IDC_20220405_MUA_1_

` See important disclosure at the end of this document www vcsc com vn | VCSC April 5, 2022| 1 Tổng CT IDICO (IDC) [MUA +31,3%] BC lần đầu Triển vọng tăng trưởng lợi nhuận tích cực, kế hoạch mở rộ[.]

Tổng CT IDICO (IDC) [MUA +31,3%] Ngành Ngày báo cáo Giá Giá mục tiêu TL tăng Lợi suất cổ tức Tổng mức sinh lời GT vốn hóa Room KN GTGD/ngày (30n) Cổ phần Nhà nước SL cổ phiếu lưu hành Pha loãng KCN & Điện 05/04/2022 81.100VND 102.500VND +26,4% 4,9% +31,3% 1,1 tỷ USD 494,3tr USD 11,4tr USD 0,0% 300,0 tr 300,0 tr Tăng trưởng DT Tăng trưởng EPS Biên LN gộp Biên LN ròng EV/EBITDA P/E P/B* P/E (trượt) P/B (hiện tại)* Nợ ròng/CSH ROE ROA BC lần đầu ` 2021 -19,3% -48,4% 17,1% 10,5% 28,2x 54,3x 3,4x 2022F 66,9% 320,3% 39,7% 26,4% 8,2x 12,9x 2,9x 2023F 17,4% 19,0% 39,0% 26,7% 7,1x 10,9x 2,5x IDC 54,3x 3,4x 15,3% 11,1% 2,9% Peers 28,7x 3,0x 13,8% 12,2% 3,6% VNI 17,7x 2,7x N/A 15,3% 2,5% 2024F 22,7% 20,1% 39,6% 26,1% 5,7x 9,0x 1,9x * P/B điều chỉnh IDC công ty ngành Thái Nhựt Đăng, CFA Chuyên viên cao cấp IDC 200% VNI 150% 100% 50% 0% -50% T03/21 T06/21 T09/21 T12/21 T03/22 Tổng quan công ty: Tổng CT IDICO (HNX: IDC) chủ đầu tư khu công nghiệp (KCN) hàng đầu Việt Nam với tổng diện tích 3.268 tỉnh công nghiệp trọng điểm miền Nam miền Bắc IDC đầu tư vào nhà máy thủy điện, phân phối điện, xây dựng, thu phí đường dự án bất động sản Triển vọng tăng trưởng lợi nhuận tích cực, kế hoạch mở rộng đầy tham vọng • Phan Hà Gia Huy Chuyên viên • Hoàng Nam • Trưởng phịng • • • • Chúng tơi cơng bố báo cáo lần đầu dành cho Tổng CT IDICO (HNX: IDC) với khuyến nghị MUA giá mục tiêu 102.500 đồng/cổ phiếu IDC chủ đầu tư KCN hàng đầu Việt Nam chuyển đổi thành công từ công ty Nhà nước sang công ty tư nhân Ngồi mảng KCN, IDC cịn đầu tư vào nhà máy thủy điện, kinh doanh điện, xây dựng, thu phí đường dự án bất động sản dân dụng/thương mại Công ty tái cấu trúc sau trở thành cơng ty hồn tồn thuộc sở hữu tư nhân, tập trung vào mảng kinh doanh cốt lõi phát triển KCN lĩnh vực liên quan Ngoài quỹ đất bao gồm dự án cụm KCN phía Bắc phía Nam với tổng diện tích cho th cịn lại 868 ha, IDC có kế hoạch mở rộng KCN hai cụm công nghiệp Chúng tơi ước tính tổng diện tích KCN IDC tăng thêm 2.000 vào giai đoạn 2022-2030 - tương đương với khoảng 1.500 diện tích cho thuê (tăng 175% so với cuối năm 2021) Chúng dự báo doanh thu năm 2022 tăng 67% YoY lên 7,2 nghìn tỷ đồng LNST sau lợi ích CĐTS tăng 320% YoY đạt 1,9 nghìn tỷ đồng, chủ yếu nhờ toán kinh doanh KCN Nhơn Trạch phục hồi mảng lượng thu phí sau đại dịch Trong giai đoạn 2022-2026, dự báo tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) doanh thu 19% LNST sau lợi ích CĐTS 18% chúng tơi kỳ vọng chủ yếu nhờ vào việc bán đất KCN tích cực, tăng tốc ghi nhận doanh thu nhờ số dư doanh thu chưa thực lớn IDC đóng góp tăng lên từ dự án khu đô thị - đặc biệt dự án khu đô thị Hựu Thạnh, năm 2024 Yếu tố hỗ trợ: Trì hỗn phê duyệt KCN tương lai; phát triển chậm dự kiến dự án KCN tương lai; trình tái cấu kéo dài Ghi nhận doanh số bán đất KCN tăng tốc khả quan, thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận IDC chuyển đổi phương thức ghi nhận doanh số cho thuê đất KCN, theo đó, số dư doanh thu chưa thực KCN lấp đầy ghi nhận toàn vào doanh thu năm hồn thành tốn dự án Chúng tin phương thức thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận IDC tương lai Ngồi ra, chúng tơi kỳ vọng doanh số bán đất khả quan thúc đẩy tăng tốc ghi nhận doanh thu chủ yếu từ KCN Hựu Thạnh, Phú Mỹ Phú Mỹ Mở rộng Các KCN hồn thành phần lớn việc giải phóng mặt nộp tiền thuê đất hưởng lợi từ nhu cầu cao đất KCN phát triển sở hạ tầng khu vực tương ứng Mở rộng kế hoạch phát triển KCN mạnh mẽ đảm bảo triển vọng trung dài hạn Tính đến cuối năm 2021, IDC tổng cộng 868 diện tích đất KCN cho th Trong giai đoạn 2022See important disclosure at the end of this document www.vcsc.com.vn | VCSC April 5, 2022| 2030, IDC có kế hoạch mở rộng mảng KCN tỉnh công nghiệp miền Bắc miền Nam Chúng kỳ vọng diện tích KCN cho th IDC tăng khoảng 600 miền Bắc 900 miền Nam, nâng tổng diện tích cho th rịng IDC thêm 175% so với cuối năm 2021 Ngoài kế hoạch mở rộng 2022-2030 này, IDC trình nghiên cứu kế hoạch cho dự án mở rộng tương lai HOLD See important disclosure at the end of this document www.vcsc.com.vn | VCSC 05/04/2022| Mục lục Triển vọng tăng trưởng lợi nhuận tích cực, kế hoạch mở rộng đầy tham vọng HOLD Tổng quan Doanh nghiệp IDC chủ đầu tư KCN kinh nghiệm Việt Nam Tham gia phát triển dự án khu đô thị (KĐT) để tận dụng xu hướng thị hóa gia tăng Hoạt động lĩnh vực lượng sở hạ tầng đường bộ, chủ yếu thông qua công ty Chuyển đổi từ doanh nghiệp Nhà nước thành công ty tư nhân 100% Tập trung vào phân khúc KCN với giá trị đất đáng kể ghi nhận Quỹ đất lớn, giải phóng mặt KCN Hựu Thạnh động lực dẫn dắt ngắn hạn Hưởng lợi từ việc nâng cấp sở hạ tầng tỉnh BR-VT ven biển 11 Đất dân cư chi phí thấp mang lại lợi nhuận cao 12 Dự án KĐT Hựu Thạnh thúc đẩy tăng trưởng phân khúc nhà IDC 12 Hướng đến kế hoạch gia tăng tiếp cận với dự án KĐT nằm gần KCN tương lai 13 Kế hoạch mở rộng KCN tham vọng sau tái cấu trúc 13 Phân tích tài 15 Nguồn doanh thu ổn định từ mảng cho thuê KCN, lượng thu phí 15 KCN BĐS nhà thúc đẩy tăng trưởng doanh thu sau tái cấu 16 Biên LN gộp tăng nhờ đóng góp ngày lớn từ mảng KCN 17 Chi phí phát triển KCN chiếm tỷ trọng lớn tổng tài sản IDC 19 Tình hình tài ổn định cho thấy dư địa lớn cho kế hoạch mở rộng 20 Nhìn lại KQKD năm 2021: Thu nhập từ thoái vốn thúc đẩy lợi nhuận 21 Các giả định dự báo 22 Định giá 23 So sánh với công ty ngành 29 Phụ lục 31 Báo cáo Tài 33 See important disclosure at the end of this document www.vcsc.com.vn | VCSC 05/04/2022| Tổng quan Doanh nghiệp IDC chủ đầu tư KCN kinh nghiệm ViệtHOLD Nam IDC công ty tiên phong lĩnh vực phát triển KCN Việt Nam Dự án công ty - KCN Nhơn Trạch - khởi công vào năm 1995 Trong suốt 26 năm hoạt động lĩnh vực phát triển KCN, IDC tạo dựng bề dày thành tích, thể qua dự án lấp đầy với tổng diện tích cho thuê 946 Với đội ngũ xây dựng hàng đầu cơng ty sở hữu, IDC phát triển KCN với sở hạ tầng tiện ích xây dựng hoàn thiện, đáp ứng nhu cầu khách thuê (chủ yếu doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước - FDI) IDC số chủ đầu tư KCN Việt Nam tiếp cận với khu kinh tế phía Bắc phía Nam đất nước Trong danh mục đầu tư KCN bao gồm 10 dự án, IDC có dự án khu kinh tế phía Bắc dự án lại khu kinh tế phía Nam Các dự án danh mục đầu tư IDC có vị trí chiến lược khu vực có tiềm tăng trưởng cao tỉnh Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Thái Bình miền Bắc tỉnh Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu (BR-VT) miền Nam Sự diện IDC khu vực KCN phát triển nhanh Việt Nam thể (1) khả công ty việc thực quy trình phê duyệt phức tạp (2) mối quan hệ thiết lập tốt với quyền địa phương Hình 1: Tổng hợp danh mục KCN IDC KCN Tỷ lệ sở hữu IDC Năm triển khai Tổng diện tích (ha) Tổng diện tích cho thuê (ha) Diện tích cho thuê (ha) Diện tích cho thuê lại (ha) Tỷ lệ lấp đầy Đồng Nai 100% 1995 382 285 285 100,0% Địa điểm Các KCN lấp đầy hoàn toàn Nhơn Trạch I Mỹ Xuân A Kim Hoa Mỹ Xuân B1 Nhơn Trạch V BR-VT 100% 1996 302 229 229 100,0% Vĩnh Phúc 100% 1998 50 45 45 100,0% BR-VT 51% 1998 227 158 158 100,0% Đồng Nai 100% 2003 100,0% Tổng diện tích Các KCN cịn đất thuê 309 229 229 1.271 946 946 Phú Mũ BR-VT 100% 2004 621 443 323 121 72,8% Quế Võ Bắc Ninh 51% 2007 270 188.2 78 109 42,4% Phú Mỹ mở rộng BR-VT 100% 2008 398 273.2 136 137 49,9% Cầu Nghìn Thái Bình 100% 2012 184 131.8 129 1,9% Hựu Thạnh Long An 100% 2016 5,7% Tổng diện tích TỔNG CỘNG 524 395.4 23 373 1.997 1.432 564 868 3.268 2.378 1,510 868 Nguồn: IDC, VCSC Phần đất cho thuê cịn lại đầu tư với chi phí thấp Tính đến cuối năm 2021, IDC lại 868 quỹ đất cho thuê dự án KCN nằm tỉnh cơng nghiệp phát triển nhanh (Thái Bình, Bắc Ninh, Long An BR-VT) Do dự án thành lập trước năm 2016 nên việc bồi thường tiền thuê đất cho dự án đầu tư bắt đầu cách năm Do đó, chúng tơi cho IDC chốt quỹ đất lớn với chi phí tương đối thấp giá đất Việt Nam xu hướng tăng dài hạn Tham gia phát triển dự án khu thị để tận dụng xu hướng thị hóa gia tăng Tham gia phát triển dự án khu đô thị (KĐT) để thúc đẩy q trình thị hóa gia tăng xung quanh KCN IDC Công ty có thành tích chứng ming việc phát triển dự án KĐT hoàn thành khoảng 35 dự án phát triển KĐT, bao gồm An Hòa Residence Căn hộ 21 tầng (tỉnh Đồng Nai), KĐT trung tâm mở rộng Phường (tỉnh Long An) , Chung cư IDICO Tân Phú (TP.HCM) nhà xã hội 334/Conac Tower (tỉnh BR-VT) IDC mở rộng sang See important disclosure at the end of this document www.vcsc.com.vn | VCSC 05/04/2022| lĩnh vực phát triển dự án KĐT tận dụng (1) tốc độ thị hóa gia tăng tỉnh cơng nghiệp (2) khả xây dựng công ty HOLD IDC đặt mục tiêu mở rộng quy mô dự án khu dân cư lên đến 90 vào năm 2022-2026 Các dự án bật tương lai bao gồm (1) khu nhà công nhân dân cư Hựu Thạnh (tỉnh Long An), (2) khu nhà Mỹ Xuân B1 (tỉnh BR-VT) (3) dự án khu nhà cơng nhân Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) Ngồi ra, ban lãnh đạo chia sẻ công ty tiếp tục phát triển dự án KĐT nằm cạnh dự án KCN lộ trình tới; tổng diện tích dự án KĐT tương lai tương đương 10% - 30% tổng diện tích dự án KCN lân cận Ngồi ra, cơng ty đặt mục tiêu phát triển dự án thương mại CONAC Plaza (tỉnh BR-VT) khu phức hợp văn phòng thương mại - hộ IDICO (Cần Thơ) Hình 2: Tổng quan dự án khu dân cư/thương mại hoàn thành, triển khai tương lai IDC Tỷ lệ sở Tỉnh/thành KCN Chủ đầu tư (2) hữu IDC Tổng diện tích (m2) Các dự án KĐT hoàn thành IDC 51,0% 300.893 Đồng Nai IDICO-LINCO (UPCoM: LAI) URBIZ 100,0% 38.886 Long An LAI 51,0% N/A IDC 100,0% IDICO-CONAC Nhà xã hội 334/Conac Tower BR-VT 51,0% (UPCoM: ICN) Các dự án khu dân cư thương mại triển khai tương lai IDC 11.980 KĐT trung tâm Phường mở rộng An Hòa Residence chung cư 21 tầng KĐT trung tâm Phường Căn hộ Tân Phú IDICO Long An TP HCM Khu nhà công nhân Hựu Thạnh 409 Long An LAI 51,0% 470.939 Khu nhà công nhân Nhơn Trạch Đồng Nai URBIZ 100,0% 100.284 Khu nhà công nhân Nhơn Trạch Đồng Nai 100,0% 100.000 KĐT Quốc lộ 1K Đồng Nai 51,0% 70.350 Ha Nam URBIZ IDICO-UDICO (HOSE: UIC) ICN* 33,2% 56.527 Đồng Nai UIC 51,0% 48.676 Long An LAI 51,0% ~40.000 BR-VT ICN 51,0% 34.700 KĐT Bắc Châu Giang KĐT Hiệp Phước KĐT trung tâm Phường mở rộng - đất thương mại (1) Chung cư Mỹ Xuân B1 CONAC Plaza BR-VT ICN 51,0% 8.137 Tổ hợp văn phòng - thương mại - hộ Cần Thơ IDICO-INCO10 96,8% 4.582 IDICO Nguồn: IDC, VCSC Ghi chú: (1) Khu vực nằm 30 dự án KĐT trung tâm Phường 6mở rộng; (2) vui lòng xem trang 29 để biết tên đầy đủ công ty IDC; (*) ICN sở hữu 65% cổ phần dự án Hoạt động lĩnh vực lượng sở hạ tầng đường bộ, chủ yếu thông qua công ty Mảng lượng IDC bao gồm nhà máy thủy điện quy mô nhỏ doanh nghiệp kinh doanh mua bán điện Mảng lượng IDC mảng đóng góp lớn vào doanh thu hợp nhất, chiếm trung bình 58% tổng doanh thu hợp giai đoạn 2017-2021 Tuy nhiên, khả sinh lời từ mảng lượng IDC khiêm tốn cho mảng kinh doanh mua bán điện mang lại biên lợi nhuận tương đối thấp, từ 2,9% đến 3,2% giai đoạn 2017-2021 chiếm 81% -90% doanh thu lượng IDC so với kỳ IDC phân phối điện cho khách thuê KCN (mảng kinh doanh mua bán điện) IDC phát triển trạm biến áp 110/22 KV lưới điện 22 KV để phân phối điện cho khách hàng thuê KCN Nhơn Trạch Nhơn Trạch Chúng cho hoạt động kinh doanh mua bán điện hoạt See important disclosure at the end of this document www.vcsc.com.vn | VCSC 05/04/2022| động bổ sung cho hoạt động kinh doanh phát triển KCN IDC nguồn cung cấp điện ổn định yếu tố việc thu hút khách th HOLD IDC có kinh nghiệm phát triển nhà máy thủy điện vừa nhỏ, tận dụng lực xây dựng tập đoàn IDC nhà thầu xây dựng nhà máy Dak Mi AB Dak Mi 4C có cơng suất 190 MW 18 MW Trước đó, IDC sở hữu 26% cổ phần CTCP Thủy điện Đăk Mi, chủ sở hữu nhà máy Tuy nhiên, đến năm 2021, IDC hồn tất thối vốn khỏi CTCP Thủy điện Đăk Mi giảm tỷ lệ sở hữu 0% Danh mục thủy điện IDC bao gồm nhà máy nhỏ - nhà máy Srok Phu Miêng Đăk Mi với công suất 51 MW 63 MW Srok Phu Miêng thuộc tỉnh Bình Phước nhà máy Dak Mi thuộc tỉnh Quảng Nam; IDC nắm giữ 51% 100% cổ phần nhà máy IDC có kế hoạch tham gia vào lĩnh vực kinh doanh điện mặt trời mái nhà IDC thuê mái nhà nhà máy để phát triển hệ thống điện mặt trời Điện tạo sau bán cho khách thuê IDC KCN cơng ty Hình 2: Tổng hợp nhà máy thủy điện IDC % sở hữu Địa điểm Công suất (MW) Tổng vốn đầu tư (tỷ đồng) Năm xây dựng Năm vận hành Srok Phu Miêng 51% Bình Phước 51 1.048 2003 2006 Dak Mi 4AB (*) 0% Quảng Nam 190 4.457 2007 2012 Dak Mi 4C (*) 0% Quảng Nam 18 419 2008 2012 100% Quảng Nam 63 1.626 2013 2016 322 7.640 Nhà máy thủy điện Dak Mi Tổng cộng Nguồn: IDC, VCSC (*)Thoái vốn hoàn toàn vào năm 2021 - IDC trước sở hữu 26% cổ phần nhà máy Hình 3: Nhà máy thủy điện Srok Phu Miêng IDC Hình 4: Nhà máy thủy điện Dak Mi IDC Nguồn: IDC Nguồn: IDC IDC vận hành dự án BOT (xây dựng-vận hành-chuyển giao) An Sương An Lạc, nằm Quốc lộ 1A Dự án phát triển vận hành IDICO-IDI (HOSE: HTI), IDC sở hữu 57,5% Dự án bắt đầu thu phí vào năm 2005 thời gian thu phí kéo dài đến cuối năm 2033 sau HTI tiến hành nâng cấp đường IDC có kinh nghiệm việc phát triển dự án BOT khác, bao gồm Quốc lộ (tỉnh Vĩnh Phúc) Quốc lộ 51 (tỉnh Đồng Nai BR-VT) Chuyển đổi từ doanh nghiệp Nhà nước thành công ty tư nhân 100% IDC thành lập vào năm 2000 với tư cách doanh nghiệp Nhà nước thông qua việc hợp công ty Bộ Xây dựng (MoC) UBND tỉnh phía Nam hoạt động lĩnh vực xây dựng phát triển dự án KĐT & KCN See important disclosure at the end of this document www.vcsc.com.vn | VCSC 05/04/2022| MoC thực đợt thoái vốn khỏi IDC năm 2018 Vào ngày 01/03/2018, IDC cổ phần hóa với vốn điều lệ nghìn tỷ đồng MoC giảm tỷ lệ sở hữu công ty từ 100% xuống 36% nhà đầu tư chiến lược - SSG Group (“SSG”) Tập đồn Bitexco (“Bitexco”) - sau trở thành cổ đông lớn IDC với bên nắm giữ 22,5% cổ phần HOLD MoC hồn tất việc thối vốn khỏi IDC vào năm 2020 Vào cuối tháng 11/2020, MoC bán số cổ phần lại IDC cá nhân tổ chức đăng ký mua số cổ phần thoái vốn NĐT tổ chức Covestcon - cơng ty có 100% vốn thuộc sở hữu Coteccons (HOSE: CTD), nhà thầu lớn Việt Nam - CTD bày tỏ mong muốn tham gia vào lĩnh vực phát triển KCN Tính đến cuối năm 2020, Covestcon nắm giữ 8% cổ phần IDC, trở thành cổ đông lớn công ty Tuy nhiên, đơn vị nhanh chóng thối vốn đầu tư IDC vào tháng 1/2021 Bitexco trở thành cổ đơng lớn thối vốn khỏi IDC, khiến SSG trở thành bên có ảnh hưởng rõ nét Theo điều lệ công ty trước năm 2021 IDC, cổ đơng chiến lược IDC có thời gian hạn chế giao dịch 10 năm (tức SSG Bitexco không giao dịch cổ phần IDC ngày 01/03/2028) Tuy nhiên, cổ đông ĐHCĐ năm 2021 IDC thông qua việc sửa đổi điều lệ công ty phép cổ đông chiến lược giao dịch cổ phần mà không bị hạn chế giao dịch Do vậy, Bitexco thối tồn cổ phần IDC vào tháng 6/2021 Trong đó, SSG - thông qua bên liên quan Công ty TNHH Sản xuất & Thương mại Bách Việt, ông Đặng Chính Trung (Thành viên HĐQT cơng ty SSG) người thân ông - tăng tỷ lệ nắm giữ tổ chức IDC lên 37% vào cuối năm 2021 Hình 5: Cơ cấu cố đơng IDC tính đến tháng 12/2012 22.5% Hình 6: Thay đổi cấu sở hữu IDC giai đoạn 2018-2021 100% 19% 55% 23% 11.9% 50% 100% 63.1% 23% 36% Bach Viet Production & Trading Co., Ltd (related party of Mr Trung - CEO) Mr Dang Viet Dung (related party of Mr Trung - CEO) Nguồn: IDC, VCSC See important disclosure at the end of this document 8% 23% 2.5% SSG Group JSC 63% 23% 1% 37% 0% Prior to March 1, 2018 2019 Others SSG Group & related parties Ministry of Construction 2020 2021 Covestcons Bitexco Group Co., Ltd Nguồn: IDC, VCSC www.vcsc.com.vn | VCSC 05/04/2022| 2/4 thành viên HĐQT IDC đại diện SSG Group Sau Bitexco thoái vốn khỏi IDC, Tổng Giám đốc Tập đồn Bitexco, ơng Vũ Quang Bảo từ chức rời vị trí HĐQT Hiện tại, HĐQT IDC gồm thành viên, thành viên có liên quan đến SSG Group HOLD Hình 7: HĐQT & ban lãnh đạo IDC Vị trí Họ Tên Các vị trí khác nắm giữ Board of Directors Chủ tịch HĐQT Ông Lê Bá Thọ Thành viên HĐQT kiêm TGĐ Ơng Đặng Chính Trung Thành viên HĐQT Ơng Nguyễn Cao Ngun Thành viên HĐQT độc lập Ơng Tơn Thất Anh Tuấn - Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư KCN Dầu khí Long Sơn (UPCoM: PXL) - Thành viên HĐQT Tổng CTCP Vận tải Đường thủy Miền Nam (SOWATCO) (UPCoM: SWC) - Thành viên HĐQT CTCP Bách Việt - Chủ tịch HDQT SSG Land - công ty SSG Group - TGĐ cơng ty có liên quan Bách Việt - Nguyên thành viên Ban kiểm soát IDC N/A TGĐ Ơng Đặng Chính Trung (Như trên) Phó TGĐ Phó TGĐ Ơng Phan Văn Chung - Ngun thành viên HĐQT Cơng ty TNHH IDC Ơng Nguyễn Văn Minh Khơng có Phó TGĐ Ơng Nguyễn Hồng Hải - Ngun kế tốn trưởng IDC Phó TGĐ Ơng Phan Văn Chính - Cựu thành viên HĐQT công ty IDC Ban lãnh đạo Kế toán trưởng Bà Trần Thị Ngọc Nguồn: IDC, VCSC See important disclosure at the end of this document Khơng có www.vcsc.com.vn | VCSC 05/04/2022| Tập trung vào phân khúc KCN với giá trị đất đáng kể ghi nhận HOLD Quỹ đất lớn, giải phóng mặt KCN Hựu Thạnh động lực dẫn dắt ngắn hạn KCN Hựu Thạnh động lực ngắn hạn cho hoạt động cho thuê đất KCN IDC, nhờ vào sở hạ tầng cải thiện tỉnh Long An nguồn cung đất KCN hạn chế TP HCM KCN Hựu Thạnh thuộc huyện Đức Hịa, tỉnh Long An, có tổng diện tích 524 - bao gồm 395 diện tích cho thuê - nằm cách TP HCM khoảng 40 km cách cảng Cát Lái 50 km IDC cho biết tính đến cuối năm 2021 hồn thành giải phóng mặt 90% tổng diện tích KCN Hựu Thạnh Hiện tại, cơng ty hồn thiện việc xây dựng sở hạ tầng cho dự án sau bắt đầu kinh doanh vào năm 2021 Chúng tin việc cho thuê đất KCN từ KCN Hựu Thạnh động lực cho dòng tiền ngắn hạn IDC Huyện Đức Hịa khu vực cơng nghiệp lớn tỉnh Long An cách trung tâm TP.HCM khoảng 35-40 km phía Tây Hai khu vực cơng nghiệp khác tỉnh Long An huyện Bến Lức huyện Cần Giuộc (Hình - 10), nằm gần với TP HCM So với khu vực cơng nghiệp khác, huyện Đức Hịa nằm gần tỉnh Bình Dương hơn, tỉnh có tốc độ phát triển cơng nghiệp nhanh Trong đó, huyện Cần Giuộc nằm gần Cảng Quốc tế Long An cảng biển TP HCM tỉnh BR-VT Dựa số liệu thu thập chúng tôi, diện tích đất KCN huyện Đức Hịa chiếm khoảng 43% tổng diện tích tồn tỉnh Hình 8: Sơ độ KCN tỉnh Long An theo huyện Bình Dương Tây Ninh Huyện Đức Hòa TP HCM Huyện Bến Lức Huyện Cần Giuộc Đồng Tháp Tiền Giang Nguồn: Google, Galaxylands, VCSC tổng hợp Hình 9: Tổng diện tích tất chủ đầu tư KCN tính theo huyện tỉnh Long An 9% Duc Hoa District 17% 43% Ben Luc District Can Giuoc District 31% Others Nguồn: VCSC tổng hợp See important disclosure at the end of this document www.vcsc.com.vn | VCSC 05/04/2022| Tỉnh Long An trung tâm công nghiệp nhờ cải thiện kết nối sở hạ tầng quỹ đất hạn chế TP HCM Tỉnh có vị trí thuận lợi nằm gần TP HCM So với tỉnh Bình Dương Đồng Nai, tỉnh Long An có mật độ dân số (Hình 11) Tuy nhiên, chúng tơi cho kết nối sở hạ tầng đường tỉnh Long An TP HCM nội tỉnh cải thiện nhờ dự án đường lớn quy hoạch/đang phát triển đường cao tốc Bến Lức - Long Thành tỉnh lộ 823D & 827E (Hình 13) Ngồi ra, tỉnh Long An xếp hạng top 11 tỉnh thành hàng đầu Việt Nam thu hút vốn FDI đăng ký cao giai đoạn 2018-2020 đứng thứ hai vào năm 2021 (Hình 12) Sự cải thiện đáng kể thứ hạng tỉnh Long An vào năm 2021 chủ yếu nhờ vào vốn đầu tư trực tiếp nước đăng ký trị giá 3,1 tỷ USD cho Nhà máy điện LNG Long An I II HOLD Hình 10: Dân số mật độ dân số tỉnh công nghiệp Việt Nam 10,000 5,000 8,000 4,000 6,000 3,000 4,000 2,000 2,000 1,000 0 HCMC Dong Binh Long Nai Duong An Tay Binh Ninh Phuoc Hình 11: Tỉnh Long An lọt vào top 11 tỉnh/thành phố dẫn đầu Việt Nam thu hút vốn FDI đăng ký kể từ năm 2018 (triệu USD - cột trái) 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 11 13 15 2018 2019 2020 2021 Population (thousand - LHS) Registered FDI (USD mn - LHS) Population density (people/square kilometer - RHS) Long An ranking * (RHS) Nguồn: Tổng cục Thống kê (GSO), VCSC Nguồn: Bộ Kế hoạch Đầu tư (MoPI), VCSC Ghi chú: (*) Xếp hạng tỉnh/thành phố thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi (FDI) Việt Nam Hình 12: Kế hoạch hạ tầng đường cho dự án liên tỉnh nội đô Dự án (kết nối với tỉnh thành khác có) Chủ đầu tư Hiện trạng Cao tốc Bến Lức - Long Thành (TP HCM Đồng Nai) VEC* Đang xây dựng Lương Hịa (huyện Bình Chánh, TP.HCM) Chính quyền địa phương Quốc lộ 50 mở rộng - đoạn TP HCM (huyện Bình Chánh, TP.HCM) Lê Văn Lương - Mở rộng đường ĐT826C (Nhà Bè, TP HCM) Thời gian hoàn thành dự kiến Chiều dài (km) Chi phí đầu tư ước tính (tỷ đồng) Các dự án liên tỉnh thành phố 2023 57,1 26.525 Chuẩn bị khởi cơng 2024-2025 6,2 2.270 Chính quyền địa phương Giải phóng mặt 2021-2024 6,9 1.500 IPC** Đang xây dựng 2024 10 1.030 Tỉnh 823D Chính quyền địa phương Đang xây dựng 2023 14,2 2.500 Tỉnh 827E Chính quyền địa phương Chuẩn bị khởi cơng 2024-2025 16,0 2.153 Tỉnh 826E Chính quyền địa phương Đang xây dựng Giai đoạn – Q3 2022 533 Nguyễn Văn Bứa - Nâng cấp & mở rộng DT824 Chính quyền địa phương Chuẩn bị khởi công 2021-2025 3,5 2.800 Các dự án nội tỉnh/thành Nguồn: VCSC tổng hợp Ghi chú: (*) Tổng CT Đường cao tốc Việt Nam (VEC) doanh nghiệp Nhà nước; (**) Công ty TNHH MTV Phát triển Công nghiệp Tân Thuận See important disclosure at the end of this document www.vcsc.com.vn | VCSC 05/04/2022| 10 Các giả định dự báo Hình 30: Dự báo VCSC KQKD IDC đến năm 2026 Tỷ đồng Doanh số bán đất KCN (ha) Doanh số bán đất nhà (ha) Doanh số bán nhà cao tầng (m2) Doanh thu Doanh số bán đất KCN Doanh số bán đất nhà Năng lượng HOLD CAGR 2021 2022F 2023F 2024F 2025F 2026F CAGR 20212026F N/A 130,0 140,0 185,0 212,4 219,3 N/A 14,0% N/A 0,0 3,2 3,6 5,2 5,8 N/A N/A N/A 0 8.380 18.044 18.044 N/A N/A 4.325 7.217 8.475 10.397 12.096 14.224 26,9% 18,5% 666 3.260 3.971 5.369 6.266 7.523 62,4% 23,3% 149 102 663 1.116 1.688 2.396 74,2% 120,0% 20222026F 2.698 2.989 2.967 3.026 3.241 3.386 4,7% 3,2% Thu phí 309 376 384 392 400 408 5,7% 2,0% Xây dựng 153 122 104 88 75 64 -16,0% -15,0% Khác 351 368 386 406 426 447 5,0% 5,0% LN gộp 737 2.868 3.309 4.121 5.165 6.120 52,7% 20,9% Chi phí SG&A -261 -267 -271 -260 -363 -427 10,3% 12,4% 476 2.600 3.038 3.861 4.802 5.694 64,2% 21,6% 297 -56 -77 -113 -158 -178 N,M, N,M, 754 2.584 3.009 3.774 4.680 5.564 49,1% 21,1% 453 1.902 2.263 2.717 3.295 3.695 52,2% 18,1% Biên LN gộp 17,1% 39,7% 39,0% 39,6% 42,7% 43,0% Biên LN từ HĐKD 11,0% 36,0% 35,8% 37,1% 39,7% 40,0% Biên LN ròng 10,5% 26,4% 26,7% 26,1% 27,2% 26,0% LN từ HĐKD Thu nhập/chi phí tài rịng LNTT LNST sau lợi ích CĐTS Nguồn: IDC, VCSC Hình 31: Kế hoạch mở bán đất dự án KCN KĐT trọng điểm Dự án DT cho thuê/ bán (ha) Hựu Thạnh 373 Mở rộng PM2 (^) PM2 258 Cầu Nghìn 129 Quế Võ 109 Mỹ Xuân B1 Mở rộng Các KCN phía Nam tương lai Các KCN phía Bắc tương lai KĐT Hựu Thạnh 2018 2019 2020 2021 2022F 2023F 2024F 2025F 2026F 2027F 2028F 2029F 2030F* 77 819 615 23 Nguồn: IDC, VCSC Lưu ý: * Chúng lưu ý biểu đồ kết thúc vào năm 2030, điều khơng có nghĩa tất giai đoạn bán đất kết thúc vào năm 2030; (^) PM2 viết tắt KCN Phú Mỹ See important disclosure at the end of this document www.vcsc.com.vn | VCSC 05/04/2022| 22 Định giá Chúng định giá IDC cách sử dụng phương pháp tổng phần (SoTP) để đánh giá giá trị BĐS cơng ty đóng góp từ mảng Năng lượng Thu phí HOLD Chúng tơi định giá mảng KCN KĐT IDC cách sử dụng phương pháp đánh giá lại giá trị tài sản rịng (RNAV), mà chúng tơi tin phương pháp phù hợp sử dụng rộng rãi cho mảng KCN KĐT Chúng định giá dự án KCN KĐT sử dụng phương pháp Chiết khấu dịng tiền (DCF) Ngồi dự án KCN KĐT có IDC, chúng tơi ghi nhận việc mở rộng kế hoạch KCN tương lai IDC với quy mô khoảng 900 miền Bắc 1.170 miền Nam từ giai đoạn 2022-2030 định giá dự báo lợi nhuận IDC bày tỏ tin tưởng phát triển thành công dự án tương lai công ty nỗ lực để xin phê duyệt quy hoạch tổng thể và/hoặc chấp thuận đầu tư cho dự án KCN Chúng lưu ý IDC có kế hoạch mở rộng tham vọng vào năm 2030 xa hơn; nhiên, chưa ghi nhận dự án dài hạn vào định giá chúng tơi Ngồi ra, ban lãnh đạo nhận định IDC tiếp tục phát triển dự án KĐT nằm cạnh dự án KCN lộ trình phát triển cơng ty thời gian tới; tổng diện tích dự án KĐT tương đương 10% -30% dự án KCN Chúng lưu ý chưa đưa dự án KĐT tiềm vào định giá Chúng định giá dự án BOT An Sương-An Lạc IDC sử dụng phương pháp DCF dòng tiền ổn định Trong đó, chúng tơi định giá mảng lượng cách sử dụng phương pháp so sánh P/E chúng tơi kỳ vọng mảng có lợi nhuận tương đối ổn định Hình 32: Tóm tắt định giá Phương thức định giá Tỷ đồng Giá trị (tỷ đồng) Sở hữu thực tế Mảng KCN Giá trị đóng góp (tỷ đồng) 24.567 Hựu Thạnh DCF 7.024 100% 7.024 Phú Mỹ Phú Mỹ mở rộng DCF 4.751 100% 4.751 Các KCN* hữu khác DCF 2.988 51%-100% 2.194 Các KCN tương lai miền Bắc DCF 4.846 100% 4.846 Các KCN tương lai miền Nam DCF 6.766 85% 5.751 KĐT nhà công nhân Hựu Thạnh DCF 4.214 51% 2.149 KĐT Phường mở rộng DCF 459 51% 234 Nhà công nhân Nhơn Trạch DCF 420 100% 420 Các dự án nhà khác DCF 415 33%-51% 163 Mảng Nhà 2.966 GT phát triển ròng 27.533 Các mảng khác 1.754 Năng lượng P/E Thu phí DCF Khác** GTSS GT vốn CSH 1.853 51%-100% 1.036 822 58% 472 245 29.287 Tiền tương đương tiền 2.875 Nợ ròng *** -1.423 Giá trị tài sản ròng 30.739 Cổ phiếu lưu hành (triệu) 300 Giá mục tiêu (VND/CP) 102.500 P/B 2022F theo giá mục tiêu 3,9x P/E 2022F theo giá mục tiêu 16,3x Nguồn: IDC, VCSC (*) Gồm KCN Quế Võ 2, Cầu Nghìn, Mỹ Xuân B1 mở rộng; (**) chủ yếu bao gồm khoản đầu tư dài hạn khác; (***) không bao gồm dư nợ dự án Năng lượng trạm thu phí; chúng tơi quan sát thấy số dư tiền mặt tối thiểu công ty vận hành dự án này; (^) quyền sở hữu thực tế dự kiến See important disclosure at the end of this document www.vcsc.com.vn | VCSC 05/04/2022| 23 Trong định giá chúng tôi, định giá quỹ đất lại dự án KCN hữu (như Hựu Thạnh, Phú Mỹ Phú Mỹ mở rộng), dựa ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cho IDC 14 nghìn tỷ đồng (chiếm 45% ước tính giá trị vốn chủ sở hữu chúng tơi cho IDC) Đóng góp lớn thứ hai vào ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cho IDC dự án KCN tương lai công ty, 11 nghìn tỷ đồng (chiếm 35% ước tính giá trị vốn chủ sở hữu cho IDC) Các dự án trình xin phê duyệt đầu tư và/hoặc phê duyệt để đưa vào quy hoạch tổng thể tỉnh HOLD Hình 33: Tóm tắt cấu định giá - Giá trị vốn chủ sở hữu phân bổ IDC theo dự án phân khúc (tỷ đồng) Nguồn: IDC, VCSC (*) không bao gồm dư nợ dự án Năng lượng trạm thu phí; chúng tơi quan sát thấy số dư tiền mặt tối thiểu công ty vận hành dự án Chúng sử dụng WACC 11,2% cho phương pháp định giá chiết khấu dòng tiền (DCF) cho dự án KCN, KĐT thu phí IDC Hình 34: Tóm tắt WACC Chi phí vốn Hiện Beta 1,0 Phần bù rủi ro thị trường % 7,0% LS phi rủi ro % 5,5% Chi phí Vốn CSH 12,5% Chi phí nợ 10,0% Nợ % 30,0% Vốn % 70,0% Thuế doanh nghiệp % 20,0% WACC 11,2% Nguồn: Bloomberg, VCSC See important disclosure at the end of this document www.vcsc.com.vn | VCSC 05/04/2022| 24 Hình 35: Các giả định chúng tơi KCN có IDC Mỹ Xuân B1 mở rộng Hựu Thạnh Phú My Phú Mỹ Mở rộng Quế Võ Cầu Nghìn Tổng diện tích (ha) 524 1.019 269 184 HOLD110 Tổng diện tích cho thuê (ha) 395 717 188 132 77 Tổng chi phí đầu tư (tỷ đồng) * 6.922 3.477 1.489 1.164 1.352 Giả định dòng tiền đầu tư (tỷ đồng) 5.310 2.471 1.462 1.411 1.632 Tổng dòng tiền từ năm 2022 ^ * 3.870 1.195 1.042 1.057 1.352 Chi phí bán hàng & quản lý chi phí thuế TNDN từ năm 2022 1.440 1.276 420 354 280 373 258 109 129 77 15.105 8.551 3.325 3.080 2.708 2022-2027F 2022-2025F 2024-2029F 2022-2026F 2024-2026F 7.024 4.751 1.042 1.283 663 Giả định Giả định dịng tiền ghi nhận (tỷ đồng) Diện tích cho th cịn lại đến cuối năm 2021 (ha) Tổng dòng tiền ghi nận thời gian bán đất ^ Thời gian bán đất tương lai NPV (tỷ đồng) Nguồn: VCSC (*) Khơng bao gồm chi phí bán hàng & quản lý chi phí thuế TNDN; (^) tổng dịng tiền dự kiến trước chiết khấu Hình 36: Các giả định chúng tơi KCN tương lai IDC Giả định Future northern IPs Future southern IPs Tổng diện tích (ha) 876 1.170 Tổng diện tích cho thuê (ha) 615 819 Tổng chi phí đầu tư (tỷ đồng) * 10.488 13.646 Giả định dịng tiền đầu tư (tỷ đồng) 14.285 20.150 Tổng dòng tiền từ năm 2022 ^ * 10.488 13.646 3.797 6.504 615 819 24.477 36.489 2026-2033F 2025-2035F 4.846 6.766 Chi phí bán hàng & quản lý chi phí thuế TNDN từ năm 2022 Giả định dòng tiền ghi nhận (tỷ đồng) Diện tích cho th cịn lại đến cuối năm 2021 (ha) Tổng dòng tiền ghi nận thời gian bán đất ^ Thời gian bán đất tương lai NPV (tỷ đồng) Nguồn: VCSC (*) Khơng bao gồm chi phí bán hàng & quản lý chi phí thuế TNDN; (^) tổng dòng tiền dự kiến trước chiết khấu See important disclosure at the end of this document www.vcsc.com.vn | VCSC 05/04/2022| 25