Bé tµi chÝnh

Bé tµi chÝnh BỘ TÀI CHÍNH Sè 114/2004/TT BTC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ĐỘC LẬP TỰ DO HẠNH PHÚC T TU 24 11 04 Hà Nội, ngày 26 tháng 11 năm 2004 THÔNG TƯ Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/20[.]

BỘ TÀI CHÍNH -Sè: 114/2004/TT-BTC CỘNG HOÀ Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ĐỘC LẬP - TỰ DO - HẠNH PHÚC - T.TU 24-11-04 Hà Nội, ngày 26 tháng 11 năm 2004 THÔNG TƯ Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; sau thống ý kiến với Bộ Tài ngun Mơi trường, Bộ Tài hướng dẫn phương pháp xác định giá đất; định giá loại đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau gọi tắt Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) để định công bố công khai giá đất cụ thể địa phương sau: I PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1- Phương pháp so sánh trực tiếp 1.1- Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành bước sau đây: a- Bước 1: Khảo sát thu thập thông tin: - Xác định địa điểm đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin Lựa chọn từ đến đất, khu đất tương đồng với loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, sở pháp lý liền kề khu vực lân cận với đất, khu đất cần định giá có điều kiện tương tự, so sánh với đất, khu đất cần định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổ chức giao dịch sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết - Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn khoảng thời gian gần với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá đất khu đất cần định giá Trường hợp không thu thập thông tin khoảng thời gian gần nhất, thu thập thông tin giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất Nếu khơng có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời gian gần thời gian 01 năm để thu thập, thu thập thơng tin thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất - Những thông tin cần thu thập: + Địa điểm, đặc điểm đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, đặc trưng địa lý đất, tài sản đất); + Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm điều kiện cảnh quan, nguồn nước; mức độ nhiễm khơng khí nguồn nước; mức độ thối hóa đất, v.v mơi trường kinh tế - xã hội gồm điều kiện kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự an ninh xã hội, v.v.); + Các đặc điểm pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.); + Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, đấu giá quyền sử dụng đất thành công; + Thống kê mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất; + Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng toán - Điều kiện thông tin: Những thông tin phải thu thập từ kết giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường, tức giao dịch người mua người bán tự nguyện, bên có đầy đủ thơng tin hiểu biết loại đất, đất, khu đất mà tham gia giao dịch Những giao dịch mua bán khơng có tính đầu cơ, khơng bị sức ép thời gian, bị ép buộc mua bán mua bán bên có quan hệ huyết thống, khơng có giấy tờ hợp pháp lý chủ quan khác gây tác động làm sai lệch trình hình thành vận động bình thường giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường b- Bước 2: So sánh, phân tích thơng tin: Căn thông tin khảo sát, thu thập Bước 1, tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn tiêu chí giống khác đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá Trên sở xác định tiêu chí giống khác biệt giá để tính tốn, xác định giá cho đất, khu đất cần định giá c- Bước 3: Thực điều chỉnh yếu tố khác biệt giá đất, khu đất so sánh với đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho đất cần định giá Giá trị ước tính đất, khu đất cần định giá tính theo cách điều chỉnh yếu tố khác biệt giá với đất, khu đất so sánh sau: Giá trị ước Giá chuyển Mức tiền điều chỉnh mức giá tính = nhượng quyền sử  hình thành từ yếu tố đất, khu đất dụng đất khác biệt giá cần định giá đất, khu đất so đất, khu đất so sánh với sánh đất, khu đất cần định giá Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá đất, khu đất so sánh đất, khu đất cần định giá lượng điều chỉnh khác biệt giá xuất phát từ khác biệt vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v Sự khác biệt giá đất so sánh đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối tỷ lệ % giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) xác định vào đánh giá chuyên gia quan định giá đất Trường hợp giá đất có biến động khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất cần định giá, phải điều chỉnh mức giá đất so sánh ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường, sau thực việc điều chỉnh tiếp mức giá đất so sánh theo công thức nêu d- Bước 4: Xác định giá đất cần định giá cách lấy số bình quân mức giá đến đất, khu đất so sánh tính tốn điều chỉnh khác biệt giá Bước Ví dụ, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản dễ hiểu, ví dụ trình bày phương pháp so sánh để xác định giá đất đất, khu đất cần định giá với đất, khu đất so sánh) Giả định trình định giá khu đất có diện tích 20.000 mét vng thuộc thị loại V (kí hiệu khu đất B), quan định giá thu thập thông tin khu đất liền kề có diện tích 25.000 mét vng so sánh với khu đất cần định giá tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà (kí hiệu khu đất A) diễn khoảng thời gian gần với thời điểm xác định giá khu đất B Tổng số tiền thu từ đấu giá khu đất A 125 tỷ đồng, tính đơn giá mét vuông 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m2) Với tất thông tin thu thập quan định giá tiến hành so sánh khu đất A khu đất B sau: Các tiêu chí so sánh Căn pháp lý Mục đích sử dụng Vị trí đất Loại đường phố Chiều rộng mặt tiền (m) Chiều sâu khu đất Kết cấu hạ tầng - Đường giao thông Môi trường - Độ ồn - Độ bụi Tài sản đất Tình trạng mua bán Những điểm giống Khu đất A Khu đất B Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đất thị loại V Vị trí 1: Đất có mặt tiền liền cạnh với đường phố Loại Những điểm khác Khu đất A Khu đất B Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đất thị loại V Vị trí 1: Đất có mặt tiền liền cạnh với đường phố Loại - Ồn µo - ån µo Khơng Khơng Tự nguyện Tự nguyện 100 70 250 285,7 - Thuận lợi (có mặt tiếp giáp với đường hẻm lớn) - Kém thuận lợi (có mặt tiếp giáp với đường hẻm lớn) - Bụi - bụi Tõ viƯc so sánh, quan định giá đà rút đợc kết khu đất có tiêu chí giống tiêu chí khác Để xác định lợng khác biệt yếu tố so sánh để điều chỉnh mức giá quan định giá áp dụng phơng pháp chuyên gia kết hợp với phơng pháp thống kê để tính hệ số khác biệt tiêu chí Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao điểm 10 áp dụng cho tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, xét vị trí, đất có vị trí tốt xếp điểm 10; xét loại đờng phố, đất đờng phố có khả sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi xếp điểm 10) Các điểm dới 10 áp dụng cho cho tiêu chí loại có điều kiện Căn tình hình cụ thể, địa phơng xây dựng thang điểm để định giá cụ thể: - Chiều rộng mặt tiền khu Rộng hơn: 10 điểm đất Hẹp hơn: điểm - Chiều sâu khu đất Ngắn hơn: 10 điểm Sâu hơn: điểm - Giao thông Thuận lợi: 10 điểm Kém thuận lợi: 8,5 điểm - Độ bụi Bụi: điểm bụi hơn: điểm Thuộc khu đất A Thuộc khu ®Êt B Thuéc khu ®Êt A Thuéc khu ®Êt B Thuéc khu ®Êt A Thuéc khu ®Êt B Thuéc khu ®Êt A Thuéc khu ®Êt B Mỗi điểm giảm 5% giá, ngược lại, điểm tăng cộng thêm 5% giá khu đất so sánh (A) Với qui ước thì: Trên sở mức giá đấu giá thành công khu đất A 125 tỷ đồng so sánh để định giá cho khu đất B, mức giá khu đất B bị giảm: - Chiều rộng mặt tiền: B A: điểm, giảm 10% = 12,5 tỷ đồng - Chiều sâu khu đất: B A: điểm, giảm 5% = 6,25 tỷ đồng - Giao thông: B A: 1,5 điểm, giảm 7,5% = 9,375 tỷ đồng Tổng số giảm giá khác biệt B A: 28,125 tỷ đồng B cộng thêm: - Độ bụi: B A: điểm, tăng 5% = 6,25 tỷ đồng Tổng số tăng giá khác biệt B A: 6,25 tỷ đồng Giá khu đất A điều chỉnh lại (kí hiệu A’) theo yếu tố khác biệt khu đất B tính tốn sau: A’ = 125 - 28,125 + 6,25 = 103,125 (tỷ đồng) Tính đơn giá mét vuông là: 103.125 triệu đồng : 25.000 m2 = 4,125 triệu đ/m2 Tương tự vậy, giả sử quan định giá lựa chọn thêm khu đất C D để so sánh với khu đất B Kết phân tích, so sánh xác định đơn giá khu đất C điều chỉnh theo yếu tố khu đất B 4,5 triệu đ/m2 khu đất D điều chỉnh 4,05 triệu đ/m2 Đơn giá khu đất B xác định cách lấy mức giá trung bình mức giá điều chỉnh trên: (4,125 + 4,5 + 4,05) : = 4,225 (triệu đ/m2) Như vậy, đơn giá đất khu đất B đô thị loại V ước khoảng 4,2 triệu đ/m2 Mức giá để xây dựng phương án giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định 1.2- Khấu trừ giá trị tài sản đất Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm giá trị tài sản đất (cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất có trồng lâu năm cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., ăn quả) tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị lại cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc, trồng đầu tư đất theo công thức sau: Giá đất thời điểm xác định giá = Tổng giá trị khu đất (gồm giá trị đất công trình đất) thời điểm xác định giá - Giá trị cịn lại cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc, trồng thời điểm xác định giá Trong đó:ó: Giá trị cịn lại Ngun giá Tỷ lệ Ngun giá Số năm cơng trình, nhà cửa, = tổng chi - khấu sử x tổng x vật kiến trúc, phí đầu tư hao chi phí đầu dụng trồng thời điểm xây dựng hàng tư xây dựng công xác định giá công trình năm (%) cơng trình đầu trình tư Ph¬ng pháp tính tổng chi phí đầu t xây dựng công trình, vờn lâu năm; phơng pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo quy định hành Nhà nớc Đối với công trình, vật kiến trúc lâu năm không nằm danh mục qui định hành khấu hao Nhà nớc Sở Tài phối hợp với Sở, ngành liên quan vào nguyên tắc tính khấu hao để hớng dẫn phơng pháp tính khấu hao cho phù hợp Trờng hợp công trình, nhà cửa, vật kiến trúc trồng lâu năm đất đà hết thời hạn khấu hao mà đợc khai thác sử dụng, giá trị đợc tính theo giá trị đánh giá lại tài sản Đối với trồng thời kỳ đầu t xây dựng không tính khấu hao Nguyên giá trồng lâu năm thời kỳ xây dựng giá trị đầu t lũy thời điểm định giá đất tính theo giá trị đánh giá thực tế 2- Phơng pháp thu nhập 2.1- Việc định giá đất theo phơng pháp thu nhập phải tiến hành bớc sau: a- Bớc 1: Tính tổng thu nhập hàng năm đất cần định giá mang lại - Đối với đất đợc sử dụng thuê đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) thuê tổng thu nhập đất cần định giá số tiền cho thuê đất số tiền cho thuê đất công trình đất thu đợc hàng năm - Đối với loại đất đợc sử dụng cho sản xuất nông nghiệp tổng thu nhập đất cần định giá tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất đất, loại đất thu đợc hàng năm b- Bớc 2: Tính tổng chi phí hình thành tổng thu nhập khoản phải nộp theo luật định Tổng chi phí bao gồm khoản chi phí cụ thể nh thuế, chi phí đầu t cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí đợc tính theo quy định hành Nhà nớc; khoản chi phí quy định Nhà nớc tính theo giá thực tế phổ biến thị trờng địa phơng mà sở sản xuất, kinh doanh đà chi trả (qui định hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa quan tài có thẩm quyền phát hành) c- Bớc 3: Xác định thu nhập túy hàng năm theo công thức sau: Thu nhập túy hàng năm Tổng thu nhập hàng năm tính đợc Bớc = - Tỉng chi phÝ ®· tÝnh ë Bíc d- Bíc 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau: Thu nhập túy hàng năm thu từ đất Giá đất ước tính = Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, chi phí xác định Bước 1, Bước thu nhập túy xác định Bước phải tổng thu nhập, tổng chi phí mức thu nhập túy bình qn hạng đất vị trí đất loại đất cần định giá với mục đích sử dụng đất cấp có thẩm quyền phê duyệt Đồng thời, tính bình qn cho năm năm trước thời điểm xác định giá đất Trường hợp không thu thập số liệu năm sử dụng số liệu năm trước thời điểm xác định giá đất Ví dụ, áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất trồng lúang lúa (đó: t trồng lúang hàng năm) hạng IV xã A (là xã đồng bằng) huyệnng năm) hạng IV xã A (là xã đồng bằng) huyệnm) hạng IV xã A (là xã đồng bằng) huyệnng IV tạng IV xã A (là xã đồng bằng) huyệni xã A (làng năm) hạng IV xã A (là xã đồng bằng) huyện xã đó:ồng lúang b ằng) huyệnng) c huyệna huy ệnn C, tỉnh X vùng Đồng sông Cửu Long năm sản xuất vụnh X vùng Đồng sông Cửu Long năm sản xuất vụ vùng Đồng lúang bằng) huyệnng sông Cửu Long năm sản xuất vụu Long năm sản xuất năm) hạng IV xã A (là xã đồng bằng) huyệnm sản xuất vụn xu t đó:ược vục v ụ lúa, theo số liệu giả định sau: liệnu giản xuất vụ đó:ịnh sau:nh sau: ĐV tính Tổng sản lượng lúa năm Giá bán bình quân năm Tổng thu nhập Giá thành Chi phí sản xuất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*) kỳ hạn 12 tháng Năm 2001 kg đ/kg đồng đ/kg đồng % Năm 2002 năm 2003 15.000 20.000 12.000 2.500 37.500.000 1.150 17.250.000 6,5 2.500 50.000.000 1.100 22.000.000 7,0 2.700 32.400.000 1.250 15.000.000 7,5 Ghi chú: () Giả định mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm loại tiết kiệm có kỳ hạn 12 tháng Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn, ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao số ngân hàng thương mại quốc doanh địa phương + Tổng thu nhập năm 119.900.000 đ/ha + Tổng chi phí sản xuất năm 54.250.000 đ/ha + Thu nhập túy bình quân năm : 119.900.000  54.250.000 65.650.000  3 = 21.883.333 (đ/ha) + Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VND ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 12 tháng bình quân 7%/năm + Giá trị hecta (10.000m2) đất trồng lúa tính theo cơng thức nêu Bước 4, Mục 2, Phần I Thông tư là: Giá trị héc ta đất trồng lúa = 21.883.333 x 100 = 312.619.000 (đ/ha)  31.260 đ/m2 Như vậy, giá trị đất trồng lúa (cây hàng năm) hạng IV xã X nói ước tính khoảng 31.260 đ/m2 Mức giá để xây dựng phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định mức giá đất cụ thể 2.2- Khấu trừ giá trị tài sản đất Đối với đất có xây dựng cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc đất, đất có trồng lâu năm cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., ăn tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị cịn lại cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc, trồng đầu tư đất phương pháp khấu trừ giá trị tài sản đất hướng dẫn điểm 1.2 Mục 1, Phần I Thông tư Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 3.1 Khi thực việc định giá đất, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp thu thập thống kê đủ thông tin số liệu loại đất tương tự so sánh với loại đất cần định hướng dẫn điểm 1.1, Mục 1, Phần I Thông tư này; áp dụng phương pháp thu nhập để định giá loại đất xác định yếu tố thu nhập mang lại từ đất, không thu thập đầy đủ số liệu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự so sánh thị trường 3.2 Khi có loại đất vừa thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến thị trường vừa tính thu nhập đất cần định giá mang lại, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để định giá đất 3.3 Trong trường hợp sau cần phải sử dụng kết hợp hai phương pháp xác định giá đất quy định Thông tư để kiểm tra, so sánh, đối chiếu mức giá ước tính để định mức giá cụ thể: - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn phổ biến thị trường, số liệu thu thập khơng có tính hệ thống; - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường biến động thất thường, không phản ánh quan hệ cung - cầu đất điều kiện bình thường - Mức giá đất ước tính cách áp dụng hai phương pháp xác định giá đất có kết cao mức giá tối đa khung giá Chính phủ qui định Khoản Điều giới hạn phép vận dụng cho loại đất cần định giá qui định Khoản Điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 3.4- Các phương pháp xác định giá đất áp dụng để xác định giá trị đất, lô đất cụ thể làm để định giá đất hàng loạt cho hạng đất vị trí đất theo hướng dẫn Phần II Thông tư II ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TẠI ĐỊA PHƯƠNG 1- Một số công việc chuẩn bị để tiến hành định giá đất a- Tiến hành phân định loại xã theo loại xã đồng bằng, xã trung du xã miền núi để áp khung giá loại đất nơng thơn Chính phủ qui định theo vùng: đồng bằng, trung du, miền núi vào loại xã địa phương (tỉnh, thành phố) cho phù hợp b- Tiến hành phân hạng đất để định giá cho loại đất: đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ đất rừng đặc dụng loại đất nông nghiệp khác theo quy định Chính phủ Việc phân hạng đất áp dụng theo quy định hành Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp văn hướng dẫn thực Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp Trường hợp tỉnh phân hạng đất, mà hạng đất áp dụng để tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp sử dụng kết phân hạng đất để định giá đất thay đổi cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định Nhà nước c- Quy định tiêu thức cụ thể vị trí đất theo thứ tự từ số trở đến số cuối phù hợp với điều kiện địa phương xác định số lượng vị trí đất làm muối vị trí loại đất phi nông nghiệp nông thôn để định giá đất theo tiêu thức định Điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất cho loại đất, cụ thể sau: - Đối với đất làm muối: Căn điều kiện cụ thể địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xếp loại vị trí theo tiêu thức dựa vào khoảng cách từ cánh đồng muối đến kho muối tập trung khu sản xuất khoảng cách từ đồng muối đến đường giao thơng liên huyện (trường hợp khơng có đường giao thơng liên huyện qua vào khoảng cách với đường giao thông liên xã) - Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nông thôn: Căn vào điều kiện cụ thể địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xác định khu vực cần đất định giá; phân vị trí đất định số lượng vị trí đất khu vực đất để định giá d- Quy định tiêu thức cụ thể vị trí đất để xếp loại vị trí đất định số lượng vị trí đất loại đường phố; phân loại đường phố định số lượng đường phố theo thứ tự từ số trở đến số cuối phù hợp với điều kiện địa phương loại đô thị để định giá theo tiêu thức định Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Căn điều kiện cụ thể địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khơng xếp loại đường phố, mà phân loại vị trí đất quy định số lượng vị trí đất cho đoạn phố, tên đường phố cụ thể để tiến hành định giá đất Việc phân loại vị trí đất, phân chia đoạn phố, đường phố loại đô thị để định giá phải thực theo tiêu thức định Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất e-Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào định thành lập đô thị xếp loại đô thị cấp có thẩm quyền phê duyệt đô thị thuộc địa bàn tỉnh để áp khung giá loại đất thị Chính phủ qui định cho với loại đô thị địa phương 2- Định giá điều chỉnh giá loại đất cụ thể a- Giá đất phải định theo mục đích sử dụng đất ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo quy định pháp luật; định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền, đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền phê duyệt Đối với đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có quy hoạch có quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất giá đất quy định theo mục đích sử dụng Trường hợp đối tượng sử dụng đất sử dụng toàn phần diện tích đất khơng mục đích sử dụng pháp luật công nhận quan có thẩm quyền phê duyệt; sử dụng đất nơng nghiệp, lâm nghiệp để nuôi trồng xen canh, để kết hợp với việc tổ chức du lịch sinh thái sử 10 dụng đất phi nông nghiệp kết hợp với mục đích khác định giá đất theo mục đích sử dụng đất quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, định giao đất, cho thuê đất Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất nêu b- Mức giá cụ thể hạng đất, vị trí đất loại đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đồng Việt Nam đơn vị diện tích đất (m2) khơng vượt khung giá loại đất theo vùng đất loại thị Chính phủ qui định Khoản Điều giới hạn cho phép vận dụng địa phương qui định Khoản Điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường địa phương loại đất, vị trí đất định có biến động (biến động mang tính cục bộ) tăng giảm so với giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh giá loại đất, vị trí đất có biến động theo qui định Khoản Điều 15 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất c- Định giá cụ thể cho hạng đất, vị trí đất loại đất mà Chính phủ có quy định khung giá đất: - Đối với đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, thực định giá cho hạng đất phân chia theo vùng xác định theo hướng dẫn Điểm a Điểm b Mục Phần II Thông tư Trường hợp loại đất nông nghiệp nói lại ni trồng nhiều loại cây, khác nhau, qui định mức giá đất thống cho hạng đất theo đất nuôi trồng loại cây, chủ yếu vùng (ví dụ đất trồng lúa vùng đất trồng hàng năm); không qui định giá đất hạng đất loại đất nông nghiệp vùng đất khác biệt theo cây, khác Căn vào điều kiện cụ thể địa phương, việc định giá cho hạng đất sử dụng hai cách sau: + Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho hạng đất Trong hạng đất phân chia theo vùng phạm vi địa giới hành xác định lựa chọn tối thiểu ba (03) đất tiêu biểu có tính đại diện Sau đó, tiến hành xác định giá đất cách áp dụng phương pháp xác định giá đất hướng dẫn Phần I Thơng tư tính giá đơn vị diện tích (m2) đất 11 Giá hạng đất (tính mét vng) xác định mức giá bình quân mức giá đất lựa chọn nêu + Cách thứ hai: Định giá đất hạng 1, sau sử dụng hệ số hạng đất định giá để định giá cho hạng đất lại Cách thức định giá đất hạng thực hướng dẫn cách định giá trực tiếp cho hạng đất nêu Căn tiêu chuẩn yếu tố hạng đất tính thuế giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng hệ số hạng đất để định giá đất theo nguyên tắc: Đất hạng có mức giá cao ứng với hệ số 1, đất hạng tiếp sau có hệ số thấp ứng với mức giá thấp Hệ số hạng đất định giá tỷ lệ so sánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng hạng đất so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hạng 1, tỷ lệ so sánh tiêu chuẩn yếu tố hạng đất tính thuế so với đất hạng Giá đất loại đất tính theo hạng đất nêu tính cách lấy mức giá đất hạng đất xác định (hạng 1) nhân với hệ số định giá đất hạng đất Ví dụ: Giả định xác định giá đất trồng hàng năm hạng xã đồng huyện X, tỉnh H theo khung giá đất trồng hàng năm Chính phủ quy định 80.000 đ/m2; hệ số hạng đất định giá xây dựng đượcng đó:ược vục t hạng IV xã A (là xã đồng bằng) huyệnng đó: n hạng IV xã A (là xã đồng bằng) huyệnng theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,67; 0,50; 0,32; 0,1 giá tựng làng năm) hạng IV xã A (là xã đồng bằng) huyện: 1; 0,85; 0,67; 0,50; 0,32; 0,1 giá đó: t huyệna hạng IV xã A (là xã đồng bằng) huyệnng đó: t ti p sau hạng IV xã A (là xã đồng bằng) huyệnng đó:ược vục tính cụ thể sau: sau: Hạng đất Hạng Hạng Hạng Hạng Hạng Hạng Hệ số hạng đất định giá Giá hạng đất xác định trước (đ/m2) 1,00 0,85 0,67 0,50 0,32 0,10 80.000 Giá hạng đất cụ thể (đ/m2) 4=2x3 80.000 68.000 53.000 40.000 25.600 8.000 Ở nơi khơng có đất hạng lấy hạng đất cao loại đất làm hệ số - Đối với đất làm muối, thực định giá theo vị trí đất Căn vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất theo nguyên tắc; đất vị trí số có mức giá cao nhất, ứng với hệ số 1, đất vị trí tiếp sau có hệ số thấp ứng với mức giá thấp Cách thức xác định giá đất cho vị trí đất thực tương tự cách xác định giá cho hạng đất hướng dẫn 12 - Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nông thôn, thực định giá theo vị trí đất ba khu vực đất địa phương Căn vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho khu vực đất theo nguyên tắc: Đất vị trí số khu vực có mức giá cao khu vực đó, ứng với hệ số 1, đất vị trí tiếp sau khu vực đất tương ứng có hệ số thấp ứng với mức giá thấp Cách thức xác định giá đất cho vị trí đất thực tương tự cách xác định giá cho vị trí đất đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đô thị Riêng số vị trí đất nơng thơn có mặt tiền liền cạnh với trục đường giao thơng (tỉnh lộ, quốc lộ), nằm tiếp giáp khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch nên đặc biệt thuận lợi cho việc kinh doanh làm dịch vụ, có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường cao; giá đất qui định cao hơn, mức tối đa không cao lần mức giá tối đa khung giá đất nông thôn qui định Khoản Điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể quy định số lượng ví trí loại đất để định giá - Đối với đất ở; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đô thị, thực định giá đất theo vị trí đất cho loại đường phố loại đô thị khác Căn vào điều kiện cụ thể địa phương, việc định giá cho vị trí đất sử dụng hai cách sau: + Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho vị trí đất: Trong vị trí đất loại đường phố đoạn phố cụ thể lựa chọn tối thiểu ba (03) đất địa điểm khác có tính đại diện cho vị trí đất Sau đó, tiến hành xác định giá đất cách áp dụng phương pháp xác định giá đất hướng dẫn Phần I Thông tư tính giá đơn vị diện tích (m2) đất Giá đất vị trí (tính mét vng) xác định mức giá bình quân mức giá đất lựa chọn nêu + Cách thứ hai: Định giá đất vị trí khu vực, loại đường phố đường phố, sau sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho vị trí đất cịn lại khu vực, loại đường phố đường phố Cách thức xác định giá đất vị trí thực định giá trực tiếp cho vị trí đất nêu 13 Căn vào tiêu thức xếp loại vị trí đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho loại đường phố loại đô thị theo nguyên tắc: Đất vị trí số đường phố có mức giá cao đường phố ứng với hệ số 1, đất vị trí loại đường phố tương ứng có hệ số thấp ứng với mức giá thấp Hệ số vị trí định giá đất tất loại đất nêu tỷ lệ so sánh giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến thị trường vị trí đất so với vị trí số 1, tỷ lệ so sánh tiêu thức vị trí đất Giá đất tất loại đất định theo vị trí nêu tính cách lấy mức giá đất vị trí đất xác định (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định giá đất loại đất Ví dụ: Giả định xác định giá đất ở, vị trí đường loại thị đặc biệt theo khung giá Chính phủ quy định 67.000.000đ/m 2; hện số liệu giả định sau: vịnh sau: trí đó:ịnh sau:nh giá đó:ã xây dựng đượcng đó:ược vục t vịnh sau: trí đó: n vịnh sau: trí c huyệna đó:ường loại theong lo ạng IV xã A (là xã đồng bằng) huyệni theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,67; 0,50; 0,32; 0,1 giá tựng làng năm) hạng IV xã A (là xã đồng bằng) huyện : 1; 0,8; 0,65; 0,4 giá đó: t huyệna vịnh sau: trí ti p theo vịnh sau: trí số liệu giả định sau: sau: Vị trí đất Hệ số vị trí định giá VÞ trÝ sè VÞ trÝ sè VÞ trÝ sè VÞ trÝ sè Giá vị trí đất xác định trước (1.000đ/m2) Giá vị trí đất cụ thể (1.000đ/m2) 67.000 67.000 53.600 43.550 26.800 1,00 0,80 0,65 0,40 4=2x3 Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thị xÃ, thị trấn, khu đô thị cha đợc xếp loại đô thị nằm khu vực đất nông thôn (ngoài địa giới đất đô thị nh thành phố, thị xà đà đợc xếp loại đô thị), định giá đất cụ thể đợc áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đô thị loại V quy định Khoản giới hạn cho phép vận dụng qui định Khoản Điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất d- Định giá cụ thể cho loại đất mà Chính phủ không quy định khung giá đất: - Đối với đất rừng phòng hộ đất rừng đặc dụng: Căn mức giá thĨ mµ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đất rừng sản xuất để định giá đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng Quy trình định giá đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng thực quy trình định giá đất rừng sản xuất hướng dẫn Điểm c Mục Phần II Thông tư Mức giá cụ thể cho hạng đất đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tối đa không vượt mức giá cụ thể hạng đất đất rừng sản xuất 14 - Đối với đất nông nghiệp khác theo qui định Tiết đ Mục Điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai: Giá loại đất nông nghiệp khác xác định mức giá đất cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho loại đất nông nghiệp liền kề khu vực lân cận vùng (nếu khơng có đất liền kề) Mức giá đất cụ thể qui định cho loại đất nông nghiệp khác tối đa không vượt mức giá cụ thể qui định cho loại đất nông nghiệp liền kề, mức giá cao qui định cho đất nông nghiệp khu vực lân cận - Đối với đất xây dựng trụ sở quan đất xây dựng cơng trình nghiệp: Căn mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất để định giá đất xây dựng trụ sở quan xây dựng cơng trình nghiệp theo ngun tắc: Đất xây dựng trụ sở quan xây dựng cơng trình nghiệp nơng thơn vào giá đất nông thôn; đất xây dựng trụ sở quan xây dựng cơng trình nghiệp thị vào giá đất đô thị Mức giá cụ thể qui định cho vị trí đất đất xây dựng trụ sở quan xây dựng cơng trình nghiệp tối đa không cao mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân quy định cho vị trí đất tương tự đất liền kề đất khu vực lân cận gần khơng có liền kề - Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng theo quy định Chính phủ; đất sở tơn giáo sử dụng; đất có cơng trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa đất phi nơng nghiệp khác theo quy định Chính phủ (tại Tiết e Mục Điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai) Căn mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá loại đất liền kề để định giá cho loại đất trên, cụ thể là: + Trường hợp loại đất liền kề đất giá đất liền kề đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; khơng có loại đất liền kề nêu vào giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực gần để định giá + Trường hợp loại đất liền kề với nhiều loại đất khác nhau, vào giá loại đất có mức giá cao Mức giá cụ thể quy định cho vị trí đất loại đất nói tối đa khơng cao mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định 15 cho vị trí tương tự đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp liền kề 3- Định giá đất khu vực giáp ranh: a- Giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: - Khi định giá đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Ủy ban nhân dân tỉnh có đất giáp ranh phải vào quy định Khoản Điều 12, Khoản Điều 14 Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất hướng dẫn xác định giá đất Thông tư - Trước định giá đất khu vực giáp ranh qui định Khoản Điều 12 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tham khảo, trao đổi với mức giá dự kiến ban hành phải tuân thủ theo nguyên tắc qui định Tiết c Mục Điều 56 Luật Đất đai năm 2003: “Đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo qui hoạch mức nhau” Trong trường hợp đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo qui hoạch, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng có sách phát triển kinh tế, xã hội, sách thu hút đầu tư khác nhau, mức giá khu vực giáp ranh chênh lệch tối đa khơng q 20% - Trường hợp địa phương không thỏa thuận với mức giá khu vực đất giáp ranh, báo cáo Thủ tướng Chính phủ định b- Giá đất khu vực giáp ranh quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tình hình thực tế địa phương, quy định giá đất khu vực đất giáp ranh cho phù hợp theo nguyên tắc: Khoảng cách đất giáp ranh tỉnh quy định có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức Trường hợp khu vực giáp ranh mà điều kiện kết cấu hạ tầng khơng giá đất khu vực đất giáp ranh xác định vào điều kiện thực tế khu vực Đối với đất nông thôn vùng ven đô thị (bao gồm xã tiếp giáp với nội thành phố thị trấn thuộc đô thị đặc biệt đô thị loại I thôn (ấp) tiếp giáp với nội thành phố, thị xã thị trấn thị cịn lại), 16 giá đất khu vực xác định theo nguyên tắc định giá cho đất liền kề vận dụng khung giá đất Chính phủ qui định cho loại đô thị nằm liền kề Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định cụ thể đất nông thôn vùng ven đô thị III TỔ CHỨC THỰC HIỆN 1- Căn vào Luật Đất đai số 13/2003/QH11; Nghị định số 188/2004/ NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất nội dung hướng dẫn Thông tư này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh định giá đất cụ thể; công bố công khai kiểm tra việc thi hành bảng giá loại đất địa phương 2- Hàng năm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh bố trí khoản kinh phí từ ngân sách địa phương để thực việc điều tra, khảo sát, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê tư vấn giá đất định giá loại đất, tổ chức tập huấn triển khai thực định giá đất, tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán quản lý giá đất địa phương Việc quản lý kinh phí thực theo quy định hành Nhà nước Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đạo Sở Tài tổ chức mạng lưới theo dõi, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường địa phương Định kỳ báo cáo Bộ Tài theo qui định Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường địa phương biến động liên tục kéo dài, gây nên chênh lệch giá lớn phải báo cáo Bộ Tài để tổng hợp trình Chính phủ xem xét điều chỉnh khung giá loại đất 3- Thơng tư có hiệu lực thi hành sau 15 ngày kể từ ngày đăng Công báo Thông tư thay Thông tư số 94 TT/LB ngày 14 tháng 11 năm 1994 Liên Bộ Ban Vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng Tổng cục Địa Hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng năm 1994 Chính phủ quy định khung giá loại đất Trong q trình thực Thơng tư phát sinh vướng mắc, đề nghị Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương báo cáo Bộ Tài để hướng dẫn giải KT BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI CHÍNH Nơi nhận: - Thđ tíng, c¸c Phã Thđ tớng Chính phủ (để b/c); - Văn phòng Chính phủ; - Văn phòng TƯ Ban Đảng; - Văn phòng Quốc hội; - Văn phòng Chủ tịch nớc; - Các Bộ, quan ngang Bộ, quan thuộc CP; - Tòa án nhân đân tối cao; - Viện Kiểm sát nhân dân tối cao; - HĐND, UBND tØnh, TP trùc thuéc T¦; - Së TC, Së TN MT, Cục Thuế Th trng 17 tỉnh, TP trực thuộc TƯ; - Công báo; - Cục Kiểm tra văn (Bộ T pháp); - Các đơn vị thuộc Bộ Tài chính; - Lu: + Văn phòng (2b) + Cục Quản lý giá (3b) Hunh Th Nhõn (ó ký) 18