Giá đất, đền bù về đất

I LUẬT ĐẤT ĐAI 2013:  Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 (được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khoá XIII , kỳ họp thứ thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013) có 14 Chương và 212 Điều Luật này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 Toàn bộ Chương là chương Quy định thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư , đó:  Quy định chế, sách bời thường, hỡ trợ, tái định cư Nhà nước thu hời đất có 21 điều (từ Điều 74 đến Điều 94) NHỮNG THAY ĐỔI CƠ BẢN VỀ QUY ĐỊNH THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG  Có 03 vấn đề bản sau:  Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích q́c phòng, an ninh (Điều 61) hoặc thu hời đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích q́c gia, cơng cợng (Điều 62) theo hướng chặt chẽ hơn, thu hẹp đối tượng đất bị thu hồi, thắt chặt tình trạng thu hồi đất tràn lan thời gian vừa qua  Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể điều kiện được bồi thường, đã tách bạch các khoản được bồi thường và hỡ trợ Ngoài phần bời thường thì có phần hỗ trợ để cho người bị thu hồi đất sớm ổn định cuộc sống Khung sách quy định những khoản bồi thường, hỗ trợ này theo quy định của Luật Đất đai 2013 là rõ ràng  Giá đất để tính bời thường là giá đất cụ thể Uỷ ban nhân dân tỉnh định  - Có Phương pháp định giá đất:  + Phương pháp so sánh trực tiếp;  + Phương pháp chiết trừ;  + Phương pháp thu nhập;  + Phương pháp tháng dư;  + Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất  - Trong phương pháp nêu thì phương pháp thứ là phương pháp được áp dụng xác định giá đất cụ thể để tính toán bời thường đất  Mợt số nội dung khác:  - Khu tái định cư phải có tiêu chuẩn, quy chuẩn, phù hợp với điều kiện phong tục tập quán của từng vùng, miền  - Quy định định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cùng ngày (đây là những nợi dung quy định mới và là vấn đề khó khăn của các địa phương)  - Luật quy định việc xây dựng Bảng giá đất năm - Có những quy định tạo điều kiện cho nhà đầu tư được giao, thuê đất để thực hiện dự án; quy định thủ tục đất đai đơn giản hơn; quy định rõ việc thoả thuận, nhận chủn nhượng, góp vớn bằng quyền sử dụng đất  - Có những quy định chế, chế tài mạnh buộc các nhà đầu tư phải xem xét quá trình xin giao đất, thuê đất Trong Luật Đất đai 2013 có quy định cho phép nhà đầu tư chậm tiến độ là 24 tháng Nếu hết thời hạn 24 tháng cho phép mà chậm tiến độ, chưa đưa đất vào sử dụng, thì Nhà nước thu hồi đất và không bồi thường đất, cũng không bồi thường giá trị đã đầu tư đất II NGHỊ ĐỊNH SỐ47/2014/NĐ-CP NGÀY 15/5/2014 QUY ĐỊNH VỀ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT - Bố cục: chương 36 điều  - Nội dung: Quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Đất đai bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nhà nước thu hồi đất  Gồm những vấn đề chủ yếu sau:  a) Quy định đối tượng, phạm vi điều chỉnh của Nghị định  b) Quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất, gồm những nội dung:  - Quy định chi tiết bời thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;  - Quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ đối với đất NN vượt hạn mức; - Quy định chi tiết bồi thường đối với đất ở, đất phi NN;  - Quy định chi tiết bồi thường nhà, công trình XD khác (không phải là nhà ở);  - Quy định chi tiết bồi thường hạn chế khả sử dụng đất;  - Quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ đất các trường hợp: đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004; diện tích đo đạc khác diện tích ghi giấy tờ; khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất;v.v… - Quy định chi tiết các khoản hỗ trợ: hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề; hỗ trợ khác;  - Quy định chi tiết sách hỡ trợ, tái định cư  Ngoài còn quy định chi tiết nội dung lập Phương án bồi thường, chi trả tiền bồi thường,…  c) Tở chức thực hiện, có quy định việc xử lý đối với những Phương án đã được phê duyệt và chưa được phê duyệt, cụ thể :  Đới với trường hợp đã có định thu hời đất và có phương án bời thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt theo quy định của pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 thì tiếp tục thực hiện theo phương án đã phê duyệt Trường hợp phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được phê duyệt trước ngày 01/7/2014 thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định sớ 47/2014/NĐ-CP của Chính phủ NHỮNG THAY ĐỔI CƠ BẢN VỀ QUY ĐỊNH THU HỒI ĐẤT, BỜI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG  Bời thường chi phí đầu tư vào đất còn lại:  - Chi phí đầu tư vào đất còn lại được bời thường Nhà nước thu hời đất mà đất khơng được bời thường;  - Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có định thu hồi  Bồi thường đất: Thực hiện theo hình thức: hoặc bồi thường bằng đất, hoặc bồi thường bằng tiền trường hợp khơng có đất để bồi thường  Bồi thường đất gắn với bồi thường tài sản có đất, từ phát sinh khoản bồi thường di chuyển tài sản Trước theo Nghị 197/CP thì di chuyển được gọi là khoản hỗ trợ, được nâng lên phản ánh đúng bản chất của là bời thường chi phí di chuyển  Một vấn đề mới khá phức tạp - là sách bời thường Nhà nước thu hồi đất sở tôn giáo sử dụng  Từ năm 2003 đến trước thời điểm Luật Đất đai 2013 và Nghị định 47/CP có hiệu lực thi hành, chưa có mợt chế định nào quy định bồi thường đối với đất sở tôn giáo, bời thường chỉ áp dụng là bớ trí đất, bớ trí giao đất ở vị trí, khu vực khác (tức là bớ trí chứ khơng phải là bời thường, có nhu cầu)  Quy định hỗ trợ:  - Hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống;  - Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm;  - Hỡ trợ khác  Trong khoản Hỡ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm so với quy định trước có thay đởi mới, cụ thể: mức hỗ trợ là không quá lần giá đất nông nghiệp và quy định thêm đối với trường hợp Nhà nước thu hời đất ở có kết hợp với kinh doanh dịch vụ, thì người sử dụng đất cũng được hỗ trợ tiền để đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm  Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 47/CP thì theo thớng kê có 23 vấn đề mà địa phương phải quy định cụ Hiện nay, chưa có Thơng tư hướng dẫn của Bộ TNMT, nhiên thực hiện chỉ đạo của UBND tỉnh thì Sở TNMT thời gian nghiên cứu hoàn chỉnh dự thảo gửi đến các địa phương, xin ý kiến trước hoàn chỉnh, báo cáo, trình UBND tỉnh xem xét phê duyệt./ ... chương Quy định thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư , đó:  Quy định chế, sách bời thường, hỡ trợ, tái định cư Nhà nước thu hời đất có 21 điều (từ Điều... góp vớn bằng quyền sử dụng đất  - Có những quy định chế, chế tài mạnh buộc các nhà đầu tư phải xem xét quá trình xin giao đất, thuê đất Trong Luật Đất đai 2013 có quy định cho... phép mà chậm tiến độ, chưa đưa đất vào sử dụng, thì Nhà nước thu hồi đất và không bồi thường đất, cũng không bồi thường giá trị đã đầu tư đất II NGHỊ ĐỊNH SỐ47/2014/NĐ-CP