Luận án các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp nghiên cứu trên địa bàn hà nội

1 CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Sự cần thiết lý lựa chọn đề tài nghiên cứu Thị trường bất động sản (BĐS) có vai trị quan trọng tất quốc gia giới với Việt Nam Trong phân khúc chung cư cao cấp mơ hình nhà tập chung có chất lượng sống đạt tiêu chuẩn cao phục vụ nhu cầu phận người có thu nhập cao ngày trở lên cấp thiết Chiến lược đầu tư chung cư cao cấp không đơn đảm bảo nguồn cung cho quỹ nhà quốc gia mà cịn trực tiếp góp phần vào chiến lược thu hút nhiều nguồn lực xã hội để phát triển sở hạ tầng xã hội cần thiết cho an sinh xã hội địa phương khu vực Chiến lược đầu tư phân khúc chung cư thương mại phân khúc cao cấp cịn góp phần vào phát triển kinh tế quốc gia Đời sống kinh tế phát triển xu hướng nhiều chủ đầu tư chọn phân khúc Chung cư cao cấp để đầu tư - kinh doanh chiến lược phát triển doanh nghiệp Ngày có nhiều dự án chung cư cao cấp khởi công xây dựng thị lớn nhanh chóng phân khúc người có thu nhập giả với chất lượng sống cao ngày lan rộng Tỷ trọng khách hàng giầu có ngày tăng nhu cầu hưởng thụ chất lượng sống cao đa dạng nhiều nguyên nhân Thứ nhất, dân số phát triển ngày nhanh xu hướng dịch cư từ vùng ngoại thành thành phố lớn khu vực Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh ngày gia tăng; Thứ đến tâm lý hệ trẻ muốn sinh hoạt tự tách riêng ngày nhiều Sự chia tách hộ nhu cầu sinh sống tự thành viên gia đình lập gia đình dồn nén học dân số từ nơi trung tâm ngày lớn địi hỏi cao quỹ đất nội ngày eo hẹp; Thứ ba, Vị uy tín Việt Nam quốc gia hùng mạnh chọn làm nơi tổ chức họp quan trọng giới ngày có nhiều tổ chức nước doanh nghiệp đầu tư vào nhiều dự án bất động sản; Kiều bào, doanh nhân nhiều tổ chức nước nước sau nhiều năm tích lũy tài chính, ngày có xu hướng quay trở lại Việt Nam để làm ăn để gần người thân; Chủ yếu tập trung sinh sống, làm việc kinh doanh tỉnh thành trực thuộc trung ương ngày lớn; nhiều khu đô thị mới, nhiều khu công nghiệp ven nội thành cần lượng lao động tập trung lớn; nhu cầu quỹ đất dành cho nhà tập trung ngày cấp thiết; Thứ tư: Quy mơ hộ gia đình xã hội có xu hướng thu nhỏ lại để phục vụ nhu cầu riêng độc lập ngày gia tăng hệ trẻ Xu hướng phát triển đô thị theo chiều hướng lên cao để tiết kiệm tài nguyên đất phát triển sở hạ tầng kỹ thuật hạ tầng phúc lợi xã hội, đô thị xanh, đẹp bền vững Nhà nơi sinh sống thiêng liêng người phần thân mà phần tâm thức cốt lõi khởi sanh trạng thái tinh thần thể chất lượng sống người Chất lượng sống người thường định điều kiện kinh tế nguồn thu nhập Nhà nước dành nhiều quỹ đất để phát triển nhà tập trung với đầy đủ tiện nghi hữu ích trực tiếp hay gián tiếp tác động tích cực nâng cao chất lượng môi trường sống cho người (Hamzehnejad cộng sự, 2015) Có thể thấy người phấn đấu đời để kiếm tìm nơi ổn định có chất lượng cao hầu hết ưu tiên lựa chọn nơi có mơi trường thiên nhiên, nơi có sở hạ tầng xã hội dịch vụ y tế - giáo dục tốt hơn, mang lại cảm giác hài lòng dễ chịu sống hàng ngày tốt cho gia đình họ Trong thập kỷ qua, thu nhập nhu cầu thường tăng theo tỷ lệ thuận Số lượng qui mô nhà chung cư nội đô khu đô thị bùng nổ nhanh chóng Các tịa nhà quy hoạch thiết kế khoa học hợp lý, cảnh quan môi trường đẹp, đồng sở hạ tầng kỹ thuật, tích hợp nhiều tiện ích cơng cộng quan trọng kết nối chung cư cao tầng với hệ thống giao thông lại thuận tiện Các chung cư cao cấp tích hợp yếu tố vật chất tinh thần thoả mãn nhu cầu nhiều khách hàng có thu nhập cao Tịa nhà bố trí nhiều chức sử dụng đa dạng khác nhau, kết hợp mục đích để với kinh doanh văn phòng với mật độ sử dụng cao Các tòa nhà phát triển theo quy hoạch bị khống chế chiều cao mật độ xây dựng có tỷ lệ thấp tạo khơng gian thống đãng cho cộng đồng Mạng lưới đường giao thông tiếp cập với dự án chung cư mở rộng đầu tư nhiều đa dạng phong phú Nhà nước đầu tư xây nhiều cầu vượt, hầm chui dân sinh, hầm xuyên qua núi, xuyên sông, mở nhiều tuyến đường bộ, nâng cao chất lượng thẩm mỹ nhiều công viên xanh, mặt nước kiến trúc bề ngồi ngoại thất tịa nhà mỹ quan kèm dịch vụ tổng hợp đa dạng phong phú; Chung cư cao cấp kết tinh đẳng cấp quy hoạch kiến trúc, yếu tố kỹ thuật, sức mạnh tài chất lượng quản lý mức phí dịch vụ khu chung cư Mỗi hộ sử dụng độc lập tài sản sở hữu mang tính riêng biệt, kết nối giao thông với không gian chung chung cư; nhiều dịch vụ phái sinh miễn phí, cảm giác an tồn, văn minh Xu hướng phát triển dự án nhà khác thay đổi qui mô dự án, cấu hộ, cách thức truyền thông, cách thức huy động vốn, phương pháp bán hàng, chiến lược giá bán nhà cam kết hậu Đặc điểm bật thị trường bất động sản vài năm qua là: thiếu thông tin minh bạch, thiếu chậm chễ ban hành sách định hướng bình ổn thị trường, nhu cầu vượt xa khả cung cấp, sốt ảo, thổi giá cục diễn nhiều nơi, người mua có nhu cầu sử dụng thật thiếu nhiều thông tin dự án tương đồng khu vực, hoang mang giá chất lượng xây dựng mặt Pháp lý Xu hướng tăng giá bán phân khúc chung cư trung bình giảm giá bán phân khúc chung cư cao cấp Thị trường tự phát nhiều nguyên nhân nên lượng hàng tồn kho chủ yếu phân khúc Chung cư cao cấp gây tổn thất nặng nề kinh tế cho chủ đầu tư, gây hoang mang cho khách giầu có ngoại tỉnh hay kiều bào muốn cải thiện môi trường sống; Nhà nước bị thất thu thuế bất ổn an sinh xã hội Trong đó, nguồn cung đất đai có giới hạn, đặc biệt thành phố lớn Hà Nội Các chung cư, nhà cao tầng ngày xây dựng nhiều ưa thích loại nhà dân chúng ngày tăng Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nhà phát triển BĐS đặt câu hỏi xoay quanh yếu tố thực gây tác động tới giá bất động sản làm để áp dụng yếu tố nhằm hạn chế thấp rủi ro cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS Korosec (2008) cho chia yếu tố ảnh hưởng tới giá BĐS thành tác nhân bên tác nhân bên Nguyên lý hình thành giá bất động sản cho thấy nhân tố bên bên ảnh hưởng đến giá giao dịch- giá trị tạo thành sản phẩm nhà hồn hảo thơng qua quan hệ cung cầu nhân tố môi trường vĩ mô Một số khảo sát điều tra "Yếu tố bên ngồi" vị trí bất động sản môi trường sống xung quanh với ảnh hưởng phức hợp dự án bất động sản cạnh tranh (Geltner, 2007) Các nhân tố bên ngồi tịa nhà gây cảm giác ấn tượng dự án bất động sản thuộc sở hữu doanh nghiệp tư nhân; Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu doanh nghiệp chi phí đầu tư quản lý chặt chẽ nhằm tiết kiệm chi phí nhất, nhiều lãng phí cắt giảm hợp lý ; tận dụng nhiều vật liệu nhân công địa phương, nhiều ưu đãi sách nhà đất nhà nước hỗ trợ áp dụng rộng rãi, giá bán chất lượng sản phẩm nhà khối tư nhân đầu tư cao khối nhà nước đầu tư (Rauch, 1993) Lợi nhuận đạt kỳ vọng cao chất lượng nhân lực nội tuyển chọn kỹ đạt mục tiêu phát triển kinh tế với quy mô lớn giúp doanh nghiệp gia tăng giá trị tài sản (Thorsnes, 2000) nhiều tài sản nhỏ tích hợp lại nâng cao nhiều lần giá trị tài sản tổng hợp Sự tập hợp nguồn nhân lực cao tổ chức doanh nghiệp đạt hiệu đầu tư BĐS có giá trị phái sinh cao Một số nghiên cứu cho thấy tác động tích cực tương tác làm gia tăng thêm giá trị tài sản uy tín nhà đầu tư (Văn Cao Cory, 1982; Burnell, 1985) Diễn biến khó lường thị trường Bất động sản buộc nhà đầu tư sàn giao dịch Bất động sản phải nâng cao khả nắm bắt tín hiệu thị trường thông qua mức độ hấp thụ sản phẩm nhà Mặt khác, cạnh tranh chủ đầu tư áp lực từ phiá người mua buộc nhà phát triển BĐS phải tìm kiếm lợi cạnh tranh nhiều cách thức quản lý mềm như: tiết giảm chi phí tiêu cực, áp dụng nhiều sáng chế xây dựng Giá bán chế hậu luôn công cụ cạnh tranh hữu hiệu Việc hiểu khách hàng đo lường cảm nhận họ đến giá bán hộ chung cư cao cấp có ý nghĩa tối quan trọng cho nhà đầu tư Sự cần thiết phải nghiên cứu nhân tố hình thành giá bán chung cư cao cấp ngày trở nên cần thiết chủ đầu tư Nghiên cứu nhà đầu tư, công ty xây dựng, nhà quản lý kinh tế mong chờ tạo nên khác biệt phạm vi nghiên cứu Xét mặt lý thuyết thực tế, phạm vi vấn đề cần nghiên cứu rộng, đó, luận án tập trung nghiên cứu chuyên sâu cảm nhận khách hàng mức giá chào bán lần đầu chủ đầu tư hộ CCCC thành phố Hà Nội Chính vậy, chủ đề : "Các nhân tố ảnh hướng đến giá bán hộ chung cư cao cấp - Nghiên cứu địa bàn Hà Nội" chọn làm đề tài luận án tiến sĩ 1.2 Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu Tác giả xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá bán CCCC địa bàn thành phố Hà Nội mục tiêu nghiên cứu nhằm đạt đợc yêu cầu sau: - Hệ thống tổng quát hóa lý luận trội nhân tố đặc thù tác động tới giá bán hộ CCCC - Xác định lựa chọn nhân tố đặc thù có tác động đến giá bán hộ CCCC Trên sở đó, nhận diện giả thuyết xây dựng mơ hình nghiên cứu nhân tố có tác động đến giá bán hộ CCCC thị trường Hà Nội - Đo lường đánh giá thực trạng mức độ tác động yếu tố xác định biến độc lập mơ hình đến giá bán hộ CCCC (biến phụ thuộc) - Xác định mức độ tầm quan trọng nhân tố đến giá bán hộ CCCC Hà Nội - Làm rõ mức độ tác động khác biệt nhân tố theo đặc điểm nhân người mua - Đề xuất giải pháp quản lý quản trị cho bên liên quan đến thị trường BĐS như: chủ đầu tư kinh doanh BĐS, nhà môi giới, sàn phân phối, đơn vị truyền thông… nhằm điều chỉnh nhân tố tác động đến giá bán chung cư cao cấp cách khoa học, phù hợp với tình hình thực tế thực mục tiêu kinh doanh 1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu - Tại cần phải nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ CCCC ? - Giá bán hộ CCCC thị trường Hà Nội chịu ảnh hưởng nhân tố chủ yếu ? Tầm quan trọng nhân tố ? - Mức độ chiều ảnh hưởng nhân tố đến giá bán hộ chung cư cao cấp thị trường Bất động sản Hà Nội ? - Các nhà đầu tư cần xây dựng chiến lược giá bán hộ CCCC ? 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu Luận án tập trung nghiên cứu nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán CCCC địa bàn Hà Nội Trong luận án này, giá bán CCCC giá thực tế mà giá khảo sát theo thang đo 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ CCCC Trên thực tế, chủ đầu tư kinh doanh BĐS xác định mức giá hợp lý Tuy nhiên, luận án sử dụng phương pháp điều tra giá nên xem giá bán CCCC cảm nhận (của đối tượng khảo sát) giá bán CCCC Về lý thuyết, giá BĐS chịu tác động đồng thời nhóm nhân tố: (i) Nhân tố môi trường khách quan tầm vĩ mô (lãi suất, lạm phát, sách nhà ở, tăng trưởng kinh tế….); (ii) Môi trường ngành quan hệ cung cầu (iii) Nhân tố gắn liền với BĐS giá trị BĐS Trong luận án nghiên cứu nhân tố gắn liền với yếu tố tạo nên giá trị hộ CCCC, bao gồm: (a) Đặc điểm hộ CCCC (gắn liền với biến số vật lý hộ CCCC), (b) Vị tịa nhà vị trí hộ CCCC, (c) Môi trường xung quanh; (d) Chất lượng dịch vụ quản lý tòa nhà; (đ) Năng lực thương hiệu chủ đầu tư Những nhân tố có ảnh hưởng nhiều đến giá bán hộ CCCC nhà đầu tư BĐS quan tâm Luận án bỏ qua nhân tố môi trường vĩ mô không nghiên cứu quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến giá vì: (i) lý thuyết thực tiễn thừa nhận (2) nhà đầu tư tác động đến môi trường vĩ mô có ảnh hưởng khác khơng nhiều quan hệ cung cầu - Phạm vi không gian: Chung cư cao cấp địa bàn Hà Nội - Phạm vi thời gian nghiên cứu: Các số liệu thứ cấp tham khảo từ năm 2010 đến 2019; Các số liệu sơ cấp lấy năm 2019 giải pháp đến 2025 1.4 Tiếp cận quy trình nghiên cứu 1.4.1 Tiếp cận nghiên cứu Luận án tiếp cận logic: Từ việc nghiên cứu thị trường, thu thập liệu, thông tin thông qua tài liệu, sách báo khảo sát thực tế công ty đầu tư BĐS để xây dựng kiểm định mơ hình nghiên cứu giả thuyết liên quan Luận án nghiên cứu xu hướng hưởng thụ chất lượng sống cao, nguồn thu nhập, giá thành đầu tư xây dựng chế giá bán dựa kết dự định nghiên cứu ảnh hưởng nhân tố đến giá bán hộ CCCC từ góc độ chủ đầu tư; trọng tâm nghiên cứu chủ đầu tư BĐS địa bàn Hà Nội xây dựng giá bán CCCC nào? Về lý thuyết, có cách tiếp cận để xác định giá bán : 1/ Tiếp cận từ chi phí (các chủ đầu tư kinh doanh BĐS) ; 2/ Tiếp cận từ khách hàng (sự cảm nhận người mua CCCC nhân tố có ảnh hưởng đến giá bán) Trong luận án này, tác giả lựa chọn cách tiếp cận xác định giá bán hộ CCCC từ khách hàng Theo tiếp cận này, chủ đầu tư kinh doanh BĐS sử dụng yếu tố phi giá để tạo giá trị vơ hình gây cảm xúc mong muốn tâm trí khách hàng Giá trị hộ cảm nhận khách hàng, khơng phí 1.4.2 Quy trình nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu thực theo quy trình sau: Định tính Cơ sở lý thuyết Thang đo nháp Cronbach Alpha Kiểm định thang đo nghiên cứu (Cronbach alpha + Tương quan biến tổng) EFA Phân tích khám phá nhân tố (kiểm tra trọng số EFA, Phương sai giải thích, số nhân tố) Thang đo thức điều chỉnh mơ hình CFA Phân tích khẳng định nhân tố (tính thích hợp mơ hình, trọng số CFA, tính đơn hướng, SEM + ANOVA Phân tích phương trình cấu trúc phân tích phương sai Phân tích sâu sau kiểm định lượng Giải thích sâu thơng tin mơ hình giả thuyết nghiên cứu sau kiểm định Định lượng sơ Định lượng thức Định tính Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu Nguồn: Tham khảo phát triển từ Nguyễn Đình Thọ Nguyễn Thị Mai Trang (2009) Các đối tượng khảo sát đa dạng thành phần kinh tế khác kinh nghiệm trình độ học vấn, vị xã hội, hồn cảnh mức độ thu nhập khác 1.5 Kết ý nghĩa luận án 1.5.1 Kết đạt điểm luận án - Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ CCCC Đó : 1/ Đặc điểm vật lý hộ CCCC; 2/ Vị trí hộ vị chung cư; 3/ Môi trường xung quanh; 4/ Chất lượng dịch vụ & quản lý nhà; 4/ Đặc điểm nhân khách hàng hay phân khúc khách hàng; 5/ Đặc điểm chủ đầu tư Đặc biệt, luận án nghiên cứu bổ sung nhân tố ngày có ảnh hưởng đáng kể đến giá bán bất động sản - Đánh giá tầm quan trọng mức độ tác động nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ CCCC - Đưa nhận định nhân tố giá bán CCCC Nếu loại bỏ nhân tố Đặc điểm chủ đầu tư, nhân tố Mơi trường xung quanh (MT) tác động lớn lên giá bán hộ CCCC - Đề xuất số giải pháp có liên quan đến thị trường BĐS nhân tố ảnh hưởng đến giá bán nhà đầu tư phân khúc CCCC địa bàn Hà Nội Đề tài nghiên cứu chuyên sâu tới nhân tố có tác động mạnh đến giá bán hộ CCCC; phân khúc hẹp thị trường bất động sản, khoảng trống cần nghiên cứu (cho đến nay, Việt Nam chưa có cơng trình nghiên cứu đầy đủ công bố đề tài này) 1.5.2 Ý nghĩa luận án Luận án tài liệu hữu ích giúp cho nhà đầu tư Bất động sản tham khảo giá thị trường Luận án gợi ý cách xây dựng mức giá bán hộ CCCC nói riêng nhằm tối đa hóa lợi nhuận cho nhà đầu tư gia tăng nhiều lợi ích cho khách hàng Qua đó, doanh nghiệp cho nhà nước cách đầy đủ kịp thời, bình ổn thị trường BĐS nâng cao hài lòng chất lượng sống người mua nhà 1.6 Kết cấu luận án Luận án kết cấu gồm chương, cụ thể sau: Chương 1: Phần mở đầu Chương 2: Tổng quan nghiên cứu sở lý thuyết nhân tố ảnh hưởng đến giá bán bất động sản Chương 3: Bối cảnh nghiên cứu phương pháp nghiên cứu Chương 4: Kết nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ chung cư cao cấp địa bàn thành phố Hà Nội Chương 5: Giải pháp kiến nghị Kết luận CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Tổng quan nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 2.1.1 Các cơng trình khoa học cơng bố nước ngồi 2.1.1.1 Các cơng trình khoa học cơng bố nước giá và định giá Giá yếu tố sống doanh nghiệp tham gia thị trường Giá mục đích thu hồi vốn đầu tư nhanh, giảm chi phí, mua rẻ bán đắt cuối hoạt động thương mại mang lại lợi nhuận Chủ động giá hành động thích ứng mau lẹ cách để giữ doanh thu bảo vệ thị phần; Andreas Hinterhuber, (2008) đưa năm yếu tố trở ngại thực chiến lược định giá dựa vào giá trị tài sản là: i/đánh giá thấp giá trị tài sản; ii/ truyền thông giá trị thấp giá trị thực tế; iii/ phân đoạn thị trường hiệu quả; iv/ quản trị lực lượng bán hàng yếu kém; v/ thiếu hỗ trợ từ quản lý cao cấp Tác giả Nigel cộng (2010) cho thấy yêu cầu người quản lý cần có tầm nhìn chiến lược tổng thể nghĩ giá kiểm soát khả tăng giá, đặc biệt hoàn cảnh hậu khủng hoảng David David, (2012) liệt kê sáu yếu tố thuộc marketing giá là: i/ khả toán khách hàng ; ii/ giá trị thương hiệu ; iii/ mức độ cạnh tranh thị trường ; iv/ mức giá cao rào cản gia nhập ;v/ cầu so với cung ; vi/ mục tiêu thị phần phân biệt đáng kể chiến lược giá cao hay thấp Khi sử dụng yếu tố này, mơ hình thống kê phát triển dựa vào phân tích khác biệt Nghiên cứu hỗ trợ cho lý thuyết marketing phân biệt giá dựa thị trường, khách hàng cạnh tranh Đây nghiên cứu cung cấp phân tích hệ thống chắn yếu tố marketing tác động đến định giá cao giá thấp Bằng cách áp dụng yếu tố mơ hình định, nhà marketing có nhóm cơng cụ hỗ trợ cho trình định marketing giá Stephan & Andreas (2013) phát định giá dựa vào giá trị tài sản cố định sinh lời doanh nghiệp Hơn nữa, tác giả tìm ba xu hướng định giá có ảnh hưởng khác đến khả định giá cơng ty, từ liên quan đến kết hoạt động doanh nghiệp Nghiên cứu kết nghiên cứu đề cập đến giá trị tổng tài sản kết hoạt động qua nghiên cứu định lượng lý thuyết thực 10 hành, gợi ý cho công ty quy mô nào, ngành nghề lĩnh vực nào, hay đâu có lợi từ phương pháp định giá dựa vào giá trị Bất động sản tài sản đặc biệt đầu tư kinh doanh kèm theo chuỗi dịch vụ đa tiện ích để phục vụ người có giá trị tài sản cao nhờ vào đặc tính hữu ích (Rosen, 1974) Do đó, hộ gia đình đánh giá đặc tính sử dụng thích hợp nơi khơng phải bóng bẩy bất tiện dụng sản phẩm Vì bất động sản tài sản sinh sống người cố định không gian, nên khách hàng lựa chọn nhiều yếu tố tích cực mơi trường sống chất lượng dịch vụ tiện ích cho nơi (Malpezzi, 2003) 2.1.1.2 Các cơng trình khoa học cơng bố nước ngồi mơi trường vĩ mơ có ảnh hưởng đến giá bán bất động sản Các phương thức mà Nhà Nước trao quyền sử dụng đất sử dụng tài sản bị ràng buộc sách quản lý, quy định hạn chế việc quy hoạch hoạt động phát triển thị trường (Riddiough, 1997; Cunningham, 2007) Ở nhiều quốc gia Trung Quốc, Singapore, Malaysia, Hồng Kông số thành phố Mỹ Australia, đất thuộc sở hữu Nhà Nước (Chính phủ) chia theo hợp đồng thuê đất lâu dài, nên thị trường đất đai thực tế thị trường thuê theo hợp đồng Từ chiến lược phát triển thị quyền, thông qua điều khoản hợp đồng thuê đất thuê nhà thỏa thuận pháp lý thường áp đặt thông qua quy hoạch đô thị yêu cầu pháp lý Lãi suất quan trọng bất động sản Ciurlia Gheno (2009) cho lợi nhuận thị trường bất động sản cho phép bên tham gia quản lý rủi ro lợi nhuận, mà không mua bán trực tiếp tài sản sở Thị trường phát triển nhanh, đó, nhu cầu to lớn cần phải có mơ hình định giá đơn giản hiệu Frappa Mesonnier (2010) nghiên cứu tìm chứng mạnh mẽ hiệu ứng tích cực từ lạm phát, nhắm đến tăng trưởng giá nhà đất thực tế tỷ lệ giá nhà bán cho thuê Lạm phát tác động lớn đến lợi nhuận nhà đầu tư bất động sản Lạm phát làm giảm tỷ lệ lãi suất thực tế, động lực thúc đẩy lạm phát có nghĩa tỷ lệ lãi suất danh nghĩa phù hợp với tăng trưởng, Eving Payne (2003) phân tích Clark (1993) xác định chắn thực tế lạm phát làm giảm đầu tư, kinh tế tăng trưởng suất tương lai Huizinga (1993) tuyên bố lạm phát hạ thấp ổn định giá liên quan, dẫn đến bất định khoản đầu tư tăng lên… 164  Nguyên giá nhà +trang thiết bị+ vật kiến trúc : 000.000.000 đồng ( xác định sở Quyết định số …-QĐ-UBND ngày …/ /201x UBND thành phố Hà Nội việc Phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư)  Tỷ lệ khấu hao %/ năm (Theo Phụ lục 01 Thông tư số 45/2013/TT- BTC ngày 25/04/2013 Bộ Tài chính)  Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa cơng trình (theo Thơng tư số 03/2017/TT-BXD ngày 16/03/2017 Bộ Xây dựng): + Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa cơng trình 01 tháng = 0,1% x giá trị xây lắp: 12 tháng + Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa cơng trình đời dự án = 0,1% x giá trị xây lắp: 12 tháng x số năm dự án + Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa thiết bị cơng trình 01 tháng= 0,1% x giá trị thiết bị: 12 tháng Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa thiết bị đời dự án= 0,1% x giá trị thiết bị: 12 tháng x số năm dự án  Chi phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc (Theo NĐ 23/2018/NĐ-CP ngày 23/02/2018): + Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc: [(Giá trị xây dựng + giá trị thiết bị) x 0,5% + 10%VAT]: 12 tháng * số năm dự án  Tiền thuê đất (Theo Hợp đồng thuê đất số -HĐTĐ ngày / /201x QĐ số /QĐ-UBND ngày / /201z): + Tiền thuê đất = Đơn giá thuê đất x Diện tích đất thuê/:12 tháng x số năm thuê đất Trong đó: Đơn giá thuê đất: Theo Hợp đồng số ….-HĐTĐ; Diện tích đất thuê: Theo Quyết định số …./QĐ-UBND  Chi phí Ban quản lý + Lương phụ cấp cho CBCNV: 000.000 đồng + Các khoản đóng góp (BHXH, BHYT, BHTN, KPCĐ): 000.000 đồng + Chi phí điện, nước, internet, điện thoại, văn phòng phầm, : 000.000 đồng + Mua sắm, thay thiết bị văn phòng, trang phục ( 000.000 đồng/người/năm x số người: 12 tháng x số năm  Thuế 10%: Tổng doanh thu x 10% = …000.000 đồng/tháng  Lợi nhuận dự kiến: …000.000 đồng/tháng  Mức giá bán bình quân hộ chung cư cao cấp Giá bán bình quân = Giá thành + Thuế + lợi nhuận; 165 D3 Mức thu tiền thuê địa điểm kinh doanh Giá thuê xác định theo công thức: Gía thuê = Ssàn (x) Giáthuê (x) Tthuê (x) K Trong đó: + Ssàn: diện tích sàn thương mại xác định theo hồ sơ đo đạc thực tế (tính thơng thủy) + Giáth: giá định giá cho thuê tính theo m2 giá trúng đấu giá thuê điểm kinh doanh thương mại, dịch vụ tổng hợp tính theo m2 + Tthuê: thời gian thuê sử dụng điểm kinh doanh thương mại, dịch vụ tổng hợp tính theo tháng + K: hệ số thuận lợi, khó khăn vị trí điểm kinh doanh; hệ số K dao động từ 0,7 đến 1,5 Riêng Tầng mái, Tầng hầm dọc hai bên lối vào tòa nhà , hệ số K áp dụng theo chế thị trường 166 PHỤ LỤC SỐ 06 Nghiên cứu định tính: đánh giá thang đo Tần suất mức độ ảnh hưởng Số Biến số Tần suất xuất Số lần Số lần Số lần đánh đánh đánh giá giá giá Trung Cao Thấp bình Các đặc tính bên Loại nhà 2 Diện tích kết cấu Tuổi thọ vật lý 4 Kích cỡ phịng khách Kích cỡ bếp & phịng ăn 6 Số lượng cỡ phòng ngủ 7 0 Số lượng cỡ phòng tắm Có kho hay khơng có kho ? 0 Kiểu Layout trang trí 10 Vật liệu kiến trúc 11 Giá thành 1 12 Các phương thức toán Thiết kế bên ngồi khơng gian 13 Kiểu dáng bên ngồi tịa nhà 1 14 Khn viên có vườn cây, cỡ vườn 15 Tường bao 2 16 Không gian bên ngồi 3 Mơi trường xung quanh 17 Chất lượng khơng khí 18 Tiếng ồn 19 Độ rộng đường phố 20 Không gian xanh xung quanh 167 Tần suất mức độ ảnh hưởng Số Biến số Tần suất xuất Số lần Số lần Số lần đánh đánh đánh giá giá giá Trung Cao Thấp bình 21 Hệ thống thoát nước mưa 22 Hệ thống Đèn thắp sáng (phố) 23 Có đường (bộ) hay không Vị trí địa điểm 24 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ 25 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám 26 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm 27 Khoảng cách tới hàng ăn 1 28 Khoảng cách tới Thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã hội 29 Có nằm mặt phố khơng ? 3 30 Có nằm phố nội thành không ? 4 31 Khoảng cách tới nơi có phương tiện giao thơng công cộng 32 Khoảng cách tới chỗ làm 3 33 Khoảng cách tới dịch vụ xã hội khác 1 Chất lượng dịch vụ nhà quản lý cung cấp 34 Cung cấp dịch vụ hứa 35 Khả giải vấn đề Người mua nhà 36 Sự sẵn sàng đáp ứng đòi hỏi người mua nhà 37 Việc chốt Giá quan trọng với người mua nhà 38 Nhân viên có thái độ lịch 39 Nhân viên coi trọng quyền lợi người mua nhà 40 Nhân viên hiểu điều người mua cần 2 41 Sự tiện lợi giấc hoạt động 168 Tần suất mức độ ảnh hưởng Số Biến số Tần suất xuất Số lần Số lần Số lần đánh đánh đánh giá giá giá Trung Cao Thấp bình 42 Nhân viên ăn mặc lịch 43 Có hay khơng dịch vụ hậu 3 Nhân học 44 Giới tính 3 45 Tuổi 46 Tình trạng nhân 47 Trình độ học vấn 3 48 Nghề nghiệp 49 Thu nhập 50 Số 2 51 Số thành viên gia đình 2 169 PHỤ LỤC SỐ 07 Nghiên cứu định lượng sơ Ký hiệu Biến số Giải thích Các đặc điểm vật lý/ pháp lý VL1 Diện tích kết cấu TQNC VL2 Tuổi thọ vật lý TQNC VL3 Kích cỡ phịng khách TQNC VL4 Kích cỡ bếp & phịng ăn TQNC VL5 Số lượng cỡ phòng ngủ TQNC VL6 Số lượng cỡ phòng tắm TQNC VL7 Kiểu Layout trang trí TQNC VL8 Vật liệu kiến trúc TQNC VL9 Các phương thức tốn TQNC VL10 Tính chất pháp lý Định tính Mơi trường khơng gian MT1 Khn viên có vườn cây, cỡ vườn TQNC MT2 Tường bao TQNC MT3 Chất lượng khơng khí TQNC MT4 Tiếng ồn TQNC MT5 Độ rộng đường phố TQNC MT6 Không gian xanh xung quanh Ghép MT7 Hệ thống thoát nước mưa TQNC MT8 Hệ thống Đèn thắp sáng (phố) TQNC MT9 Có đường (bộ) hay khơng TQNC Vị trí địa điểm VT1 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ TQNC VT2 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám TQNC VT3 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm TQNC VT4 Khoảng cách tới thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã TQNC hội 170 Ký hiệu Biến số Giải thích VT5 Có nằm phố nội thành không ? TQNC VT6 Khoảng cách tới chỗ làm TQNC Chất lượng dịch vụ nhà quản lý cung cấp CL1 Cung cấp dịch vụ hứa TQNC CL2 Khả đáp ứng giải vấn đề người mua nhà TQNC CL3 Việc chốt Giá quan trọng với người mua nhà TQNC CL4 Nhân viên có thái độ lịch TQNC CL5 Nhân viên coi trọng quyền lợi người mua nhà TQNC CL6 Sự tiện lợi giấc hoạt động TQNC CL7 Nhân viên ăn mặc lịch TQNC Nhân học NK2 Giới tính TQNC NK2 Tuổi TQNC NK3 Trình độ học vấn TQNC NK4 Nghề nghiệp TQNC NK4 Thu nhập TQNC NK5 Số thành viên gia đình Ghép Đặc điểm chủ đầu tư tòa nhà ĐT Vị uy tín Định tính ĐT Hình ảnh thương hiệu Định tính ĐT Năng lực kinh nghiệm Định tính ĐT4 Chiến lược truyền thơng marketing Định tính GB1 Giá bán BĐS chi phí TQNC GB2 Giá khả cạnh tranh TQNC Gb3 Giá sức mua khách hàng TQNC Giá bán 171 PHỤ LỤC SỐ 08 BẢNG HỎI KHẢO SÁT (NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG CHÍNH THỨC) Giới thiệu Xin chào Anh/Chị ! Tôi Nguyễn Hữu Cường tiến hành nghiên cứu ảnh hưởng nhân tố tới giá bán hộ chung cư cao cấp địa bàn Hà Nội Để hoàn thành nghiên cứu này, cần giúp đỡ Anh/Chị người có kinh nghiệm thực tế cách trả lời câu hỏi Tôi xin nhấn mạnh nghiên cứu túy khoa học, khơng mục đích sinh lợi Nếu Anh/Chị có ý kiến nghiên cứu xin vui lịng liên hệ với tơi qua địa email: cuong333hanoi@gmail.com điện thoại: 0933331111 Tôi xin trân thành cám ơn Thông tin doanh nghiệp - Họ tên:………………………………………………………………………… - Công ty/ đơn vị công tác:……………………………………………………… - Địa chỉ:………………………………………………………………………… - Điện thoại :……………… mail:……………… Website:…………………… - Lĩnh vực hoạt động: □ Chủ đầu tư; □.Môi giới BĐS; □.Khách hàng; □.Nhà quản lý; □ Khác - Doanh số ( tỷ đồng/năm): □ Dưới 50 tỷ; □ Dưới 100 tỷ; □ Từ 300 tỷ - 400 tỷ; □ Từ 100 tỷ- 200 tỷ ; □ Từ 400 tỷ - 500 tỷ; □ Từ 200 tỷ - 300 tỷ; □ Trên 500 tỷ Nội dung câu hỏi Anh/Chị vui lòng trả lời giúp câu hỏi cách khoanh tròn vào mức điểm tương ứng với đánh giá anh/chị mức độ ảnh hưởng nhân tố Trong đó: 12345- Rất yếu; Yếu; Trung bình ; Mạnh; Rất mạnh; 172 BẢNG HỎI KHẢO SÁT (NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG CHÍNH THỨC) Code I Nội dung đánh giá Mức độ đánh giá Các nhân tố gắn với đặc điểm hộ chung cư cao cấp môi trường xung quanh 1.1 Các đặc điểm hữu hình vật lý chung cư ( VL) VL1 Diện tích kết cấu VL2 Tuổi thọ vật lý VL3 Số lượng hộ mặt sàn tầng VL4 Kích cỡ bếp, phịng ăn phịng khách VL5 Số lượng phòng ngủ cỡ phòng ngủ VL6 Số lượng cỡ phòng tắm VL7 Kiểu Layout trang trí VL8 Vật liệu kiến trúc VL9 Các phương thức toán 1.2 Môi trường giá trị nội khu giá trị quần thể xung quanh ( MT) MT1 Chất lượng khơng khí MT2 Tiếng ồn MT3 Độ rộng đường phố MT4 Không gian xanh xung quanh MT5 Hệ thống thoát nước mưa MT6 Hệ thống Đèn thắp sáng (phố) 1.2 Vị trí địa điểm (VT) VT1 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ VT2 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám VT3 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm VT4 Khoảng cách tới thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã hội VT5 Khoảng cách tới chỗ làm 173 Code Nội dung đánh giá Mức độ đánh giá III Chất lượng dịch vụ Ban quản lý chung cư cung cấp ( CL) CL1 Cung cấp dịch vụ hứa CL2 Khả đáp ứng giải vấn đề người mua nhà CL3 Nhân viên có thái độ chuyên nghiệp CL4 Sự tiện lợi giấc hoạt động CL5 Nhân viên ăn mặc lịch IV Năng lực chủ đầu tư ( ĐT) ĐT Vị uy tín Chủ đầu tư ĐT Hình ảnh thương hiệu ĐT Năng lực kinh nghiệm ĐT4 Tiềm tài ĐT5 Cách thức truyền thông, quảng bá dự án marketing V Nhân học ( NK) NK2 Tuổi NK2 Trình độ học vấn NK3 Thu nhập NK4 Số thành viên gia đình VI Giá bán CCCC (GB) GB1 Giá bán CCCC đảm bảo bù đắp giá thành xây dựng chi phí bán hàng GB2 Giá bán CCCC phản ánh thương hiệu uy tín chủ đầu tư BĐS GB3 Giá bán CCCC phù hợp với sức mua khách hàng Xin chân thành cảm ơn giúp đỡ Anh/Chị! 174 PHỤ LỤC SỐ 09 Phân tích số Eigenvalues 29 biến quan sát thang đo biến độc lập Total Variance Explained Initial Eigenvalues Factor Total % of Cumulative Variance % Extraction Sums of Squared Loadings Total % of Cumulative Variance % Rotation Sums of Squared Loadingsa Total 6.790 23.415 23.415 6.292 21.697 21.697 5.098 4.444 15.323 38.738 3.964 13.670 35.367 4.376 2.648 9.131 47.869 2.169 7.480 42.847 4.245 1.791 6.174 54.043 1.321 4.556 47.402 3.028 1.248 4.303 58.346 776 2.677 50.079 3.954 864 2.980 61.325 766 2.640 63.966 707 2.439 66.405 685 2.361 68.766 10 665 2.292 71.058 11 646 2.227 73.285 12 610 2.104 75.388 13 584 2.013 77.402 14 582 2.006 79.407 15 544 1.877 81.285 16 496 1.710 82.994 17 493 1.701 84.695 18 488 1.683 86.378 19 464 1.599 87.977 20 445 1.535 89.512 21 408 1.408 90.920 22 400 1.379 92.299 23 376 1.298 93.597 24 357 1.232 94.829 175 Total Variance Explained Initial Eigenvalues Factor Total % of Cumulative Variance % 25 338 1.164 95.993 26 312 1.078 97.071 27 308 1.061 98.132 28 280 964 99.096 29 262 904 100.000 Extraction Sums of Squared Loadings Total % of Cumulative Variance % Rotation Sums of Squared Loadingsa Total Extraction Method: Principal Axis Factoring a When factors are correlated, sums of squared loadings cannot be added to obtain a total variance 176 PHỤ LỤC SỐ 10 Pattern Matrix - Các biến độc lập VL5 VL4 VL7 VL3 VL6 VL2 VL1 VL9 VL8 MT6 MT3 MT1 MT5 MT2 MT4 VT3 VT2 VT5 VT4 VT1 CL2 CL4 CL1 CL5 CL3 NK2 NK3 NK1 NK4 713 683 667 656 650 616 611 609 594 Factor 744 732 717 708 572 550 808 764 754 707 671 Extraction Method: Principal Axis Factoring Rotation Method: Promax with Kaiser Normalization a Rotation converged in iterations .787 747 702 660 647 848 757 614 576 177 PHỤ LỤC SỐ 11 Danh sách chuyên gia A- Nhóm quản lý nhà nước 1- PGS TS Trần Kim Chung- Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương Điện thoại: 84-24-37341612 2- TS Nguyễn Hồng Phú- Cục quản lý nhà thị trường –Bộ xây dựng' Điện thoại: 0911126888 B- Nhóm Chủ đầu tư 1- Ơng Lê Khắc Hiệp Phó CTHĐQT VIN Group Điện thoại: 0982458899 2- Ông Đỗ Lê Quân Chủ tịch HĐQT công ty Bất động sản Tài Tâm- Collier Điện thoại: 098910888 3- Ông Lê Khắc Tùng Tổng giám đốc công ty đầu tư xây dưng công nghệ cao Việt Nam Điện thoại: 0935748888 C- Nhóm sàn phân phối 1- Bà Lê Lan Anh Giá đốc sàn phân phối Bất động sản VIREC Điện thoại: 0911102879 2- Ông Nguyễn Anh Quê Chủ tịch Tập đoàn Bất động sản G6 Điện thoại: 0902107369 3- Ông Nghiêm Văn Vượng Chủ tịch công ty Bất động sản Hoa Thiên Phú ĐIện thoại: 0911382228 D- Nhóm truyền thơng 1- Bà Thanh Hà Chủ tịch Hội truyền thông Hà Nội Điện thoại: 0936116069 2- Bà Nguyễn Minh Phúc Chuyên gia tổ chức kiện Điện thoại: 0902751998 3- Ông Lê Dũng Chuyên gia tổ chức kiện Điện thoại: 0943283898 178 Đ- Nhóm đại diện khách hàng 1- Bà Lê Thị Oanh Điện thoại: 0941945588 2- Ơng Hồng Tùng Điện thoại: 0972091184, 3- Bà Lê Thị Hoa Điện thoại: 0904145686 E- Nhóm hỗ trợ pháp lý 1- LS Nguyễn Văn Chiến Trưởng đồn luật sư Hà Nội Điện thoại:0988668888 G- Nhóm nghiên cứu giảng dạy 1- PGS Hồng Cường Phó hiệu trưởng trường ĐHKTQD Điện thoại:0913362279 2- TS Nguyễn Thị Hải Yến Trưởng BM khoa Bất động sản NUE Điện thoại: 0983969569 ... nhóm nhân tố có ảnh hưởng đến giá hộ chung cư cao cấp địa bàn Hà Nội Nói cách khác, nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ hộ chung cư cao cấp địa bàn Hà Nội chưa nghiên cứu cách đầy đủ đồng - Những... ? ?Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ chung cư cao cấp - Nghiên cứu địa bàn Hà Nội” đề cập giải vấn đề bỏ ngỏ Đề tài kế thừa phát triển lý luận hình thành giá BĐS nhân tố ảnh hưởng đến giá bán. .. nghiên cứu - Tại cần phải nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá bán hộ CCCC ? - Giá bán hộ CCCC thị trường Hà Nội chịu ảnh hưởng nhân tố chủ yếu ? Tầm quan trọng nhân tố ? - Mức độ chiều ảnh hưởng