Thông tin tài liệu
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Huế, ngày 20 tháng năm 2017 Tác giả luận văn Hoàng Thị Lệ Bình PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành chương trình học thực đề tài tơi nhận quan tâm, giúp đỡ quý báu quý Thầy, Cô Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất Môi trường Nơng nghiệp, Phịng Đào tạo sau đại học nhà trường Xin trân trọng gửi tới q Thầy, Cơ lịng biết ơn chân thành tình cảm quý mến Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn đến Cơ giáo PGS TS Hồng Thị Thái Hịa, người hướng dẫn khoa học, tận tâm giúp đỡ suốt trình nghiên cứu hồn thiện luận văn Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Bình - Sở Tài Nguyên Môi trường; Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Đồng Hới; Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Quảng Bình; Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình; Phịng Tài ngun Mơi trường thành phố Đồng Hới; Phịng Quản Lý thị thành phố Đồng Hới; Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Đồng Hới, Cán nhân dân xã, phường địa bàn nghiên cứu tận tình giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Tơi xin chân thành cảm ơn gia đình bạn bè tạo điều kiện động viên giúp đỡ vật chất lẫn tinh thần để tơi hồn thành đề tài Đồng Hới, ngày … tháng … năm 2017 Tác giả Hoàng Thị Lệ Bình PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iii TÓM TẮT Trong giai đoạn từ năm 2010 - 2016, q trình thị hóa địa bàn thành phố Đồng Hới diễn mạnh mẽ, theo thị trường nhà đất bước hình thành rõ nét phát triển với tốc độ nhanh chóng góp phần khơng nhỏ vào tăng trưởng kinh tế tỉnh Nền kinh tế phát triển nhanh đặt nhu cầu nhà tăng nhanh số lượng chất lượng gây sức ép lên thị trường nhà đất Thị trường nhà đất thành phố Đồng Hới phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” chiếm tỷ lệ lớn Cung cầu nhà đất be met can đối, đặc biệt nhà Nhân dân chưa đáp ứng yêu cầu thực tế Tình trạng đầu nhà đất ở, kích cầu ảo để nâng giá làm cho thị trường nhà đất “nóng lạnh” thất thường phát triển lành mạnh thị trường nhà đất ảnh hưởng tích cực đến thị trường khác góp phần ổn định xã hội Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường nhà đất thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình với nhân tố ảnh hưởng, quy định xu hướng phát triển thị trường vấn đề cấp thiết mặt phương diện lý luận lẫn thực tiển Do đề tài: “Nghiên cứu thực trạng thị trường nhà đất thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” giai đoạn 2010 - 2016 chọn để thực Để thực đề tài sử dụng phương pháp chọn điểm nghiên cứu theo vào giá quy định UBND tỉnh Quảng Bình điều kiện thực tế thành phố Đồng Hới, tiến hành lựa chọn số tuyến đường có tính chất đại từ phường, xã: Phường Đức Ninh Đông, phường Đồng Phú xã Bảo Ninh, phản ánh phát triển KTXH thành phố Đồng Hới chia làm nhóm khu vực Đồng thời sử dụng phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp thứ cấp Việc điều tra chủ yếu để thu thập, xác định thông tin mang tính chất định tính qua ý kiến, nhận định người dân vấn đề cần làm rõ thị trường nhà đất Đã tiến hành điều tra 90 phiếu phường xã Đồng Phú, Đức Ninh Đơng, Bảo Ninh Sau dùng phương pháp phân tích, xử lý số liệu để thống kê, mô tả, so sánh, tổng hợp Kết nghiên cứu: Bài luận văn nhằm nghiên cứu thực trạng thị trường nhà đất thành phố Đồng Hới giai đoạn 2010 - 2016, Thị trường nhà đất thành phố Đồng Hới có đặc điểm riêng thị trường hình thành, hoạt động giao dịch thị trường quyền sử dụng đất tạo chuyển biến đột phá, thị trường nhà đất có giai đoạn phát triển sơi động, giá đất tăng cao so với giá quy định, nhiên đến mức chừng lại hay “đóng băng” Vấn đề bật thị trường nhà đất thành phố Đồng Hới nguồn cung không đáp ứng cầu, đặc biệt cầu nhà đất giá rẻ làm cho thị trường nhà đất cân đối cung - cầu Bên cạnh nạn đầu trục lợi, nạn “mơi giới”, “cị đất”, ngun nhân dẫn đến thị trường nhà đất biến động, giá nhà đất thường xuyên đẩy lên cao so với giá quy định nhà nước từ - PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iv lần Nhận diện thị trường nhà đất nhân tố cấu thành nhà đất thành phố Đồng Hới thời gian 2010 - 2016 công việc quan trọng trình định hướng giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường nhà đất từ phân tích tìm mặt yếu, mặt trình phát triển tồn yếu từ tìm nguyên nhân biện pháp thúc đẩy Các quan có thẩm quyền cần có biện pháp theo dõi thật chặt chẽ để hạn chế đến mức thấp nạn đầu đất thị trường, làm điều tạo thị trường cơng đáp ứng cho người có nhu cầu thực để họ đến tìm hiểu giao dịch thị trường Thúc đẩy khuyến khích phát triển thị trường nhà đất thành phố Đồng Hới, việc đề hệ thống giải pháp toàn diện đồng vấn đề mang tính thời xúc Giải vấn đề phát huy điểm mạnh thị trường nhà đất đóng góp tích cực kinh tế quốc dân đồng thời hạn chế hậu xấu mà thị trường nhà đất mang lại PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT viii DANH MỤC BẢNG BIỂU ix DANH MỤC HÌNH ẢNH, ĐỒ THỊ x MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích mục tiêu đề tài 2.1 Mục đích đề tài 2.2 Mục tiêu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận thị trường nhà đất 1.1.1 Tổng quan thị trường nhà đất 1.1.2 Sự vận động thị trường nhà đất 12 1.2 Cơ sở thực tiễn thị trường nhà đất 21 1.2.1 Thị trường nhà đất giới 21 1.2.2 Thị trường nhà đất Việt Nam 24 1.2.3 Bài học cho thành phố Đồng Hới 28 1.3 Các kết nghiên cứu liên quan đến đề tài 29 1.3.1 Những nghiên cứu thị trường nhà đất giới 29 1.3.2 Những nghiên cứu thị trường nhà đất nước 30 Chương ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vi 2.1 Đối tượng nghiên cứu 32 2.2 Phạm vi nghiên cứu 32 2.2.1 Phạm vi không gian 32 2.2.2 Phạm vi thời gian 32 2.3 Nội dung nghiên cứu 32 2.4 Phương pháp nghiên cứu 32 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 33 2.4.2 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 34 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CƯU VÀ THẢO LUẬN 35 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình 35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 3.1.2 Dân số, lao động, việc làm thu nhập 37 3.1.3 Thực trạng phát triển KT-XH 38 3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất biến động đất thành phố Đồng Hới 39 3.2 Nghiên cứu trình hình thành phát triển thị trường nhà đất địa bàn thành phố Đồng Hới 42 3.2.1 Tình hình thị trường nhà đất thành phố Đồng Hới giai đoạn 2010 - 2016 42 3.2.2 Tình hình chuyển QSDĐ thành phố Đồng Hới 44 3.2.3 Tình hình giá đất thành phố Đồng Hới 46 3.3 Nghiên cứu tình hình cung cầu nhà đất nhân tố cấu thành thị trường nhà đất địa bàn thành phố Đồng Hới 63 3.3.1 Tình hình cung nhà đất tại thành phố Đồng Hới 63 3.3.2 Tình hình cầu nhà đất thành phố Đồng Hới 70 3.3.3 Các nhân tố cấu thành thị trường nhà đất địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình 74 3.4 Đề xuất số giải pháp chủ yếu phát triển thị trường nhà đất thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình 90 3.4.1.Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 90 3.4.2 Đăng ký đất đai cấp GCN QSDĐ QSHN 91 3.4.3 Cải cách hành 91 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vii 3.4.4 Tăng cường chất lượng nguồn cung loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội, nhà đất giá rẻ 92 3.4.5 Giải pháp tác động tới cầu thị trường nhà đất địa bàn thành phố Đồng Hới 93 3.4.6 Giải pháp nhằm phát triển, nâng cao lực cho hệ thống tổ chức trung gian thị trường đội ngủ nhân viên môi giới 95 3.4.7 Cần có sách linh hoạt cho thị trường nhà đất 96 3.4.8 Giải pháp nhằm hồn thiện đại hố sở hạ tầng khoa học - công nghệ.97 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 98 Kết luận 98 Kiến Nghị 99 TÀI LIỆU THAM KHẢO 100 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma viii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Cụm từ viết tắt BĐS Bất động sản CPF Quỹ tiết kiệm trung ương (Central Provident Fund) HDB Ủy ban phát triển nhà đất (Housing and Development Board) NSNN Ngân sách nhà nước NXB Nhà xuất KDC Khu dân cư KĐTM Khu đô thị KTTT Kinh tế thị trường KT-XH KT-XH GCN Giấy chứng nhận GCN QSDĐ QSHN GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà QSDĐ Quyền sử dụng đất TĐC Tái định cư TTBĐS Thị trường bất động sản UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ix DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1 Tỷ lệ sinh, tỷ lệ chết, tỷ lệ tăng tự nhiên qua năm 37 Bảng 3.2 Diện tích, cấu loại đất thành phố Đồng Hới năm 2016 40 Bảng 3.3 Biến động sử dụng loại đất giai đoạn 2010-2016 42 Bảng 3.4 Số hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ từ 2010 - 2016 thành phố Đồng Hới 45 Bảng 3.5 Giá đất quy định số tuyến đường thành phố Đồng Hới áp dụng cho khu vực nghiên cứu từ năm 2010 - 2016 48 Bảng 3.6 Số liệu điều tra sở định giá giao dịch nhà đất 52 Bảng 3.7 Thống kê số giao dịch chuyển nhượng QSDĐ số tuyến đường thuộc nhóm điều tra 54 Bảng 3.8 Giá đất khu vực nghiên cứu thuộc nhóm I 56 Bảng 3.9 Giá đất khu vực nghiên cứu thuộc nhóm II 59 Bảng 3.10 Giá đất khu vực nghiên cứu thuộc nhóm III 61 Bảng 3.11 Số liệu điều tra yếu tố tác động đến giá đất giai đoạn 2010 đến 62 Bảng 3.12.Các dự án đầu tư để bán đấu giá thị trường thành phố Đồng Hới từ năm 2010 đến năm 2016 66 Bảng 3.13 Điều tra nhu cầu giao dịch nhà đất 72 Bảng 3.14 Số liệu điều tra mục đích mua nhà đất 73 Bảng 3.15 Dân cư đô thị nông thôn thành phố Đồng Hới giai đoan 2010 - 201584 Bảng 3.16 Tổng hợp yếu tố ảnh hưởng mua nhà đất 87 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma x DANH MỤC HÌNH ẢNH, ĐỒ THỊ Hình 3.1 Ví trí vùng nghiên cứu 35 Hình 3.2 Cơ cấu loại đất thành phố Đồng Hới năm 2016 40 Hình 3.3 Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ số tuyến đường 54 Hình 3.4 Đường Lý Thường Kiệt 58 Hình 3.5 Đường cầu Nhật Lệ 60 Hình 3.6 Mức người mua chi trả 72 Hình 3.7 Thay đổi dân số thành thị nông thôn thành phố Đồng Hới 84 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường nhà đất thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển KT-XH, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển đô thị nông thôn bền vững theo hướng cơng nghiệp hố, đại hóa đất nước Thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình thành lập năm 2004 theo Nghị định số 156/2004/NĐ-CP ngày 16/8/2004 Chính phủ sở tồn diện tích tự nhiên, dân số đơn vị hành trực thuộc thị xã Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình nâng cấp thành đô thị loai II trực thuộc tỉnh Quảng Bình vào năm 2014 Trong giai đoạn từ năm 2010 - 2016, q trình thị hóa địa bàn thành phố Đồng Hới diễn mạnh mẽ, theo thị trường nhà đất bước hình thành rõ nét phát triển với tốc độ nhanh chóng góp phần khơng nhỏ vào tăng trưởng kinh tế tỉnh Nền kinh tế phát triển nhanh đặt nhu cầu nhà tăng nhanh số lượng chất lượng gây sức ép lên thị trường nhà đất Mặc dù Chính Phủ nói chung tỉnh Quảng Bình nói riêng có nhiều cố gắng, nổ lực nhiều phương pháp để bình ổn thị trường nhà đất ở, song thực tế sinh nhiều diễn biến phức tạp, phát sinh nhiều vấn đề xúc xã hội BĐS nói chung mà đặc biệt nhà đất chưa khai thác, sử dụng hiệu quả, cịn lãng phí thất thoát Hiện tượng tiêu cực tham nhũng liên quan đến nhà đất gây bất bình xã hội làm giảm lòng tin nhân dân Thị trường nhà đất phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” chiếm tỷ lệ lớn Cung cầu nhà đất bị cân đối, đặc biệt nhà Nhân dân chưa đáp ứng yêu cầu thực tế Sau thành phố Đồng Hới thành lập nâng cấp thành thị loại II, tình trạng đầu nhà đất ở, kích cầu ảo để nâng giá làm cho thị trường nhà đất “nóng lạnh” thất thường, tình trạng “sốt giá” “đóng băng” diễn liên tiếp làm xuất tình trạng khơng nhà đầu tư nhỏ vừa bị phá sản mà nhà đầu tư lớn phải tuyên bố phá sản Do mơi trường pháp lý chưa hồn thiện, thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận; thủ tục giao dịch cịn phức tạp, chi phí giao dịch cao, quyền nghĩa vụ bên tham gia không đảm bảo, tượng lừa đảo kinh doanh nhà đất dịch vụ môi giới nhà đất ở…Do vậy, loại thị trường cần cần phải đầu tư nghiên cứu hệ thống, để điều hành PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma thị trường nhà đất nhằm phát huy mặt tích cực hạn chế ảnh hưởng tiêu cực Từ cho thấy, phát triển lành mạnh thị trường nhà đất ảnh hưởng tích cực đến thị trường khác góp phần ổn định xã hội Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường nhà đất thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình với nhân tố ảnh hưởng, quy định xu hướng phát triển thị trường vấn đề cấp thiết mặt phương diện lý luận lẫn thực tiễn Do đề tài: “Nghiên cứu thực trạng thị trường nhà đất thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” chọn để thực Mục đích mục tiêu đề tài 2.1 Mục đích đề tài Đánh giá thực trạng thị trường nhà đất thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình, làm sở cho đề xuất giải pháp quản lý thị trường nhà đất có hiệu địa bàn nghiên cứu 2.2 Mục tiêu đề tài - Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình - Nghiên cứu trình hình thành phát triển thị trường nhà đất địa bàn thành phố Đồng Hới - Nghiên cứu tình hình cung cầu nhà đất nhân tố cấu thành thị trường nhà đất địa bàn thành phố Đồng Hới - Định hướng số giải pháp chủ yếu phát triển thị trường nhà đất thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học - Góp phần cung cấp sở lý luận nghiên cứu thị trường nhà đất thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình - Kết nghiên cứu sử dụng làm tài liệu tham khảo cho nghiên cứu liên quan đến thị trường nhà đất 3.2 Ý nghĩa thực tiễn - Góp phần hồn thiện sách quản lý thị trường nhà đất địa phương - Trên sở mục tiêu định hướng phát triển thị trường nhà đất địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình đề xuất số nhóm giải pháp chủ yếu để đạt mục tiêu định hướng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận thị trường nhà đất 1.1.1 Tổng quan thị trường nhà đất 1.1.1.1 Khái niệm thị trường nhà đất TTNĐ phận TTBĐS, nơi diễn việc mua, bán hàng hố nhà đất, người mua người bán trao đổi hàng hoá cho theo giá hình thành tác động quy luật thị trường điều tiết nhà nước Xét yếu tố cấu thành, TTNĐ gồm: hàng hoá đặc thù nhà đất, chủ thể chủ yếu người mua người bán, chế thị trường (sự thể quy luật giá trị bề mặt thị trường thông qua quan hệ cung - cầu, cạnh tranh - độc quyền) điều tiết nhà nước, hàng hố nhà đất gồm yếu tố nhà đất hợp thành Do đó, theo nghĩa hẹp, TTNĐ gồm thị trường yếu tố nhà đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn với nhà Theo nghĩa rộng, TTNĐ bao gồm đất ở, vườn tược khuôn viên gắn với nhà đất để sử dụng cho mục đích khác Với tư cách phận BĐS, TTNĐ hình thành, vận hành phát triển cách độc lập tương đối so với phận khác thị trường BĐS Trong KTTT, đâu có nhà đất dịch vụ gắn liền với nhà đất hình thành TTNĐ TTNĐ có liên quan đến vùng, khu vực, toàn lãnh thổ đất nước Trong chế độ sở hữu toàn dân đất đai, tổ chức cá nhân Nhà nước giao đất sử dụng theo quy định pháp luật với quyền: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền chấp quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh Do vậy, thực chất hàng hoá trao đổi TTNĐ bao gồm quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Vì TTNĐ hình dung cách trừu tượng nơi mà người mua người bán thoả thuận với số lượng, chất lượng giá hàng hoá quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà TTNĐ vùng khác hoạt động theo cách khác tuỳ theo số lượng, quy mô người tham gia, kết cấu hạ tầng điều kiện thông tin người mua người bán 1.1.1.2 Vai trò thị trường nhà đất - Thị trường nhà đất thị trường có liên quan trực tiếp đến vấn đề kinh tế khơng người dân nói riêng mà cịn liên quan đến trực tiếp vào nguồn thu ngân sách hàng năm địa phương thông qua hoạt động giao dịch chấp, chuyển nhượng, góp vốn đầu tư PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma - Khi thị trường nhà đất phát triển (có phát sinh giao dịch) giúp nhà nước huy động lượng lớn vốn chỗ - Theo nhà nghiên cứu giới chứng minh đến kết luận: Nếu quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá định giá khoa học, thống tạo cho kinh tế quốc gia tiềm đáng kể vốn để từ phát triển kinh tế - xã hội đạt mục tiêu đề [12, tr.33] - Thị trường nhà đất liên quan trực tiếp đến thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường lao động thông qua việc chuyển nhượng nhà đất, kinh doanh, xây dựng nhà ở, nhà cho thuê nhà xã hội Nếu quản lý phát triển hiệu thị trường nhà đất đáp ứng lượng lớn nhu cầu nhà nhân dân, “cơn sốt” nhà đất hầu hết lan toả sang thị trường khác ảnh hượng trực tiếp đến người dân Vì vậy, phát triển, bình ổn quản lý hiệu thị trường nhà đất, đảm bảo cho giá phù hợp với thu nhập người dân vai trò quan trọng quản lý nhà nước thị trường nhà đất - Thị trường nhà đất góp vai trị thúc đẩy sản xuất, huy động vốn nhàn rỗi xã hội cho đầu tư phát triển kinh tế xã hội, đồng thời phương thức tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thị trường nhà đất thuộc tổng thể thị trường kinh tế quốc dân, có quan hệ mật thiết đến thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa Do đó, phát triển thị trường nhà đất ảnh hưởng trực tiếp đến mở rộng, phát triển thị trường khác, tức góp phần phát triển thị trường chung [10] Phát triển thị trường nhà đất góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, điều kiện kinh tế phát triển quan hệ thị trường nói chung thị trường nhà đất nói riêng khơng bó hẹp phạm vi quốc gia Và phát triển vượt khỏi quốc gia hình thành phát triển quan hệ xã hội tạo thuận lợi hiểu biết lẫn nước, dân tộc, cộng đồng góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, thơng qua thu hút nhà đầu tư nước vào đầu tư, cư trú, sinh sống tham gia vào thị trường nhà đất xây dựng nhà xã hội, xây dựng nhà để bán - Thị trường nhà đất ảnh hưởng đến ổn định xã hội: Nếu thị trường nhà đất không phát triển hoạt động không lành mạnh: Giá lên xuống thất thường, người có tiền thực đầu cơ, bn bán đất đai, lũng đoạn giá tác động trực tiếp vào hoạt động xã hội, xáo trộn tư tưởng, hồi nghi vào sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định, đất đai, nhà gắn chặt với hoạt động sản xuất đời sống người hoạt động xã hội PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma người Còn thị trường nhà đất phát triển hoạt động cách lành mạnh chứng tỏ sách pháp luật phù hợp xã hội ổn định - Thị trường nhà đất góp phần nâng cao đời sống nhân dân: Thị trường nhà đất phát triển góp phần làm ổn định phát triển kinh tế Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy việc áp dụng khoa học, kỹ thuật công nghệ, nâng cao chất lượng nhà công trình phục vụ cho hoạt động trực tiếp người, cho nhu cầu văn hóa, xã hội, thể thao Sự vận động thị trường nhà đất tác động sản xuất tiêu dùng; sản xuất thỏa mãn nhu cầu ngày cao người nơi ăn, chốn ở, lại sinh hoạt, nơi người thực sản xuất kinh doanh hoạt động khác Thị trường nhà đất phát triển ảnh hưởng đến phát triển thị trường hàng hóa, thị trường vốn, góp phần thúc đẩy phát triển chung thị trường, đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống người Như vậy, thị trường nhà đất góp phần vào việc nâng cao đời sống người dân - Phát triển thị trường nhà đất góp phần thúc đẩy đổi sách đất đai, đổi quản lý đất đai, nhà ở: Thông qua hoạt động phát triển thị trường nhà đất, nhà nước tiếp tục đổi mới, bổ sung, hồn thiện sách đất đai Vì có thơng qua thị trường nhà đất giao dịch dân đất đai thực thông qua thị trường khơng phù hợp thực tiễn sách đất đai quản lý đất đai bộc lộ rõ nét Nhờ đổi mới, hoàn thiện sách đất đai quản lý đất đai làm cho thị trường khơng thức (thị trường ngầm) khắc phục tình trạng hành hóa quan hệ dân đất đai, khắc phục tình trạng Nhà nước làm thay thị trường Hiện nay, nhà nước ta tiếp tục đổi mới, hồn thiện hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Thị trường nhà đất hình thành phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế nhà nước với người sử dụng đất, sở bổ sung hồn thiện chế sách hồn thiện công tác quản lý nhà nước đất đai 1.1.1.3 Đặc điểm thị trường nhà đất Thị trường nhà đất phận chủ yếu thị trường BĐS, hình thành phát triển KTTT với đặc điểm sau đây: Thứ nhất, TTNĐ mang tính chất khơng tập trung, trải rộng tất vùng đất nước TTNĐ thường tương đối phân tán theo vùng, phản ánh tính đặc thù địa phương với quy mơ trình độ khác có phát triển khơng vùng, miền, điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma quy định Rõ ràng TTNĐ đô thị có quy mơ trình độ phát triển cao nông thôn, miền núi v.v Thứ hai, TTNĐ dạng thị trường khơng hồn hảo không đồng thông tin yếu tố cấu thành thị trường Điều xuất phát từ đặc trưng riêng vùng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên truyền thống tập quán sử dụng nhà đất Thậm chí thị trường địa phương, hiểu biết giao dịch khơng hồn hảo, người mua người bán nhà thường thiếu thông tin liên quan đến giao dịch trước Hàng hố đem giao dịch thị trường chứng pháp lý (sổ đỏ, sổ hồng) thông tin liên quan, giá hàng hoá ác định người mua tiến hành khảo sát thực địa thẩm định lại thông tin Thông thường phải khoảng thời gian định, độ dài ngắn thời gian thẩm định phụ thuộc vào độ thuận lợi khó khăn địa bàn mà ngơi nhà xõy dựng, mục đích đầu hay sử dụng người mua tính chuyên nghiệp dịch vụ cung cấp Trong thực tiễn, nhà kinh doanh nhà đất thực thành công nhiều giao dịch địa phương định chuyển sang thị trường khác địi hỏi người phải thu thập đánh giá tồn nguồn thơng tin thị trường Ví dụ: người kinh doanh nhà đất tiến hành giao dịch Hà Nội, lại mời vào thành phố Hồ Chí Minh để định giá tài sản nhà đất cho người mua đó, rõ ràng người nắm bắt thơng tin TTNĐ thành phố Hồ Chí Minh Ông ta phải nhiều thời gian để thu thập đầy đủ thông tin giúp cho việc định giá xác Trong hồn cảnh vậy, có lẽ nhanh chóng đơn giản nhà đầu tư nên trực tiếp tiếp xúc thuê chuyên gia TTNĐ thành phố Hồ Chí Minh tư vấn Như vậy, nhà đầu tư tiết kiệm thời gian chi phí để thu thập thơng tin thị trường Tuy nhiên, không cần thiết định giá tài sản có giá trị tương đối đồng loạt khắp nước Trong trường hợp này, chuyên gia thị trường địa phương có đủ hiểu biết để thực giao dịch thị trường địa phương khác Riêng tài sản nhà đất nhà đầu tư thường phải chịu tồn chi phí chung tư vấn chun mơn, trừ thân nhà đầu tư có đủ kinh nghiệm để tự làm lấy công việc Cung TTNĐ khơng thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với thay đổi cầu việc tăng cung loại nhà đất với mục đích cụ thể thường nhiều thời gian Đó thời gian dành cho việc tạo nguồn cung cấp cho thị trường, mua đất, xin cấp giấy phép xây dựng, v.v Những biến động xảy TTNĐ chậm nhiều so với phần lớn thị trường khác Tuy nhiên, ngắn hạn, cung loại nhà đất cụ thể tăng lên cách chuyển từ mục đích sử dụng sang mục đích sử dụng khác Ví dụ, số lượng văn phịng làm việc khơng đủ th, người cho th cải tạo nhà PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma chuyển thành văn phịng Nhưng việc thay đổi mục đích sử dụng thực quy hoạch cho phép ngược lại Thứ ba, đặc điểm khác TTNĐ tổng cung đất đai cho tất ý định mục tiêu cố định, việc cải tạo đất gia tăng cung cận biên tổng cung Cung không thiết cố định cho mục đích sử dụng cụ thể, tổng cung đất cố định việc hạn chế kiểm sốt quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho mục đích sử dụng cụ thể Thứ tư, TTNĐ Hà Nội nói riêng Việt Nam nói chung mang đặc điểm sở hữu tồn dân Nói cách cụ thể, vào Hiến pháp mà đất đai nói chung thuộc sở hữu toàn dân, nhà đất với tư cách hàng hóa đặc biệt có đặc điểm sở hữu tồn dân Thứ năm, điều kiện thiếu hụt thông tin, TTNĐ dễ phát sinh thị trường ảo gây tượng lừa đảo 1.1.1.4 Các tác nhân tham gia vào thị trường nhà đất a Nhà nước - Nhà nước tham gia vào thị trường nhà đất với tư cách người quản lý vĩ mô hoạt động thị trường nhà đất ở, thúc đẩy thị trường phát triển tạo lập khuôn khổ pháp lý cho thị trường nhà đất thông qua luật, luật Nghị định, văn luật để hướng dẫn: Luật Đất đai, Luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh thị trường nhà đất ở, cung cấp thông tin nhà đất cho người dân có nhu cầu nhà đất - Ngoài nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường nhà đất thông qua trung tâm giao dịch Nhà đất ở, Công ty khai thác quản lý đất, ban quản lý giao giải phóng mặt bằng, bố trí TĐC, Cơng ty quản lý nhà (nhà riêng lẽ nhà chung cư) Cụ thể thơng qua việc bố trí TĐC, chuyển đổi lơ đất, bán đấu giá QSDĐ, bán hố giá nhà theo Nghị định 61/CP, mua bán, nhà, cho thuê nhà chung cư, nhà xã hội Đấy yếu tố thúc đẩy phát triển thị trường nhà đất b Cá nhân Tham gia vào thị trường với hai tư cách: - Tư cách 1: Bên cung: cá nhân có quyền sở hữu nhà đất tham gia vào thị trường với tư cách người bán, người cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh - Tư cách 2: Bên cầu: cá nhân có nhu cầu sử dụng nhà đất phục vụ cho đời sống sản xuất kinh doanh tham gia vào thị trường để tìm nhà đất thỏa mãn nhu cầu PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma Nhưng thực tế nay, cá nhân tham gia vào thị trường nhà đất đồng thời với hai tư cách, sở mua bán lại thông qua môi giới cho cá nhân có nhu cầu để hưởng phần giá trị chênh lệch c Các nhà thầu xây dựng Đây thành phần tham gia trực tiếp vào thị trường nhà đất ở, thông qua việc đầu tư xây dựng, nhận thầu cơng trình xây dựng nhà ở, nhà cho th, chung cư Dựa vào trình đầu tư xây dựng này, nhà thầu xây dựng biết giá trị điều kiện thuận lợi nơi nên bỏ vốn mua lại nhà ở, sửa chữa bán lại kiếm lời d Các tổ chức, trung tâm môi giới BĐS - Khi khu vực, thành phố có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, đầu tư sở hạ tầng, bố trí TĐC trung tâm, tổ chức mơi giới đồng thời hình thành xuất - Đây tác nhân quan trọng việc phát triển hình thành thị trường nhà đất ở, nơi có lực lượng tham gia nhiều chứng tỏ thị trường nhà đất phát triển mạnh họ chất xúc tác quan trọng thúc đẩy phát triển thị trường - Tuy nhiên, lực lượng đa phần hoạt động tự phát, chưa cách, chưa chuyên nghiệp, chưa qua đào tạo, họ giúp người bán gặp người mua e Các tổ chức tin dụng, Ngân hàng - Thành phần tham gia vào thi trường nhà đất chủ yếu cung cấp vốn cho nhà kinh doanh, nhà đầu tư, cá nhân có nhu cầu vốn, thơng qua việc nhận chấp nhà đất - Ngoài tổ chức tham gia gốp vốn tự thành lập riêng phận để tự kinh doanh nhà đất Nhưng nhìn chung thị trường nhà đất đóng băng nên việc giải ngân để giúp cho doanh nghiệp, cá nhân nhằm cứu thị trường nhà đất ngân hàng, tổ chức tín dụng hạn chế, lãi xuất cho vay cao 1.1.1.5 Những điều kiện hình thành mở rộng thị trường nhà đất - Một thị trường nhà đất ổn định phát triển đồng với nhịp sống địi hỏi cầu Bên cung dễ dàng bắt mạch cần gì, đâu Các chủ đầu tư cần kế hoạch quy hoạch thành phố hợp lý để phát triển nguồn đất chế hành minh bạch để đưa sản phẩm thị trường thời gian ngắn (và với giá thấp nhất) có tín hiệu cầu Hiện nay, dự PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma án phát triển tốt cần đến 3-5 năm để sản phẩm Thời gian giá tín dụng (lãi suất) cao chắn nâng giá thành vượt khả toán đa số người dân - Về phía người mua họ cần thơng tin minh bạch: bán gì, đâu, chất lượng sao, giá phù hợp số sở hạ tầng tốt cho việc sinh sống, lại Những điều kiện làm cầu nối cung-cầu, tạo nên linh động tính bền vững cho thị trường nhà đất Trong tháng 8/2008, hội thảo Hiệp hội nhà đất (BĐS) Việt Nam phối hợp Tạp chí nhà đất Việt Nam tổ chức nhằm tìm kiếm giải pháp vốn cho thị trường BĐS Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, kiêm Chủ tịch Hiệp hội nhà đất Việt Nam, cho biết: "Thị trường nhà đất thị trường quan trọng kinh tế, liên quan trực tiếp với lượng tài sản lớn trực tiếp tác động đến kinh tế quốc dân Tỷ trọng nhà đất tổng cải xã hội nước có mức độ khác thường chiếm 40% lượng cải vật chất nước Các hoạt động liên quan đến Nhà đất chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Hằng năm, khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà đất bình qn nước ta lên đến khoảng 20.000 tỉ đồng, chiếm khoảng 7% GDP Ở nước phát triển Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc tổng thu ngân sách từ thị trường BĐS chiếm tới 20% GDP" Do việc hình thành thị trường nhà đất cần có số yếu tố sau: a Dựa vào sách kinh tế quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Chính phủ, tỉnh, thành - Các sách Chính phủ yếu tố nhạy cảm ảnh hưởng lớn đến thị trường nhà đất Nếu khu vực Nhà nước quan tâm phát triển q trình đầu tư tăng lên, sở hạ tầng đầu tư hoàn thiện dẫn đến đời sống người dân nâng lên, từ nhu cầu nhà đất tăng lên Ngồi ra, sách kinh tế Chính phủ có ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển thị trường nhà đất Cụ thể với phát triển sở sản xuất theo ngành, lãnh thổ làm gia tăng nhu cầu nhà đất, sản xuất phát triển địi hỏi phải có nguồn lao động để đáp ứng nhu cầu lao động sản xuất có tập trung dân cư Đây điều kiện cho thị trường nhà đất phát triển - Chính sách Chính phủ nhà nói chung sách nhà cho người nghèo, người có thu nhập thấp, gia đình thuộc đối tượng sách xã hội làm tăng nhu cầu nhà ở, đất giảm cầu nhà ở, đất Tất sách kinh tế Chính phủ ảnh hưởng đến thị trường nhà đất - Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất làm thay đổi tính chất mục đích sử dụng đất, làm gia tăng giao dịch mua, bán, thuê, cho thuê lại đất đai, nhà nhân tố ảnh hưởng đến cung cấp nhà đất, tác động vào thị trường nhà đất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 10 Mặt khác, làm quy hoạch, quy hoạch khu đô thị, quy hoạch trung tâm, khu chức đô thị làm thay đổi mục đích sử dụng đất loại đất tạo môi trường sống mới, thúc đẩy lịch sử phát triển thị trường nhà đất, làm tăng giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà đất trung tâm đô thị, thương mại, dịch vụ, du lịch, khu vui chơi giải trí nhu cầu nhà đất lớn - Hiện q trình thị hóa phát triển thị q trình tất yếu quốc gia trình phát triển kinh tế, chuyển đổi cấu kinh tế Các trình làm tăng nhu cầu nhà đất số lượng lẫn cấu nhà đất, đa dạng nhà đất nhằm thỏa mãn phù hợp với ngành kinh tế, sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, phù hợp nhu cầu đời sống Đặc biệt nước ta nhiều nước phát triển, luồng di dân tự từ khu vực nông thôn đô thị với tăng trưởng giáo dục đào tạo lao động, học sinh từ nông thôn chuyển đến đô thị sức ép thách thức lớn nhà ở, làm cho thị trường nhà đất đô thị sôi động b Sự phát triển kinh tế -Sự phát triển thị trường nhà đất quốc gia, hay tỉnh, thành ngồi sách nhà nước điều quan trọng khác phụ thuộc vào phát triển kinh tế quốc gia, tỉnh, thành Đây yếu tố quan trọng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kinh tế phát triển kéo theo ngành công nghiệp, thương mại dịch vụ, du lịch phát triển - Quá trình phát triển mở rộng quy mơ ngành địi hỏi phải có quỹ đất lớn để đáp ứng nhu cầu dẫn đến phát triển mạnh mẽ thị trường nhà đất Sự tăng trưởng đòi hỏi phải quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất loại đất bỏ hoang, đất nông nghiệp loại đất sử dụng hiệu quả, từ làm tăng quan hệ giao dịch đất đai trị trường nhà đất phát triển - Trong đó, nơng nghiệp kinh tế phát triển cần có đảm bảo an ninh lương thực, mở rộng diện tích gieo trồng có đảm bảo an ninh lương thực, việc khai phá đất hoang hóa, đất tự nhiên để phát triển kinh tế tự cung tự cấp Công nghiệp - dịch vụ phát triển dẫn đến tỷ trọng công nghiệp - dịch vụ tăng, từ quy mơ sản xuất tăng lên chủ yếu lấy từ quỹ đất phi nông nghiệp mà quỹ đất phi nông nghiệp để đáp ứng nhu cầu chủ yếu chuyển từ đất nông nghiệp sang kéo theo phát triển thị trường nhà đất Mặt khác, phát triển kinh tế phát triển khoa học công nghệ làm cho lượng hàng hóa ngày phong phú đa dạng Tức làm cho thị trường nhà đất ngày phát triển PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ... ? ?Nghiên cứu thực trạng thị trường nhà đất thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình? ?? chọn để thực Mục đích mục tiêu đề tài 2.1 Mục đích đề tài Đánh giá thực trạng thị trường nhà đất thành phố Đồng Hới,. .. tố cấu thành thị trường nhà đất địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình 74 3.4 Đề xuất số giải pháp chủ yếu phát triển thị trường nhà đất thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình ... nghiên cứu: Bài luận văn nhằm nghiên cứu thực trạng thị trường nhà đất thành phố Đồng Hới giai đoạn 2010 - 2016, Thị trường nhà đất thành phố Đồng Hới có đặc điểm riêng thị trường hình thành, hoạt
Ngày đăng: 24/02/2023, 18:23
Xem thêm:
