TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VIỆN KẾ TOÁN – KIỂM TOÁN o0o ĐỀ ÁN MÔN HỌC KẾ TOÁN TÀI CHÍNH Đề tài BÀN VỀ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Họ và tên Bùi Thị Trang Mã SV 11134084 Lớp Kế toán tổng hợp 55A G[.]
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VIỆN KẾ TOÁN – KIỂM TỐN -o0o - ĐỀ ÁN MƠN HỌC KẾ TỐN TÀI CHÍNH Đề tài: BÀN VỀ KẾ TỐN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Họ tên : Bùi Thị Trang Mã SV : 11134084 Lớp : Kế toán tổng hợp 55A Giáo viên hướng dẫn : ThS Phí Văn Trọng HÀ NỘI, NĂM 2016 ĐỀ ÁN MÔN HỌC GVHD: THS PHÍ VĂN TRỌNG MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG .3 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 1.1 Khái niệm bất động sản đầu tư 1.2 Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư 1.2.1 So sánh BĐS đầu tư, BĐS chủ sử hữu sử dụng hàng hóa BĐS 1.2.2 Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư 1.3 Tính giá bất động sản đầu tư .4 1.3.1 Nguyên giá bất động sản đầu tư 1.3.2 Hao mòn bất động sản đầu tư 1.3.3 Giá trị lại (GTCL) bất động sản đầu tư 1.4 Trình bày báo cáo tài .5 1.5 So sánh chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) số 05 chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) 40 kế toán bất động sản đầu tư .7 CHƯƠNG CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ VÀ THỰC TIỄN VẬN DỤNG TẠI CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM HIỆN NAY 2.1 Chế độ kế toán bất động sản đầu tư Việt Nam 2.1.1 Nguyên tắc hạch toán bất động sản đầu tư 2.1.2 Tài khoản sử dụng 2.1.2.1 Một số quy định sử dụng tài khoản 217 2.1.2.2 Kết cấu nội dung phản ánh TK 217 10 2.1.3 Chứng từ sử dụng 10 2.1.4 Phương pháp hạch toán số nghiệp vụ kinh tế chủ yếu 11 2.1.4.1 Kế toán tăng BĐS đầu tư .11 2.1.4.2 Kế toán giảm BĐS đầu tư 1212 SV: Bùi Thị Trang Lớp: Kế tốn tổng hợp 55A ĐỀ ÁN MƠN HỌC GVHD: THS PHÍ VĂN TRỌNG 2.1.4.3 Kế tốn trích khấu hao BĐS đầu tư 1414 2.1.4.4 Kế toán cho thuê hoạt động BĐS đầu tư 1515 2.2 Thực tiễn vận dụng kế toán bất động sản đầu tư doanh nghiệp Việt Nam 1516 2.2.1 Khái qt cơng tác kế tốn BĐS đầu tư trước chuẩn mực kế toán số 05 đời 1616 2.2.2 Cơng tác kế tốn sau ban hành chuẩn mực số 05 - Bất động sản đầu tư 18 CHƯƠNG MỘT SỐ Ý KIẾN ĐỀ XUẤT NHẰM HỒN THIỆN KẾ TỐN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 2020 3.1 Đánh giá kế toán bất động sản đầu tư doanh nghiệp Việt Nam 2020 3.1.1 Những thành công 2020 3.1.2 Những tồn .2020 3.2 Một số đề xuất nhằm hồn thiện cơng tác kế tốn bất động sản đầu tư doanh nghiệp Việt Nam 2222 3.3 Điều kiện thực giải pháp đề xuất 2523 KẾT LUẬN 2624 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 2725 SV: Bùi Thị Trang Lớp: Kế toán tổng hợp 55A ĐỀ ÁN MƠN HỌC GVHD: THS PHÍ VĂN TRỌNG DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG Bảng 1.1 Bảng so sánh BĐS ĐT, BĐS chủ sở hữu sử dụng hàng hóa BĐS Bảng 1.2 Bảng so sánh VAS 05 IAS 40 kế toán BĐS đầu tư Sơ đồ 2.1 Kế toán trường hợp tăng bất động sản đầu tư Sơ đồ 2.2 Kế toán trường hợp giảm bất động sản đầu tư Sơ đồ 2.3 Kế toán thu tiền trước cho nhiều kỳ cho thuê bất động sản đầu tư Sơ đồ 2.4 Kế toán thu tiền cho kỳ cho thuê bất động sản đầu tư Sơ đồ 2.5 Kế tốn chi phí phát sinh cho thuê BĐS đầu tư SV: Bùi Thị Trang Lớp: Kế tốn tổng hợp 55A ĐỀ ÁN MƠN HỌC GVHD: THS PHÍ VĂN TRỌNG DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Diễn giải BĐS Bất động sản BCTC Báo cáo tài CP Chi phí DN Doanh nghiệp GTCL Giá trị cịn lại GTGT Giá trị gia tăng NG Nguyên giá TK Tài khoản TSCĐ Tài sản cố định 10 HTK Hàng tồn kho 11 HĐKD Hoạt động kinh doanh SV: Bùi Thị Trang Lớp: Kế toán tổng hợp 55A ĐỀ ÁN MƠN HỌC GVHD THS PHÍ VĂN TRỌNG LỜI MỞ ĐẦU Tình hình thị trường BĐS quốc gia yếu tố quan trọng để đánh giá tiềm lực phát triển kinh tế nước Tại Việt Nam, thị trường BĐS có nhiều biến động chưa vào ổn định Bên cạnh đó, hoạt động thị trường thời gian qua bộc lộ nhiều điểm yếu Trước tình hình biến động thị trường BĐS nay, cơng tác kế tốn đóng vai trị vô cần thiết hoạt động DN ngày đề cao Khuôn khổ pháp lý kế tốn dần hồn thiện, đáp ứng u cầu phát triển kinh tế tiến trình mới, mở cửa hội nhập Nằm hệ thống chuẩn mực kê toán Việt Nam, kế toán BĐS đầu tư điều chỉnh chuẩn mực kế toán Việt Nam VAS 05, hướng dẫn thực theo thông tư số 200/2014/TT-BTC ngày 22 tháng 10 Bộ trưởng Bộ tài Việc áp dụng VAS mang lại nhiều lợi ích cho DN, nhiên bộc lộ không hạn chế Nhằm mục đích tìm hiểu rõ BĐS đầu tư kế toán BĐS đầu tư DN Việt Nam, từ tìm phương hướng phát triển hệ thống kế toán nhằm giúp cho thị trường BĐS phát triển, thúc đẩy kinh tế nước ta nhanh chóng hội nhập với kinh tế giới, em chọn nghiên cứu đề tài “Bàn kế tốn bất động sản đầu tư” Trong khn khổ đề án môn học, em xin bàn kế toán bất động sản đầu tư gồm phần sau: Chương 1: Những vấn đề kế toán bất động sản đầu tư Chương Chế độ kế toán bất động sản đầu tư thực tiễn vận dụng doanh nghiệp Việt Nam Chương Một số ý kiến đề xuất nhằm hoàn thiện kế toán bất động sản đầu tư Em xin chân thành cảm ơn ThS Phí Văn Trọng tận tình giúp đỡ để em hoàn thành đề án Vì hạn chế thời gian tài liệu tham khảo, đề án chắn không tránh khỏi thiếu sót Do đó, em mong nhận góp ý thầy giáo để giúp viết hồn thiện SV: Bùi Thị Trang Lớp: Kế toán tổng hợp 55A ĐỀ ÁN MƠN HỌC GVHD THS PHÍ VĂN TRỌNG CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 1.1 Khái niệm bất động sản đầu tư Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam VAS 05, ban hành theo Quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 Bộ Tài chính: BĐS đầu tư: BĐS gồm quyền sử dụng đất, nhà, phần nhà nhà đất, sở hạ tầng người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: - Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý; - Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường 1.2 Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư 1.2.1 So sánh BĐS đầu tư, BĐS chủ sử hữu sử dụng hàng hóa BĐS BĐS chủ sở hữu sử dụng: Là BĐS người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý Hàng hóa BĐS: Là hàng hóa mua để bán kỳ kinh doanh thơng thường Như vậy, rút điểm giống khác BĐS đầu tư, BĐS chủ sở hữu sử dụng hàng hóa BĐS Bảng 1.1 Bảng so sánh BĐSĐT, BĐS chủ sở hữu sử dụng hàng hóa BĐS BĐS đầu tư Giống BĐS chủ sở hữu sử dụng Hàng hóa BĐS Là BĐS (gồm đất đai thứ gắn liền vĩnh viễn với mảnh đất đó) Khác Tư cách nắm giữ Chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài Chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài Chủ sở hữu Mục đích nẵm giữ Thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng giá Là TSCĐ sử dụng hoạt động kinh doanh Thu lợi từ việc bán kỳ kinh doanh thông thường SV: Bùi Thị Trang Lớp: Kế toán tổng hợp 55A ĐỀ ÁN MƠN HỌC GVHD THS PHÍ VĂN TRỌNG Việc phân tách thành BĐS đầu tư, BĐS chủ sở hữu sử dụng hàng hóa BĐS mang tính tương đối Mỗi loại BĐS chuyển thành hai loại lại chuyển đổi mục đích sử dụng 1.2.2 Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư Một BĐS đầu tư phải thỏa mãn đầy đủ hai điều kiện sau: Thứ nhất, chắn thu lợi ích kinh tế tương lai: DN cần phải đánh giá mức độ chắn việc thu lợi ích kinh tế mà bất động sản mang lại tương lai sở thơng tin có thời điểm ghi nhận Thứ hai, nguyên giá BĐS đầu tư phải xác định cách đáng tin cậy: BĐS ghi nhận BĐS đầu tư cần phải dựa sở khách quan để xác định giá trị ban đầu Điều kiện thường dễ thoả mãn giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh cho việc hình thành BĐS xác định giá trị Cụ thể, theo thơng tư 200/2014/TT-BTC ngày 22/12/2014, trường hợp ghi nhận BĐS đầu tư: - Quyền sử dụng đất (do DN bỏ tiền mua lại) nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá; - Quyền sử dụng đất (do DN bỏ tiền mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai; - Nhà DN sở hữu (hoặc DN thuê tài chính) cho thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; - Nhà giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; - Cơ sở hạ tầng giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động Ngồi ra, có số trường hợp đặc biệt ghi nhận BĐS đầu tư sau: Đối với BĐS mà phần DN nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho quản lý phần tài sản bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động), DN hạch toán phần tài sản dùng thuê chờ tăng giá BĐS đầu tư phần tài sản dùng cho sản xuất quản lý hạch tốn TSCĐ hữu hình TSCĐ vơ hình SV: Bùi Thị Trang Lớp: Kế toán tổng hợp 55A ĐỀ ÁN MƠN HỌC GVHD THS PHÍ VĂN TRỌNG Trường hợp BĐS không bán riêng rẽ phần sử dụng cho kinh doanh cho quản lý không đáng kể hạch tốn BĐS đầu tư DN cung cấp dịch vụ liên quan cho người sử dụng BĐS DN sở hữu phần tương đối nhỏ tồn thoả thuận DN hạch toán tài sản BĐS đầu tư Công ty cho công ty mẹ công ty khác công ty mẹ thuê sử dụng nắm giữ BĐS BĐS hạch toán BĐS đầu tư BCTC riêng cơng ty có BĐS BCTC riêng công ty mẹ công ty mẹ cho cơng ty th (nếu thoả mãn định nghĩa BĐS đầu tư), không phản ánh BĐS đầu tư BCTC hợp 1.3 Tính giá bất động sản đầu tư Giá BĐS đầu tư tính dựa mơ hình giá gốc (Cost model): BĐSĐT ghi nhận theo giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào CP kinh doanh kỳ theo dõi theo ba tiêu: Nguyên giá, khấu hao lũy kế giá trị lại BĐSĐT theo dõi đánh giá theo mơ hình TSCĐ thơng thường DN 1.3.1 Nguyên giá bất động sản đầu tư Nguyên giá BĐS đầu tư toàn CP (tiền mặt tương đương tiền) mà DN bỏ giá trị hợp lý khoản khác đưa trao đổi để có BĐS đầu tư tính đến thời điểm mua xây dựng hồn thành BĐS đầu tư Nguyên giá BĐS đầu tư tự xây dựng giá thành thực tế CP liên quan trực tiếp BĐS đầu tư tính đến ngày hồn thành cơng việc xây dựng Ngun giá BĐS đầu tư xác định sau: - Nguyên giá của BĐSĐT mua bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: Phí dịch vụ tư vấn, lệ phí trước bạ chi phí giao dịch liên quan khác, - Trường hợp mua BĐSĐT toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá BĐS đầu tư phản ánh theo giá mua trả tiền thời điểm mua Khoản chênh lệch giá mua trả chậm giá mua trả tiền hạch tốn vào chi phí tài theo kỳ hạn tốn, trừ số chênh lệch tính vào nguyên giá BĐSĐT theo quy định Chuẩn mực kế tốn "Chi phí vay"; SV: Bùi Thị Trang Lớp: Kế toán tổng hợp 55A ĐỀ ÁN MƠN HỌC GVHD THS PHÍ VĂN TRỌNG - Ngun giá của BĐSĐT tự xây dựng giá thành thực tế chi phí liên quan trực tiếp BĐSĐT tính đến ngày hồn thành cơng việc xây dựng; - Trường hợp bất động sản thuê tài với mục đích thuê hoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận là BĐSĐT ngun giá BĐSĐT thời điểm khởi đầu thuê thực theo quy định Chuẩn mực kế toán “Thuê tài sản” Các CP sau khơng tính vào ngun giá BĐS đầu tư: - Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp CP cần thiết để đưa BĐS đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng); - Các CP đưa BĐS đầu tư vào hoạt động lần đầu trước BĐS đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến; - Các CP khơng bình thường ngun vật liệu, lao động nguồn lực khác trình xây dựng BĐS đầu tư 1.3.2 Hao mòn bất động sản đầu tư Trong trình nắm giữ để chờ tăng giá, cho thuê hoạt động BĐS đầu tư bị giảm giá trị phải trích khấu hao Khấu hao BĐS đầu tư ghi nhận CP kinh doanh kỳ 1.3.3 Giá trị lại (GTCL) bất động sản đầu tư GTCL BĐS đầu tư = Nguyên giá BĐS ĐT – Giá trị hao mòn lũy kế BĐS ĐT 1.4 Trình bày báo cáo tài DN cần trình bày: (a) Phương pháp khấu hao sử dụng; (b) Thời gian sử dụng hữu ích BĐS đầu tư tỷ lệ khấu hao sử dụng; (c) Nguyên giá khấu hao luỹ kế thời điểm đầu kỳ cuối kỳ; (d) Tiêu chuẩn cụ thể mà DN áp dụng trường hợp gặp khó khăn phân loại BĐS đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng với tài sản giữ để bán hoạt động kinh doanh thông thường; (e) Các tiêu thu nhập, CP liên quan đến cho thuê bất động sản, gồm: - Thu nhập từ việc cho thuê; SV: Bùi Thị Trang Lớp: Kế tốn tổng hợp 55A ĐỀ ÁN MƠN HỌC GVHD THS PHÍ VĂN TRỌNG d) BĐS đầu tư giảm chuyển BĐS đầu tư thành BĐS chủ sở hữu sử dụng Khi chuyển BĐS đầu tư thành BĐS chủ sở hữu sử dụng phải xóa sổ hoa mịn BĐS đầu tư SƠ ĐỒ ĐỊNH KHOẢN TĂNG GIẢM BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ TK 111,112,331 TK 217 Khi trả lại BĐSĐT thuê TC Mua BĐSĐT theo giá mua trả Thuế GTGT TK 2147 TK 133 Chênh lệch nguyên giá BĐSĐT TK 632 với số khấu hao (Nếu có) TK 331 TK 211,212 Mua lại BĐSĐT thuê tài chuyển thành TSCĐ Mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm TK 242 Lãi trả chậm TK 241 TK 111,112 Số tiền trả thêm TK 2141,2143 BĐSĐT hình thành XDCB bàn giao TK 2147 Kết chuyển số hao mòn lũy kế TK 211,213 TK 632 Bán BĐSĐT Chuyển TSCĐ HH, vơ hình thành BĐSĐT Giá trị cịn lại TK 214(2147) TK 2147 TK 2141,2143 Số hao mòn lũy kế Số hao mòn lũy kế TK 156(157) Khi chuyển BĐSĐT thành hàng hóa TK 111,112,3412 TK 211,213 BĐSĐT thuê tài Chuyển BĐSĐT thành TSCĐ TK 1557,1567 SV: Bùi Thị Trang 13 Đồng thời ghi: TK 2141,2143 TK 2147 Lớp: Kế tốn tổng hợp 55A ĐỀ ÁN MƠN HỌC GVHD THS PHÍ VĂN TRỌNG Chuyển hàng hóa BĐS thành BĐSĐT Số hao mòn lũy kế TK 632 Ghi nhận tổn thất BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá 2.1.4.3 Kế tốn trích khấu hao BĐS đầu tư TK sử dụng: TK 2147 - Hao mòn BĐS đầu tư Nội dung TK: Phản ánh tình hình biến động BĐS đầu tư trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động DN theo giá trị hao mòn Kết cấu TK: TK 2147 TK điều chỉnh cho TK 217 nên mang kết cấu ngược với TK 217 mà điều chỉnh Nợ TK 2147 Có o SDĐK: Giá trị hao mịn lũy kế BĐS o Giá trị hao mòn BĐS đầu tư giảm kỳ đầu tư tính đến thời điểm đầu kỳ o Giá trị hao mòn tăng BĐS đầu tư kỳ SDCK: Giá trị hao mòn lũy kế tính tới thời điểm cuối kỳ Kế tốn trích khấu hao BĐS đầu tư Định kỳ tính, trích khấu hao BĐS đầu tư nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động, ghi: Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (Chi tiết CP kinh doanh BĐS đầu tư) Có TK 2147 - Hao mịn BĐS đầu tư Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 - Nguồn vốn khấu hao TSCĐ (Chi tiết khấu hao BĐS đầu tư) Trường hợp giảm giá BĐS đầu tư đồng thời với việc ghi giảm nguyên giá BĐS đầu tư phải ghi giảm giá trị hao mòn luỹ kế BĐS đầu tư SV: Bùi Thị Trang 14 Lớp: Kế tốn tổng hợp 55A ĐỀ ÁN MƠN HỌC GVHD THS PHÍ VĂN TRỌNG 2.1.4.4 Kế tốn cho th hoạt động BĐS đầu tư a) Trường hợp thu tiền trước cho nhiều kỳ cho thuê TK 5117 TK 3387 Kết chuyển doanh thu kỳ TK 111,112 Doanh thu chưa thuế GTGT kế tốn kỳ sau Doanh thu chưa thực TK 3331 Tổng số tiền nhận Thuế GTGT Thuế GTGT (nếu có) TK 531 phải nộp Tổng số tiền trả lại không thực hợp đồng TK 531 Hàng bán bị trả lại b) Trường hợp thu tiền cho thuê theo kỳ TK 5117 TK 131 TK Doanh thu kinh 111,112 doanh BĐS đầu tư Tổng giá TK 3331 Khi thu tiền tốn Thuế GTGT phải nộp (nếu có) SV: Bùi Thị Trang 15 Lớp: Kế toán tổng hợp 55A ... ? ?Bàn kế toán bất động sản đầu tư” Trong khuôn khổ đề án môn học, em xin bàn kế toán bất động sản đầu tư gồm phần sau: Chương 1: Những vấn đề kế toán bất động sản đầu tư Chương Chế độ kế toán bất. .. BĐS đầu tư Sơ đồ 2.1 Kế toán trường hợp tăng bất động sản đầu tư Sơ đồ 2.2 Kế toán trường hợp giảm bất động sản đầu tư Sơ đồ 2.3 Kế toán thu tiền trước cho nhiều kỳ cho thuê bất động sản đầu. .. mực kế toán quốc tế (IAS) 40 kế toán bất động sản đầu tư .7 CHƯƠNG CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ VÀ THỰC TIỄN VẬN DỤNG TẠI CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM HIỆN NAY 2.1 Chế độ kế toán bất