNH LY DANH MỤC VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HVHC : Hành vi hành LĐĐ : Luật đất đai NSDĐ : Người sử dụng đât NSDĐ : Người sử dụng đất QĐHC : Quyết định hành QSDĐ : Quyền sử dụng đất SHNN : Sở hữu nhà nước SHTD : Sở hữu tồn dân TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh UBND : Ủy ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chương 1: TỔNG QUAN VỀ TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 1.2 Đánh giá kết cơng trình nghiên cứu có liên quan trực tiếp đến đề tài luận 21 1.3 Cơ sở lý thuyết đề tài 26 1.4 Về hướng tiếp cận đề tài phương pháp nghiên cứu 28 KẾT LUẬN CHƯƠNG 30 Chương 2: LÝ LUẬN VỀ THUÊ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM 32 2.1 Một số vấn đề lý luận thuê đất 32 2.2 Một số vấn đề lý luận pháp luật thuê đất 44 2.4 Tiêu chí đánh giá pháp luật thuê đất Nhà nước người sử dụng đất 61 2.5 Các yếu tố chi phối đến pháp luật thuê đất 70 KẾT LUẬN CHƯƠNG 74 Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM 76 3.1 Nội dung quy định pháp luật thuê đất 76 3.2 Thực tiễn thi hành pháp luật thuê đất Việt Nam 107 KẾT LUẬN CHƯƠNG 118 Chương 4: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 120 4.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật thuê đất 120 4.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật thuê đất bảo đảm thực pháp luật thuê đất 131 4.3 Kiến nghị, đề xuất 141 KẾT LUẬN CHƯƠNG 144 KẾT LUẬN 146 TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Sử dụng đất đai vấn đề trọng tâm lịch sử phát triển không giới mà Việt Nam Hình thức sử dụng đất có ảnh hưởng sâu rộng tới đời sống chính trị, kinh tế, xã hội Một hình thức xem phổ biến để Nhà nước phân bổ nguồn lực đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội hoạt động cho thuê đất Việc nhà nước cho thuê đất hoạt động xuất phát từ quyền sở hữu định cho thuê đất lại định hành Chính vậy, mối quan hệ nhà nước với người sử dụng đất quan hệ bất đối xứng Đặc biệt quan nhà nước lạm dụng quyền lực công để thực quyền tài sản đất Mặt khác, trình thực thi pháp luật cho thuê đất nhà nước người sử dụng đất bộc lộ số tồn gây trở ngại cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân việc tiếp cận vấn đề sử dụng đất đai như: tồn quy định khơng bình đẳng quyền nghĩa vụ chủ thể thuê đất; việc thực thi quy định cho thuê đất gặp rào cản thủ tục hành chính, tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực số cán làm nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, tình trạng sử dụng đất th khơng mục đích, khơng hiệu quả… Thời gian qua lĩnh vực đất đai, nhiều cán bộ, công chức vi phạm pháp luật bị xử lý, lòng tin người dân vào tính an tồn hệ thống pháp đất đai ngày giảm sút Làm để nâng cao tính hiệu pháp luật đất đai sống, bảo đảm cho người sử dụng đất thực quyền nghĩa vụ cách tốt nhất, bảo đảm cho mục đích cho thuê đất nhà nước mục đích sử dụng đất bên thuê đất đạt hiệu cao Đó khơng quan tâm người dân mà nhà quản lý đất đai Hiện nay, Luật Đất đai sửa đổi 2013 bắt đầu có hiệu lực dần vào thực sống Tuy nhiên, qua thời gian ngắn thực pháp luật thuê đất bộc lộ số thiếu sót, bất cập Vì vậy, cần có nghiên cứu từ sách, pháp luật tổ chức biện pháp nhằm thực tốt sách, pháp luật đất đai, góp phần nâng cao hiệu áp dụng pháp luật đất đai, đảm bảo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội bền vững Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Thuê đất phương thức tiếp cận đất đai phổ biến tất quốc gia giới Tuy nhiên, xét góc độ trị - pháp lý th đất có điểm khác biệt nước có hình thức sở hữu đất đai khác Ở nước xác lập chế độ sở hữu tư nhân đất đai, người sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu đất đai; họ có quyền cho người khác thuê đất với tư cách đất đai tài sản thuộc sở hữu Ở Việt Nam, tính chất đặc thù chế độ sở hữu tồn dân đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu; song thực tế, Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài Vì vậy, thuê đất1 hình thành dựa chế độ sở hữu toàn dân đất đai Pháp luật thuê đất đời nhằm tạo sở pháp lý điều chỉnh hoạt động thuê đất đảm bảo đất đai sử dụng mục đích, quy hoạch sử dụng đất, tiết kiệm đạt hiệu kinh tế cao điều kiện đất đai - nguồn tài nguyên thiên nhiên - có hạn nhu cầu sử dụng đất xã hội ngày tăng Thực tiễn thi hành pháp luật thuê đất thời gian qua cho thấy việc trao quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai cho Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi chung UBND cấp tỉnh) Ủy ban nhân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi chung UBND cấp huyện) thông qua giao đất, cho thuê đất … thiếu chế pháp lý giám sát, kiểm soát chặt chẽ hoạt động phát sinh tình trạng cho thuê đất bừa bãi khơng tính đến hiệu kinh tế, phát sinh tham nhũng, tiêu cực Ở đây, thuê đất sử dụng với nghĩa người sử dụng đất thuê đất Nhà nước để sử dụng; cho thuê đất sử dụng với nghĩa Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai thực quyền định đoạt đất đai thông qua phương thức cho thuê đất cho người sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài Vì vậy, Luận án sử dụng thuật ngữ “thuê đất” xét phương diện người sử dụng đất thuê đất Nhà nước để sử dụng v.v gây xúc, bất bình nhân dân Hơn nữa, qua thực tiễn thi hành pháp luật thuê đất cho thấy nội dung số quy định pháp luật vấn đề chưa phù hợp với thực tiễn mà điều dễ nhận thấy bất bình đẳng việc thuê đất người sử dụng đất nước với người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam Theo Điều 35 Luật Đất đai năm 2003, người sử dụng đất nước Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đó, người Việt Nam định cư nước ngồi, tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam Nhà nước Việt Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Điều 111, Điều 114, Điều 119 Điều 120 đạo luật quy định người thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thực giao dịch tài sản đất mà không thực giao dịch quyền sử dụng đất; đó, người thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê thực giao dịch quyền sử dụng đất tài sản đất Đây rào cản cho việc tiếp cận nguồn vốn thông qua chấp quyền sử dụng đất doanh nghiệp nước Sự bất bình đẳng xóa bỏ Luật Đất đai năm 2013 đời với việc bổ sung quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Tuy nhiên trình thi hành Luật Đất đai năm 2013 gặp vướng mắc thiếu rõ ràng Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chuyển từ hình thức giao đất sang hình thức cho thuê đất …Bên cạnh đó,việc thực thi quy định cho thuê đất gặp rào cản thủ tục hành chính, tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực số cán làm nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, tình trạng sử dụng đất th khơng mục đích, khơng hiệu quả; …Chính vậy, khung pháp lý hồn chỉnh, đồng tương thích để bảo đảm cho quyền sử dụng đất người thuê đất thực thi điều cần thiết Khung pháp lý phải ý đến trạng hoạt động cho thuê đất đưa chế hiệu cho hoạt động sử dụng đất cho thuê.Trong đó, cần quy dịnh rõ quyền nghĩa vụ bên tham gia quan hệ này, quy định thờihạn, mục đích, hiệu việc sử dụng đất thuê.Để khắc phục bất cập, hạn chế cần phải có nghiên cứu, đánh giá có hệ thống, tồn diện thực trạng pháp luật thuê đất nhằm đề xuất giải pháp thực thi pháp luật thuê đất.Với lý đó, luận án " Pháp luật th đất Việt Nam nay” có mục đích nghiên cứu, tìm hiểu quy định Luật đất đai hành văn hướng dẫn thi hành quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất, khiếm khuyết, hạn chế nhận diện nguyên nhân thiếu sót này; sở đề xuất phương hướng, giải pháp thực thi pháp luật cho thuê đất Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu luận án 2.1 Mục đích nghiên cứu luận án Mục đích nghiên cứu luận án đưa giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật thuê đất nâng cao hiệu thi hành lĩnh vực pháp luật Việt Nam thông qua việc nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn pháp luật thuê đất 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu, Luận án có nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: + Nghiên cứu vấn đề lý luận thuê đất pháp luật thuê đất để từ xác định chất, nội dung, yêu cầu điều chỉnh pháp luật thuê đất Nhà nước người sử dụng đất + Nghiên cứu, lý giải vai trò pháp luật thuê đất Việt Nam + Làm rõ sở lý luận thực tiễn việc hoàn thiện pháp luật thuê đất + Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hành thuê đất nhằm thành tựu, hạn chế, khiếm khuyết nguyên nhân Trên sở đó, Luận án đề cập cần thiết việc hoàn thiện chế định pháp luật thuê đất, định hướng giải pháp đảm bảo thực thi pháp luật thuê đất Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu luận án 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài tập trung vào nội dung sau đây: Luận án phân tích cách có hệ thống quy phạm pháp luật thuê đất quy định Luật Đất đai năm 2013 văn quy phạm pháp luật hành, sở kế thừa phát triển quan điểm th đất cơng trình nghiên cứu để làm sáng tỏ vấn đề lý luận thuê đất (khái niệm, đặc điểm, vai trò thuê đất pháp luật thuê đất), nghiên cứu để đưa đòi hỏi, nhu cầu điều chỉnh pháp luật quan hệ thuê đất Nhà nước người sử dụng đất bối cảnh kinh tế thị trường hội nhập Nghiên cứu quan điểm, chủ trương, đường lối Đảng sách đất đai nói chung sách cho th đất nói riêng 3.2 Phạm vi nghiên cứu Luận án “Pháp luật thuê đất Việt Nam nay” đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng; nhiên, khuôn khổ luận án tiến sĩ luật học; luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu quy định Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành thuê đất Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai với tổ chức, cá nhân nước có nhu cầu sử dụng đất Việt Nam Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Để giải nhiệm vụ đặt ra, đề tài thực dựa phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác - Lênin, quan điểm Đảng Nhà nước ta xây dựng Nhà nước pháp quyền XHCN Bên cạnh đó, Luận án sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây: