Luận văn pháp luật về thế chấp dự án nhà ở thương mại để bảo đảm khoản vay tại ngân hàng thương mạ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN TRỊ NGUYỄN THỊ THẢO AN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ĐỂ BẢO ĐẢM KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CHUYÊN NGÀNH QUẢN TRỊ - LUẬT TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN TRỊ KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ĐỂ BẢO ĐẢM KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN THỊ THẢO AN KHÓA: 41 MSSV: 1651101030001 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS NGUYỄN THỊ THÚY TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, thực hướng dẫn khoa học Thạc sỹ Nguyễn Thị Thúy, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan Tác giả Nguyễn Thị Thảo An DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh BLDS 2015 Bộ luật Dân 2015 Luật số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015 KDBĐS Kinh doanh bất động sản NHTM Ngân hàng thương mại NLPLDS Năng lực pháp luật dân TSHTTTL Tài sản hình thành tương lai HoREA Hiệp hội Bất động sản TP.HCM MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ĐỂ BẢO ĐẢM KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .5 1.1 Khái quát chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm đặc điểm dự án nhà thương mại .5 1.1.2 Khái niệm đặc điểm biện pháp chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại .8 1.2 Nội dung pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 11 1.2.1 Chủ thể tham gia giao dịch chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 11 1.2.2 Điều kiện pháp lý dự án nhà thương mại dùng làm tài sản chấp để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 16 1.2.3 Thủ tục chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 17 1.2.4 Hiệu lực hợp đồng chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 20 1.2.5 Xử lý tài sản chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 22 KẾT LUẬN CHƯƠNG 26 CHƯƠNG BẤT CẬP CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ĐỂ BẢO ĐẢM KHOẢN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 27 2.1 Về việc xác định dự án nhà thương mại dùng làm tài sản bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 27 2.1.1 Bất cập xác định dự án nhà thương mại dùng làm tài sản bảo đảm chấp ngân hàng thương mại 27 2.1.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định việc xác định dự án nhà thương mại dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay ngân hàng thương mại .29 2.2 Công chứng, chứng thực hợp đồng chấp dự án nhà thương mại 31 2.2.1 Bất cập việc công chứng, chứng thực hợp đồng chấp dự án nhà thương mại 31 2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng chấp dự án nhà thương mại 32 2.3 Đăng ký biện pháp chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 33 2.3.1 Bất cập việc đăng ký biện pháp chấp dự án nhà thương mại 34 2.3.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định việc đăng ký biện pháp chấp dự án nhà thương mại 36 2.4 Công khai thông tin dự án nhà thương mại chấp ngân hàng thương mại 39 2.4.1 Bất cập công khai thông tin dự án nhà thương mại chấp ngân hàng thương mại 39 2.4.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định công khai thông tin dự án nhà thương mại chấp ngân hàng thương mại 42 2.5 Về việc xử lý tài sản bảo đảm dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại 45 2.5.1 Bất cập việc xử lý tài sản bảo đảm dự án nhà thương mại 45 2.5.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định việc xử lý tài sản bảo đảm dự án nhà thương mại 49 KẾT LUẬN CHƯƠNG 53 KẾT LUẬN CHUNG 54 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong năm gần đây, phát triển ngành kinh doanh bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố nước như: Chính sách quản lý nhà nước ngành, gói hỗ trợ cho ngành, sách tín dụng ngành, số vốn đầu tư trực tiếp từ nước FDI vào ngành, nhu cầu mua nhà ở, phát triển kinh tế khu vực địa phương… Hiện tại, lĩnh vực cần có lượng vốn đầu tư cao lượng vốn phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng Hoạt động cấp tín dụng bao gồm nhiều loại hình, loại hình cho vay có đảm bảo chấp tài sản ngày phổ biến Xuất phát từ đặc điểm hoạt động cấp tín dụng hoạt động mang nhiều rủi ro, pháp luật có quy định để đảm bảo an toàn cho ngân hàng việc thu hồi nợ số việc quy định loại hình cho vay có bảo đảm tài sản Điều đáng lưu ý bên cạnh việc đảm bảo khoản vay tài sản có, pháp luật cịn cho phép đảm bảo khoản vay tài sản hình thành tương lai, bao gồm dự án nhà thương mại để đáp ứng kịp thời nhu cầu nguồn vốn chủ đầu tư Tuy nhiên, pháp luật lại chưa có quy định cụ thể, riêng biệt vấn đề chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại mà chủ yếu áp dụng quy định chung chấp tài sản thông thường Bộ luật Dân 2015 Nghị định 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm, thay Nghị định 21/2021/ NĐ-CP quy định thi hành BLDS bảo đảm thực nghĩa vụ Do đó, việc nghiên cứu quy định pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại quan trọng Nghiên cứu quy định pháp luật nhằm mục đích vừa đảm bảo an tồn hoạt động tín dụng, vừa đảm bảo quyền lợi nghĩa vụ chủ thể liên quan tổ chức tín dụng, chủ đầu tư, người mua nhà, tránh tình trạng nguồn vốn tín dụng khơng khơi thơng tiềm ẩn rủi ro bất ổn cho hoạt động tổ chức tín dụng Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề với hạn chế quy định pháp luật, tác giả chọn đề tài “Pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp mình, với mong muốn làm rõ hơn, cập nhật quy định vấn đề theo pháp luật Việt Nam, đồng thời tìm hiểu thực tiễn, bất cập đưa kiến nghị phù hợp Tình hình nghiên cứu đề tài Trên 80% khoản vay đảm bảo chấp Ưu điểm chấp so với biện pháp đảm bảo nghĩa vụ khác Xem thêm: Huỳnh Thị Kim Quý (2005), Pháp luật chấp tài sản để đảm bảo tiền vay tổ chức tín dụng, thực trạng hướng hồn thiện, Khóa luận tốt nghiệp Cử nhân Luật học, Đại học Luật TP.HCM, tr Trong thời gian qua, vấn đề lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung, chấp dự án nhà thương mại nói riêng ln nhận nhiều quan tâm từ nhà nghiên cứu nhà lập pháp Ở cấp độ sách tham khảo có: Thứ nhất, tác giả Nguyễn Thị Mai với tác phẩm Hỏi đáp quy định giao dịch bảo đảm bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, NXB Đà Nẵng xuất năm 2000; Thứ hai, Trường Đại học Huế - Trường Đại học Luật cho đời nghiên cứu Pháp luật giao dịch bảo đảm hoạt động cấp tín dụng Việt Nam NXB Chính trị quốc gia xuất vào năm 2015; Thứ ba, nghiên cứu GS TS Nguyễn Thị Cành Hiệu rủi ro hoạt động ngân hàng Nghiên cứu tình ngân hàng thương mại Việt Nam, NXB Đại học quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh xuất năm 2015; Ở cấp độ Luận văn, khóa luận tốt nghiệp có: Thứ nhất, Luận văn Tiến sỹ “Pháp luật Việt Nam hợp đồng cho vay lĩnh vực tín dụng ngân hàng” tác giả Lương Khải Ân vào năm 2019; Thứ hai, Luận văn Thạc sỹ “Pháp luật chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam” tác giả Phan Vũ Ánh Nguyệt (2010); Thứ ba, Luận văn Thạc sỹ “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng - Thực trạng hướng hoàn thiện” tác giả Trần Thị Thụy Anh (2006); Thứ tư, khóa luận tốt nghiệp cử nhân có cơng trình nghiên cứu “Quy định pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại” tác giả Trần Thị Ngọc Điệp (2016); Thứ sáu, khóa luận tốt nghiệp cử nhân “Pháp luật chấp tài sản bảo đảm dự án bất động sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại” tác giả Trần Hoàng Giang (2016); Thứ bảy, cấp độ nghiên cứu khoa học, có cơng trình “Pháp luật chấp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam” - Cơng trình dự thi nghiên cứu khoa học sinh viên cấp trường lần thứ XXIV năm học 2019 - 2020 nhóm tác giả Nguyễn Thị Thảo An Lương Thị Trà My Ngồi ra, cịn có nhiều viết, tham luận đăng báo, tạp chí chuyên ngành bàn luận chấp tài sản hình thành tương lai vấn đề liên quan Các viết nói đến tình thực tế vướng phải khó khăn, khơng thống áp dụng pháp luật mà nguyên nhân chủ yếu từ thiếu hợp lý quy định pháp luật Có thể kể đến số viết như: Thứ nhất, viết tác giả Trần Quang Vinh, Bùi Đức Giang (2016), Một số góp ý cho dự thảo nghị định giao dịch bảo đảm: góc nhìn từ thực tiễn cấp tín dụng có bảo đảm, Tạp chí Ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước, 11/2016, số 21; Thứ hai, viết tác giả Hồ Thị Vân Anh (2015), Quy định giao dịch bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản hình thành tương lai, Tòa án nhân dân, Tòa án nhân dân tối cao, số 12; Thứ ba, viết PGS TS Nguyễn Văn Vân (2014), Một số vấn đề pháp lý bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản hình thành tương lai, Tài liệu hội thảo quốc tế, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Nhìn chung, viết, cơng trình nghiên cứu chủ yếu phân tích mặt lý luận thực tiễn chấp tài sản hình thành tương lai hoạt động cho vay ngân hàng thương mại nghiên cứu quy định BLDS 2005 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 Việt Nam Hiện nay, viết chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại theo quy định pháp luật hành cịn ít, đặc biệt Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành BLDS bảo đảm thực nghĩa vụ ban hành có hiệu lực vào ngày 15/5/2021 Những quy định có hiệu lực tạo nên vấn đề cần phải nghiên cứu Đồng thời, cơng trình nghiên cứu đề tài trải qua thời gian định, chuyển biến mặt kinh tế - xã hội dẫn đến khác biệt định quy định pháp luật Do đó, đề tài “Pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại” cần đào sâu nghiên cứu đánh giá tính mới, tính cấp thiết đề tài Trên sở cơng trình nghiên cứu, tác giả tiếp tục kế thừa nghiên cứu sâu quy định pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại Mục đích nghiên cứu đề tài Phân tích quy định pháp luật Việt Nam dự án nhà thương mại, chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại theo Bộ luật Dân 2015; Luật Các tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi bổ sung năm 2017; Luật Nhà 2014 quy định pháp luật có liên quan, để từ bất cập quy định pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật Cuối cùng, đưa kiến nghị, giải pháp để hoàn thiện pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài vấn đề lý luận chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại bao gồm quy định chấp dự án nhà thương mại, điều kiện pháp lý dự án, công chứng chứng thực hợp đồng chấp, đăng ký giao dịch chấp, công khai thông tin dự án xử lý tài sản bảo đảm dự án nhà thương mại Hợp đồng tín dụng đề cập đề tài đối tượng nghiên cứu mà xem xét mối quan hệ với hợp đồng chấp dự án nhà thương mại Phạm vi nghiên cứu: Pháp luật quy định chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay tổ chức tín dụng Tuy nhiên, phạm vi đề tài, tác giả tập trung nghiên cứu quy định pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại Phương pháp tiến hành nghiên cứu Trong trình nghiên cứu để hoàn thành đề tài, tác giả vận dụng phương pháp sau: Phương pháp tham khảo sử dụng để thu thập, xử lý thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, từ đánh giá bao quát vấn đề nghiên cứu Phương pháp phân tích, đánh giá, tổng hợp sử dụng phổ biến nghiên cứu vấn đề mang tính lý luận Ở Chương 1, phương pháp nghiên cứu chủ yếu phương pháp tổng hợp phân tích Bằng việc phân tích quy định chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại pháp luật có liên quan, tác giả đưa khái niệm chấp dự án nhà thương mại, điều kiện pháp lý tài sản, công chứng chứng thực hợp đồng chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm, công khai thông tin dự án xử lý tài sản bảo đảm Ở Chương 2, tác giả chủ yếu sử dụng phương pháp đánh giá, tổng hợp Dựa sở lý luận phân tích Chương 1, tác giả đưa quan điểm, đánh giá vấn đề chấp dự án nhà thương mại Từ đó, tác giả đưa bất cập quy định chấp dự án nhà thương mại kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định vấn đề Bố cục tổng quát khóa luận Đề tài tác giả bao gồm 03 phần: Phần mở đầu, Phần nội dung Phần kết luận Trong đó, Phần nội dung đề tài có 02 chương sau: Chương Những vấn đề lý luận quy định pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại Chương Bất cập pháp luật chấp dự án nhà thương mại để bảo đảm khoản vay ngân hàng thương mại kiến nghị hoàn thiện