bé x©y dùng BỘ XÂY DỰNG Số /TTr BXD CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập Tự do Hạnh phúc Hà Nội, ngày tháng 9 năm 2013 TỜ TRÌNH Về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Kính gửi Thủ tướng[.]
BỘ XÂY DỰNG Số: CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc /TTr-BXD Hà Nội, ngày tháng năm 2013 TỜ TRÌNH Về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Kính gửi: Thủ tướng Chính phủ Thị trường bất động sản thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội trình xây dựng, phát triển đô thị nông thôn bền vững theo hướng cơng nghiệp hố, đại hóa đất nước Để có sở pháp lý điều chỉnh vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, ngày 29/6/2006 Quốc hội thông qua Luật số 63/2006/QH11 Kinh doanh bất động sản với Chương 81 Điều (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2007) Sau Quố c hô ̣i thông qua Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ Bộ, ngành có liên quan ban hành nhiều văn pháp luật để hướng dẫn thi hành Cụ thể là: Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà công sở; Nghị số 55/NQ-CP Chính phủ ngày 14/12/2010 việc đơn giản hóa thủ tục hành thuộc phạm vi chức quản lý Bộ Xây dựng; Nghị số 13/NQ-CP Chính phủ ngày 10/5/2012 số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường; Nghị số 29/2012/QH13 Quốc hội ngày 21/6/2012 số sách thuế nhằm tháo gỡ khó khăn cho tổ chức cá nhân; Nghị số 02/NQ-CP Chính phủ ngày 07/01/2013 số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu Chỉ thị, Quyết định Thủ tướng Chính phủ đạo, đôn đốc Bộ ngành, địa phương triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; khắc phục bất cập thị trường bất động sản (Chỉ thị số 11/2007/CT-TTg ngày 08/5/2007 việc triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Chỉ thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08/01/2008 số giải pháp đẩy mạnh phát triển quản lý thị trường bất động sản, Chỉ thị số 2196/CT-TTg ngày 06/12/2011 số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản, Quyết định số 360/QĐ-TTg ngày 4/4/2008 việc thành lập Ban đạo Trung ương sách nhà ở, Quyết định số 1499/QĐ-TTg ngày 14/10/2008 việc đổi tên bổ sung chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn Ban Chỉ đạo Trung ương sách nhà thành Ban Chỉ đạo Trung ương sách nhà thị trường bất động sản) Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Bộ, ngành có liên quan ban hành nhiều văn hướng dẫn, tổ chức triển khai Luật Kinh doanh bất động sản Trong đó, Bộ Xây dựng ban hành 05 Thông tư 01 Quyết định2 Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo thẩm quyền văn quy định cụ thể để thực Luật Kinh doanh bất động sản văn quy phạm pháp luật quan Trung ương ban hành Tuy nhiên, sau năm triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006 văn hướng dẫn thi hành, bên cạnh đóng góp tích cực Luật Kinh doanh bất động sản phát sinh số bất cập quy định Luật cần sửa đổi, bổ sung nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng với hệ thống pháp luật phù hợp với yêu cầu thực tiễn Để hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản hành, Quốc hội ban hành Nghị số 20/2011/QH13 ngày 26/11/2011 Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh Quốc hội nhiệm kỳ khóa XIII Nghị số 45/2013/QH13 ngày 18/6/2013 điều chỉnh Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh Khóa XIII Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh năm 2014 Quốc hội, giao Chính phủ đạo nghiên cứu, xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để thay Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 văn sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản để trình Quốc hội cho ý kiến thông qua vào năm 2014 Thực Nghị nêu Quốc hội theo chức năng, nhiệm vụ giao, Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ, ngành liên quan địa phương tổ chức Tổng kết việc thi hành văn pháp luật kinh doanh bất động sản nghiên cứu, xây dựng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Bộ Xây dựng xin báo cáo Chính phủ sau: Thơng tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, Thông tư số 24/2009/TT-BXD ngày 22/7/2009 quy định chi tiết thi hành số nội dung Nghị định số 23/2009/NĐ-CP, Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 thí điểm xây dựng số đánh giá thị trường bất động sản, Thông tư số 12/2011/TT-BXD ngày 01/9/2011 hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 74/2005/NĐ-CP ngày 07/6/2005 Chính phủ phịng, chống rửa tiền hoạt động kinh doanh bất động sản, Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/3/2013 hướng dẫn việc xác định đối tượng vay vốn hỗ trợ nhà theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 việc ban hành Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Riêng thành phố Hồ Chí Minh: Hội đồng nhân dân Ủy ban nhân dân thành phố ban hành 50 văn triển khai, tổ chức thi hành quy định pháp luật Trung ương kinh doanh bất động sản A SỰ CẦN THIẾT BAN HÀNH LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI) I Về kết chung Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Quốc hội khóa XI thơng qua vào ngày 29/6/2006, Luật nước ta điều tiết chung, toàn diện hoạt động kinh doanh bất động sản Sau năm triển khai thực điều kiện kinh tế đất nước có nhiều thay đổi, Luật Kinh doanh bất động sản có nhiều tác động tích cực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, góp phần khơng nhỏ cơng phát triển kinh tế-xã hội đất nước, cụ thể sau: - Luật Kinh doanh bất động sản đời thể chế hóa đường lối, chủ trương, sách Đảng, Hiến pháp, đáp ứng yêu cầu đổi tồn diện đất nước theo hướng cơng nghiệp hố, đại hóa Luật Kinh doanh bất động sản quán triệt quan điểm Đảng phát triển thị trường bất động sản nước ta theo hướng: Chủ động phát triển vững thị trường bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất, có tham gia nhiều thành phần kinh tế; chăm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý nhà nước; bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư, kinh doanh bất động sản Việt Nam; - Cùng với luật có liên quan Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Bộ luật Dân v.v tạo môi trường pháp lý ngày hoàn thiện, đầy đủ, đồng để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, phù hợp với thơng lệ quốc tế lộ trình hội nhập kinh tế nước ta với nước giới; - Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản hình thành bước hồn thiện, chun nghiệp hóa góp phần minh bạch hóa giao dịch thị trường bất động sản Nhiều hoạt động lần đầu triển khai nước ta như: sàn giao dịch bất động sản; đào tạo môi giới, định giá bất động sản, quản lý sàn giao dịch bất động sản4 Trong phải kể đến việc thành lập hoạt động sàn giao dịch bất động sản đem lại diện mạo cho thị trường bất động sản, tác động vào ý thức người dân để thay đổi dần tập quán giao dịch cũ Hoạt động sàn giao dịch bất động sản tạo sân chơi minh bạch cho nhà đầu tư bất động sản đem lại nhiều lợi ích cho người dân tiếp cận hàng hóa bất động sản nhà ở, kênh cung cấp thông tin thị trường quan trọng cho người dân cho quan quản lý nhà nước; Tính đến hết tháng 9/2013, phạm vi tồn quốc có 1.133 sàn giao dịch bất động sản thành lập (trong đó: Hà Nội có 480 sàn, Thành phố Hồ Chí Minh có 405 sàn) Hoạt động sàn giao dịch bước hình thành sân chơi minh bạch cho nhà đầu tư bất động sản đem lại nhiều lợi ích cho người dân tiếp cận hàng hóa bất động sản nhà Hiện nước có 100 sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới bất động sản, định giá bất động sản quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, có 25.213 người cấp chứng môi giới bất động sản, 11.117 người cấp chứng định giá bất động sản - Các chế tài xử lý hành vi vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản ban hành có tác dụng ngăn ngừa hành vi vi phạm lĩnh vực Các văn quy phạm pháp luật bất động sản xây dựng quan điểm đơn giản, thơng thống đầu vào tăng cường khâu hậu kiểm Luâ ̣t kinh doanh bấ t ̣ng sản hành góp phần quan trọng vào việc nâng cao nhận thức kiến thức pháp luật cho doanh nghiệp, người dân, thúc đẩy phát triển lành mạnh bền vững thị trường bất động sản; - Cải thiện môi trường kinh doanh theo hướng thơng thống, thuận lợi cho nhà đầu tư nước nước tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản (đặc biệt thu hút lượng lớn nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản5) Nhiều dự án bất động sản, khu đô thị mới, khu nhà cao tầng đầu tư xây dựng khang trang, đại, đầy đủ cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phát triển nhanh, đô thị lớn mang lại diện mạo mới, góp phần cải thiện mặt mỹ quan thị, đồng thời góp phần khơng nhỏ cho việc nâng cao điều kiện sống, sinh hoạt, làm việc cho nhiều tầng lớp nhân dân, thúc đẩy nhiều ngành sản xuất khác phát triển, ngành khai thác, sản xuất vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất cơng trình, đồ gia dụng v.v đóng góp đáng kể vào chủ trương kích cầu, chống suy giảm kinh tế thời gian qua; - Thu ngân sách từ hoạt động kinh doanh bất động sản ngày tăng, góp phần không nhỏ vào tăng trưởng GDP quốc gia phát triển kinh tế đất nước6; - Nguồ n vố n tin ́ du ̣ng cho hoa ̣t đô ̣ng kinh doanh bấ t đô ̣ng sản cũng tăng đáng kể , theo báo cáo của Ngân hàng nhà nước , tổ ng dự nơ ̣ tiń du ̣ng bấ t ̣ng sản nước tính đến ngày 31/12/2012 228.000 tỷ đồng, tăng 14,1% so với thời điể m 31/12/2011 Các kết cụ thể đạt việc phát triển quản lý thị trường bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 văn hướng dẫn thi hành nêu rõ Báo cáo tổng kết tình hình thực Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 II Các tồn tại, bất cập Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Qua năm triển khai thực hiện, bên cạnh kết đạt nêu Luật Kinh doanh bất động sản hành văn hướng Kể từ Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành (01/7/2007), nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước (vốn FDI) vào lĩnh vực BĐS tăng mạnh Năm 2008, bối cảnh kinh tế nước bị tác động suy thoái kinh tế giới, đầu tư trực tiếp nước lại điểm sáng kinh tế với tổng vốn FDI đăng ký đạt khoảng 71,7 tỷ USD, tăng gấp 3,4 lần so với năm 2007 (đây coi năm có số vốn FDI cao lịch sử thu hút FDI vào Việt Nam); đó, vốn FDI lĩnh vực bất động sản đạt 23,6 tỷ USD Nguồ n vố n đầ u tư nước ngoài vào liñ h vực bấ t đô ̣ng sản ngày tăng cao, tính đến 31/12/2011 nước có 303 dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngồi cấp phép cịn hiệu lực (trong có 157 dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài) với tổng vốn đăng ký 45,9 tỷ USD (chiếm 25% tổng vốn đầu tư nước vào Việt Nam) Theo báo cáo của Bô ̣ Tài chính , năm 2002 thu ngân sá ch từ bấ t đô ̣ng sản chỉ đa ̣t 5.486 tỷ đồng đến năm 2011 đã tăng lên 67.000 tỷ đồng, riêng năm 2011 đã tăng so với năm 2010 27.000 tỷ đồng dẫn thi hành bộc lộ nhiều tồn bất cập, cần thiết phải nghiên cứu sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tình hình Cụ thể sau: Các tồn tại, bất cập chung - Lĩnh vực kinh doanh bất động sản có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác như: nhà , đất đai , đầ u tư , xây dựng , tài , các quy đinh ̣ từng liñ h vực này vẫn chưa đồ ng bô ̣ , chưa thố ng nhấ t Các quy định việc tạo quỹ đất cho phát triển dự án bất động sản cịn mang nặng tính “xin cho”, pháp l ̣t khơng có quy định yêu cầu địa phương phải lập kế hoạch phát triển nhà bất động sản nên thời gian vừa qua , tình trạng dự án bấ t đô ̣ng sản phát triể n tràn lan , theo phong trào xảy khá phổ biế n , nhiề u chủ đầ u tư đươ ̣c giao đấ t làm dự án không có khả tài chiń h để thực hiê ̣n dự án , dẫn đế n châ ̣m triể n khai , dự án “treo”, đất để hoang hóa; - Việc triển khai dự án đầu tư kinh doanh bất động sản liên quan đến nhiều thủ tục quy định nhiều văn quy phạm pháp luật khác không thống nội dung dự án, thẩm quyền phê duyệt, thủ tục phê duyệt dự án, cấp giấy chứng nhận đầu tư dự án nhà ở, khu đô thị dự án đầu tư bất động sản khác quy định Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tư 7… gây nhiều khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản việc triển khai dự án bất động sản - Thị trường bất động sản phát triển không ổn định, trước năm 2011 thị trường bất động sản phát triển “nóng”, giá bất động sản tăng cao gây ảnh hưởng không tố t đế n viê ̣c ta ̣o lâ ̣p về chỗ ở của người dân Từ đầu năm 2012 đến thị trường bất động sản lại rơi vào tình trạng “nguội lạnh”, giá bất động sản nói chung nhà nói riêng sụt giảm tất phân khúc thị trường Số lượng giao dịch không nhiều, số dự án khơng có giao dịch, thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài chưa có dấu hiệu hồi phục, trừ phân khúc nhà có quy mơ nhỏ, giá thấp Nhiều doanh nghiệp bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản thực gặp khó khăn, doanh nghiệp vừa nhỏ, tiềm lực tài hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án, thị trường trầm lắng bị thua lỗ, khơng có khả trả nợ ngân hàng Thị trường bất động sản “đóng băng” khơng gây khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà ảnh hưởng tới khoản ngân hàng, thu ngân sách nhà nước, gây đình trệ sản xuất cho doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, doanh nghiệp xây lắp, doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh hàng trang trí nội thất, Tồn kho vật liệu xây dựng, kính xây dựng, xi măng, gạch ốp lát, sứ vệ sinh theo tăng lên, dẫn đến doanh nghiệp Theo rà soát Bộ Xây dựng TTHC đầu tư, lập quy hoạch, phê duyệt dự án thủ tục liên quan đến đất đai dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có khoảng 33 bước (chưa kể thủ tục đền bù, giải phóng mặt bằng), thời gian thực thủ tục kể từ giới thiệu địa điểm tới khởi công xây dựng dự án thường kéo dài - năm, có cịn lâu như: Dự án Khu thị Trung Hồ - Nhân Chính - Hà Nội, Dự án Thảo Điền - Thành phố Hồ Chí Minh thời gian thực thủ tục trước khởi công năm; Dự án Khu đô thị Bắc An Khánh - Hà Tây năm; Dự án Khu đô thị Cổ Nhuế - Hà Nội năm tháng…) Chính phủ ban hành Nghị số 33/2008/NQ-CP ngày 31/12/2008 thực thí điểm số TTHC đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp tình hình doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản gặp vướng mắc thủ tục hành chưa giải triệt để phải hoạt động cầm chừng, không phát huy hết công suất, chí dừng sản xuất Một số khơng nhỏ doanh nghiệp rơi vào tình trạng kinh doanh thua lỗ, phá sản ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế an sinh xã hội; - Mặc dù lươ ̣ng nhà ở tồ n kho nhiề u , không tiêu thụ giá bấ t đô ̣ng sản nhin ̀ chung vẫn còn đứng ở mức cao , vươ ̣t quá khả tài chiń h của người có nhu cầ u thực sự về nhà ở , doanh nghiệp trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp (nhất hộ chung cư cao cấp)8 Đến nay, thị trường hộ cao cấp rơi vào “bão hòa” nhà xây nhiều nhu cầu có khả tốn thực tế thấp Thị trường thiếu hàng hóa có quy mơ giá phù hợp với đa số nhu cầu người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà cho thuê vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn dài, nên chưa có doanh nghiệp đầu tư nhà thuê, kể nhà cho công nhân khu công nghiệp thuê với nhiều ưu đãi Nhà nước Sự cân đối cung cầu đẩy giá bất động sản lên cao, người dân khó khăn tạo lập nhà dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất công, xây dựng nhà trái phép diễn phổ biến khu vực ven đô thị đô thị lớn; - Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển chưa tương xứng với mức độ phát triển thị trường bất động sản, tính chuyên nghiệp chưa cao; - Hệ thống tài bất động sản chưa hồn thiện; thị trường bất động sản phụ thuộc lớn vào động thái sách tiền tệ, tín dụng Nguồ n vố n cung cấ p cho thi ̣trường vẫn còn ̣n chế , đă ̣c biê ̣t là nguồ n vố n trung ̣n và dài hạn Hành lang pháp lý cho các công cụ tài chiń h thị trường bất động sản chưa hoàn thiê ̣n (chưa có quy định pháp lý làm cho việc hiǹ h thành và phát triển các quỹ đầu tư bất động sản ) Nguồ n vố n cho phát triể n thi ̣trường bấ t đô ̣ng sản vẫn phu ̣ thuô ̣c chủ yế u vào vố n tiń du ̣ng 10, nên tổ chức tín dụng, ngân hàng thực hiê ̣n chủ trương thắ t chă ̣t tiń dụng đã gây nhiều khó khăn cho thi ̣trường bất động sản; - Thơng tin thị trường bất động sản khó tiếp cận, thiếu minh bạch Thiếu tiêu chí đánh giá thị trường bất động sản khoa học, thống nên việc đánh giá thị trường bất động sản nặng cảm tính, phiến diện Thơng tin thị trường bất động sản chủ yếu qua báo chí, thiếu thơng tin thức từ quan quản lý nhà nước Thiếu hệ thống sở liệu bất động sản phục vụ cho công tác đạo điều hành quan quản lý nhà nước cấp; Phần lớn doanh nghiệp đầu tư bất động sản trọng nhiều vào phát triển hộ cao cấp, diện tích lớn (> 120 m2), giá bán cao (> 30 triệu đồng/m2) mà chưa quan tâm phát triển loại hộ có diện tích trung bình (có diện tích từ 70 m2 - 120 m2), giá bán từ 20 - 30 triệu đồng/m2 diện tích nhỏ (< 70 m2), giá bán 20 triệu đồng/m2, phù hợp với đại phận người dân có thu nhập trung bình thu nhập thấp Theo thống kê, loại hình nhà cho thuê/mượn chiếm 6,5% tổng số nhà nước, tỷ trọng nhà cho thuê khu vực đô thị 13,6% 10 Theo báo cáo Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng bất động sản tính đến 31/7/2013 244.348 tỷ đồng, tăng % so với thời điểm 31/12/2012 Trong đó: Nợ xấu chiếm khoảng 6,36% tổng dư nợ bất động sản, đại đa số doanh nghiệp bất động sản khó có khả tốn nợ đến hạn khơng bán sản phẩm - Hệ thống tổ chức quản lý, điều hành thị trường bất động sản chưa hoàn thiện từ Trung ương đến địa phương Đội ngũ công chức máy quản lý nhà nước lĩnh vực bất động sản thiếu số lượng yếu trình độ chun mơn Việc quản lý điều hành thị trường bất động sản phân tán, xử lý vi phạm chưa kiên quyết, chưa nghiêm Nhà nước chưa thể vai trò chủ động tham gia thị trường với tư cách chủ sở hữu đất đai nhiều bất động sản lĩnh vực nhà để chủ động điều tiết thị trường bất động sản phát triển cách ổn định, lành mạnh; - Các địa phương chưa thường xuyên thực công tác kiểm tra, giám sát việc thực chủ đầu tư dự án bất động sản tiến độ góp vốn, huy động vốn, triển khai xây dựng dự án, việc đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dự án nghĩa vụ tài Nhà nước Các tồn tại, bất cập cụ thể - Quy định Luật hành phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi cịn hạn chế so với tổ chức, cá nhân nước ba điểm là: chưa mua nhà, cơng trình xây dựng để sử dụng để bán, cho thuê, cho thuê mua; chưa th nhà, cơng trình xây dựng th lại chưa nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư cơng trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất có hạ tầng thuê lại Những vấn đề làm giảm sức hút đầu tư tính cạnh tranh thị trường bất động sản; - Luật hành chưa có quy định cụ thể đất, vốn cho đầu tư bất động sản, chưa có quy định đầu tư bất động sản phải theo kế hoạch phát triển bất động sản dẫn đến tượng đầu tư kinh doanh dự án bất động sản "ồ ạt", dàn trải, theo "phong trào", bối cảnh thị trường bất động sản trầm lắng nay, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngừng hoạt động, hoạt động cầm chừng, nhiều sàn giao dịch bất động sản đóng cửa; nhiều dự án thi cơng đình trệ bỏ dở dang, tình trạng tồn kho bất động sản nhiều thành phố lớn Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh gây lãng phí xúc nhân dân; - Luật hành có quy định điều kiện lực tài mà chủ đầu tư phải có để thực dự án bất động sản (chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu từ 15% đến 20% tổng mức đầu tư dự án) Tuy nhiên, việc triển khai thực tế phức tạp khó khăn, chủ đầu tư sử dụng số vốn để thực dự án khác mà quan nhà nước khơng kiểm sốt được, dẫn đến kéo dài tiến độ thực dự án, chí dự án phải dừng thi công thiếu vốn, gây xúc cho khách hàng xã hội; - Luật hành chưa có quy định việc xác định quyền sở hữu bất động sản các dự án bấ t đô ̣ng sản có mu ̣c đić h sử dụng hỗn hơ ̣p và đa sở hữu gây khó khăn, phức tạp q trình quản lý, sử dụng kinh doanh loại dự án bất động sản này; - Cùng với phát triển thị trường bất động sản, thực tế hiê ̣n phát sinh mô ̣t số giao dich ̣ mới Luật hành chưa điề u chin̉ h nên chưa có chế tài để xử lý n hư: hình thức cho th, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai; - Quy định Luật hành việc chủ đầu tư huy động tiền ứng trước khách hàng bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai chưa chặt chẽ chưa thống với pháp luật nhà ở, pháp luật đầu tư xây dựng khu đô thị mới, chưa quy định chặt chẽ tiến độ huy động, sử dụng vốn từ tiền ứng trước khách hàng phải mục đích, hiệu dẫn đến việc chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, đầu tư dàn trải vào dự án khác dẫn đến chậm triển khai, dừng triển khai, chí khơng cịn khả tiếp tục thực dự án, vi phạm hợp đồng, giao nhà chậm cho khách hàng… gây bất ổn, làm niềm tin khách hàng vào thị trường bất động sản, tác động xấu đến mơi trường kinh doanh thị trường nói chung nhà đầu tư chấp hành tốt pháp luật nói riêng; - Luật hành quy định bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản giúp cho thị trường bất động sản hoạt động công khai, minh bạch Tuy nhiên, thực tế việc quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn làm tăng thêm thủ tục, thêm chi phí mà người mua, người thuê, người thuê mua bất động sản phải gánh chịu thêm, việc bắt buộc phải giao dịch thông qua Sàn cần thiết cung không đáp ứng cầu thị trường “nóng, sốt” chủ yếu bất động sản nhà ở, thị trường “trầm lắng”, chủ đầu tư khuyến mại, chào bán rầm rộ, công khai phương tiện thông tin đại chúng mà không bán hàng, sàn gần khơng có giao dịch, nhiều sàn phải đóng cửa, …Do việc bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn khơng phù hợp; - Luật hành chưa có quy định chuyển nhượng phần dự án bất động sản thực tế hoạt động chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản thơng qua hình thức sáp nhập mua lại phần vốn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản diễn “sơi động” Nhà nước khơng kiểm sốt, quản lý được; - Quy định điều kiện thủ tục cấp chứng hành nghề môi giới, định giá bất động sản Luật đơn giản, dễ dàng, khơng quy định trình độ học vấn người cấp chứng môi giới bất động sản qua sát hạch làm giảm chất lượng, tính chun nghiệp nghề mơi giới, định giá bất động sản; - Luật hành quy định sơ sài trách nhiệm quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản, chưa có quy định cụ thể nội dung quản lý nhà nước, chưa có quy định cơng tác phòng, chống rửa tiền hoạt động kinh doanh bất động sản công tác tra, kiểm tra xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản Những tồn tại, bất cập thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 nêu số nguyên nhân chủ yếu sau: - Từ thực tế hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cho thấy trình đầu tư kinh doanh bất động sản từ triển khai công tác chuẩn bị đầu tư đến sản phẩm bất động sản hình thành lưu thơng thị trường qua hệ thống sàn giao dịch chuỗi quy trình khép kín, có mối quan hệ chặt chẽ thống nhất, bỏ qua thủ tục, cơng đoạn quy trình Luật Kinh doanh bất động sản chưa đáp ứng đầy đủ quy trình hồn chỉnh, chặt chẽ đầu tư kinh doanh bất động sản; vậy, hiệu thực Luật hạn chế, phát sinh nhiều vướng mắc chưa thể tháo gỡ được; - Điề u kiê ̣n về vố n pháp đinh đăng ký kinh doanh bất động sản (6 tỷ ̣ đồng) thấp quy định lực tài chủ đầu tư dự án bất động sản chưa chặt chẽ, đã khiế n cho mô ̣t số lươ ̣ng lớn doanh nghiê ̣p kinh doanh bấ t đô ̣ng sản đời lực yế u , hoạt động thiếu chun nghiê ̣p , khơng có trách nhiệm khách hàng, không tuân thủ nghiêm túc quy đinh ̣ pháp luật Thực tra ̣ng này làm cho thi ̣trường tiề m ẩ n nhiề u yế u tố bấ t ổ n , cạnh tranh khơng lành mạnh mà phần thiệt thịi thuộc khách hàng dự án doanh nghiệp có ý thức chấ p hành pháp l ̣t tớ t , gây xúc xã hội; - Các chủ đầu tư bất động sản chấp hành chế độ báo cáo tình hình triển khai dự án với quan quản lý nhà nước dẫn đến việc quan quản lý nhà nước cấp thiếu sở liệu phục vụ cho công tác đạo điều hành, việc đề xuất giải pháp điều hành thị trường, xử lý vi phạm không kịp thời, dừng mức xử lý tình huống, chưa phải giải pháp bản, tồn diện lâu dài; - Việc tổ chức thực pháp luật kinh doanh bất động sản chưa nghiêm túc, đầy đủ; việc phổ biến, tuyên truyền pháp luật kinh doanh bất động sản chưa quan tâm trọng, cịn nặng hình thức; việc tra, kiểm tra xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản chưa kịp thời, nghiêm túc, liệt; - Tổ chức máy, lực đội ngũ cán quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản chưa đáp ứng yêu cầu, cấp địa phương Từ tồn tại, bất cập Luật Kinh doanh bất động sản nêu việc nghiên cứu, xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để Chính phủ trình Quốc hội thơng qua, thay cho Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cần thiết B QUÁ TRÌNH NGHIÊN CỨU, XÂY DỰNG DỰ ÁN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI) Thực Nghị số 20/2011/QH13 ngày 26/11/2011 Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh Quốc hội Khóa XIII theo phân cơng Chính phủ theo Quyết định số 207/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng ban hành Quyết định 122/QĐ-BXD ngày 28/02/2013 việc thành lập Ban soạn thảo Tổ biên tập Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đồng thời có văn số 158/BXD-QLN ngày 28/01/2013 gửi Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đề nghị tổ chức tổng kết việc thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Đế n , có 55/63 điạ phương đã tiế n hành tổ ng kế t và có báo cáo gửi về Bô ̣ Xây dựng Trên sở báo cáo tổng kế t thi hành Luâ ̣t Kinh doanh bất động sản năm 2006 địa phương , Bô ̣ Xây dựng đã tổ chức Hô ̣i nghi ̣tổng kết thi hành Luâ ̣t Kinh doanh bất động sản năm 2006 đề xuất hướng sửa đổi Luật miề n (miền Nam vào ngày 16/5/2013 miền Bắc vào ngày 23/5/2013) với sự tham dự của đa ̣i diê ̣n các tỉnh , thành phố trực thuộ c Trung ương cả nước , Hiệp hội nghề nghiệp có liên quan , nhiề u doanh nghiê ̣p kinh doanh bấ t đô ̣ng sản chuyên gia bất động sản Căn vào kết tổng kết thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng chủ trì nghiên cứu xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), tổ chức họp Ban soạn thảo, Tổ biên tập nhiều lần để lấy ý kiến góp ý vào dự thảo Luật (sửa đổi) Ngày 23/8/2013, thành phố Đà Nẵng, Bộ Xây dựng tổ chức Hội thảo toàn quốc với tham gia đại diện 63 tỉnh, thành phố, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyên gia Hiệp hội, Hội nghề nghiệp có liên quan để lấy ý kiến đóng góp vào dự thảo Sau có ý kiến góp ý Hội thảo, Bộ Xây dựng hoàn thiện lại dự thảo có văn đề nghị Bộ, ngành, địa phương Phịng Thương mại Cơng nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức lấy ý kiến góp ý vào dự thảo Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng chủ trì tổ chức khảo sát nghiên cứu kinh nghiệm Hàn Quốc hệ thống bảo lãnh nhà hình thành tương lai, biên dịch, nghiên cứu tài liệu có liên quan đến quản lý thị trường bất động sản số nước khu vực Trên sở kết hoạt động này, Bộ Xây dựng tiếp thu ý kiến đóng góp hồn chỉnh dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với nội dung sau đây: C ĐỀ XUẤT CÁC NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI) I Về quan điểm xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Bộ Xây dựng đề nghị việc xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) phải dựa quan điểm chủ yếu sau: (1) Việc sửa đổi, bổ sung phải phù hợp với Hiến pháp thể đường lối đổi Đảng, Nhà nước phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN có quản lý nhà nước, tăng cường hội nhập kinh tế quốc tế 10 (2) Việc sửa đổi phải kế thừa nội dung, ưu điểm, kết đạt phải khắc phục nội dung, bất cập, tồn Luật hành, đồng thời phải bổ sung quy định cho đầy đủ, chặt chẽ, đồng nội dung, tạo điều kiện thơng thống để thu hút nguồn lực thành phần kinh tế nước vào lĩnh vực bất động sản, thị trường BĐS nói chung hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng phát triển cách ổn định, lành mạnh, công khai minh bạch, vừa góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, vừa bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế ngày sâu rộng (3) Việc sửa đổi, bổ sung phải bảo đảm tính thống nhất, đồng với luật có liên quan phải đơn giản tối đa thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư, doanh nghiệp người dân tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời lại phải tăng cường hiệu lực, hiệu công tác quản lý nhà nước cấp thị trường bất động sản nói chung hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng II Về yêu cầu xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Việc nghiên cứu, xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để thay Luật Kinh doanh bất động sản hành cần bảo đảm yêu cầu sau đây: (1) Đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước; phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hội nhập quốc tế; thể tinh thần Đại hội X “Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa nhà đầu tư bất động sản lớn nhất” Đại hội XI “Nhà nước tạo lập, quản lý thị trường bất động sản chủ động tham gia thị trường với tư cách chủ sở hữu đất đai nhiều tài sản đất để phát triển điều tiết thị trường” (2) Nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước thị trường bất động sản; tăng cường vai trò quan quản lý nhà nước cấp hoạt động kinh doanh bất động sản từ Trung ương đến địa phương nhằm thúc đẩy thi ̣ trường bấ t đô ̣ng sản phát triể n lành ma ̣nh bền vững (3) Đảm bảo tính thống hệ thống pháp luật, tránh trùng lặp, chồng chéo, mâu thuẫn quy định pháp luật (4) Sửa đổi quy định bất cập, quy định khơng cịn phù hợp với tình hình (5) Bổ sung quy định để điều chỉnh lĩnh vực, quan hệ bỏ trống chưa pháp luật điều chỉnh Cụ thể quy định cịn mang tính ngun tắc, quy định chung chung để nâng cao tính khả thi áp dụng III Về đề xuất nội dung chủ yếu Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Để xử lý tồn tại, bất cập trình thực thi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 theo quan điểm, yêu cầu xây dựng Luật Kinh doanh bất 11 động sản (sửa đổi) nêu trên, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản với nội dung chủ yếu sau: Về bố cục dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) Luật Kinh doanh bất động sản hành có chương với 81 Điều, Bộ Xây dựng đề nghị Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có chương 84 Điều bố cục lại Chương, Mục, Điều, khoản cho phù hợp So với Luật Kinh doanh bất động sản hành, bố cục dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) giảm 01 chương tăng thêm 03 Điều Số lượng chương giảm do: - Ghép toàn nội dung Chương III Kinh doanh quyền sử dụng đất Luật hành vào thành mục Chương II Kinh doanh bất động sản Luật sửa đổi; - Bỏ Chương V Luật hành Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản (trong bỏ 10 Điều quy định chi tiết nội dung loại hợp đồng kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản- nội dung đưa vào Nghị định Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật sau này; số điều hợp đồng lại chuyển sang Chương II Kinh doanh bất động sản Chương III Kinh doanh dịch vụ bất động sản); - Bổ sung 01 chương Chương IV Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản Những nội dung dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) 2.1 Chương I Những quy định chung (gồm 14 Điều: từ Điều đến Điều 14) - Bổ sung, làm rõ đối tượng áp dụng Luật doanh nghiệp, hợp tác xã, cá nhân kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản khoản 1, Điều Đồng thời bổ sung, làm rõ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng hoạt động kinh doanh bất động sản mà có bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản (khoản Điều 3) khơng thuộc đối tượng áp dụng Luật này; - Bổ sung nội dung giải thích số từ ngữ Bất động sản, đầu tư tạo lập bất động sản để kinh doanh, tòa nhà hỗn hợp (khoản 1, 13 14 Điều 4) nhằm giúp cho việc hiểu thi hành Luật cách thống nhất; - Bổ sung, làm rõ nội dung quy định loại bất động sản đưa vào kinh doanh (Điều 6) cụ thể sau: “Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh bao gồm: a) Các loại nhà, cơng trình xây dựng mà chủ sở hữu phép bán, cho thuê, cho thuê mua, góp vốn theo quy định pháp luật; 12 b) Quyền sử dụng đất mà chủ sử dụng phép chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn theo quy định pháp luật đất đai c) Các loại bất động sản khác theo quy định pháp luật” - Sửa đổi, bổ sung, làm rõ hồ sơ 02 loại nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh (Điều 7) nhà, cơng trình xây dựng có sẵn nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai điều kiện tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản (Điều 8), có quy định cá nhân kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản phải có thẻ hành nghề môi giới bất động sản, kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có thẻ hành nghề định giá bất động sản; - Bổ sung quy định mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước (Điều 10) theo hướng cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước “th nhà, cơng trình xây dựng th lại” “Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi; chi nhánh, văn phịng đại diện doanh nghiệp nước ngoài; quỹ đầu tư nước ngoài; chi nhánh ngân hàng nước hoạt động Việt Nam thuê, mua sở hữu diện tích văn phịng để làm việc, th; mua, thuê, thuê mua nhà theo quy định pháp luật nhà ở”; - Bổ sung quy định cụ thể địa điểm công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh bên cạnh hình thức cơng khai thơng tin sàn giao dịch bất động sản phương tiện thông tin đại chúng phải thực cơng khai thơng tin dự án bất động sản, trụ sở làm việc Trang tin điện tử (Website) chủ đầu tư (Điều 11) nhằm giúp cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu, tiếp cận sử dụng dễ dàng thông tin bất động sản; - Sửa đổi, bổ sung quy định hành vi bị cấm “thực đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản không theo quy định pháp luật”, “đầu tư xây dựng dự án bất động sản gây phương hại đến quốc phòng, an ninh, lợi ích cơng cộng, di tích lịch sử văn hóa” (Điều 14) 2.2 Chương II Kinh doanh bất động sản (gồm 37 điều, từ Điều 15 đến Điều 51) Đây Chương gồm mục tạo thành từ số điều Chương II chương III Luật hành có xếp, sửa đổi bổ sung thêm số điều để làm rõ vấn đề đầu tư tạo lập bất động sản để kinh doanh (Mục 1), quy định chung kinh doanh bất động sản (Mục 2), nội dung mua bán nhà, cơng trình xây dựng (Mục 3), cho th nhà, cơng trình xây dựng (Mục 4), cho th mua nhà, cơng trình xây dựng (Mục 5), kinh doanh quyền sử dụng đất (Mục 6), chuyển nhượng dự án bất động sản (Mục 7) 13 Trong có 08 điểm mới, quan trọng, cụ thể là: Thứ nhất, bổ sung quy định tổ chức, cá nhân đầu tư tạo lập bất động sản để kinh doanh phải bảo đảm nguyên tắc: phù hợp quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội địa phương quốc gia, tuân thủ quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch triển khai dự án bất động sản, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; bảo đảm xây dựng đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, kiến trúc cảnh quan, an ninh, quốc phòng; khai thác sử dụng tiết kiệm, hiệu nguồn lực đất đai, tiết kiệm lượng, bảo vệ môi trường; bảo đảm hài hịa lợi ích nhà đầu tư, Nhà nước cộng đồng dân cư (Điều 15) Thứ hai, bổ sung quy định đầu tư xây dựng tòa nhà hỗn hợp để kinh doanh quy định việc đầu tư tạo lập tòa nhà hỗn hợp phải bảo đảm kết nối đồng hạ tầng kỹ thuật khu vực dự án, trường hợp đầu tư xây dựng tịa nhà hỗn hợp có mục đích để phải đầu tư xây dựng tách biệt cửa vào, tiền sảnh, cầu thang bộ, cầu thang máy để sử dụng riêng cho khu vực hộ (Điều 15) Đồng thời quy định “quyền sử dụng đất chủ sở hữu sau mua phần diện tích tịa nhà hỗn hợp phải thống theo hình thức ổn định lâu dài thuê” (Điều 28) nhằm tạo sở pháp lý cho việc thực nghĩa vụ tài Nhà nước đảm bảo cơng quyền lợi ích tổ chức, cá nhân sở hữu, kinh doanh loại dự án bất động sản Thứ ba, bổ sung quy định điều kiện lựa chọn chủ đầu tư dự án bất động sản phải doanh nghiệp hợp tác xã có chức kinh doanh bất động sản, phải ký quỹ cam kết đầu tư thực dự án (Điều 19) nhằm ràng buộc nâng cao trách nhiệm chủ đầu tư triển khai dự án bất động sản, khắc phục tình trạng chủ dự án triển khai chậm, bỏ dự án chuyển nhượng dự án, không thực thực không đầy đủ, không nghĩa vụ với nhà nước, với khách hàng thời gian qua Đồng thời, quy định ký quỹ bảo đảm tính thống với Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội Thứ tư, sửa đổi quy định không bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bán, cho th, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng phải thực thông qua sàn giao dịch bất động sản mà Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (Điều 23) để khắc phục tồn tại, bất cập phần nêu Thứ năm, bổ sung quy định cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành tương lai (Điều 23) nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư sớm có thêm nguồn vốn thực dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu khách hàng cần đặt thuê, thuê mua sớm để yên tâm có thời gian chuẩn bị vào hồn thiện bất động sản trước đưa vào sử dụng Thứ sáu, bổ sung quy định việc toán giao dịch bất động sản theo hình thức trả lần, trả chậm, trả dần nhà, cơng trình xây dựng có sẵn trả tiền ứng trước nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Trong đó, bổ sung quy định việc tốn theo hình thức trả tiền 14 trước thực nhiều lần phải bảo đảm nguyên tắc: “Lần đầu thực chủ đầu tư hoàn thành việc xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho bất động sản đó, lần huy động phải phù hợp với tỷ lệ hoàn thành bất động sản tiến độ bàn giao bất động sản số tiền ứng trước không vượt 90% giá trị hợp đồng hai bên ký kết tính đến thời điểm bên mua cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất tính đến thời điểm bàn giao bất động sản trường hợp cho thuê, cho thuê mua” bổ sung quy định việc đặt cọc giao dịch bất động sản để ràng buộc thêm trách nhiệm khách hàng đăng ký, ký hợp đồng mua, thuê, thuê mua bất động sản (Điều 26) Thứ bảy, bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành tương lai phải có bảo lãnh Tổ chức tài ngân hàng nhằm tăng cường trách nhiệm chủ đầu tư việc đảm bảo tiến độ dự án bất động sản, hợp đồng ký kết với khách hàng sử dụng vốn huy động mục đích (Điều 27) Thứ tám, bổ sung quy định chuyển nhượng phần dự án bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư đầu tư kinh doanh dự án bất động sản (Mục 7) 2.3 Chương III Kinh doanh dịch vụ bất động sản (gồm 25 điều, từ Điều 52 đến Điều 76) Chương hoàn thiện sở nội dung Chương IV Luật hành, có sửa đổi, bổ sung thêm số Điều, khoản để làm rõ nội dung nguyên tắc kinh doanh dịch vụ bất động sản (Mục 1), dịch vụ môi giới bất động sản (Mục 2), dịch vụ định giá bất động sản (Mục 3), dịch vụ sàn giao dịch bất động sản (Mục 4) dịch vụ bất động sản khác (Mục 5) Có hai điểm Chương là: Thứ nhất, bổ sung quy định thẻ hành nghề môi giới, định giá bất động sản quy định trước cấp thẻ hành nghề cá nhân phải qua sát hạch môi giới, định giá bất động sản (Điều 61 Điều 66), đồng thời bổ sung tiêu chuẩn cá nhân muốn cấp thẻ hành nghề mơi giới bất động sản phải có trình độ từ đại học trở lên nhằm tăng cường chất lượng, nâng cao tính chuyên nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản (Điều 61) Thứ hai, bổ sung quy định cho phép Sở Xây dựng thành lập sàn (đơn vị nghiệp công ty dịch vụ công) nhằm tạo thêm kênh thông tin bất động sản đáng tin cậy cho nhà đầu tư người dân, để phục vụ cho công tác quản lý nhà nước tốt (Điều 67) 2.4 Chương IV Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản (gồm điều, từ Điều 77 đến Điều 82) Đây Chương tạo thành từ số điều Luật hành bổ sung thêm số điều để làm rõ vấn đề nội dung trách 15 nhiệm quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản, nội dung phòng, chống rửa tiền hoạt động kinh doanh bất động sản, tra, kiểm tra xử lý vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản 2.5 Chương V Điều khoản thi hành (gồm 02 điều, từ Điều 83 đến Điều 84) Chương quy định hiệu lực thi hành thẩm quyền quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Ngoài việc xếp, bố cục lại dự thảo Luật sửa đổi nội dung sửa đổi so với Luật hành nêu trên, dự thảo Luật hoàn thiện nội dung, câu từ, điều, khoản cho đầy đủ, lô-gic, chặt chẽ D MỘT SỐ VẤN ĐỀ CỊN CĨ Ý KIẾN KHÁC NHAU Trong trình xây dựng dự án Luật, đa số ý kiến Bộ, ngành, địa phương trí với nội dung dự án Luật nêu Tuy nhiên, cịn có ý kiến khác số vấn đề cụ thể sau: I Về phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc (Điều 10) Đa số ý kiến trí với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mở rộng thêm số hoạt động kinh doanh bất động sản cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước Điều 10 dự thảo Tuy nhiên, có số ý kiến đề nghị cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước hoạt động kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước, không nên hạn chế quy định dự thảo II Về trách nhiệm chủ đầu tƣ bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành tƣơng lai (Điều 27) Đa số ý kiến trí với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định chủ đầu tư dự án bất động sản ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành tương lai phải có bảo lãnh Tổ chức tài ngân hàng để khắc phục tình trạng chủ đầu tư huy đô ̣ng vố n từ tiền ứng trước khách hàng sử dụng khơng mục đích, đầu tư dàn trải vào nhiều dự án khác, sau đó kh ông triể n khai dự án triển khai “cầm chừng”, không bàn giao nhà theo đúng tiế n đô ̣ và hợp đồng cho khách hàng Tuy nhiên, có số ý kiến đề nghị yêu cầu chủ đầu tư trước tổ chức bán, cho th, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai phải mua bảo hiểm/ ký quỹ tiền mua, tiền thuê, tiền th mua nhà, cơng trình xây dựng ứng trước khách hàng tổ chức tín dụng Việt Nam để tránh rủi ro cho khách hàng thay quy định phải có bảo lãnh dự thảo 16 III Về quy định kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (Điều 23) Đa số ý kiến trí với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nên quy định Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch quyền lợi bên, đồng thời giảm chi phí kinh doanh thủ tục hành chính; Tuy nhiên, có số ý kiến lại cho cần quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản quy định hành Với nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nêu trên, Bộ Xây dựng cho rằng, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sau Chính phủ Quốc hội thơng qua điều chỉnh toàn diện vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, tạo sở pháp lý để giải tồn tại, vướng mắc phát sinh thời gian vừa qua, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, đồng thời nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản thời gian tới Bộ Xây dựng xin báo cáo đề nghị Chính phủ xem xét, thông qua dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để có sở trình Quốc hội cho ý kiến Kỳ họp lần thứ vào năm 2014 Quốc hội (Kèm theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hoàn thiện theo nội dung nêu trên./ BỘ TRƢỞNG Nơi nhận: - Như trên; - Lưu: VP, Cục QLN (2b) Trịnh Đình Dũng 17