(LUẬN văn THẠC sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện tiên du, tỉnh bắc ninh

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM VŨ PHÚC CHUYỂN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 8851003 Người hướng dẫn khoa học: TS Hoàng Xuân Phương NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 download by : skknchat@gmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan kết nghiên cứu Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Các thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Hà Nội, ngày 27 tháng năm 2018 Tác giả luận văn Vũ Phúc Chuyển i download by : skknchat@gmail.com LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình làm luận văn nhận bảo, giúp đỡ tận tình TS Hồng Xn Phương - Giảng viên Trường Đại học Lâm nghiệp Nhân dịp cho phép tơi bày tỏ lịng biết ơn chân thành sâu sắc tới TS Hoàng Xuân Phương suốt thời gian thực luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Ban quản lý đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi cho thực hồn thành đề tài Tơi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Tiên Du, phòng ban UBND xã liên quan giúp đỡ q trình thực luận văn địa bàn Tơi xin cảm ơn đến gia đình, người thân, cán đồng nghiệp bạn bè động viên, giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho trình thực luận văn Hà Nội, ngày 27 tháng năm 2018 Tác giả luận văn Vũ Phúc Chuyển ii download by : skknchat@gmail.com MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng, biểu vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích nghiên cứu .2 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất .4 2.1.1 Những khái niệm liên quan đấu giá QSDĐ 2.1.2 Giá đất đấu giá QSDĐ 2.2 Cơ sở pháp lý đấu QSDĐ Việt Nam tỉnh Bắc Ninh .11 2.2.1 Các quy định đấu giá QSDĐ Việt Nam .11 2.2.2 Quy định đấu giá QSDĐ tỉnh Bắc Ninh .16 2.3 Đấu giá đất số nước giới 23 2.3.1 Công tác đấu giá Trung Quốc 23 2.3.2 Công tác đấu giá Đài Loan 24 2.3.3 Công tác đấu giá Nhật Bản 25 2.4 Các nghiên cứu tình hình đấu giá qsdđ Việt Nam tỉnh Bắc Ninh 26 2.4.1 Tình hình đấu giá QSDĐ Việt Nam 26 2.4.2 Tình hình đấu giá QSDĐ Bắc Ninh .29 Phần Vật liệu phương pháp nghiên cứu 31 3.1 Địa điểm nghiên cứu 31 3.2 Đối tượng nghiên cứu 31 iii download by : skknchat@gmail.com 3.3 Nội dung nghiên cứu 31 3.4 Phương pháp nghiên cứu .31 3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp .31 3.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31 3.4.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .32 3.4.4 Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh xử lý số liệu 34 Phần Kết thảo luận 35 4.1 Khái quát chung địa bàn nghiên cứu 35 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội huyện Tiên Du 37 4.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất 37 4.1.4 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội huyện Tiên Du 42 4.2 Công tác đấu giá qsdđ địa bàn huyện Tiên Du 43 4.3 Đánh giá kết đấu giá 03 dự án chọn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh .44 4.3.1 Phiên đấu giá QSDĐ khu dân cư thôn Tam Tảo xã Phú Lâm, huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh năm 2015 44 4.3.2 Phiên đấu giá QSDĐ khu dân cư thôn Dọc, xã Liên Bão, huyện Tiên Du năm 2016 .47 4.3.3 Phiên đấu giá QSDĐ khu dân cư gộp xã phiên: xã Liên Bão xã Hiên Vân huyện Tiên Du năm 2017 50 4.4 Đánh giá cán thực người tham gia đấu giá công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Tiên Du 54 4.4.1 Đánh giá cán kết thực công tác đấu giá QSDĐ dự án nghiên cứu 54 4.4.2 Đánh giá người tham gia đấu giá .58 4.4.3 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh .63 4.5 Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh .64 4.5.1 Định hướng phát triển kinh tế, định hướng quy hoạch sử dụng đất có liên quan đấu giá, định hướng công tác đấu giá QSDĐ 64 iv download by : skknchat@gmail.com 4.5.2 Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Tiên Du 65 Phần Kết luận, kiến nghị .67 5.1 Kết luận 67 5.2 Kiến nghị .68 Tài liệu tham khảo .69 Phụ lục Error! Bookmark not defined v download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐG Bán đấu giá BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật Dân CN QSH Chuyển nhượng quyền sở hữu CNH Công nghiệp hoá GCN Giấy chứng nhận HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá HĐH Hiện đại hoá KDC Khu dân cư MCL Mức chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất TDP Tổ dân phố TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân VND Việt Nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa vi download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC BẢNG, BIỂU Bảng 4.1 Tình hình biến động đất đai năm 2015-2017 huyện Tiên Du 38 Bảng 4.2 Tình hình cơng tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015-2017 44 Bảng 4.3 Kết đấu giá theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất thôn Tam Tảo xã Phú Lâm 46 Bảng 4.4 Kết đấu giá theo phương án đấu giá QSDĐ thôn Dọc xã Liên Bão 49 Bảng 4.5 Kết đấu giá theo phương án đấu giá QSDĐ khu dân cư xã Liên Bão .52 Bảng 4.6 Kết đấu giá theo phương án đấu giá QSDĐ .53 Bảng 4.7 Đánh giá cán trình tự thủ tục đấu giá, việc cơng khai thơng tin, giá khởi điểm 55 Bảng 4.8 Đánh giá cán quy chế đấu giá, tác nhân ảnh hưởng tới việc đấu giá QSDĐ 56 Bảng 4.9 Đánh giá cán sau kết thúc phiên đấu giá 57 Bảng 4.10 Đánh giá người tham gia đấu giá việc tiếp cận thông tin dự án .58 Bảng 4.11 Đánh giá người tham gia đấu giá loại kinh phí đấu giá quyền sử dụng đất 60 Bảng 4.12 Đánh giá người trúng đấu giá QSDĐ sau đấu giá 62 vii download by : skknchat@gmail.com DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1 Sơ đồ bước đấu giá QSDĐ tỉnh Bắc Ninh 19 Hình 4.1 Sơ đồ vị trí huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh 35 Hình 4.2 Cơ cấu kinh tế huyện Tiên Du năm 2017 .37 Hình 4.3 Cơ cấu sử dụng đất huyện Tiên Du năm 2017 38 viii download by : skknchat@gmail.com TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Vũ Phúc Chuyển Tên Luận văn: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất dựa số khu quy hoạch khu dân cư địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh Phương pháp nghiên cứu Để phục vụ hoàn thành nội dung nghiên cứu, luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh xử lý số liệu Kết kết luận Kết + Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất huyện Tiên Du + Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 + Kết đấu giá dự án lựa chọn công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Tiên Du + Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Tiên Du thông qua điều tra 30 cán 80 hộ gia đình cá nhân Đánh giá hiệu của công tác đấu giá quyền sử dụng đất đem lại + Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tiên Du Kết luận ix download by : skknchat@gmail.com không ảnh hưởng đến giá sàn giá trúng đấu giá 4.4.1.3 Đánh giá sau kết thúc đấu giá Để đánh giá kết phiên đấu giá có diễn khách quan, minh bạch công bằng,luận văn tiến hành tổng hợp ý kiến cán hỏi nội dung như: việc thực trách nhiệm quyền hạn hội đồng, việc hồn thành nghĩa vụ tài người trúng đấu giá, việc hoàn thiện hồ sơ thủ tục xin cấp GCN sau trúng đấu giá, có hay khơng việc có nhân tố gây tác động đến kết phiên đấu giá Kết thể bảng số liệu đây: Bảng 4.9 Đánh giá cán sau kết thúc phiên đấu giá Có TT Tiêu chí Khơng Số phiếu Tỷ lệ Số phiếu Tỷ lệ (phiếu) (%) (phiếu) (%) Hội đồng đấu giá thực trách nhiệm quyền hạn 30 100 - - Sau có định phê duyệt kết đấu giá người thắng đấu giá có hồn thành nghĩa vụ tài 26 86,67 13,33 25 83,33 16,67 - - 30 100 Sau hồn thành nghĩa vụ tài người tham gia đấu giá có làm thủ tục cấp GCN QSDĐ hay khơng? Các tác nhân có ảnh hưởng đến kết đấu giá Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra 100% số người hỏi cho hội đồng đấu giá hoàn thành hết trách nhiệm quyền hạn việc tổ chức phiên đấu giá, đảm bảo quyền lợi ích người tham gia đấu giá, đảm bảo kết đấu giá khách quan, minh bạch Đồng thời 30/30 số người hỏi cho khơng có nhân tố làm ảnh hưởng đến kết đấu giá đạt 100% Chỉ có 26 tổng số 30 người hỏi cho sau có định phê duyệt kết đấu giá người thắng đấu giá có hồn thành nghĩa vụ tài chính, đạt 86,67%, cịn 13,33% số người hỏi cho sau trúng đấu giá người trúng đấu giá khơng hồn thành nghĩa vụ tài theo quy định 83,33% 57 download by : skknchat@gmail.com số người hỏi cho biết sau hồn thành nghĩa vụ tài người tham gia đấu giá làm thủ tục cấp GCN ngay, cán nhận định sau hoàn thành nghĩa vụ tài người trúng đấu giá QSDĐ khơng làm thủ tục đề nghị cấp GCN ảnh hưởng lớn đến công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn, đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi ích hợp pháp người đấu giá QSDĐ 4.4.2 Đánh giá người tham gia đấu giá Ngồi việc điều tra, khảo sát cán làm cơng tác tổ chức đấu giá, luận văn tiến hành tổng hợp ý kiến người trúng đấu giá dự án nghiên cứu hài lịng nhận định quy định liên quan đến phương án đấu giá Cụ thể, người trúng đấu giá luận văn khảo sát 80 phiếu đó: 4.4.2.1 Đánh giá việc tiếp cận thơng tin dự án Có thể nói việc tiếp cận thơng tin, tính cơng khai minh bạch yếu tố quan trọng phiên đấu giá, đảm bảo quyền lợi ích đáng, bình đẳng người có đủ điều kiện tham dự đấu giá Do luận văn tổng hợp ý kiến 80 người hỏi việc có tiếp cận đầy đủ thơng tin phương án đấu giá hay không Cụ thể sau: Bảng 4.10 Đánh giá người tham gia đấu giá việc tiếp cận thông tin dự án Công khai phương án Thơng tin lơ đất Có Khơng Có Không Số Tỷ Số Tỷ Số Tỷ Số Tỷ phiếu lệ phiếu lệ phiếu lệ phiếu lệ (phiếu) (%) (phiếu) (%) (phiếu) (%) (phiếu) (%) TT Tên dự án Tổng số phiếu Xã Phú Lâm 58 58 100 - - 58 100 - - Thôn Dọc xã Liên Bão 2 100 - - 100 - - Xã Hiên Vân Liên Bão 20 20 100 - - 20 100 - - Tổng 80 80 100 - - 80 100 - - Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra 58 download by : skknchat@gmail.com Theo kết tổng hợp từ phiếu điều tra, 100% tổ chức, cá nhân trúng đấu giá cho biết họ thấy quan hữu quan công khai niêm yết phương án đấu giá thông báo thông tin liên quan trụ sở UBND xã sở khu vực tổ chức đấu phương tiện đại chúng, đặc biệt qua hệ thống loa truyền xã huyện, đảm bảo quyền lợi ích đáng bên có đủ điều kiện mong muốn tham gia đấu giá QSDĐ dự án Đồng thời, 100% số người tổ chức tham gia đấu giá cho biết họ cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến lô, khu đất mà họ có dự định đầu tư, đấu giá Các thơng tin thường thông tin như: giá khởi điểm, diện tích, pháp lý quy hoạch khu đất, lô đất đảm bảo cung cấp đầy đủ thông tin cần thiết cho việc dự định đầu tư, đấu giá người tham gia đấu giá Kết cho thấy, công tác công khai minh bạch dự án đấu giá QSDĐ thực tốt 4.4.2.2 Đánh giá người tham gia đấu giá lệ phí đăng ký đấu giá, tiền đặt trước, giá khởi điểm, bước giá, mức chênh lệch giá khởi điểm giá trúng đấu giá, mức hài lòng mức giá trả Việc quy định lệ phí, tiền đặt trước, giá khởi điểm, bước giá, so sánh mức chênh lệch giá khởi điểm giá trúng đấu giá ảnh hưởng lớn đến số lượng người tham dự kết phiên đấu giá Để tổng hợp đánh giá người trúng đấu mức độ hài lòng họ số tiền họ bỏ để trúng lô đất đấu giá, luận văn đưa bảng số liệu đây, số liệu tổng hợp từ phiếu điều tra 80 tổ chức, cá nhân trúng đấu giá 03 dự án nghiên cứu Cụ thể qua bảng 4.11 Đối với lệ phí đăng ký đấu giá QSDĐ, người tham gia đấu giá phải nộp khoản 200 nghìn đồng trường hợp giá khởi điểm quyền sử dụng đất từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng lệ phí 500 nghìn đồng với trường hợp giá khởi điểm QSDĐ từ 500.000.000 đồngtrở lên theo quy định Quyết định số 26/2012/QĐ-UBND ngày 25/05/2012 UBND tỉnh Bắc Ninh việc quy định mức thu, chế độ quản lý sử dụng phí đấu giá địa bàn tỉnh Bắc Ninh Đã có 25% số người trúng đấu giá dự án nghiên cứu hỏi cho mức phí hợp lý, 58,75% số người hỏi cho mức phí hợp lý, cịn lại 16,25% cho mức phí đưa chưa hợp lý 59 download by : skknchat@gmail.com Bảng 4.11 Đánh giá người tham gia đấu giá loại kinh phí đấu giá quyền sử dụng đất TT Nội dung Mức độ Lệ phí đăng ký đấu giá Số phiếu Rất hợp lý Hợp lý Không hợp lý 20 47 13 80 25 58,75 16,25 100 Rất hợp lý 21 26,25 Hợp lý 47 58,75 Không hợp lý 12 15 80 100 Cao 17 21,25 Trung bình 48 60 Thấp 15 80 18,75 100 Rất hợp lý 26 32,5 Hợp lý 42 52,5 Không hợp lý 12 15 80 100 7,5 Trung bình 58 72,5 Thấp 16 80 20 100 Rất hài lòng 30 37,5 Hài lòng 46 57,5 80 100 Tổng Tiền đặt cọc trước Tổng Giá khởi điểm so với giá đất thị trường thời điểm đăng ký đấu giá Tổng Quy định bước giá trình đấu giá Tổng Mức chênh lệch giá trúng đấu giá QSDĐ so với giá khởi điểm Cao Tổng Mức độ hài lịng mức giá trả Tỷ lệ (%) Khơng hài lòng Tổng Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra Về số tiền đặt trước tham gia đấu giá, theo quy định Quyết định số 26/2015/QĐ-UBND ngày 10/8/2015 UBND tỉnh Bắc Ninh việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh, Khoản tiền đặt trước đơn vị thực phiên đấu giá đơn vị tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất thỏa thuận Hợp đồng Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trường 60 download by : skknchat@gmail.com hợp đặc biệt quy định tối thiểu 10% tối đa không 15% giá khởi điểm đất, lô đất đấu giá Khoản tiền đặt trước nộp cho đơn vị thực phiên đấu giá Khi người tham gia đấu giá người trúng đấu giá số tiền đặt trước trừ vào tiền số tiền cần phải tốn, cịn khơng trúng đấu giá hoàn trả sau 03 ngày làm việc từ phiên đấu giá kết thúc thành công Trong trường hợp người đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất nộp khoản tiền đặt trước không tham gia bán đấu không thuộc trường hợp bất khả kháng khơng lấy lại khoản tiền đặt trước, khoản tiền đặt trước nộp vào ngân sách nhà nước Nhận định khoản tiền đặt trước số người hỏi có ý kiến khác nhau, nhiên đa phần cho mức tiền đặt trước theo quy định hợp lý, cụ thể: có 26,25% số người hỏi bày tỏ quy định hợp lý, 58,75% số người hỏi cho quy định số tiền đặt trước hợp lý, có 15% cho quy định chưa hợp lý Đối với giá khởi điểm Có 21,25% số người hỏi cho mức giá khởi điểm dự án nghiên cứu mà họ tham gia đấu giá cao giá thị trường họ cho ảnh hưởng đến quyền lợi họ, 60% số người hỏi cho mức giá khởi điểm so với giá thị trường mức trung bình, 18,75% số người hỏi cho mức giá khởi điểm thấp giá thị trường 85% số người hỏi cho quy định bước giá phiên đấu giá họ tham gia hợp lý hợp lý, có 15% số người hỏi cho quy định bước giá chưa hợp lý cần có điều chỉnh thời gian tới Về mức chênh lệch giá trúng đấu giá QSDĐ so với giá khởi điểm, 7,5% số người hỏi cho mức chênh lệch cao, 72,5% cho mức mức trung bình, có 20% cho mức chênh lệch thấp Tuy nhiên, nhìn chung theo kết trúng đấu giá phân tích mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm tương đối thấp, từ khoảng 1,3 lần Khi hỏi mức độ hài lòng mức giá trả, có 37,5% số người hỏi cho họ hài lòng mức giá họ trả, 57,5% cho họ hài lòng mức giá họ trả, có 5% khơng hài lịng Nhìn chung, đa phần số người trúng đấu giá hài lòng hài lòng mức giá họ trúng đấu giá phiên đấu giá thuộc phạm vi nghiên cứu luận văn 61 download by : skknchat@gmail.com 4.4.2.3 Đánh giá người trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau đấu giá Để đánh giá thủ tục việc đưa đất sau đấu giá thành công vào sử dụng, luận văn tiến hành tổng hợp phiếu điều tra tổ chức, cá nhân trúng đấu giá phiên đấu giá thuộc phạm vi nghiên cứu luận văn, có tổng hợp mức độ phù hợp trình tự tổ chức đấu giá QSDĐ, việc có thơng báo kết trúng đấu giá khơng, có cấp GCN sau trúng đấu giá không, đưa đất vào sử dụng hay chưa Trong số 80 phiếu điều tra người tham gia đấu giá, có 42 người trúng đấu giá 03 dự án Cụ thể sau: Có 12 số người hỏi cho trình tự tổ chức đấu giá QSDĐ hợp lý, 30 số người hỏi cho trình tự tổ chức đấu giá QSDĐ hợp lý Nhìn chung, việc đánh giá tín hiệu khả quan cho thấy việc tổ chức đấu giá QSDĐ địa bàn huyện người dân ghi nhận đánh giá cao Có 42/42 tổ chức cá nhân trúng đấu giá cho thông báo Quyết định phê duyệt kết bán đấu giá cấp GCN sau trúng đấu giá hồn thành nghĩa vụ tài chính, chiếm tỷ lệ 100% Qua thấy cơng tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện tổ chức theo quy định đảm bảo quyền lợi đáng người trúng đấu giá, người dân đánh giá cao Bảng 4.12 Đánh giá người trúng đấu giá QSDĐ sau đấu giá TT Có Sau trúng Trình tự tổ chức thơng báo đấu giá có đấu giá phù hợp QĐ phê duyệt làm thủ chưa kết BĐG tục cấp Tên dự án khơng GCNQSDĐ Rất Khơng Phù phù Có phù hợp hợp hợp Khơng Có Khơng Đã đưa đất vào sử dụng Có Chưa xã Phú Lâm 12 22 34 34 27 Thôn Dọc xã Liên Bão 1 1 xã Hiên Vân Liên Bão 7 12 30 42 42 34 Tổng Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra 62 download by : skknchat@gmail.com Về việc đưa đất vào sử dụng sau trúng đấu giá, có 34 người hỏi cho biết họ đưa đất vào sử dụng, có 08 người cho biết họ chưa đưa đất vào sử dụng, họ chưa có đủ kinh phí để xây dựng nhà số họ người mua đất để đầu cơ, giá chuyển nhượng cho người khác nhằm kiếm chênh lệch 4.4.3 Đánh giá chung công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh a Những kết đạt - Các trình tự, thủ tục tổ chức đấu giá địa phương tổ chức nghiêm túc, quy trình quy định nhà nước, việc đảm bảo tính công khai tiếp cận thông tin dự án đấu giá QSDĐ, đảm bảo quyền lợi ích đáng tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện có nhu cầu tham gia đấu giá - Các ý kiến phản hồi người trúng đấu giá việc thực hết trách nhiệm hội đồng tổ chức đấu giá, giá khởi điểm, bước giá, tiền đặt trước, việc thông báo Quyết định trúng đấu giá, hay việc hoàn thiện cấp GCN cho người trúng đấu giá đa phần tổ chức, cá nhân trúng đấu giá đánh gía cao - Các đấu giá diễn thành công, vượt số tiền ước thu nguồn bổ sung lớn cho ngân sách địa phương sử dụng cho phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật xây dựng nơng thơn mới, góp phần thúc đẩy kinh tế -xã hội địa phương phát triển b Những tồn - Một số ý kiến cho rằng, mức tiền đặt trước cao, ảnh hưởng đến việc đăng ký tham gia đấu giá người dân - Mức chênh lệch giá thị trường giá khởi điểm tồn cần điều chỉnh thời gian tới - Mức chênh số tiền ước thu số tiền thực thu chưa cao, đa phần mức thực thu gần so với số ước thu giá trúng đấu giá số lơ đất, khu đất cịn thấp chênh so với giá khởi điểm - Việc hồn thiện nghĩa vụ tài làm thủ tục cấp GCN người trúng đấu giá cịn chậm nhiều ảnh hưởng đến cơng tác thủ tục hồn thiện sau 63 download by : skknchat@gmail.com đấu giá, gây khó khăn việc quản lý nhà nước đất đai khâu chuyển quyền sau đấu giá 4.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH 4.5.1 Định hướng phát triển kinh tế, định hướng quy hoạch sử dụng đất có liên quan đấu giá, định hướng cơng tác đấu giá QSDĐ 4.5.1.1 Định hướng phát triển kinh tế, xã hội Có thể nói cơng tác đấu giá QSDĐ có ý nghĩa quan trọng đối việc phát triển kinh tế xã hội địa phương nay, vừa góp phần sử dụng đất đai cách có hiệu quả, tiết kiệm thông qua chuyển đổi loại đất hiệu quả, vừa góp phần giải nhu cầu đất người dân, vừa kích cầu thị trường QSDĐ phát triển Trong thời gian tới, để có tạo nguồn thu cho ngân sách qua sử dụng để đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật cơng trình hạ tầng xây dựng nông thôn mới, tỉnh huyện cần tạo điều kiện cho địa phương việc đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng sớm cho đấu giá khu đất mà trước hiệu sản xuất nông nghiệp khai thác đất chưa sử dụng vào sử dụng đấu giá Việc đáp ứng tốt nhu cầu đất người dân tốc độ đô thị hóa, cơng nghiệp hóa tỉnh huyện lớn, đồng thời huy động nguồn ngân sách lớn để tái đầu tư cho phát triển kinh tế - xã hội địa phương 4.5.1.2 Định hướng quy hoạch sử dụng đất có liên quan đấu giá, định hướng công tác đấu giá QSDĐ Tuy ý nghĩa việc đấu giá QSDĐ lớn với kinh tế - xã hội địa phương, song UBND tỉnh, huyện cần quan tâm quản lý chặt chẽ việc đấu giá theo nhu cầu địa phương theo quy hoạch, tránh tình trạng địa phương đổ xô xin đấu giá QSDĐ Việc ạt tổ chức đấu giá làm quỹ đất bị thu hẹp, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất khơng theo quy hoạch, thu hẹp diện tích đất nơng nghiệp ảnh hưởng lớn đến sinh kế người có đất nơng nghiệp bị thu hồi, ngồi lâu dài ảnh hưởng đến an ninh lương thực Do vậy, UBND tỉnh huyện cần quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất theo pháp luật theo quy hoạch, tránh việc phá vỡ quy hoạch, tránh tình trạng xin điều 64 download by : skknchat@gmail.com chỉnh quy hoạch ạt để xin chế cho đấu giá QSDĐ địa phương 4.5.2 Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Tiên Du 4.5.2.1 Đề xuất thay đổi chế, sách, quy định đấu giá - Trên sở số ý kiến người trúng đấu giá cho rằng, mức tiền đặt trước cao, ảnh hưởng đến việc đăng ký tham gia đấu giá người dân Do vậy, UBND huyện cần đề nghị UBND tỉnh điều chỉnh mức tiền đặt trước, tạo sở giúp việc nhiều người có điều kiện tham gia đấu giá - UBND tỉnh, huyện có sách đảm bảo quyền lợi ích đáng, bình đẳng đấu giá QSDĐ, tránh việc có tác động bên đến đấu giá kết đấu giá, tránh việc đầu đất đai địa bàn gây xáo trộn thị trường - Có chế sách rõ ràng ràng buộc bên trúng đấu giá việc hồn thành nghĩa vụ tài làm thủ tục cấp GCN, làm chậm bị xử phạt tính lãi suất nhằm đảm bảo tiến độ thủ tục sau đấu giá 4.5.2.2 Đề xuất cụ thể hóa cơng tác quy hoạch sử dụng đất Trong trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quy hoạch tổng thể tỉnh, huyện; cần lựa chọn khu đất đấu giá phù hợp, hiệu quả, đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên Trên sở cung cầu thị trường khu vực thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác nhau, đưa đấu giá theo phương thức khác để thu hút người tham gia đấu giá 4.5.2.3 Đề xuất hồn thiện cơng tác xác định giá đất UBND tỉnh huyện cần làm tốt công tác định giá đất, việc xác định mức giá khởi điểm sát với giá thị trường nhằm, quy định chặt chẽ bước giá để có mức thu cao hơn, sát giá thị trường hơn, tăng nguồn thu ngân sách cho địa phương Nếu trường hợp cần thiết thuê đơn vị tư vấn chuyên lĩnh vực định giá đất để giúp địa phương đưa mức giá sát với giá thị trường nhất, qua giúp tính đúng, tính đủ số tiền thu từ cơng tác đấu giá QSDĐ, tránh thất thu cho ngân sách 4.5.2.4 Đề xuất giải pháp tuyên truyền, minh bạch thông tin - Cần tuyên truyền phổ biến rộng rãi đài truyền xã, thị trấn cho 65 download by : skknchat@gmail.com người tham gia đấu giá nắm kiến thức đấu giá để họ không ngần ngại tham gia đấu giá, để tránh nhà đầu đất đai có hội tăng giá, ép giá cho người có nhu cầu sử đụng đất sau trúng đấu giá - Cần tuyên truyền phổ biến rộng rãi đài truyền xã, thị trấn cho người tham gia đấu giá nắm phát triển xã, thị trấn tổ chức đấu phát triển khu vực đưa lô đấu giá 66 download by : skknchat@gmail.com PHẦN KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Tiên Du huyện nằm phía Tây Nam tỉnh Bắc Ninh, cách trung tâm tỉnh km phía Nam, cách thủ Hà Nội 25 km phía Bắc, huyện có vị trí thuận lợi cho việc phát triển kinh tế xã hội, năm qua huyện có tốc độ thị hóa, cơng nghiệp hóa tương đối nhanh, kèm với nhu cầu sử dụng đất lớn, nhu cầu sử dụng đất Thực chủ trương cho phép UBND tỉnh Bắc Ninh, UBND huyện Tiên Du lập Ban quản lý dự án đầu tư & xây dựng tiến hành tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Trong giai đoạn 2015-2017, huyện Tiên Du tiến hành tổng cộng 19 phiên đấu giá QSDĐ, với tổng diện tích đất đấu giá 130.704,46 m2, tổng số tiền dự kiến thu 488.850.758.350 đồng, số tiền thực thu 350.459 nghìn đồng, trung bình m2 đất đấu giá có giá trị khoảng 2,681 triệu đồng Số tiền thu quan trọng, góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách, qua địa phương sử dụng để phát triển sở hạ tầng kỹ thuật xây dựng hạ tầng nông thôn mới, thúc đẩy kinh tế - xã hội địa phương phát triển, ổn định nâng cao đời sống người dân Kết đấu giá dự án cho thấy: Công tác đấu giá QSDĐ 03 dự án thực theo trình tự, quy định pháp luật hành, nội quy quy định địa phương đấu giá QSDĐ Qua 03 dự thấy, cơng tác đấu giá QSDĐ huyện Tiên Du đạt kết sau: - Các trình tự, thủ tục tổ chưc đấu giá địa phương tổ chức nghiêm túc, quy trình quy định nhà nước, việc đảm bảo tính cơng khai tiếp cận thông tin dự án đấu giá QSDĐ, đảm bảo quyền lợi ích đáng tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện có nhu cầu tham gia đấu giá - Các ý kiến phản hồi người trúng đấu giá việc thực hết trách nhiệm hội đồng tổ chức đấu giá, giá khởi điểm, bước giá, tiền đặt trước, việc thơng báo định trúng đấu giá, hay việc hồn thiện cấp GCN cho người trúng đấu giá đa phần tổ chức, cá nhân trúng đấu giá đánh gíá cao 67 download by : skknchat@gmail.com - Các đấu giá diễn thành công, vượt số tiền ước thu nguồn bổ sung lớn cho ngân sách địa phương sử dụng cho phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật xây dựng nơng thơn mới, góp phần thúc đẩy kinh tế -xã hội địa phương phát triển - Công tác xác định giá khởi điểm sát với giá thị trường thời điểm đấu giá Tuy nhiên, mặt đạt qua 03 dự án đấu giá cho thấy số tồn cần khắc phục sau: - Một số ý kiến cho rằng, mức tiền đặt trước cao, ảnh hưởng đến việc đăng ký tham gia đấu giá người dân - Mức chênh số tiền ước thu số tiền thực thu chưa cao, đa phần mức thực thu gần so với số ước thu giá trúng đấu giá số lơ đất, khu đất thấp chênh so với giá khởi điểm - Việc hoàn thiện nghĩa vụ tài làm thủ tục cấp GCN người trúng đấu giá cịn chậm nhiều ảnh hưởng đến cơng tác thủ tục hồn thiện sau đấu giá, gây khó khăn việc quản lý nhà nước đất đai khâu chuyển quyền sau đấu giá 5.2 KIẾN NGHỊ - Đề nghị quan, chức tỉnh huyện quan tâm đến công tác xác định giá đất, việc xác định giá khởi điểm bước giá nhằm đưa giá trúng đấu giá sát với giá thị trường, tránh thất thu cho ngân sách địa phương - Đề nghị quan, ngành có liên quan đến cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Tiên Du nghiên cứu, lựa chọn áp dụng giải pháp phù hợp, tăng cường tuyên truyền phổ biến dự án đấu giá QSDĐ phương tiện thông tin đại chúng nhằm đảm bảo tính cơng khai thơng tin đấu giá QSDĐ qua góp phần giúp công tác đấu giá huyện Tiên Du đạt kết tốt 68 download by : skknchat@gmail.com TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2012) Thơng tư số 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho th đất Bộ Tài (2015) Thơng tư số 02/2015/TT-BTC giá khởi điểm chế độ tài đấu giá QSDĐ Bộ Tài ngun Mơi trường Bộ Tư pháp (2015) Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Quy định việc tổ chức thực đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2015) Thông tư số 02/2015/ TT-BTNMT quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Bộ Tư pháp (2005) Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 4/5/2005 Bộ Tư pháp hướng dẫn số điều Nghị định 05/2005/NĐ-CP Bộ Tư pháp (2010) Thông tư số 23/2010/TT – BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP BĐG tài sản Bộ Tư pháp (2014) Thông tư số 18/2014/TT-BTP Hướng dẫn việc bán đấu giá tài sản quy định Nghị định số 53/2013/NĐ-CPngày 18/5/2013 Chính phủ thành lập, tổ chức hoạt động công ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam Bộ Tư Pháp (2015) Báo cáo kết khảo sát tổ chức hoạt động bán đấu giá tài sản Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 10 Chính phủ (2005) Nghị định số 05/2004/NĐ-CP ngày 18/01/2005 quy định BĐG tài sản, Hà Nội 11 Chính phủ (2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ 12 Chính phủ (2010) Nghị định 17/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 04/03/2010 quy định việc bán đấu giá tài sản 13 Chính phủ (2014a) Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định khung giá đất 14 Chính phủ (2014b) Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất 15 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Thị Hương Giang (2005) Kết đấu giá QSDĐ 69 download by : skknchat@gmail.com xã Nam Phong Nam Vân thành phố Nam Định 16 Nguyễn Đình Bồng (2005) Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội 17 Nguyễn Thị Minh (2010) Chuyên đề đấu giá tài sản pháp luật đấu giá Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ, Hà Nội 18 Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc, Tạp chí tài (10) 19 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường BĐS 20 Phùng Ngọc Phương (2011) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá QSDĐ q trình thị hoá 21 Phạm Văn Vượng (2011) Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang 22 Phùng Thị Hà (2011) Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSDĐ số dự án địa bàn thành phố Vinh, tình Nghệ An 23 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003) Luật đất đai năm 2003 24 Quốc Hội (2005) BLDS số 33/QH11, NXB Chính trị Quốc gia 25 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013) Luật đất đai năm 2013 26 Quốc Hội (2005) BLDS số 33/QH11, NXB Chính trị Quốc gia 27 Trần Tiến Hải (2015) Thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam Luận án Tiến sỹ Luật học chuyên ngành Lý luận Lịch sử Nhà nước pháp luật Học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh 28 UBND huyện Tiên Du (2011) Báo cáo Thuyết minh Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện Tiên Du tỉnh Bắc Ninh 29 UBND huyện Tiên Du (2015, 2016, 2017) Báo cáo kinh tế - xã hội huyện Tiên Du 30 UBND tỉnh Bắc Ninh (2011) Quyết định số 153/2011/QĐ-UBND ngày 14/12/2011 UBND tỉnh Bắc Ninh việc ban hành quy chế đấu giá QSDĐ nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ cho thuê đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh 31 UBND tỉnh Bắc Ninh (2014) Quyết định số 552/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành bảng giá loại đất địa bàn tỉnh năm (2015-2019) 70 download by : skknchat@gmail.com 32 UBND tỉnh Bắc Ninh (2015) Quyết định số 02/2015/QĐ-UBND ngày 26/02/2015 UBND tỉnh Bắc Ninh việc ban hành quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể địa bàn tỉnh Bắc Ninh 33 UBND tỉnh Bắc Ninh (2015) Quyết định số 26/2015/QĐ-UBND ngày 10/8/2015 UBND tỉnh việc ban hành quy chế đấu giá QSDĐ nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ cho thuê đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh 34 UBND tỉnh Bắc Ninh (2016) Quyết định số 05/2016/QĐ-UBND ngày 07/3/2016 UBND tỉnh việc sửa đổi, bổ sung Quy chế đấu giá QSDĐ nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Bắc Ninh 71 download by : skknchat@gmail.com ... quản lý sử dụng đất huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh - Công tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh - Đánh giá công tác đấu giá qua dự án đấu giá QSDĐ chọn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh. .. lý sử dụng đất huyện Tiên Du + Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 + Kết đấu giá dự án lựa chọn công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Tiên Du + Đánh giá công. .. - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất dựa số khu quy hoạch khu dân cư địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa