BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP HỒ CHÍ MINH KHOA KẾ TOÁN – TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG ***** NGUYỄN HẢI LÊ MSSV 40563157 CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY TRẢ GÓP MUA NHÀ, NỀN NHÀ TẠI NHTMCP[.]
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP HỒ CHÍ MINH KHOA KẾ TỐN – TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG ***** NGUYỄN HẢI LÊ MSSV: 40563157 CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY TRẢ GÓP MUA NHÀ, NỀN NHÀ TẠI NHTMCP Á CHÂU- HỘI SỞ CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP NGÀNH: TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TH.S NGUYỄN THANH PHONG TP.HCM -2009 Chương I: Cơ sở lí luận Ngân hàng thương mại tín dụng ngân hàng 1.1 Cơ sở lí luận ngân hàng thương mại: 1.1.1 Khái niệm- Bản chất: 1.1.1.1 Khái niệm ngân hàng thương mại: - - Theo điều 20 Luật tổ chức tín dụng Việt Nam ngày 12 tháng năm 1997 Ngân hàng thương mại loại hình tổ chức tín dụng thực toàn hoạt động ngân hàng hoạt động khác có liên quan Hoạt động ngân hàng hoạt động kinh doanh tiền tệ dịch vụ ngân hàng với nội dung thường xuyên nhận tiền gởi, sử dụng số tiền để cấp tín dụng cung ứng dịch vụ tốn Cũng hiểu ngân hàng thương mại: “NHTM tổ chức kinh doanh tiền tệ mà hoạt động chủ yếu bao gồm: huy động vốn, cho vay, chiết khấu, bảo lãnh, bao toán, cho thuê tài chính, đầu tư chứng khốn, liên doanh góp vốn, kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc cung cấp dịch vụ tài liên quan ( ngân quỹ tốn, ủy thác, quản lí tài sản…) Theo định nghĩa NHTM doanh nghiệp doanh nghiệp khác khác ngân hàng kinh doanh tiền tệ Đây hình thức kinh doanh đặc biệt Một tổ chức kinh doanh tiền tệ coi ngân hàng phải hội đủ yếu tố ( thiếu gọi tổ chức phi ngân hàng): - Nhận tiền gửi công chúng Cấp tín dụng Cung cấp dịch vụ toán Trong quan hệ ngày Việt Nam gia nhập WTO, kinh tế phát triển nhanh chóng, quan hệ kinh tế mở rộng hoạt động NHTM khơng bó hẹp phạm vi nước mà lan rộng tồn cầu Chính ngân hàng ngày đa dạng hóa dịch vụ nhằm tối đa hóa lợi nhuận nâng cao tính cạnh tranh ngân hàng trường quốc tế 1.1.1.2 Bản chất ngân hàng thương mại: 1.1.2 Chức năng- vai trò: 1.1.2.1 Chức năng: - Chức tạo tiền: Sự đời ngân hàng tạo bước phát triển chất kinh doanh tiền tệ Nếu trước đây, tổ chức kinh doanh tiền tệ nhận tiền gởi (vàng, bạc) cho vay đồng tiền đó, kể từ hệ thống ngân hàng đời, việc cho vay không thiết phải tiền vàng bạc mà họ nhận từ người gởi.oa -Chức trung gian tài chính: Quan hệ tín dụng trực tiếp chủ thể có tiền chưa sử dụng chủ thể co nhu cầu tiền tệ cần bổ sung gặp phải nhiều hạn chế người có nhu cầu khó tìm gặp người có khả cung cấp Hoạt động NHTM khắc phục hạn chế cách đứng tập trung khoản tiền tệ tạm thời nhàn rỗi tất chủ thể kinh tế bao gồm nhà doanh nghiệp, cá nhân quan nhà nước; sở cung cấp cho chủ thể có nhu cầu cần bổ sung vốn tạm thời Như vậy, NHTM vừa người vay, vừa người cho vay Hay nói khác đi, nghiệp vụ kinh doanh ngân hàng thương mại vay vay 1.1.2.2 Vai trò NHTM: 1.1.2.2.1 Vai trò tập trung vốn kinh tế Trong kinh tế có chủ thể có dư tiền khoản tiền chưa sử dụng cách triệt để (ví dụ cịn cất giấu nhà chưa mang lưu thông) họ muốn tiền sinh lời cho họ nghĩ cho vay có chủ thể cần tiền để hoạt động kinh doanh Nhưng chủ thể không quen biết khơng tin tưởng nên tiền chưa lưu thông Ngân hàng thương mại với vai trị trung gian mình, nhận tiền từ người muốn cho vay, trả lãi cho họ đem số tiền cho người muốn vay vay Thực điều NHTM huy động tập trung nguồn vốn nhàn rỗi kinh tế; mặt khác với số vốn NHTM đáp ứng nhu cầu vốn kinh tế để sản xuất kinh doanh Qua thúc đẩy kinh tế phát triển NHTM vừa người vay vừa người cho vay với số lãi suất chênh lệch có trì họat động Vai trò trung gian trở nên phong phú với việc phát hành thêm cổ phiếu, trái phiếu,… NHTM làm trung gian cơng ty nhà đầu tư; chuyển giao mệnh lệnh thị trường chứng khốn; đảm nhận việc mua trái phiếu cơng ty… 1.1.2.2.2 Chức làm trung gian toán quản lý phương tiện toán Chức có nghĩa ngân hàng tiến hành nhập tiền vào tài khoản hay chi trả tiền theo lệnh chủ tài khỏan Khi khách hàng gởi tiền vào ngân hàng, họ đảm bảo an toàn việc cất giữ tiền thực thu chi cách nhanh chóng tiện lợi, khỏan tóan có giá trị lớn, địa phương mà khách hàng tự làm tốn khó khăn khơng an tồn (ví dụ: chi phí lưu thông, vận chuyển, bảo quản…) Khi làm trung gian tốn, ngân hàng tạo cơng cụ lưu thơng độc quyền quản lý cơng cụ (sec, giấy chuyển ngân, thẻ toán ) tiết kiệm cho xã hội nhiều vể chi phí lưu thông, đẩy nhanh tốc độ luân chuyển vốn, thúc đẩy q trình lưu thơng hàng hóa Ở nước phát triển phần lớn toán thực qua sec thực việc bù trừ thông qua hệ thống ngân hàng thương mại Ngoài việc thực chức thủ quỹ doanh nghiệp qua việc thực nghiệp vụ toán tạo sở cho ngân hàng thực nghiệp vụ cho vay Hiện nước công nghiệp phát triển việc sử dụng hình thức chuyển tiền đện tử chuyện bình thường điều đưa đến việc không sử dụng sec ngân hàng mà dùng thẻ thẻ tín dụng Họ tốn cách nối mạng máy vi tính ngân hàng thương mại nước nhằm thực chuyển vốn từ tài khoản người sang người khác cách nhanh chóng 1.1.2.2.3 Chức tạo tiền ngân hàng hệ thống ngân hàng hai cấp: Vào cuối kỉ 19 hệ thống ngân hàng hai cấp hình thành, ngân hàng khơng cịn họat động riêng lẽ mà tạo thành hệ thống, ngân hàng trung ương quan quản lý tiền tệ, tín dụng ngân hàng ngân hàng Các ngân hàng lại kinh doanh tiền tệ, nhờ họat động hệ thống NHTM tạo bút tệ thay cho tiền mặt Quá trình tạo tiền NHTM thực thơng qua tín dụng tóan hệ thống ngân, mối liên hệ chặt chẽ với hệ thống ngân hàng trung ương nước Vậy tiền “bút tệ” NHTM tạo cách nào? Bây giả sử tất NHTM không giữ lại tiền dự trữ mức quy định, sec không chuyển thành tiền mặt yếu tố phức tạp khác bị bỏ qua trình tạo thành tiền sau: Tên ngân hàng Ngân hàng A Ngân hàng B Ngân hàng C Tiền toàn hệ thống ngân hàng Thanh toán Dự trữ bắt buộc cho vay mới 1.000.000 900.000 100.000 900.000 810.000 90.000 810.000 729.000 81.000 10.000.000 9.000.000 1.000.000 Tiền gửi Giả sử ngân hàng A có khoản tiền gửi 1.000.000đ, dự trữ bắt buộc 10% số tiền cho vay 900.000 Khoản tiền cho vay đưa đến người vay, người vay tiền không vay tiền mà cất nhà họ phải chịu lãi cách vơ ích, họ dùng tiền chi trả khỏan Và số tiền đến tay người chi trả, người chi trả đem số tiền gửi vào ngân hàng B, ngân hàng B lúc có lượng tiền gửi 900.000 Dự trữ bắt buộc 10%, số tiền cho vay 810.000 Số tiền cho người cần vay vay, người cho vay chi trả khỏan đến người chi trả, người chi trả đem số tiền trả gửi vào ngân hàng C Lúc ngân hàng C có số tiền gửi 810.000 Và tiếp tục… lượng tiền gửi Người ta tính lượng tiền gửi tòan hệ thống ngân hàng 10.000.000, lượng tiền dự trữ bắt buộc 1.000.000 tiền cho vay 9.000.000 Và cách thức mà tiền tạo hệ thống ngân hàng cấp. 1.1.2 Các nghiệp vụ ngân hàng thương mại: - Huy động vốn Tín dụng Đầu tư kinh doanh chứng khoán Kinh doanh ngoại tệ vàng Quản lý rủi ro Thanh toán & chuyển tiền Thanh toán quốc tế Nghiệp vụ khác : ngân hàng điện tử, kinh doanh BDS Trong , hoạt động NHTM tín dụng huy động vốn 1.2 Cơ sở lí luận tín dụng ngân hàng : 1.2.1 Khái niệm tín dụng: Tín dụng (credit) xuất phát từ tiếng La tinh Credo (tin tưởng, tín nhiệm) Tuỳ vào góc độ nghiên cứu khác mà có khái niệm khác tín dụng Xét góc độ chuyển dịch quỹ cho vay từ chủ thể thặng dư tiết kiệm sang chủ thể thiếu hụt tiết kiệm tín dụng coi phương pháp chuyển dịch quỹ từ người cho vay sang người vay Tín dụng cịn có nghĩa số tiền cho vay mà định chế tài cung cấp cho khách hàng Trong số ngữ cảnh cụ thể tín dụng đồng nghĩa với thuật ngữ cho vay Trên cở sở tiếp cận theo chức hoạt động ngân hàng tín dụng hiểu sau: Tín dụng giao dịch tài sản (tiền hàng hoá) bên cho vay (ngân hàng định chế tài khác) bên vay (cá nhân, doanh nghiệp chủ thể khác), bên cho vay chuyển giao tài sản cho bên vay sử dụng thời hạn định theo thoả thuận, bên vay có trách nhiệm hồn trả vơ điều kiện vốn gốc lãi cho bên cho vay đến hạn toán Theo định 1627/QĐ-NHNN Ngân hàng nhà nước ban hành ngày 31/12/2001 cho vay Tổ chức Tín dụng khách hàng thì: “Cho vay hình thức cấp tín dụng, theo Tổ chức Tín dụng giao cho khách hàng sử dụng khoản tiền để sử dụng vào mục eo đích thời gian định theo thỏa thuận với ngun tắc có hồn trả gốc lãi” Theo luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi ngày 24/06/2004 thì : “Cấp tín dụng việc tổ chức tín dụng thỏa thuận để khách hàng sử dụng khoản tiền với nguyên tắc có hoàn trả nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh ngân hàng nghiệp vụ khác 1.2.2 Nguyên tắc : Nguyên tắc cho vay có hiệu điều kiện biện pháp hàng đầu bảo đảm cho Ngân hàng trì tồn phát triển ổn định Ngân hàng cho vay khách hàng đảm bảo nguyên tắc sau : - Sử dàng vốn vay mục đích thỏa thuận hợp đồng tín dụng- nguyên tắc bản, nhằm hạn chế rủi ro đạo đức hạn chế khả khách hàng dùng vốn vay để thực - Phải hoàn trả gốc lãi thời hạn 1.2.3 Điều kiện : - Địa vị pháp lý khách hàng vay vốn - Có khả tài đảm bảo trả nợ hạn theo Hợp đồng tín dụng ký kết - Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp - Có tài liệu chứng minh khả hấp thụ vốn vay phù hợp với qui định pháp luật - Thực đảm bảo tiền vay theo qui định Chính phủ theo hướng dẫn Thống đốc NHNN Việt Nam 1.2.4 Phân loại Phân loại cho vay việc xếp khoản cho vay theo nhóm dựa số tiêu thức định Việc phân loại cho vay có sở khoa học tiền đề để thiết lập qui trình cho vay thích hợp nâng cao hiệu quản trị rủi ro tín dụng Có thể vào nhiều tiêu thức khác để phân loại tín dụng ngân hàng như: Mục đích sử dụng vốn vay, Thời hạn cho vay, Mức độ tín nhiệm khách hàng, Phương pháp hồn trả, xuất xứ tín dụng… 1.2.4.1 Phân loại theo mục đích sử dụng vốn vay: Cho vay bất động sản: loại cho vay liên quan đến việc mua sắm xây dựng bất động sản nhà ở, đất đai, bất động sản lĩnh vực công nghiệp, thương mại dịch vụ Cho vay công nghiệp thương mại: loại cho vay ngắn hạn để bổ sung vốn lưu động cho Doanh nghiệp lĩnh vực công nghiệp, thương mại dịch vụ Cho vay nông nghiệp: loại cho vay để giúp hộ nông dân, hợp tác xã nông nghiệp trang trãi chi phí sản xuất nơng nghiệp phân bón, thuốc trừ sâu, giống trồng, nhiên liệu… Cho vay định chế tài chính: Đối tượng cấp tín dụng sản phẩm Ngân hàng, Công ty tài chính, Cơng ty cho th tài chính, Cơng ty bảo hiểm, Quỹ tín dụng định chế tài khác Cho vay cá nhân: loại cho vay nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng mua sắm vật dụng đắt tiền, khoản cho vay để trang trãi chi phí thơng thường đời sống thơng qua phát hành thẻ tín dụng Cho thuê: Cho thuê định chế tài bao gồm hai loại cho thuê vận hành cho thuê tài Tài sản cho thuê bao gồm bất động sản động sản, chủ yếu máy móc – thiết bị 1.2.4.2 Phân loại theo thời hạn cho vay: Cho vay ngắn hạn: Loại cho vay có thời hạn đến 12 tháng sử dụng để bù đắp thiếu hụt vốn lưu động Doanh nghiệp nhu cầu chi tiêu ngắn hạn cá nhân Cho vay trung hạn: Là loại cho vay có thời hạn 12 tháng đến 60 tháng Tín dụng trung hạn chủ yếu sử dụng để đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi thiết bị, công nghệ, mở rộng sản xuất kinh doanh, xây dựng dự án có quy mơ nhỏ thời gian thu hồi vốn nhanh Trong nông nghiệp, chủ yếu cho vay để mua sắm vật tư nông nghiệp Cho vay trung hạn cịn nguồn hình thành vốn lưu động thường xuyên doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp thành lập Cho vay dài hạn: Là loại cho vay có thời hạn 60 tháng thời hạn tối đa lên tới 20 – 30 năm Tín dụng dài hạn cung cấp để đáp ứng nhu cầu dài hạn như: xây dựng nhà ở, thiết bị, phương tiện vận tải có quy mơ lớn, xây dựng xí nghiệp 1.2.4.3 Phân loại theo mức độ tín nhiệm khách hàng: Cho vay không bảo đảm: Là loại cho vay khơng có tài sản chấp, cầm cố bảo lãnh người thứ ba, mà việc cho vay dựa vào uy tín thân khách hàng Cho vay có bảo đảm: Là loại cho vay dựa sở bảo đảm chấp cầm cố, phải có bảo lãnh người thứ ba 1.2.4.4 Phân loại theo xuất xứ tín dụng: Cho vay trực tiếp: Ngân hàng cấp vốn trực tiếp cho người có nhu cầu, đồng thời người vay trực tiếp hoàn trả nợ vay cho Ngân hàng Cho vay gián tiếp: Là khoản cho vay đựoc thực thông qua việc mua lại khế ước chứng từ nợ phát sinh cịn thời hạn tốn (gồm chiết khấu thương mại, mua phiếu bán hàng tiêu dùng máy móc nơng nghiệp trả góp, nghiệp vụ factoring) Ngoài loại cho vay trên, Ngân hàng thực nghiệp vụ bảo lãnh cho khách hàng uy tín Hay cịn gọi tín dụng chữ ký Từ cách phân loại trên, ta thấy hoạt động tín dụng hoạt động đa dạng Cho nên, Ngân hàng đa dạng hố nghiệp vụ tín dụng điều đồng nghĩa với việc giúp ngân hàng phân tán rủi ro Nhưng cần phải có biện pháp quản trị phù hợp để hạn chế tới mức tối đa rủi ro song song với việc đa dạng hố nghiệp vụ tín dụng 1.3 Tín dụng bất động sản : 1.3.1 Khái niệm bất động sản : Việc phân loại tài sản thành “ bất động sản” “ động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà cịn tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Theo Luật Dân Sự nam nước Cộng Hịa XHCN Việt Nam, có quy định: '” BĐS tài sản bao gồm: đất đai, nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác pháp luật quy định” 1.3.2 Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường BĐS hình thành bất động sản trở thành hàng hóa Thị trường BĐS mua, bán taro đổi BĐS phát triễn mức độ cao, thị trường mua bán, trao đổi đất đai cơng trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai Thị trường BĐS đóng vai trị đặc biệt nét đặc trưng riêng: Trước hết, thị trường BĐS thị trường giao dịch thân bất động sản mà thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc:Bất động sản loại hàng hóa cố định khơng thể di dời, chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong đó: tâm lý, tập quán, thị hiếu vùng, địa phương khác Do đó, nhu cầu BĐS khác số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng dẫn đến khác quy mơ trình độ phát triễn thị trường bất động sản Thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật: pháp luật chi phối, điều chỉnh quyền BĐS như: mua, bán, chấp, góp vốn Đồng thời pháp luật quy định hợp đồng giao dịch dân bất động sản Thị trường bất động sản có hoạt động phong phú thường thị trường khơng hồn hảo: thị trường BĐS phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống tập quán vùng, địa phương, cộng đồng Chính mang tính địa phương vậy, hiểu biết giao dịch thực giao dịch thường khơng hồn hảo Cung bất động sản phản ứng chậm so với cầu bất động sản: việc tạo hàng hóa bất động sản, cơng trình xây dựng địi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thơng tin đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai, bất động sản thường phức tạp Bên cạnh đó, bất động sản hàng hóa có giá trị lớn nên đòi hỏi vốn đầu tư vốn Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn: hàng hóa bất động sản hàng hóa có giá trị lớn, hoạt động giao dịch đầu tư, kinh doanh thị trường bất động sản có nhu cầu lớn vốn Một phần nhu cầu vốn cho hoạt động đầu tư,kinh doanh bất động sản huy động thị trường vốn 1.3.3 Khái niệm tín dụng bất động sản: Cho vay bất động sản loại cho vay liên quan đến việc mua sắm xây dựng bất động sản nhà ở, đất đai, bất động sản lĩnh vực cộng nghiệp, dịch vụ Chính mà bất động sản vừa đối tượng , vừa mục tiêu khoản cho vay Các ngân hàng thường cho vay bất động sản để tài trợ cho việc mua tài sản thực như: nhà cửa, hộ , trung tâm mua bán, khu văn phòng, nhà kho sở vật chất khác, số trường hợp bao gồm đất đai Cho vay bất động sản lĩnh vực mà thân chứa đựng khác biệt quan trọng so với dạng cho vay khác ngân hàng ... VÀ CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ, NỀN NHÀ TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 2.1 Giới thiệu khái quát NHTMCP Á Châu: 2.1.1.Lịch sử hình thành phát triển: Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB), tên... đối tác giao dịch ngân quỹ - Khối phát triển kinh doanh: Bộ phận nghiên cứu phát triển khách hàng, phát triển thị trường, phận phát triển kênh phân phối, phận phát triển sản phẩm - Khối giám sát... động sản vừa đối tượng , vừa mục tiêu khoản cho vay Các ngân hàng thường cho vay bất động sản để tài trợ cho việc mua tài sản thực như: nhà cửa, hộ , trung tâm mua bán, khu văn phòng, nhà kho sở