bia BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH HỒ QUANG ĐỆ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN HẦM ĐƯỜNG BỘ ĐÈO CẢ LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011 Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbr[.]
BỘ GIÁO DỤCVÀ VÀ ĐÀO ĐÀO TẠO BỘ GIÁO DỤC TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINHTẾ TẾ TP.HỒ CHÍCHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TP HỒ MINH ——————— HỒ QUANG ĐỆ TỨ BỘ ĐÈO CẢ THẨM ĐỊNHHUỲNH DỰ ÁN QUANG HẦM ĐƯỜNG XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ KINH TẾ CỦA ĐẤT LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG: NGHIÊN CỨU TÌNH HUỐNG DỰ ÁN KHU ĐƠ THỊ PHƯỜNG MỸ PHÚ THÀNH PHỐ CAO LÃNH TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright Năm 2010-2012 LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CƠNG TP Hồ Chí Minh – Năm 2012 123doc BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT ————————— CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT HỒ QUANG ĐỆ HUỲNH QUANG TỨ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN HẦM ĐƯỜNG BỘ ĐÈO CẢ Chun ngành: Chính sách cơng Mã số: 603114 XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ KINH TẾ CỦA ĐẤT KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG: LUẬN VĂN THẠC SĨDỰ KINHÁN TẾ KHU ĐƠ THỊ NGHIÊN CỨU TÌNH HUỐNG PHƯỜNG MỸ PHÚ THÀNH PHỐ CAO LÃNH NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN TẤN BÌNH Chun ngành: Chính sách cơng Mã số: 603114 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.Hồ Chí Minh– Năm 2011 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS JAY ROSENGARD TP Hồ Chí Minh – Năm 2012 123doc i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu sử dụng luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn không thiết phản ánh quan điểm Trường Đại học Kinh Tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng năm 2012 Tác giả luận văn Huỳnh Quang Tứ 123doc ii LỜI CẢM ƠN Tôi trân trọng cảm ơn thầy Jay Rosengard, thầy Nguyễn Xuân Thành, thầy Huỳnh Thế Du hết lịng hướng dẫn, giúp đỡ tơi từ lúc định hình đề tài hoàn thành luận văn Trân trọng cảm ơn Trần Thị Quế Giang có góp ý quan trọng, giúp tơi có ý tưởng để hoàn thiện luận văn Trân trọng cảm ơn thầy, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright thời gian qua truyền đạt, trang bị cho tơi kiến thức q báu Tơi trân trọng cảm ơn anh Nguyễn Hữu Việt chị Nguyễn Thị Thu Thủy, công tác Sở Xây dựng Đồng Tháp, anh Nguyễn Minh Triệc, công tác Sở Kế hoạch Đầu tư Đồng Tháp, anh Nguyễn Đình Phiếm, cơng tác Sở Nông nghiệp Phát triển nông thôn Đồng Tháp, anh Nguyễn Thái Khoa, công tác Cục Thống kê Đồng Tháp, anh Cao Hồng Sơn anh Nguyễn Văn Bé Hai, công tác Sacombank Đồng Tháp tận tình giúp đỡ cung cấp tài liệu q giá giúp tơi hồn thành luận văn Trân trọng cảm ơn anh chị học viên Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright gia đình, bạn bè động viên, giúp đỡ tơi suốt q trình học tập Trường Fulbright Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng năm 2012 Học viên Huỳnh Quang Tứ 123doc iii TĨM TẮT Trong cơng cơng nghiệp hóa – đại hóa đất nước, thị hóa diễn với tốc độ nhanh hai mươi năm qua Hàng năm, lượng lớn đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở, đất thương mại, dịch vụ Tuy nhiên, từ ngày 01 tháng 10 năm 2009 đến nay, trình chậm lại, nhiều dự án đình trệ nhà nước thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, mức giá cao Từ tình điển hình, Dự án Khu Đơ Thị Phường Mỹ Phú Thành Phố Cao Lãnh, luận văn lượng hóa giá kinh tế đất nông nghiệp giá kinh tế đất ở, thương mại, dịch vụ hình thành sau chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời sử dụng khung phân tích lợi ích – chi phí để thẩm định hiệu kinh tế hiệu tài dự án Kết tính tốn cho thấy dự án khả thi mặt kinh tế, giá kinh tế đất nông nghiệp phường Mỹ Phú thành phố Cao Lãnh 86.822 đồng/m2 vào năm 2012, giá kinh tế đất sau chuyển mục đích sử dụng, chưa có sở hạ tầng 2.979.799 đồng/m2, tăng 2.892.977 đồng/m2 so với giá kinh tế đất nông nghiệp, tương ứng với mức tăng 33 lần Chênh lệch hai mức giá giá trị tăng thêm sách qui hoạch, thay đổi mục đích sử dụng đất nhà nước tạo ra, cần phải nộp vào ngân sách nhà nước thay nằm tay chủ đầu tư Đối chiếu với qui định pháp luật hành, khoản thu giống chất với tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp Với mức giá đóng tiền sử dụng đất theo giá đất thị trường sau chuyển mục đích sử dụng, kết thẩm định cho thấy dự án khơng hiệu mặt tài Vì dự án có hiệu mặt kinh tế, giá kinh tế đất tăng cao nên cần đầu tư Luận văn biện luận đề xuất với nhà nước cách tính tiền sử dụng đất theo phương pháp mới, mang lại tính khả thi mặt tài cho dự án, làm giảm tổn thất xã hội dự án bị đình trệ Phương pháp tính tiền sử dụng đất là: Giá đóng tiền sử dụng đất cho m2 chuyển đổi mục đích sử dụng = Giá kinh tế đất sau chuyển đổi, chưa có sở hạ tầng - Giá kinh tế đất nông nghiệp 123doc iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT viii DANH MỤC BẢNG BIỂU ix DANH MỤC HÌNH VẼ vii CHƯƠNG : GIỚI THIỆU .1 1.1 Bối cảnh nghiên cứu 1.2 Vấn đề sách 1.3 Mục tiêu nghiên cứu, số liệu phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu 1.4 Câu hỏi nghiên cứu 1.5 Giới thiệu dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh 1.6 Bố cục luận văn CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP TÍNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT, KHUNG PHÂN TÍCH LỢI ÍCH – CHI PHÍ VÀ GIỚI THIỆU VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Xác định giá trị đất nông nghiệp 2.1.1 Tính giá kinh tế đất nông nghiệp theo phương pháp ADB 2.1.2 Xác định giá kinh tế đất theo phương pháp World Bank 2.1.3 Tính giá trị đất nơng nghiệp theo phương pháp thu nhập theo Thông tư số 145/2007/TT-BTC 2.2 Phân tích tính khả thi mặt kinh tế dự án 2.3 Tính giá kinh tế đất sau chuyển mục đích sử dụng 2.4 Phân tích tính khả thi mặt tài dự án 10 2.5 Phân tích rủi ro, phân tích phân phối 11 2.6 Giới thiệu trình thu tiền sử dụng đất Việt Nam kinh nghiệm quốc tế 11 2.6.1 Quá trình thu tiền sử dụng đất Việt Nam 11 123doc v 2.6.2 Kinh nghiệm quốc tế 13 CHƯƠNG 3: XÁC ĐỊNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT NÔNG NGHIỆP 15 3.1 Xác định giá kinh tế đất nông nghiệp theo phương pháp ADB 15 3.2 Xác định giá kinh tế đất nông nghiệp theo phương pháp World Bank 16 3.3 Xác định giá trị đất nông nghiệp phương pháp thu nhập Thông tư số 145/2007/TT-BTC 17 3.4 Phân tích giá thị trường đất nông nghiệp 17 3.5 Phân tích giá đất nơng nghiệp UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành 18 3.6 So sánh, đánh giá giá kinh tế đất nông nghiệp với giá UBND tỉnh ban hành giá thị trường 20 3.6.1 Phân tích, chọn lựa giá kinh tế đất nơng nghiệp qua cách tính 20 3.6.2 So sánh giá kinh tế đất nông nghiệp với giá khác 21 CHƯƠNG 4: THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHƯỜNG MỸ PHÚ TP CAO LÃNH VÀ TÍNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT SAU KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG, BIỆN LUẬN MỨC GIÁ ĐĨNG TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT HỢP LÝ 22 4.1 Giới thiệu phân tích thơng số dự án 22 4.1.1 Giới thiệu phân tích thơng số tài dự án 22 4.1.2 Hệ số chuyển đổi giá tài sang giá kinh tế CFj 27 4.1.3 Giới thiệu phân tích thơng số kinh tế 30 4.2 Phân tích hiệu kinh tế dự án 32 4.2.1 Phân tích kết thẩm định 32 4.2.2 Phân tích rủi ro 32 4.3 Tính giá kinh tế đất sau chuyển mục đích sử dụng 32 4.4 Phân tích hiệu tài dự án 33 4.4.1 Phân tích kết thẩm định 33 4.4.2 Phân tích rủi ro biện luận giá trị hợp lý Giá đóng tiền sử dụng đất 34 4.5 Phân tích phân phối 35 CHƯƠNG : KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 37 5.1 Kết luận 37 123doc vi 5.2 Kiến nghị 37 5.3 Các hạn chế nghiên cứu 38 TÀI LIỆU THAM KHẢO .39 PHỤ LỤC 43 Phụ lục 1: Giới thiệu dự án 43 Phụ lục 2: Chứng minh công thức (2.2) 44 Phụ lục 3: Giá lúa ĐBSCL hàng tháng qua năm 45 Phụ lục 4: Tốc độ tăng suất lúa bình quân hàng năm 45 Phụ lục 5: Lợi nhuận tốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân đất trồng lúa qua năm 46 Phụ lục 6: Chi phí vốn chủ sở hữu 47 Phụ lục 7: Tiến độ bán dự kiến 48 Phụ lục 8: Giá thuê nhà địa bàn TP Cao Lãnh 49 Phụ lục 9: Tốc độ tăng GDP Đồng Tháp/người 50 Phụ lục 10: Phân tích độ nhạy, phân tích kịch NPV kinh tế 51 Phụ lục 11: Phân tích mơ Monte Carlo NPV kinh tế 53 Phụ lục 12: Phân tích độ nhạy NPV tài 54 Phụ lục 13: Phân tích mơ Monte Carlo NPV tài 57 Phụ lục 14: Kết phân tích phân phối 59 Phụ lục 15: Ngân lưu chi phí đầu tư theo giá tài danh nghĩa 59 Phụ lục 16: Báo cáo thu nhập 60 Phụ lục 17: Bảng kế hoạch trả nợ 60 Phụ lục 18: Ngân lưu tài danh nghĩa dự án chủ đầu tư 61 Phụ lục 19: Ngân lưu kinh tế dự án 62 Phụ lục 20: Bảng giá đất thuộc TX Sa Đéc Error! Bookmark not defined Phụ lục 21: Bảng giá đất thuộc TP Cao Lãnh Error! Bookmark not defined Phụ lục 22: Giá thành sản xuất lúa đông xuân hè thu năm 2009, 2010, 2011 Error! Bookmark not defined 123doc vii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ADB Asia Development Bank : Ngân Hàng Phát Triển Châu Á BĐS : Bất động sản CSHT : Cơ sở hạ tầng CPQLDA TTGTC : Chi phí quản lý dự án thời gian thi công DA : Dự án DN : Doanh nghiệp ĐBSCL : Đồng Bằng Sông Cửu Long ĐT : Đô thị GDP Gross Domestic Product : Tổng sản phẩm nước IMF International Monetary Fund : Quĩ Tiền Tệ Quốc Tế IRR Internal Rate of Return : Tỉ suất hồn vốn nội MĐSD : Mục đích sử dụng NHTM : Ngân hàng thương mại NPV Net Present Value : Giá trị ròng Thuế TNDN : Thuế thu nhập doanh nghiệp TP : Thành phố TSDĐ : Tiền sử dụng đất TX : Thị xã UBND : Uỷ Ban Nhân Dân VCSH : Vốn chủ sở hữu VHLSS Vietnam Household Living Standards Survey World Bank : Điều tra mức sống hộ gia đình Việt Nam : Ngân Hàng Thế Giới 123doc viii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1: Kết tính tốn lợi nhuận (EPLo) hecta đất lúa năm 2011 15 Bảng 3.2: Doanh thu, giá thành, lợi nhuận hecta đất lúa năm 2009, 2010 16 Bảng 3.3: Lợi nhuận hecta đất trồng lúa tính theo Thông tư 145/2007 17 Bảng 3.4: Giá thị trường đất nông nghiệp 18 Bảng 3.5: Giá đất nông nghiệp trồng lúa, đất trồng hàng năm khác, đất có mặt nước ni trồng thủy sản địa bàn TP Cao Lãnh UBND tỉnh Đồng Tháp 19 Bảng 3.6: Tổng hợp kết giá đất nông nghiệp 20 Bảng 3.7: So sánh giá kinh tế với giá UBND tỉnh ban hành giá thị trường 21 Bảng 4.1: So sánh số chi phí lao động thiếu kỹ Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh số dự án khác 28 Bảng 4.2: Nguyên nhân hệ số chuyển đổi CFj số dự án khác ≠1 29 Bảng 4.3: Tóm tắt hệ số chuyển đổi CFj 29 Bảng 4.4: Ngân lưu kinh tế kết thẩm định kinh tế dự án 32 Bảng 4.5: Ngân lưu, kết thẩm định tài dự án chủ đầu tư 34 Bảng 4.6: Tác động dự án đến đối tượng cụ thể 35 123doc ... tài dự án Kết tính tốn cho thấy dự án khả thi mặt kinh tế, giá kinh tế đất nông nghiệp phường Mỹ Phú thành phố Cao Lãnh 86.822 đồng/m2 vào năm 2012, giá kinh tế đất sau chuyển mục đích sử dụng,. .. Do đó, luận văn tìm lời đáp cho câu hỏi: Dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh có khả thi mặt kinh tế mặt tài khơng? 1.5 Giới thiệu dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh Dự án có tên... CHƯƠNG 4: THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHƯỜNG MỸ PHÚ TP CAO LÃNH VÀ TÍNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT SAU KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG, BIỆN LUẬN MỨC GIÁ ĐÓNG TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT HỢP LÝ 22 4.1 Giới