Luận văn thạc sĩ: Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

Luận văn thạc sĩ: Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng NinhLuận văn thạc sĩ: Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng NinhLuận văn thạc sĩ: Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng NinhLuận văn thạc sĩ: Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng NinhLuận văn thạc sĩ: Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng NinhLuận văn thạc sĩ: Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng NinhLuận văn thạc sĩ: Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng NinhLuận văn thạc sĩ: Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng NinhLuận văn thạc sĩ: Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng NinhLuận văn thạc sĩ: Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng NinhLuận văn thạc sĩ: Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng NinhLuận văn thạc sĩ: Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng NinhLuận văn thạc sĩ: Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng NinhLuận văn thạc sĩ: Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng NinhLuận văn thạc sĩ: Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng NinhLuận văn thạc sĩ: Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng NinhLuận văn thạc sĩ: Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HÀ THỊ THOA ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI - 2019 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI HÀ THỊ THOA ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN HÀ NỘI - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu nêu luận văn hoàn toàn trung thực có nguồn trích dẫn rõ ràng Kết nghiên cứu luận văn khơng có trùng lặp với cơng trình cơng bố Hà Nội, tháng 06 năm 2019 Tác giả Hà Thị Thoa MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.2 Lý luận pháp luật đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 25 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH 31 2.1 Nội dung pháp luật ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 31 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn - tỉnh Quảng Ninh 54 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN VÂN ĐỒN, TỈNH QUẢNG NINH 65 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn thi hành huyện Vân Đồn, tỉnh Quang Ninh 65 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nâng cao hiệu thi hành huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 67 KẾT LUẬN 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Lời nói đầu Luật Đất đai năm 1993 khẳng định: “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng” Trong kinh tế thị trường, đất đai cịn đóng vai trò nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước Như vậy, đất đai không tài sản quý giá quốc gia mà tài sản cá nhân xã hội Việc bảo hộ quyền tài sản tổ chức, cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân đất đai có ý nghĩa vơ quan trọng Trong tác phẩm “Bí ẩn vốn” lý giải chủ nghĩa tư thành công phương Tây thất bại nơi khác, Hernando De Soto viết: “Ở phương Tây mảnh đất, nhà, thiết bị lượng hàng kho thể hồ sơ sở hữu tài sản Hồ sơ dấu hiệu hữu hình trình rộng lớn đằng sau, gắn kết tất tài sản với phần lại kinh tế Nhờ có q trình biểu này, tài sản có sống vơ hình, song hành với tồn vật chất chúng Chúng dùng làm tài sản chấp cho tín dụng Cho vay chấp sở nhà người chủ khởi nghiệp nguồn vốn quan trọng cho doanh nghiệp Hoa Kỳ Các tài sản cung cấp mối liên kết tới q trình hình thành tín dụng người chủ, địa tin cậy để thu nợ thu thuế, sở cho việc thiết lập tiện ích công cộng tảng cho việc tạo chứng (như trái phiếu có bảo đảm chấp: mortgage backed bond), thứ mà sau chiết khấu bán thị trường thứ cấp Với qua trình này, phương Tây làm cho tài sản sống động tạo tư bản” Điều cho thấy việc lập hồ sơ đầy đủ đất không giúp Nhà nước quản lý hiệu đất đai mà bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân tài sản đất đai biến đất đai trở thành vốn (tư bản) Muốn lập hồ sơ đầy đủ mảnh đất khơng thể khơng thực hoạt động đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung GCNQSDĐ) Pháp luật đăng ký, cấp GCNQSDĐ chế định pháp luật đất đai Ưu điểm bật việc thực chế định kinh tế thị trường góp phần xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính, sở liệu thông tin đất đai ngày đầy đủ; xác lập bảo hộ quyền tài sản đất đai hợp pháp người sử dụng; đồng thời thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản (BĐS) theo hướng công khai minh bạch, lành mạnh … Tuy nhiên, tổng kết tình hình thực thi chế định Luật Đất đai năm 2003 cho thấy: “Mặc dù đạt nhiều thành tựu quan trọng công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai số tồn tại, hạn chế lên là: i) Cịn xảy tình trạng tranh chấp việc sử dụng đất bãi bồi ven biển mặt nước ven bờ biển số địa phương mà khơng có sở giải quyết; ii) Việc đo đạc lập đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận lần đầu đến chưa hoàn thành, nhu cầu cấp giấy chứng nhận đăng ký biến động lớn lớn; iii) Hồ sơ địa lập chưa đầy đủ, thống nhất; việc cập nhật, chỉnh lý biến động chưa thực thường xuyên, đồng theo quy định; nhiều nơi cấp Giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chưa ổn định, phải làm lại việc dồn điền đổi sau cấp Giấy chứng nhận chưa có đồ địa nên phải cấp theo tự khai báo người dân cấp theo loại đồ cũ có độ xác thấp; iv) Việc xây dựng sở liệu địa triển khai cịn chậm phân tán, thiếu đồng bộ, chưa kết nối cấp quan có liên quan nên chưa cập nhật đầy đủ, thường xuyên, hiệu sử dụng chưa cao, chưa đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai thị trường bất động sản; v) Công tác thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ địa phương thường hoàn thành chậm, chưa đáp ứng kịp thời yêu cầu thông tin đất đai cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội cấp, ngành; chất lượng số liệu thống kê định kỳ hàng năm nhiều địa phương chưa cao việc đo vẽ đồ địa chậm việc cập nhật, chỉnh lý biến động chưa thực tốt” Muốn đưa giải pháp góp phần khắc phục yếu cần phải nghiên cứu, đánh giá quy định đăng ký, cấp GCNQSDĐ cách hệ thống, toàn diện tham chiếu với thực tiễn địa phương cụ thể cho dù có nhiều cơng trình khoa học vấn đề công bố Với lý trên, học viên lựa chọn đề tài: “Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai Việt Nam từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh” làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Đăng ký cấp GCNQSDĐ nội dung pháp luật đất đai Đề tài thu hút quan tâm nghiên cứu giới luật học nước ta Thời gian qua có nhiều cơng trình khoa học vấn đề công bố mức độ phạm vi khác mà tiêu biểu số công trình cụ thể sau: i) Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội; ii) Lê Thị Thủy (2016), “Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn tỉnh Quảng Nam”, luận văn thạc sĩ luật, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội; iii) Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; iv) Tạp chí Dân chủ Pháp luật - Bộ Tư pháp (2005), Số chuyên đề đăng ký bất động sản, Hà Nội; v) Nguyễn Ngọc Điện (2009), Lý luận thực tiễn quản lý nhà nước bất động sản, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 1; vi) Nguyễn Quang Tuyến (2004), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại đất đai, luận án tiến sĩ luật học - Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; vii) Đặng Anh Quân (2011), “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam Thụy Điển”, Luận án tiến sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học Lund, Thụy Điển Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh; viii) Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo số 193/BCBTNMT ngày 06/09/2012 Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai, Hà Nội; ix) Trần Quốc Toản (chủ biên) (2013), Đổi quan hệ sở hữu đất đai - Lý luận thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; x) Đoàn Đức Lương, Viên Thế Giang, Võ Thị Mỹ Hương (2015), Pháp luật giao dịch bảo đảm hoạt động cấp tín dụng Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; xi) Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội v.v Các cơng trình phân tích hệ thống sở lý luận đăng ký đất đai cấp GCNQSDĐ; đánh giá chế định pháp luật đăng ký, cấp GCNQSDĐ đưa giải pháp hoàn thiện Tuy nhiên, số nội dung cơng trình nêu lạc hậu chế định sửa đổi, bổ sung với việc ban hành Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Hơn nữa, dường cịn cơng trình nghiên cứu, đánh giá pháp luật đăng ký cấp GCNQSDĐ tham chiếu từ thực tiễn huyện Vân Đồn Để khắc phục khiếm khuyết này, luận văn sâu tìm hiểu đăng ký cấp GCNQSDĐ theo pháp luật đất đai Việt Nam từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh sở kế thừa phát triển kết nghiên cứu, phát cơng trình khoa học liên quan đến đề tài cơng bố Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích luận văn nghiên cứu đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật đăng ký cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh Trên sở đó, luận văn đưa kiến nghị hoàn thiện pháp luật đăng ký cấp GCNQSDĐ; nâng cao hiệu tổ chức thực huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Trên sở mục đích nghiên cứu, luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: Một là, phân tích số vấn đề lý luận đăng ký cấp GCNQSDĐ bao gồm khái niệm, đặc điểm; ý nghĩa; yêu cầu đăng ký, cấp GCNQSDĐ Hai là, phân tích số vấn đề lý luận pháp luật đăng ký cấp GCNQSDĐ, bao gồm sở hình thành; khái niệm đặc điểm; vai trò, cấu trúc pháp luật đăng ký cấp GCNQSDĐ điều kiện đảm bảo thực chế định pháp luật Ba là, bình luận thực trạng pháp luật đăng ký cấp GCNQSDĐ; đánh giá thực tiễn thi hành chế định huyện Vân đồn, tỉnh Quảng Ninh Bốn là, đưa định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật đăng ký cấp GCNQSDĐ nâng cao hiệu thi hành huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Luận văn xác định đối tượng nghiên cứu tập trung vào số vấn đề cụ thể sau đây: - Quan điểm, đường lối Đảng tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai nói chung pháp luật đăng ký, cấp GCNQSDĐ nói riêng - Nội dung quy định đăng ký cấp GCNQSDĐ Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành quy định đăng ký BĐS Bộ luật dân năm 2015; quy định số đạo luật có liên quan - Quan điểm lý luận, trường phái lý thuyết khoa học đăng ký BĐS nói chung đăng ký đất đai nói riêng - Quan điểm lý luận, trường phái lý thuyết khoa học cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu BĐS nói chung cấp GCNQSDĐ nói riêng - Thực tiễn thi hành pháp luật đăng ký cấp GCNQSDĐ huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh - Các kết nghiên cứu cơng trình khoa học liên quan đến đề tài luận văn công bố … 4.2 Phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật học, luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu vào vấn đề cụ thể sau đây: i) Giới hạn nội dung Luận văn chủ yếu sâu phân tích nội dung quy định đăng ký cấp GCNQSDĐ Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành Pháp luật đăng ký cấp GCNQSDĐ đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng, lẽ chủ thể sử dụng đất có nghĩa vụ đăng ký đất đai có quyền cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên, khuôn khổ luận văn này, học viên giới hạn phạm vi nghiên cứu quy định pháp luật hành đăng ký đất đai ... cứu đề tài ? ?Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai Việt Nam từ thực tiễn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh? ??, luận văn có... LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1.2 Lý luận pháp luật đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận. .. bố Với lý trên, học viên lựa chọn đề tài: ? ?Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai Việt Nam từ thực tiễn huyện Vân Đồn,