Tài liệu Phần 6B: Địa điểm và Thuê doc

Phần 6B: Địa điểm và Thuê địa điểm Những việc nên và không nên khi thuê địa điểm Nên" Nên có một luật sư chuyên về bất động sản để giúp bạn trong việc đàm phán để thuê hay mua địa điểm. Một hợp đồng thuê địa điểm trong 6 năm với tiền thuê mỗi tháng là ₫1000 sẽ cần ₫60000 (có lẽ là trách nhiệm đóng góp cá nhân) và hoàn toàn có thể là khoản đóng góp lớn nhất của bạn cho doanh nghiệp mới của mình. Hầu hết các hợp đồng thuê điểm bán lẽ là theo dạng người thuê chịu toàn bộ các khoản chi phí liên quan như tiền thuế, bảo hiểm, làm vườn, trang thiết bị, bảo vệ, rác và nước thải, tháo dỡ các tấm thạch cao và sửa chữa. Khoản phí này sẽ được tính trên diện tích bạn thuê. Các chi phí bảo dưỡng thông thường có thể là khá tốn kém nên bạn cần ước lượng chi phí mỗi tháng trước khi ký hợp đồng thuê. Chi phí này có thể khác nhau nhưng thường bao gồm việc quét dọn khu đỗ xe, sửa chữa cũng như các chi phí thông thường của khu vực chung. Hãy yêu cầu có các điều khỏan bổ sung. Khi hết thời hạn cơ bản bạn có thể gia hạn hợp đồng thuê hoặc chuyển đi chỗ khác. Thời hạn thuê ban đầu nên để ngắn. Có một số lý do thuyết phục cho việc đặt một thời hạn thuê ngắn với các điều khoản bổ sung: • Việc kinh doanh của bạn có thể không thành công ở vị trí ban đầu. Thời hạn thuê ngắn sẽ giảm thiểu chi phí thuê phải đóng góp. • Các điều kiện của hợp đồng thuê cần phải linh hoạt cho trường hợp việc kinh doanh phát triển. Những doanh nghiệp mới thành lập thường có tốc độ phát triển nhanh hơn dự đoán. Phải tính đến khả năng bạn cần phải mở rộng việc kinh doanh và cần mở rộng địa điểm. Để làm được điều này thì hợp đồng thuê của bạn cần nhấn mạnh rằng nếu bạn cần mở rộng địa điểm thì diện tích thuê của bạn sẽ được tăng lên, bạn có thể chuyển sang một vị trí khác trong trung tâm hoặc có thể hủy hợp đồng. Không nên Không nên vội vàng đưa ra quyết định. Chẳng có địa điểm nào là điểm tốt cuối cùng cả. Không nên đánh giá hoàn toàn vào việc thuê mướn. Hãy trả tiền thuê công bằng cho một địa điểm lý tưởng. Không nên để người cho thuê khống chế tất cả các điều kiện thuê. Các điểm cần xem xét trước khi ký hợp đồng thuê hoặc mua địa điểm • Đây có phải là địa điểm tốt nhất có thể thuê được trong khu vực mà bạn mong muốn? • Nó có đáp ứng các tiêu chí cụ thể của bạn? • Cơ sở hạ tầng và thiết bị cũng như việc sửa chữa đã đầy đủ? Danh sách những việc cần làm khi đi thuê địa điểm (xem phần Phụ lục hợp đồng đính kèm: "Thuê với mục đích thương mại ") Bảng (1) Tiền thuê:tiền thuê có hợp lý so với các địa điểm khác trong cùng khu vực hay không? Điều kiện: bạn thuê ngắn hạn (dưới 1 năm) hay dài hạn? Mặt bằng: diện tích mặt bằng là bao nhiêu? Tiền thuê và các phí bảo dưỡng thông thường được tính trên mỗi mét vuông mà bạn thuê. Phí bảo dưỡng thông thường: phí dự tính cho một năm là bao nhiêu? Điều khỏan bổ sung: bạn có đưa ra điều khoản bổ sung cho phép tiếp tục thuê địa điểm sau khi thời gian thuê đầu tiên kết thúc không? Việc tăng tiền thuê: việc tăng tiền thuê là dựa trên giá thuê cố định hay dựa trên chỉ số giá cả tiêu dùng. Nếu vậy, hãy đàm phán về tỷ lệ tăng tối đa. Tiền thuê theo phần trăm: một số chủ nhà có thể đòi hỏi tiền thuê gồm một mức cố định cộng với một tỷ lệ phần trăm doanh thu của bạn. Đây là một vấn đề cần thảo luận. Việc sửa chữa, cải tạo của người thuê: đưa ra thỏa thuận bằng văn bản về trách nhiệm của chủ nhà và của bạn trong việc thực hiện các phần cải tạo để chuẩn bị địa điểm cho việc kinh doanh. Cần có bản Phụ lục C về việc xây dựng của chủ nhà đi kèm với hợp đồng thuê. Hãy xem phần mẫu phụ lục ở trong phần này. Quyền nhượng lại hoặc cho thuê lại: Chủ nhà đồng ý “không được rút lui mà không có lý do chính đáng” Biển hiệu: cần cụ thể bằng phụ lục và miêu tả Điều khỏan bổ sung về các yêu cầu mở rộng: nếu bạn cho rằng việc kinh doanh của mình sẽ mở rộng, phát triển Quyền đỗ xe: đảm bảo bạn có đủ chỗ đỗ xe. Tại hầu hết các trung tâm bán lẻ, những người thuê sử dụng khu đỗ xe chung. Các nhà hàng hay rạp chiếu phim gần đó có thể độc chiếm các khu đỗ xe mà bạn cần. Đảm bảo cá nhân: cần tránh nếu có thể. Nếu đó là một yêu cầu, hãy yêu cầu luật sư của bạn xem xét điều khoản này một cách cẩn thận. Độc quyền: hãy yêu cầu đảm bảo rằng sẽ không có một đơn vị kinh doanh cùng ngành nghề với bạn được phép ở trong trung tâm này nếu có thể. Tất cả các giấy tờ thuê đều có phụ lục Bảng (2) 1. Sơ đồ khu vực, đó là một bản vẽ phía bên trong của nhà kho, nhà vệ sinh, cửa và cửa sổ, hệ thống thông khí của điều hòa nhiệt độ và các thiết bị khác. 2. Các tiêu chí về biển hiệu, đính kèm bản vẽ về loại biển hiệu mà bạn mong muốn và nhớ nêu màu và kích cỡ của nó. 3. Trách nhiệm xây dựng, hãy làm rõ chính xác những gì chủ nhà sẽ phải làm và những gì bạn sẽ phải làm. 4. Những yêu cầu đặc biệt của người thuê Những điều cần cân nhắc khi thuê hoặc mua địa điểm • Cho những doanh nghiệp mới thành lập, điều chủ yếu cần xem xét là số tiền cần cho doanh nghiệp • Các yêu cầu sẽ tiếp tục thay đổi? Nếu vậy thì có lẽ là nên đi thuê • Các khuyến khích về thuế và cho vay có thể mua được không? • Một số người kiếm được nhiều tiền từ bất động sản hơn là từ việc kinh doanh. Hãy nói chuyện với Phòng Phát triển Cộng đồng. • Việc sở hữu sẽ giúp cố định chi phí trong tương lại cũng như đảm bảo chắc chắn vị trí đó thuộc về bạn Hãy làm bài tập về nhà • Hoàn tất mẫu thuê chuẩn với những tình huống phù hợp với đặc thù kinh doanh của bạn • Tham dự các cuộc họp của Phòng Thương Mại địa phương để tìm hiểu về các cơ hội tại địa phương cũng như mối quan tâm của cộng đồng • Đánh giá đầy đủ về một địa điểm cụ thể bao gồm cả việc hoàn tất bảng “Tiêu chuẩn về vị trí” • Duy trì liên lạc với Phòng Phát triểm Cộng đồng • Tìm và làm quen với 1 luật sư về bất động sản • Đàm phán về một hợp đồng thuê thật sự để luyện tập Tiêu chí về Địa điểm/Vị trí Bạn có thể tự tạo cho mình một “địa điểm mẫu” để đảm bảo tính khách quan khi đánh giá các địa điểm kinh doanh. Việc này có thể thực hiện bằng cách gán các giá trị khác nhau cho các yếu có vai trò quan trọng nhất đối với loại hình kinh doanh của bạn. Sau đó mỗi địa điểm sẽ được đánh giá trên những đơn vị đo lường này. Một số điều cần nhớ khi chọn địa điểm: • Chẳng có cái gì gọi là “địa điểm tốt cuối cùng còn sót lại”. • Việc bắt chước những tiêu chí chọn địa điểm của các đối thủ thành công sẽ giúp cho bạn tránh được những sai lầm • Nếu bạn đang xây dựng một lọat cửa hàng, đừng bao giờ thuê địa điểm thứ hai cho đến khi việc kinh doanh ở địa điểm thứ nhất có lãi và đã được chứng minh. • Việc bạn trả tiền thuê với giá hợp lý ở một địa điểm lý tưởng còn hơn là trả một tiền thuê cao cho một nơi bình thường. • Không nên quá phụ thuộc vào những đơn vị môi giới địa ốc trong việc chọn địa điểm cho bạn. • Lái xe qua các tuyến phố và đi dạo quanh khu khu bạn sống là một cách hay khi tìm kiếm địa điểm. Mẫu sau đây sẽ cho bạn một phương pháp tiếp cận trong việc đánh giá những điểm mạnh và điểm yếu của mỗi địa điểm tiềm năng. Đầu tiên, hãy đánh giá địa điểm của bạn theo mỗi yếu tố theo thang điểm từ 1 tới 10. Với 10 là điểm cao nhất. Thứ hai, xác định tầm quan trọng của mỗi yếu tố đối với ngành kinh doanh của bạn theo mức từ 1 đến 5. Mức 5 là quan trọng nhất. Nhân điểm số với mức quan trọng (trọng số) sẽ được số điểm cho mỗi yếu tố. Cộng tất cả số điểm lại sẽ ra tổng số. Lặp lại việc này với mỗi địa điểm sẽ cho ta một bản phân tích so sánh khách quan. Bảng tiêu chí về địa điểm Yếu tố Điểm 1-10 Trọng số 1-5 Điểm Mật độ giao thông: Ô tô và người đi bộ Có thể nhìn thấy được Khoảng cách tới đối thủ cạnh tranh Quy hoạch Đỗ xe (bao gồm bãi đỗ xe không nằm trên đường) Điều kiện của bất động sản Khoảng cách tới những nơi có nhiều khách hàng Mức thu nhập của những người xung quanh Mật độ dân số Các tộc người trong dân số địa phương Yếu tố về tuổi Hướng phát triển của khu vực Tiêu chí đang tăng hay giảm giá trị Tỷ lệ tội phạm/trộm cắp Nguồn nhân lực đạt yêu cầu Mức lương Khoảng cách với nhà cung cấp Điều kiện và phí thuê địa điểm Mức độ đầy đủ của các thiết bị, ga, nước Thuận tiện về giao thông Tổng số điểm Bản kế hoạch kinh doanh cho Phần 6: Mở cửa và tiếp thị Chúng tôi chân thành khuyên bạn tải bản mẫu kế hoạch kinh doanh cá nhân và hoàn thành nó ngay. . . Phần 6B: Địa điểm và Thuê địa điểm Những việc nên và không nên khi thuê địa điểm Nên" Nên có một luật sư. thuê hay mua địa điểm. Một hợp đồng thuê địa điểm trong 6 năm với tiền thuê mỗi tháng là ₫1000 sẽ cần ₫60000 (có lẽ là trách nhiệm đóng góp cá nhân) và