Đang tải... (xem toàn văn)
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ VIẾT KỲ TRÁCH NHIỆM BẢO HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Hà Nội, 2021 Luan v[.]
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ VIẾT KỲ TRÁCH NHIỆM BẢO HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Hà Nội, 2021 Luan van VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ VIẾT KỲ TRÁCH NHIỆM BẢO HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 MSSV: Người HDKH: TS NGUYỄN THỊ TÂM Hà Nội, 2021 Luan van i Luan van LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất nước ta ngày phát triển mức độ độ thị hóa ngày sâu rộng gia tăng vượt bậc dân cư thành thị bùng nỗ tập trung kinh tế dịch vụ an sinh xã hội nhu cầu công việc cao thu hút cư dân miền nhiều nơi đến sinh sống, diện tích đô thi không tăng theo tỉ lệ thuận với dân cư nên nhu cầu nhà đô thi ngày cao đặc biệt thành phố lớn có nên kinh tế , văn minh cơng nghiệp dịch vụ phát triển Tp HCM, Thủ đô Hà Nội, hay Tp Đà Nẵng, Cần Thơ…, để đáp ứng cho nhu cầu thiết nhà cho người dân hộ chung cư đời giải pháp hay , lựa chọn tối ưu lẽ đáp ứng nhu cầu số đông người dân, khả tài thấp để có nơi an cư lạc nghiệp Tuy nhiên, bên cạnh lợi ích thiết thực loại hình chung cư mang lại cịn tồn động thiếu sót, chưa chặt chẽ khâu kiểm tra quản lý chất lượng sản phẩm cơng trình xây dựng từ hạ tầng đến sở trang thiết bị khác nói chung hộ Nhà chung cư chưa đảm bảo thực ổn định tốt nên gây an toàn thiệt thòi cho người mua Nhà chung cư phát sinh trách nhiệm bảo hành Chủ đầu tư Nhà chung cư Có lúc lên đến mức phải tranh chấp gay gắt, dù Luật Nhà 2014, Bộ luật Dân 2015, Luật Thương mại 2005, Luật Bảo vể quyền lợi người tiêu dùng 2011, Nghị định 46/2015/NĐ-CP, Luật Xây dựng năm 2014 quy định bảo hành nhà cơng trình xây dựng, sản phẩm mà bên bán bán cho bên mua, trách nhiệm bên bán bên mua trách nhiệm bảo hành hàng hóa bên bán…, tất văn pháp luật nêu chưa sâu sát cội nguồn gốc rễ vấn đề bảo hành chưa định nghĩa rạch rịi bảo hành khơng phải cư dân hiểu sâu sắc trách nhiệm bảo hành chủ đầu tư Nhà chung cư theo quy định pháp luật Và có chế tài cho trách nhiệm bảo hành hay không chế tài đến Luan van đâu Chính tác giả chọn đề tài “Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư Chủ đầu tư theo pháp luật nay” để nghiên cứu khẳng định đề tài mang tính cấp thiết lẽ: Thứ nhất, nhu cầu nhà nhu cầu vô cần thiết mức độ thị hóa ngày cao cư dân tập trung thành phố lớn ngày đông quỷ đất lại hạn hẹp khơng tăng, tiện dụng tính khả thi tài cho đại đa số người dân để có nơi an cư lạc nghiệp nhu cầu tất yếu việc phát triển loại hình Nhà chung cư, nhà cao tầng, nhà nhiều hộ xu hướng thiếu, thay đổi quản lý sách quy hoạch đất đai, sách nhà ở, sách tập trung phát triển văn hóa giáo dục kinh tế thành thị lớn tác động lên mối quan hệ xã hội liên quan đến hoạt động mua bán nhà chung cư có thay đổi có nhiều phát sinh nên cần có cập nhật thay đổi quy định cụ thể thiết thực pháp luật nhằm điều chỉnh mối quan hệ xã hội nêu Thứ hai, bất cập quy định pháp luật hành hoạt động quản lý việc bảo hành nhà chung cư Pháp luật thời gian qua có điều chỉnh định nhằm định hướng phát triển quan hệ mua bán nhà chung cư, vấn đề bảo hành Nhà chung cư quy định ngày cụ thể hơn, đảm bảo thực thi sách quản lý, phát triển bất động sản bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức tham gia mối quan hệ chủ đầu tư bên sở hữu người sử dụng Nhà chung cư Tuy nhiên, thực tiễn thực quy định pháp luật cho thấy, pháp luật điều chỉnh quan hệ bộc lộ nhiều bất cập lớn như: (i) Một số quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán nhà chung cư liên quan đến bảo hành khơng cịn phù hợp, khơng cịn khả thi khơng phản ánh thực tiễn áp dụng mục đích việc bảo hành nhằm thực phần sở hữu chung Nhà chung cư q trình sử dụng vận hành bị hao mịn, xuống Luan van cấp theo thời gian thực tế việc bảo hành bao gồm bên bên bảo hành kết cấu hạ tầng, kết cấu xây dựng an toàn sử dụng, bảo hành thiết bị khơng thể nêu lên bảo hành chung chung Chính vậy, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp người mua nhà mà chất người tiêu dùng, lâu dài khiến ảnh hưởng phát triển chung giao dịch thương mại lĩnh vực kinh doanh bất động sản tầm quan trọng hoạt động kinh tế; nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người mua chung cư, pháp luật quy định hợp đồng mua bán Chủ đầu tư với khách hàng trước triển khai áp dụng nội dung điều khoản hợp đồng phải tuân theo mẫu phải đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền Tuy nhiên, liên quan nội dung bảo hành, dù mặt pháp luật, hợp đồng tự thoả thuận bên thực tế, nội dung điều khoản hợp đồng mua bán Nhà chung cư thường quy định mang tính có lợi cho bên bán Chủ đầu tư Theo đó, liên quan phần bảo hành pháp luật hành ghi nhận chung chung nội dung bảo hành không định nghĩa bảo hành, chế quản lý…, chưa rõ ràng, không chi tiết, lâu dài gây gây nhiều hệ luỵ, bất lợi cho người mua Nhà chung cư bộc lộ nhiều hạn chế dẫn đến thực tế gây khó khăn cho chủ thể việc thực quyền nghĩa vụ hoạt động giải tranh chấp quan có thẩm quyền thực tế; (ii) Quyền, nghĩa vụ bên việc bảo hành Nhà chung cư, hay chế quản lý, giám sát việc quản lý, hạng mục nội dung cơng việc bảo hành, tổ chức có trách nhiệm quy định Luật Nhà năm 2014, Luật Xây dựng 2014, Bộ luật Dân 2015, Luật Thương mại 2005 văn hướng dẫn thi hành bộc lộ nhiều bất cập, điều dẫn đến thực tế khó áp dụng, khó chế tài, quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội việc quản lý việc bảo hành Nhà chung cư cá nhân, tổ chức cịn mang tính lý thuyết nên thực tế mâu thuẫn tranh chấp hoạt động quản Luan van lý, trách nhiệm bảo hành tổ chức, cá nhân liên quan dự án Nhà chung cư ngày phổ biến, cần phải khắc phục kịp thời, nhằm tạo hành lang pháp lý rõ ràng hoạt động, quản lý trách nhiệm bảo hành đảm bảo quyền, nghĩa vụ chủ thể liên quan Thứ ba, nhu cầu làm rõ vấn đề lý luận từ làm sở để đánh giá thực trạng pháp luật phù hợp với điều kiện hồn cảnh Việt Nam Cần nghiên cứu, tìm ưu điểm lý thuyết, triết lý sách phát triển, mơ hình quản lý việc bảo hành chung cư số quốc gia giới, từ rút kinh nghiệm cho Việt Nam đảm bảo hài hồ lợi ích cá nhân, tổ chức với lợi ích Nhà nước điều cần thiết Nghiên cứu làm rõ vấn đề lý luận từ làm sở để đánh giá thực trạng pháp luật phù hợp với điều kiện hoàn cảnh Việt Nam Thứ tư, công tác quản lý Nhà nước hoạt động quản lý công việc bảo hành trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư thể nhiều bất cập, đến từ quy định pháp luật tổ chức thực pháp luật cần phải tháo gỡ, giải nhằm tạo chế rõ ràng cho chủ thể thực quyền nghĩa vụ cách cụ thể hiệu Tác giả cho rằng, việc nghiên cứu lý luận thực tiễn pháp luật liên quan trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư quan hệ mua bán nhà chung cư cấp thiết, tác giả lựa chọn “Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư Chủ đầu tư theo pháp luật nay” làm Đề tài Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế Để làm rõ, nội dung Luận văn này, tác giả chủ yếu phân tích quyền, nghĩa vụ Chủ đầu tư với người mua nhà liên quan đến trách nhiệm bảo hành bên ghi nhận hợp đồng mua bán Nhà chung cư quy định pháp luật xoay quanh trách nhiệm bảo hành, cụ thể việc bảo hành gồm hạng mục trách nhiệm đến đâu bảo hành Luan van chung bảo hành riêng, cưỡng chế chế tài có áp dụng cho Chủ đầu tư không thực tốt vi phạm khơng thực hiên nghĩa vụ bảo hành chất lượng bảo hành thời gian bảo hành thời hạn bảo hành, việc quản lý công tác bảo hành trách nhiệm bảo hành theo quy định pháp luật hành Đối tượng phạm vi nghiên cứu 2.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Luận văn quy định pháp luật hành trách nhiệm bảo hành chung cư chủ đầu tư Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng… 2.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung nghiên cứu: Đề tài không nghiên cứu trường hợp mua, bán nhà chung cư có sẵn; Đề tài khơng nghiên cứu quy định việc chuyển nhượng hợp đồng cho thuê cá nhân, hộ gia đình với (quan hệ thứ cấp) - Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu thực tiễn thực quy định pháp luật mua bán Nhà chung cư toàn lãnh thổ Việt Nam, ý đánh giá thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, hai thành phố lớn Việt Nam, với nhu cầu sử dụng Nhà chung cư hoạt động bảo hành Nhà chung cư diễn sôi động nhất; - Phạm vi thời gian: Nghiên cứu quy định pháp luật hành (còn hiệu lực tính đến thời điểm Đề tài cho phép bảo vệ) Luan van Mục tiêu nghiên cứu 3.1 Mục tiêu chung Mục tiêu nghiên cứu chung Luận văn để đưa đề xuất hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng quy định pháp luật trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư Chủ đầu tư 3.2 Mục tiêu cụ thể - Luận văn nghiên cứu, làm rõ sở khoa học, (cơ sở lý luận) liên quan đến hoạt động bảo hành quản lý hoạt động bảo hành Nhà chung cư Chủ đầu tư - Đánh giá cách khách quan, toàn diện quy định pháp luật Việt Nam nhà nói chung, việc quản lý bảo hành bảo hành Nhà chung cư Chủ đầu tư nói riêng Qua số hạn chế, vướng mắc bất cập quy định pháp luật nguyên nhân dẫn đến thực trạng pháp luật đó; - Xác định định hướng hồn thiện sách pháp luật hoạt động việc quản lý bảo hành trách nhiệm bảo hành nhà chung cư chủ đầu tư, từ làm sở cho việc đề xuất giải pháp pháp lý cụ thể; - Đề xuất giải pháp pháp lý giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật việc quản lý bảo hành bảo hành Nhà chung cư chủ đầu tư Phương pháp nghiên cứu 4.1 Phương pháp luận: Để luận giải vấn đề liên quan đến đối tượng nghiên cứu, thực mục tiêu đặt ra, tác giả sử dụng phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử Chủ nghĩa Mác - Lênin; quan điểm đường lối Đảng Luan van đề sách phát triển nhà quản lý quỹ đất cho nhà chung cư phù hợp với thực tiễn phát triển đất nước ta 4.2 Phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp phân tích sử dụng để phân tích khái niệm trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư chủ đầu tư Chương 1, phân tích quy định pháp luật trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư chủ đầu tư Chương Phương pháp tổng hợp sử dụng để khái quát quy định pháp luật trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư chủ đầu tư Chương để tổng hợp, vướng mắc, bất cập quy định pháp luật trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư chủ đầu tư Chương Tổng quan tình nghiên cứu Sau tác giả trình bày số cơng trình khoa học có liên quan đến Đề tài cơng bố sau: - Lương Hải Bình, “Những khía cạnh pháp lý quyền sở hữu Nhà chung cư”, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội, 2011 Nội dung Luận văn làm rõ vấn đề lý luận pháp lý quyền chủ sở hữu nhà chung cư, thực tiễn quy định pháp luật, từ hạn chế đề xuất giải pháp lý nhằm hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu Nhà chung cư Tuy nhiên, Luận văn dừng lại việc phân tích quy định pháp luật quyền sở hữu hộ chung cư mà không đề cập đến hoạt động mua bán nhà chung cư, khía cạnh quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà chung cư khơng phân tích sâu Luận văn - Lê Văn Hiển, “Vấn đề quyền sở hữu Nhà chung cư”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 03/2013, tr.45-54; Luan van ... định trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư Chủ Đầu Tư theo pháp luật Việt Nam Chương Giải pháp hoàn thiện pháp luật trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư Chủ Đầu Tư Luan van Chương LÝ LUẬN VỀ TRÁCH NHIỆM... VÀ PHÁP LUẬT BẢO HÀNH NHÀ CHUNG CƯ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ 1.1 Lý luận trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư : Nhà chung cư (từ gốc Hán – Việt chúng cư (nghĩa: thành nhóm) bị đọc nhầm thành chung cư) Khu chung. .. liên quan trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư quan hệ mua bán nhà chung cư cấp thiết, tác giả lựa chọn ? ?Trách nhiệm bảo hành Nhà chung cư Chủ đầu tư theo pháp luật nay? ?? làm Đề tài Luận văn thạc sĩ