(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã nghi sơn, tỉnh thanh hóa giai đoạn 2019 2021

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THỊ PHƯƠNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ NGHI SƠN, TỈNH THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2019 - 2021 Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Giáo viên hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên, năm 2022 Luan van i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Lê Thị Phương Luan van ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Nơng tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo- Đại học Nơng lâm Thái Ngun tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, công chức địa xã Thanh Thuỷ, phường Hải Hồ, phường Hải Ninh cán UBND thị xã Nghi Sơn, phòng TN$MT thị xã, Chi nhánh Văn phòng đăng ký QSD đất thị xã Nghi Sơn, cán Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản Thanh Hoá giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành hồn thành luận văn./ Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Lê Thị Phương Luan van iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu 3.Ý nghĩa khoa học thực tiễn 3.1 Ý nghĩa khoa học đề tài 3.2 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sủ dụng đất 1.1.1 Quyền sử dụng đất thị trường đất đai 1.1.2 Giá đất nguyên tắc xác định giá đất 1.1.3 Đấu giá quyền sử dụng đất 1.2 Cơ sở pháp lý công tác đấu giá quyền sử dụng đất 12 1.2.1 Hệ thống văn pháp lý liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất cấp Trung ương 12 1.2.2 Hệ thống văn pháp lý liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Thanh Hóa 16 1.2.3 Các văn pháp lý liên quan đến 04 dự án 17 1.3 Cơ sở thực tiễn công tác đấu giá quyền sử dụng đất 19 1.3.1 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất số nước giới 19 1.3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 22 1.3.3 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất Thanh Hóa 26 Luan van iv 1.4 Đánh giá chung tổng quan tài liệu nghiên cứu 30 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 32 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32 2.2 Nội dung nghiên cứu 32 2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Nghi Sơn 32 2.2.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thị xã Nghi Sơn 32 2.2.3 Đánh giá việc thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Nghi Sơn giai đoạn 2019-2021 32 2.2.4 Khó khăn, hạn chế giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa 33 2.3 Phương pháp nghiên cứu 33 2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 33 2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 33 2.3.3 Phương pháp chọn điểm điều tra 35 2.3.4 Phương pháp thống kế so sánh 35 2.3.5 Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu 35 2.3.6 Phương pháp biểu đồ, bảng biểu 35 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36 3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Ngi Sơn, tỉnh Thanh Hóa36 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 36 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 39 3.1.3 Đánh giá chung điều kiện kinh tế, xã hội 43 3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn thị xã Nghi Sơn, Thanh Hóa 44 3.2.1 Cơng tác quản lý đất đai địa bàn thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa 44 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa năm 2021 47 3.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Nghi Sơn giai đoạn 2019-2021 50 3.3.1 Các hình thức đấu giá đất áp dụng địa bàn thị xã Nghi Sơn 50 Luan van v 3.3.2 Kết thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019-2021 54 3.3.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Nghi Sơn 04 dự án giai đoạn 2019-2021 56 3.3.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Nghi Sơn theo tổng hợp phiếu điều tra từ người tham gia đấu giá cán chuyên môn 68 3.4 Khó khăn, hạn chế giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Nghi Sơn 76 3.5.1 Khó khăn cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hoá 76 3.5.2 Đề xuất giải pháp 78 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 Luan van vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Các tiêu kinh tế thị xã Nghi Sơn giai đoạn 2019 – 2021 39 Bảng 3.2 Chỉ tiêu xã hội, môi trường địa bàn thị xã Nghi Sơn giai đoạn 2019-2021 42 Bảng 3.3 Hiện trạng SDĐ thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa năm 2021 48 Bảng 3.4 Biến động đất đai theo mục đích SDĐ .49 Bảng 3.5 Bảng tổng hợp kết thực công tác đấu giá QSDĐ địa bàn thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019-2021 54 Bảng 3.6 Kết thực công tác đấu giá QSDĐ dự án Khu dân cư thôn Đồng Minh xã Thanh Thuỷ Khu vực: phía Nam ơng Luyện .57 Bảng 3.7 Kết thực công tác đấu giá QSDĐ dự án Khu dân cư Đồng Chợ, phường Hải Hòa, thị xã Nghi Sơn 60 Bảng 3.8 Kết đấu giá QSDĐ 02 dự án phường Hải Lĩnh 65 Bảng 3.9 Tổng hợp kết đấu giá QSDĐ 04 dự án 67 Bảng 3.10 Ý kiến hộ gia đình, cá nhân cơng tác đấu giá QSDĐ .69 Bảng 3.11 Tổng hợp ý kiến cán tổ chức đấu giá QSDĐ 72 Luan van vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân MBQH : Mặt quy hoạch UBND : Ủy ban nhân dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất VNĐ : Việt nam đồng TTLT : Thông tư liên tịch DVTM : Dịch vụ thương mại TN$MT : Tài nguyên Môi trường Luan van MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản, hàng hóa đặc biệt khơng người tạo ra, tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá quốc gia người SDĐ Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật” (khoản Điều 54) Nguồn tài nguyên đất mang lại lợi ích to lớn cho nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp cho toàn xã hội, việc huy động nguồn lực đất đai vào trình phát triển đất nước nhiệm vụ đặc biệt quan trọng Đấu giá QSDĐ hình thức huy động nguồn lực đất đai vào xây dựng đất nước, sáng tạo Đảng Nhà nước ta, phù hợp với đặc điểm, điều kiện, tình hình kinh tế, xã hội pháp luật nước ta giai đoạn Theo quy định Luật Đất đai năm 2003 Luật đất đai 2013, có ba trường hợp hình thành giá đất, gồm: giá đất Nhà nước quy định, giá đất bên thoả thuận chuyển QSDĐ giá đất hình thành từ đấu giá QSDĐ Tuy nhiên, thực tế, nhiều lý mà giá đất Nhà nước quy định thường thấp so với giá đất thị trường chuyển nhượng so với giá trị thực đất Do vậy, giao đất, cho thuê đất theo hình thức định tạo chênh lệch lớn giá đất thị trường giá đất Nhà nước quy định Từ đó, tạo chế “hai giá đất” Người hưởng lợi nhiều từ chế số tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức định Thiệt hại lớn thuộc người SDĐ có đất bị thu hồi Nhà nước Đấu giá QSDĐ hạn chế tối đa tình trạng “hai giá đất”; tạo sở, để Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp với giá trị thực đất; tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; điều tiết đến xố bỏ địa tơ chênh lệch theo hướng đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích người có đất bị thu hồi lợi ích nhà đầu tư Việc tổ chức đấu giá QSDĐ công khai, dân chủ bước đầu tạo người thực, giá thực, hạn chế tình trạng nhiễu loạn thơng tin gây hoang mang, dao động cho chủ thể có nhu cầu SDĐ, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định bền vững Luan van Trước tình hình cơng nghiệp hóa, đại hóa mạnh mẽ, chế kinh tế thị trường bước hình thành, thị trường đất đai ngày phát triển hòa nhập vào kinh tế thị trường bước đồng với thị trường khác kinh tế quốc dân Thị xã Nghi Sơn ( huyện Tĩnh Gia cũ) nằm cực nam tỉnh Thanh Hóa, khu vực có tốc độ thị hóa phát triển nhanh Ngày 01/6/2020, Nghị số 933/NQ-UBTVQH14 Ủy ban Thường vụ Quốc hội việc thành lập thị xã Nghi Sơn phường thuộc thị xã Nghi Sơn (Thanh Hóa) thức có hiệu lực Thành lập thị xã với tên gọi Nghi Sơn thể tiềm năng, lợi động lực phát triển huyện Tĩnh Gia gắn với phát triển khu Kinh tế Nghi Sơn, trở thành đô thị động lực, đa ngành, đa lĩnh vực, với trọng tâm công nghiệp nặng, khai thác cảng biển, dịch vụ, du lịch đồng đại, hướng tới đô thị thông minh - xanh - bền vững, trở thành cửa ngõ giao lưu, trao đổi hàng hóa, kết nối vùng Bắc Lào, Đơng Bắc Thái Lan, vùng phụ cận Thanh Hóa với tuyến hàng hải Quốc gia Quốc tế Việc chuyển từ huyện lên thị xã mang đến nhiều thuận lợi cho trình phát triển thị xã Nghi Sơn, thu hút nguồn lực cho phát triển kinh tế xã hội Để đáp ứng nhu cầu sử dụng người dân doanh nghiệp, hoạt động đấu giá QSDĐ địa bàn thị xã có xu hướng ngày gia tăng Mặt khác, đẩy mạnh hoạt động giúp tăng nguồn thu cho ngân sách cấp, tạo nguồn vốn để đầu tư xây dựng sở hạ tầng, phát triển đô thị thực chương trình xây dựng nơng thơn Có thể thấy tầm quan trọng công tác đấu giá QSDĐ Tuy nhiên, thực tế công tác đấu giá QSDĐ thị xã Nghi Sơn thời gian qua nhiều bất cập, chưa đạt hiệu mong đợi Xuất phát từ thực tiễn trên, tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019-2021” Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá tình hình quản lý SDĐ địa bàn thị xã Nghi Sơn - Đánh giá việc thực công tác đấu giá QSDĐ số dự án đấu giá QSD đất địa bàn thị xã Nghi Sơn giai đoạn 2019-2021 Luan van 78 * Khó khăn, hạn chế nhận thức người tham gia đấu giá - Một số người tham gia đấu giá chưa nắm rõ quy định đấu giá dẫn đến tham gia đấu giá trường hợp vi phạm quy chế đấu giá phải huỷ bỏ kết đấu giá - Một số người tham gia đấu giá khơng tìm hiểu từ nguồn thơng tin thống mà nghe thơng tin cam kết đối tượng “cò”, không trực tiếp tham gia đấu mà bỏ khoản tiền lớn để đưa cho đối tượng với mục đích để đặt cọc “ chạy” để giá sàn, nhiều trường hợp bị chiếm đoạt tài sản dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại * Khó khăn, hạn chế công tác quản lý đất đai - Đối với dự án đấu giá đất thành công, sau phiên đấu giá thường tạo mặt giá khu vực dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá - Số lượng người tham gia đấu giá với mục đích đầu đất đấu giá QSDĐ ngày tăng khiến cho công tác đấu giá QSDĐ vơ tình trở thành nơi đẩy giá đất lên cao để thu lợi cho nhóm người xã hội Điều dẫn đến người có thu nhập thấp, người thực có nhu cầu SDĐ lại khơng SDĐ gây nên bất cập quản lý sách Đảng Nhà nước - Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích đất cơng cộng chủ đầu tư người SDĐ sau trúng đấu giá diễn hầu hết dự án mà chưa giám sát, kiểm tra xử lý dứt điểm - Công tác cấp GCNQSD đất bàn giao đất thực địa cho người trúng đấu giá chưa đảm bảo thời gian theo quy định, chậm ảnh hưởng đến quyền lợi người trúng đấu giá 3.5.2 Đề xuất giải pháp Qua phân tích, đánh giá yếu tố ảnh hưởng, khó khăn tồn công tác đấu giá QSDĐ địa bàn thị xã Nghi Sơn kết nghiên cứu 04 dự án đấu giá QSDĐ địa bàn thị xã giai đoạn 2019-2021 xin đề xuất số giải pháp nhằm tăng cường hiệu công tác đấu giá QSDĐ địa bàn thị xã Nghi Sơn sau: Luan van 79 * Giải pháp sách, pháp luật - Tiếp tục thực có hiệu thị số/CT-TTG ngày 02/11/2020 Thủ tướng Chính phủ tăng cường công tác quản lý nhà nước hoạt động đấu giá tài sản - Bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật xử lý vấn đề phát sinh trong đấu giá QSDĐ đối tượng môi giới đấu giá, người đứng liên kết vận động người tham gia đấu giá thực hành vi trả giá thấp, tẩy chay đấu giá, chí đe dọa, khống chế người tham gia đấu giá QSDĐ Hay trường hợp người đấu giá đấu trúng QSDĐ thay đổi quy hoạch chưa có kế hoạch SDĐ Nhà nước xử lý khu vực chưa có phân khu chi tiết, người dân có nhu cầu xây dựng không đủ điều kiện cấp phép, đất chưa thu xét bồi thường hay tái định cư Do đó, pháp luật đấu giá QSDĐ cần tiếp tục hoàn thiện, việc điều chỉnh quan hệ phát sinh đấu giá QSDĐ, cịn phải có quy định mang tính dự liệu trước quan hệ xã hội phát sinh để đảm bảo tỉnh ổn định lâu dài hệ thống văn pháp luật, hạn chế phải sửa đổi, bổ sung Đồng thời, có tình xảy quan chức có sở để áp dụng xử lý - Quy định cụ thể giám sát việc thực xây dựng công trình đất đấu giá lơ đất sau đấu giá để đảm bảo quy định pháp luật quy hoạch chung khu vực đấu giá - Có chế quản lý chặt chẽ với thơng tin hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá để hạn chế nạn “ cò đấu giá” đấu giá QSDĐ nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá Cần phải có quy định cụ thể quy chế đấu giá QSDĐ việc quản lý hồ sơ đấu giá, trách nhiệm người tiếp nhận, bảo quản tính bảo mật hồ sơ đấu giá - Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát quan Nhà nước doanh nghiệp đấu giá tài sản Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản đơn vị nghiệp cơng lập Sở Tư Pháp, q trình tổ chức đấu giá QSDĐ phải tuân thủ nghiêm quy định pháp luật đấu giá QSDĐ, pháp luật công chức, viên chức, quy định Bộ Tư pháp, Tỉnh uỷ, UBND tỉnh Các doanh nghiệp đấu giá doanh nghiệp tư nhân hay công ty hợp danh, trình tổ chức đấu giá QSDĐ phải chấp Luan van 80 hành quy định pháp luật, nhiên họ sẵn sàng thực hiện điều mà pháp luật khơng cấm Vì vậy, việc giám sát quan nhà nước có thẩm quyền Sở Tư pháp, quan công an, UBND cấp khơng chặt chẽ việc móc nối công ty tổ chức đấu giá với đối tượng bên để giàn xếp đấu giá dễ dàng thực - Thực tốt công tác cải cách hành cấp GCNQSD đất, đảm bảo thời gian cấp giấy CNQSD đất thời hạn cho người SDĐ sau trúng đấu giá Yêu cầu Chủ đầu tư phối hợp với Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thị xã trích đo khu đất đấu giá theo số mới, đảm bảo thủ tục trước tổ chức đấu giá Không tiếp tục để xảy tình trạng người trúng đấu giá phải quay lại văn phịng đăng ký để trích đo lơ đất trúng đấu giá hồn thiện thủ tục cấp GCNQSD đất * Giải pháp quy hoạch, thực quy hoạch - Quá trình lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ xã, phường quy hoạch chung Thị xã cần có tầm nhìn xa, gắn quy hoạch thị xã với quy hoạch tổng thể Tỉnh, hướng tới xây dựng đô thị văn minh, đại Căn vào nhu cầu SDĐ để xác địch khu đấu giá phù hợp, hiệu quả, SDĐ đảm bảo sách, pháp luật quản lý, SDĐ đai Nhà nước - Đối với khu đất xen kẹt khu dân cư có diện tích nhỏ, khơng đủ điều kiện lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, khu dân cư cần có phương án thực đấu giá cho hộ gia đình cá nhân xây dựng nhà * Giải pháp kỹ thuật công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Xây dựng giá khởi điểm để đấu giá QSDĐ cần sát với giá giao dịch ngoai thị trường Việc xác định giá sàn để làm sở đấu giá QSDĐ có vai trị vơ quan trọng Khi xác định giá đúng, sát với thị trường thu hút người tham gia đấu giá, giảm bớt thiệt hại Nhà nước Nếu xác định giá không sát với thị trường tạo hội cho việc thơng đồng, móc nối với để “dìm giá” nhằm thu lợi bất Để xây dựng giá sàn đảm bảo sát thị trường, hội đồng định giá cần có chuyên gia lĩnh vực tài chính, thuế, mơi trường Q trình định giá, thành viên hội đồng cần khảo sát thực địa đến lô đất, khu đất cụ thể tránh tình trạng nghe đơn vị tư vấn báo cáo kết để đưa giá cho lô đất Luan van 81 - Các dự án trước đưa đấu giá cần hoàn chỉnh sở hạ tầng để tăng giá trị khu đất trước đấu đảm bảo thời gian nộp tiền SDĐ người trúng đấu giá, đảm bảo quyền lợi người dân sau trúng đấu giá - Cần áp dụng đa dạng hình thức đấu giá tuỳ hồn cảnh, điều kiện địa phương Hiện theo quy định Luật đấu giá tài sản có nhiều hình thức đấu giá như: Đấu giá trực tiếp lời nói tồ; đấu giá bỏ phiếu trực tiếp đấu giá; đấu giá bỏ phiếu gián tiếp; đấu giá trực tuyến Việc đấu giá sử dụng linh hoạt hình thức giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá QSDĐ, hạn chế việc thơng đồng, dìm giá đấu giá QSDĐ - Bổ sung quy định khoảng cách, vị trí chỗ ngồi phiên đấu giá để hạn chế việc giàn xếp giá trình đấu giá - Tăng cường tập huấn nghiệp vụ, mở lớp bồi dưỡng cho đấu giá viên Các đấu giá viên phải am hiểu pháp luật, mà cần có kiến thức kỹ hành nghề đấu giá Đa số đội ngũ đấu giá viên địa bàn tỉnh Thanh Hoá đào tạo qua nghiệp vụ đấu giá, nhiên tuổi cịn trẻ, chưa có kinh nghiệm nhiều đấu giá Vì để vững vàng điều hành đấu giá, xử lý tình phát sinh để đấu giá thành công đội ngũ cần phải thường xuyên tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ, truyền đạt kinh nghiệm từ người vừa có kinh nghiệm thực tiễn, vừa có kiến thức chuyên sâu lĩnh vực đấu giá * Giải pháp thông tin tuyên truyền - Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến thông tin đấu giá thông tin đại chúng nhiều hình thức để người dân có nhu cầu biết - Tổ chức tập huấn, tuyên truyền nâng cao lực chuyên môn cho cán quản lý, thành viên hội đồng xác định giá - Tuyên truyền, phổ biến rộng rãi quy chế đấu giá để người tham gia đấu giá nắm rõ, hạn chế tối đa việc vi phạm quy chế trình tổ chức đấu giá - Nâng cao nhận thức người dân thông qua tuyên truyền để người dân không bị dao động thông tin không đầy đủ tạo sốt ảo giá đất Luan van 82 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Từ kết nghiên cứu đề tài, rút kết luận sau: Quá trình nghiên cứu đề tài cho thấy đấu giá QSDĐ chủ trương, giải pháp hữu hiệu đắn nhằm quản lý, khai thác hiệu quỹ đất, đáp ứng nhu cầu SDĐ người dân Mặt khác đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu cho ngân sách cấp, tạo nguồn vốn để tái đầu tư xây dựng sở hạ tầng, phát triển đô thị thực chương trình xây dựng nơng thơn Qua đánh giá thực trạng công tác đấu giá QSDĐ thị xã Nghi Sơn giai đoạn 2019-2021, cụ thể 04 dự án đấu giá phường Hải Hoà, phường Hải Lĩnh xã Thanh Thuỷ nhìn chung cơng tác đấu giá QSDĐ dự án thực theo quy định pháp luật quy chế đấu giá QSDĐ, đảm bảo tính cơng khai, minh bạch Tuy nhiên, cơng tác đấu giá quyền sủ dụng đất địa bàn thị xã cịn tồn số khó khăn, vướng mắc cơng tác tổ chức, quy trình, thủ tục thực đấu giá hay nhận thức, hiểu biết người tham gia đấu giá số tồn xác định giá sàn đất, tình trạng “ cò đấu giá” đấu giá QSDĐ xảy Ở hầu hết dự án, hạ tầng kỹ thuật chưa hoàn thiện trước tổ chức đấu giá, công tác quản lý SDĐ sau đấu giá chưa chặt chẽ, khu đất bỏ trống sau đấu giá diễn phổ biến Các giải pháp đưa nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá QSDĐ gồm 04 nhóm giải pháp: Giải pháp sách pháp luật, giải pháp quy hoạch thực quy hoạch, giải pháp kỹ thuật công tác đấu giá, giải pháp tuyên truyền nâng cao nhận thức người tham gia đấu giá Kiến nghị - Tăng cường công tác phổ biến, quản cáo rộng rãi phương tiện thông tin đại chúng để thu hút nhiều người có nhu cầu SDĐ tham gia - Các dự án trước tổ chức đấu giá cần đảm bảo quy định hồn thiện sở hạ tầng trích đo khu đất theo số để chủ đầu tư bắt buộc phải thực đầy đủ trách nhiệm Luan van 83 - Tăng cường tra, kiểm tra, giám sát công tác đấu giá QSDĐ, coi nhiệm vụ đặc biệt quan trọng công tác quản lý nhà nước đất đai quyền cấp địa phương để kịp thời phát xử lý hành vi vi phạm tổ chức đấu giá QSDĐ - Tăng cường công tác quản lý đất đai, quản lý trật tự xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm, xây dựng khơng quy hoạch khu vực đấu giá thành cơng - Áp dụng đồng thời 04 nhóm giải pháp để nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Nghi Sơn thời gian tới Luan van 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội nước CHXHCNVN (1993) Luật Đất đai Nxb Chính trị Quốc gia Quốc hội nước CHXHCNVN (2003) Luật Đất đai Nxb Chính trị Quốc gia Quốc hội nước CHXHCNVN (2013) Luật Đất đai Nxb Chính trị Quốc gia Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình định giá đất, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội; Nguyễn Đình Bồng (2006), Một số vấn đề thị trường QSDĐ nước ta giai đoạn nay, Hội thảo khoa học Thị trường BĐS: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội Đặng Anh Quân (2011) Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam Thụy Điển, Luận án tiến sỹ Luật học, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, Trường Đại học LUND, Thụy Điển UBND tỉnh Thanh Hoá (2014), Quyết định số 3161/2014/QĐ-UBND ngày 26/9/2014 việc ban hành quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất Khu kinh tế Nghi Sơn UBND tỉnh Thanh Hoá (2018), Quyết định số 07/2018/QĐ-UBND ngày 09/3/2018 Ban hành Quy định đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ cho thuê đất địa bàn tỉnh Thanh Hóa UBND tỉnh Thanh Hoá (2019), Quyết định số 44/2019/QĐ-UBND ngày 23/12/2019 việc quy định bảng giá đất thời kỳ 2020 - 2024 địa bàn tỉnh Thanh Hoá UBND tỉnh Thanh Hoá (2020), Quyết định số 11/2020/QĐ- UBND ngày 20/3/2020 việc ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại trồng, vật nuôi làm sở xác định giá trị bồi thường nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Thanh Hoá Quy định việc xác định giá trị bồi thường 10 UBND tỉnh Thanh Hoá (2021), Quyết định số 410/QĐ-UBND ngày 29/01/2021 việc phân cấp xây dựng thẩm định ủy quyền phê duyệt giá đất (Thời gian ủy quyền đến hết ngày 31/12/2021) 11 UBND tỉnh Thanh Hoá (2021), Quyết định số 21/2021/QĐ-UBND ngày 17/9/2021 việc ban hành quy định đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ cho thuê đất địa bàn tỉnh Thanh Hóa Luan van 85 12 UBND tỉnh Thanh Hoá (2021), Quyết định số 10209/QĐ-UBND ngày 08/9/2021 UBND thị xã Nghi Sơn việc ban hành Quy chế phối hợp tổ chức thực đấu giá QSDĐ, giao đất có thu tiền SDĐ địa bàn thị xã Nghi Sơn Tài liệu Internet 13 Khánh Phương/BXD (2018), Singapore học quý quản lý đô thị https://kientrucvietnam.org.vn/singapore-nhung-bai-hoc-quy-ve-quan-ly-do-thi/ 14 Anh Nguyễn (CNBC), 2020 Số lượng buổi đấu giá Mỹ tăng lên https://cafeland.vn/tin-tuc/so-luong-cac-buoi-dau-gia-nha-o-tai-my-dang-tang-len87589.html 15 Ths Trần Phong Vũ- Ths Phạm Thị Mai (2020), Hệ thống thông tin đất đai Nhật Bản: Bài học cho Việt Nam, Báo TN$MT https://baotainguyenmoitruong.vn/he-thong-thong-tin-dat-dai-cua-nhat-ban-baihoc-cho-viet-nam-310676.html 16 Ban thời - VTV.vn (2022) Đấu giá đất công, cần công bằng, minh bạch https://vtv.vn/kinh-te/dau-gia-dat-cong-can-su-cong-bang-minh-bach20220108101721392.htm 17 Hoàng Hiệp (2021), Khai thác tốt quỹ đất, khơi thông nguồn lực đất đai, Báo Đà Nẵng https://baodanang.vn/channel/5404/202110/khai-thac-tot-quy-dat-khoi-thongnguon-luc-dat-dai-3891151/ 18 Hữu Cơng (2021), TP Hồ Chí Minh kỳ vọng thu 21.000 tỷ đồng từ đất https://vnexpress.net/tp-hcm-ky-vong-thu-hon-21-000-ty-dong-tu-dat4374046.html 19 Nhóm phóng viên Ban Bạn đọc (2021), Ai hưởng lợi từ dự án đấu giá địa bàn thành phố Thanh Hoá ?Báo điện tử Đảng cộng sản Việt Nam https://dangcongsan.vn/dieu-tra/ai-huong-loi-tu-du-an-dau-gia-dat-tren-dia-banthanh-pho-thanh-hoa-593754.html Luan van Mã phiếu MẪU PHIẾU 01- NSDĐ PHIẾU ĐIỀU TRA Phục vụ đề tài luận văn: “ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ NGHI SƠN, TỈNH THANH HĨA GIAI ĐOẠN 2019-2021” Tỉnh: Thanh Hóa Thị xã: Nghi Sơn Phường/Xã:…… Người vấn:……………………………………… Ngày vấn:……………………….……………… I THÔNG TIN CHUNG 1.1 Thông tin dự án: 1.Tên dự án: Năm thực đấu giá 1.2 Thông tin đối tượng Họ tên chủ hộ: Năm sinh:…… Nam Nữ Địa chỉ: Ngành sản xuất hộ: Thuần nông Kinh doanh dịch vụ Tiểu thủ công nghiệp Ngành nghề khác Khả tài Giàu Khá Trung bình Nghèo II TÌNH HÌNH THỰC HIỆN VIỆC THAM GIA ĐẤU GIÁ QUYẾN SỬ DỤNG ĐẤT Câu1: Theo ông(bà) nguồn thông tin đấu giá lấy từ: Phương tiện thông tin đại chúng Luan van Người quen Trung tâm môi giới Niêm yết trụ sở quan Nhà nước Các kênh thông tin khác Câu 2: Theo ông(bà) thông tin lô đất đăng ký tham gia đấu giá ( Số lơ; diện tích; ranh giới; giá khởi điểm…) Được cung cấp đầy đủ, xác Khơng cung cấp đầy đủ Khơng có thơng tin Câu 3: Theo ơng(bà) giá sàn lô đất đấu : Quá cao Vừa phải Thấp Câu 4: Theo ông(bà) giá trúng đấu giá so với giá thị trường nào? Thấp Vừa phải Cao Câu 5: Theo ông(bà) công tác tổ chức đấu giá có đảm bảo cơng bằng, dân chủ, cơng khai khơng? Có Khơng Câu 6: Mục đích tham gia đấu giá ơng(bà) gì? Để Để đầu (Chờ tăng giá để bán) Để tích lũy (Cho con, cháu) Mục đích khác Câu 7: Theo ơng(bà) việc tổ chức giao đất ngồi thực địa sau trúng đấu nào? Đảm bảo, thời gian quy định Rườm rà; chậm trễ Luan van Chưa giao Câu 8: Theo ông(bà) việc phân lô, đấu hợp lý chưa? Phù hợp; thuận tiện Diện tích phân lơ q nhỏ Bố trí vị trí lơ đất chưa hợp lý Câu 9: Theo ông(bà) hạ tầng kỹ thuật khu vực đấu giá (Đường giao thông; mương; điện ) đảm bảo chưa? Đảm bảo, thuận lợi Bình thường Kém ý kiến khác: Câu 10: Theo ông(bà) công tác Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau trúng đấu nào? Nhanh gọn; đảm bảo thời gian quy định Thủ tục phức tạp; thời gian kéo dài Ý kiến khác: Câu 11: Ông(bà) cho biết kiến nghị, đề xuất ông(bà) để công tác đấu giá QSDĐ địa bàn thị xã đạt hiệu cao thời gian tới: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Thanh Hóa, Ngày tháng năm 20… Người vấn Người cung cấp thông tin (Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên) Lê Thị Phương Luan van MẪU PHIẾU 02- CBĐG Mã phiếu PHIẾU ĐIỀU TRA Phục vụ đề tài luận văn: “ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ NGHI SƠN, TỈNH THANH HĨA GIAI ĐOẠN 2019-2021” Tỉnh: Thanh Hóa Thị xã: Nghi Sơn Phường/Xã:…… Người vấn: ………………………… …………………… Ngày vấn: ………………………… …………………… I THÔNG TIN VỀ CÁN BỘ Tên : ………………………… ……… Năm sinh:…….………… Địa làm việc: Chức danh: Số năm công tác: I NỘI DUNG PHỎNG VẤN Câu 1: Theo ơng (bà) quy trình, phương thức đấu giá đất thị xã Nghi Sơn phù hợp chưa ? Phù hợp Chưa phù hợp Câu 2: Theo ông (bà) sau chuyển thành thị xã Nghi Sơn, giao dịch chyển QSD đất địa bàn thị xã diễn nào? Sơi động Bình Thường Lắng xuống Luan van Câu 3: Theo ông (bà) thông tin đấu giá quyền sử dụng đất dự án địa bàn thị xã niêm yết, công khai nào? Đầy đủ, minh bạch Không đầy đủ Câu 4: Theo ông (bà) giá khởi điểm dự án đấu giá thị xã Nghi Sơn có phù hợp với giá giao dịch thị trường chưa? Cao Phù hợp Thấp Câu 5: Theo ông (bà) số lượng hồ sơ đăng ký lô đất đấu giá phụ thuộc vào yếu tố nào? Giá khởi điểm Vị trí lơ đất Cơ sở hạ tầng Khác Câu 6: Theo ơng (bà) thủ tục hành thực dự án đấu giá đất địa bàn thị xã Nghi Sơn nào? Rườm rà, phức tạp Bình thường Đơn giản, nhanh gọn Câu 7: Theo ông (bà) số tiền trúng đấu giá so với giá khởi điểm? Cao Ngang Tùy theo lô Câu 8: Theo ông (bà) ngân sách thu từ dự án đấu giá có sử dụng hiệu khơng? Sử dụng hiệu Chưa sử dụng hiệu Tùy dự án Luan van Câu 9: Theo ông (bà) giao dịch đấu giá đất địa bàn thị xã có xuất ‘ Cị đất’’ khơng? Có xuất Không xuất Không biết Câu 10: Để hạn chế đến chấm dứt tình trạng ‘ Cị đất’, theo ơng (bà) quan chức cần có giải pháp gì? Tăng cường cơng tác an ninh phiên đấu giá Tăng mức phạt lên cao Tuyên truyền, nâng cao nhận thức người dân Khác: Câu 11: Theo ông (bà) thời gian niêm yết thông tin đấu giá theo quy định tối thiểu 15 ngày phù hợp chưa? Thời gian dài Phù hợp Thời gian ngắn Câu 12: Theo ông (bà) số tiền đặt cọc cho lô đất đấu giá (quy định 25%) địa bàn thị xã Nghi Sơn phù hợp chưa? Phù hợp Quá cao Quá thấp Khác Câu 13: Theo ông (bà) sở hạ tầng khu đất đấu giá địa bàn thị xã nào? Phù hợp, thuận tiện Bình thường Chưa phù hợp Câu 14: Theo ông(bà) thủ tục bàn giao mặt hoàn thiện hồ sơ cấp GCNQSD đất cho người trúng đấu giá địa bàn thị xã nào? Nhanh gọn, đảm bảo thời gian quy định Luan van Còn bất cập, chậm trễ Khác Câu 15: Theo ông(bà) Uỷ ban nhân dân thị xã thực tốt vai trò giám sát, thực công tác đấu giá đất địa phương chưa? Thực nghiêm túc, trình tự Chưa thực nghiêm túc, hạn chế Thực chưa hiệu Câu 16: Theo ơng(bà) tình trạng sử dụng đất dự án đấu giá thành công địa bàn thị xã ? Được đưa vào sử dụng Mới sử dụng phần Đất bỏ hoang nhiều Câu 17: Theo ơng (bà) cần phải có giải pháp để nâng cao hiệu cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa phương?: ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… Thanh Hóa, Ngày tháng năm 20… Người vấn Người cung cấp thông tin (Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên) Lê Thị Phương Luan van ... thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Nghi Sơn giai đoạn 2019- 2021 - Quy chế đấu giá QSDĐ địa bàn thị xã Nghi Sơn - Kết đấu giá QSDĐ địa bàn thị. .. 54 3.3.3 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Nghi Sơn 04 dự án giai đoạn 2019- 2021 56 3.3.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thị xã Nghi Sơn... thực tiễn trên, tiến hành nghi? ?n cứu đề tài ? ?Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn thị xã Nghi Sơn, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2019- 2021? ?? Mục tiêu nghi? ?n cứu - Đánh giá tình