a,Tớch cực
ở việc ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý, nhằm đưa bất động sản việt nam vào một quỹ đạo nhất định,chớnh vì lẽ đó làm cho khối lượng tham gia vào thị trường này tăng nhanh, và tác động trực tiếp đến các sàn trên địa bàn cả nuớc.cụ thể hơn,từ khi các văn bản pháp luật được đưa vào áp dụng, với cơ chế thoáng hơn, không còn chồng chéo như sưa. Các chính sách một cửa , các thủ tục đã bớt rườm già, tạo ra một môi trường thoáng hơn rất nhiều so với trước đõy.hầu như các sàn đều cảm thấy sự thay đổi lớn này Thị trường bất động sản luôn đặc biệt nhạy cảm với những cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nước. Thực tế năm 2009 đã chứng minh điều này:
Bên cạnh đú , cỏc Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ 1/1/2007 đã quy định rõ “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch theo quy định của luật này”. Tuy nhiên, tới đầu năm 2009, thị trường mới thực sự chịu tác động của quy định này, vì khi đó Chính phủ mới ban hành nghị định định rõ các mức phạt hành chính (60-70 triệu đồng) đối với hành vi giao dịch nhà đất không qua sàn. Theo giải thích của Bộ Xây dựng, giao dịch qua sàn sẽ nâng dần tính minh bạch của thị trường, giảm giao dịch ngầm, hướng tới xây dựng chỉ số bất động sản cho từng vùng miền. điều này hiển nhiên đã tác động đến tất cả các sàn giao dịch, vì sẽ giảm dần được khối lượng giao dịch ngầm nhiều năm qua, và nâng cao dần tính minh bạch. đặc biệt và cụ thể hơn là: sàn AN-HƯNG đã tăng khối lượng giao dịch trên sàn, và thu được nguồn thuế lớn cho nhà nước qua các giao dịch minh bạch.chỳng ta thử tưởng tượng rằng, khi các quy định về các giao dịch không thông qua sàn, nó sẽ là các giao dịch ngầm
về phía nhà nước, sẽ thất thu rất nhiều thuế từ hoạt động này, về phía các sàn giao dịch sẽ phải đối đầu với “ có đất” không có chứng chỉ hành nghề, làm ăn và hoạt động không hợp pháp. Các giao dịch không muốn qua sàn do phải mất công sức, mất thời gian và tiền bạc.
b, Hạn chế
Trong một vấn đề đưa ra , lúc nào cũng có 2 mặt của nó. Ngoài cỏc tớnh hiệu quả, tích cực của các chính sách, các chính sách cũng ảnh hwongr không nhỏ đến các sàn giao dịch nói chung và sàn AN-HƯNG núi riờng.cỏc khía cạnh mà nó tác động đến rất nhiều, ta có thể dễ nhận thấy nhất đó là các vấn đề:
- Thuế: với tình hình kinh tế VN như hiện nay, việc áp dụng thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản sẽ tác động lớn đến các sàn, Về nguyên lý, đã là hoạt động sản xuất kinh doanh, thì người tham gia phải có trách nhiệm
nộp thuế cho Nhà nước. Trước đây, kinh doanh bất động sản đã phải nộp thuế GTGT, thuế TNDN. Kể từ ngày 1/1/2009, khi thuế thu nhập ra đời thì việc kinh doanh bất động sản chuyển từ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất sang thuế thu nhập cá nhân. Chính sách thuế của ta là một thể thống nhất, khép kín, áp dụng cho mọi đối tượng nên không thể nói là ảnh hưởng đến tâm lý chung của các nhà đầu tư.và những thời gian này làm cho các nhà đầu tư chậm bước.chớnh vì thế các sàn cũng giảm hẳn khối lượng giao dịch
- Tiền sử dụng đất mập mờ: Sau một thời gian dài ăn ở ổn định, một số người dân đó “tộ ngửa” khi đi làm thủ tục hợp thức hóa nhà, đất bị cơ quan chức năng yêu cầu nộp 100% tiền sử dụng đất. Nhiều người dân vô cùng bức xúc vì cho rằng, sự mập mờ khi làm hợp đồng và chậm trễ khi làm giấy tờ hợp thức của chủ đầu tư đã khiến người mua “phải đóng tiền mua nhà đất tới hai lần”
Thiếu chính sách hỗ trợ doanh nghiờp:, để giảm nhiệt của thị trường BĐS thì trước tiên nhà nước cần nhiều chính sách hỗ trợ trực tiếp cho DN, chủ đầu tư các dự án về nhà ở. Nguyên nhân chính đẩy giá thị trường BĐS là các dự án đầu tư mới ngày càng bị bó buộc bởi những chính sách của nhà nước. Ngay chuyện giải phóng mặt bằng thì trước hết Nhà nước đứng ra thực hiện sau đó cho đấu thầu và những giá trị từ đấu thầu đó Nhà nước sẽ thu được một khoản lớn cho ngân sách.Để giảm nhiệt của thị trường BĐS thì trước tiên nhà nước cần nhiều chính sách hỗ trợ trực tiếp cho DN, chủ đầu tư các dự án về nhà ở. Nguyên nhân chính đẩy giá thị trường BĐS là các dự án đầu tư mới ngày càng bị bó buộc bởi những chính sách của nhà nước. Ngay chuyện giải phóng mặt bằng thì trước hết Nhà nước đứng ra thực hiện sau đó cho đấu thầu và những giá trị từ đấu thầu đó Nhà nước sẽ thu được một khoản lớn cho ngân sách.
AN_HƯNG là một sàn mới thành lập, còn non trẻ, và các chính sách của nhà nước hầu như đã tác động trực tiếp lên sàn , và các chính sách thắt chặt đối với các sàn do nhà nước đề ra làm khó khăn, chồng chéo các công việc mà sàn mới thành lập phải chịu ảnh hưởng
những chính sách thắt chặt có thể là con dao 2 lưỡi, vì một là hỗ trợ các chính sách, minh bạch thị trường nhưng cũng làm cho các luật đó thắt chặt qua nhiều làm cho các nhà đầu tư và cả những sàn giao dịch nghiêng ngả.
CHƯƠNG III:
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN Lí NHÀ NƯỚC TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN