Ví dụ tiền đề
Số liệu từ bảng 6 cho thấy, chỉ khoảng 8.98% tổng số nợ cho vay của New Century có lãi suất cố định trong suốt 30 năm (FRMs). Cũng có một phần nhỏ (2.81%) là nợ với lãi suất cố định được trả dần trong 40 năm nhưng đáo hạn sau 30 năm, và vì thế đã tạo ra một khoản trả dồn (thanh toán nợ chót) sau 30 năm. Chú ý rằng, 88.2% các khoản vay thế chấp này có lãi suất thả nổi (ARMs) và mỗi khoản vay ấy sẽ dựa trên một mức lãi suất trong số hỗn hợp lãi suất thả nổi ARM hỗn hợp 2/28 và 3/27. Đây là những khoản nợ hỗn hợp vì lãi suất phải trả gồm cả lãi suất cố định và thả nổi. Ban đầu, lãi suất được giữ cố định trong thời gian là 2 (đối với chương trình 2/28) hoặc 3 năm (đối với chương trình 3/27), sau đó lãi suất sẽ được điều chỉnh thả nổi. Lãi suất cố định ban đầu này sẽ thấp hơn lãi suất cố định trong suốt 30 năm (FRM). Từ bảng 6 ta thấy, lãi suất ban đầu trung bình của một khoản vay thế chấp trong chương trình 2/28 là 8.64%.
Tuy nhiên, sau giai đoạn đầu này, số tiền phải trả hàng tháng sẽ dựa trên một mức lãi suất cao hơn, tương đương với mức lãi suất chuẩn (ví dụ như lãi suất LIBOR 6 tháng) tại thời điểm điều chỉnh, cộng thêm một biên độ cố định tương ứng với kỳ hạn của từng loại nợ.
Cụ thể theo bảng 6, biên độ đối với nợ 2/28 là 6.22% và lãi suất LIBOR tại thời điểm bắt đầu là 5.31%. Trong suốt kỳ hạn của một khoản vay, cứ 6 tháng lãi suất được điều chỉnh một lần và phụ thuộc vào mức điều chỉnh tối đa. Trong ví dụ của chúng ta về lãi suất thả nổi 2/28, trung bình một khoản vay có mức điều chỉnh tối đa trong giai đoạn đầu tiên là 1.49%, ở những thời kỳ sau đó là 1.50%, trong suốt kỳ hạn là 15.62% và
mức lãi suất thấp nhất là 8.62%. Hơn một nửa tổng số nợ cầm cố phát hành có mức lãi suất điều chỉnh 2/28 và được trả dần trong 40 năm. Từ đó có thể tính ra số tiền phải trả hàng tháng.
Có một phần quan trọng đó là lãi suất thả nổi 2/28 với lựa chọn chỉ trả lãi trong 5 năm.
Khoản vay này cho phép người đi vay chỉ trả lãi trong 60 tháng đầu và trả hết phần nợ gốc trong 25 năm còn lại. Mặc dù không được thể hiện trong bảng 6, bảng cáo bạch cho thấy rằng không một khoản vay cầm cố nào có bao gồm bảo hiểm thế chấp. Hơn nữa, khoảng 72.5% các khoản vay có bao gồm tiền phạt trả trước. Những khoản này sẽ hết hạn sau 1 đến 3 năm.
Lãi suất thả nổi (ARMs) là những công cụ tài chính khá phức tạp với các đặc trưng chi trả giống với lãi suất của những công cụ phái sinh. Ngược lại với lãi suất cố định (FRM), đối với các khoản vay có lãi suất thả nổi (ARM), người đi vay là người phải gánh chịu hầu hết rủi ro về lãi suất. Lưu ý rằng, hầu hết những người đi vay không ở vào vị trí có thể phòng ngừa rủi ro về lãi suất một cách dễ dàng.
Bảng 7 cung cấp số liệu minh họa cho các khoản nợ phải trả hàng tháng của từng loại nợ. Số dư nợ gốc là 225 nghìn đô la và lãi suất LIBOR 6 tháng được giả định là giữ nguyên không đổi. Số tiền phải trả đối với khoản vay thế chấp 30 năm trả dần sau 40 năm thì thấp hơn vì thời gian trả chậm dài hơn và vì mức lãi suất trung bình cũng thấp hơn. Khoản vay càng dài hạn rủi ro càng cao vì giá trị tài sản của người đi vay được tạo ra chậm hơn và có khả năng họ phải tái tài trợ sau 30 năm hoặc phải có một khoản tiền tương đương với số nợ phải trả trong 84 tháng. (?) Tiền nợ phải trả hàng tháng đối với lãi suất thả nổi 2/28 được trình bày ở cột thứ 3. Khi lãi suất LIBOR giữ nguyên không
đổi, khoản phải trả tăng 14% vào tháng thứ 25 (lần điều chỉnh đầu tiên) và tăng tiếp 12% vào tháng thứ 31.
Khi được trả dần trong 40 năm (số liệu thể hiện ở cột thứ tư), số tiền phải trả hàng tháng tăng lên còn kinh khủng hơn vì số dư nợ hàng tháng lớn hơn rất nhiều so với việc trả chậm trong 30 năm. Cụ thể, tiền nợ phải trả tăng 18% trong tháng thứ 25 và tăng tiếp 14% trong tháng thứ 31. Tuy nhiên, khi lãi suất thả nổi 2/28 được kết hợp với lựa chọn chỉ phải trả lãi, khoản tiền nợ trả hàng tháng còn tăng vọt lên một cách khủng khiếp hơn nhiều do số dư nợ gốc vẫn không giảm đi trong suốt thời gian người đi vay chỉ trả lãi hàng tháng. Trong trường hợp này, tiền nợ phải trả hàng tháng tăng lên 19% ở tháng thứ 25, 26% ở tháng thứ 31 và 11% ở tháng 61 khi lựa chọn chỉ trả lãi đã hết hạn.
Lãi suất thả nổi 3/27 cũng có những biến đổi trong khoản phải trả hàng tháng qua từng thời kỳ tương tự như vậy.
Để hiểu rõ hơn về mức độ tăng lên của các khoản nợ phải trả hàng tháng khi lãi suất thả nổi được điều chỉnh, chúng ta hãy xem xét bảng 8.
Bảng 8 minh họa tác động của những thay đổi trong khoản vay cầm cố phải trả lên tỷ số nợ trên tổng thu nhập. Các số liệu trong bảng được xây dựng với giả thiết người đi vay không có một khoản nợ nào khác ngoài món nợ cầm cố này, đồng thời cũng ấn định một tỷ lệ nợ trên tổng thu nhập ban đầu là 40%. Cột thứ ba cho thấy tỷ lệ nợ trên tổng thu nhập tăng lên đến 50.45% ở tháng thứ 31 đối với lãi suất thả nổi 2/28, 52.86% nếu là nợ có lãi suất thả nổi 2/28 trả dần trong 40 năm, và đạt mức 58.14% đối với nợ có lãi suất thả nổi 2/28 kết hợp với lựa chọn chỉ trả lãi. Nếu không có một sự gia tăng thu nhập đáng kể trong 2 năm đầu của kỳ hạn vay nợ thì người đi vay dường như
sẽ rất khó khăn trong việc chi trả khi những khoản phải trả ngày càng cao hơn. Vậy tại sao một khoản nợ như vậy lại được tạo ra?
Câu trả lời dường như là vì những người cho vay mong đợi rằng người đi vay sẽ có khả năng để tái tài trợ trước khi những khoản phải trả được thiết lập lại.
Xu hướng toàn ngành
Bảng 9 cung cấp số liệu về những khoản nợ được chứng khoán hóa ở thị trường Alt-A và Subprime qua từng thời kỳ trong vòng 8 năm. Nợ dưới chuẩn áp dụng lãi suất thả nổi (ARMs) nhiều hơn nợ Alt-A, và phần lớn là lãi suất thả nổi 2/28 hoặc 3/27. Nợ dưới chuẩn ít áp dụng quyền chọn chỉ trả lãi nhưng lại thường được trả dần trong 40 năm thay vì 30 năm. Từ bảng 9, có thể thấy rằng hỗn hợp những loại lãi suất thả nổi (ARMs) ngày càng trở nên quan trọng hơn đối với cả những người đi vay nợ thuộc lớp Alt-A và Subprime do có những quyền chọn chỉ trả lãi và kỳ hạn trả chậm trong 40 năm. Cuối cùng, gói nợ cầm cố mà chúng ta vừa xem xét trong ví dụ tiền đề thực ra không có nhiều khác biệt so với gói nợ được chứng khoán hóa vào năm 2006.
Mối quan tâm gần nhất được đặt ra từ các dữ liệu của toàn ngành đó là sự phụ thuộc ngày càng nhiều vào những khoản tài trợ ngắn hạn của những người đi vay. Điều này đã khiến họ rất dễ bị ảnh hưởng theo chiều hướng xấu khi có những thay đổi bất lợi trong việc cấp tín dụng dưới chuẩn.
Hình 3 thể hiện chu kỳ điều chỉnh lãi suất thả nổi (ARM) trong vòng 6 năm tới, tính từ tháng 1 năm 2007. Do lãi suất thả nổi (ARM) 2/28 chiếm phần lớn nên không có gì khó hiểu khi đa số các khoản vay điều chỉnh lãi suất sau 2 năm là các khoản vay dưới chuẩn. Nguyên nhân của việc không chắc chắn về hoạt động vay trong tương lai là do sự không chắc chắn về khả năng tái tài trợ của những người đi vay. Sự không chắc chắn này được thể hiện rõ qua việc thay đổi thái độ một cách nhanh chóng của các nhà đầu tư đối với các khoản nợ dưới chuẩn. Đã có những hướng dẫn về nợ dưới chuẩn quy định việc người cho vay phải đánh giá mức độ tín nhiệm của người đi vay dựa trên mức lãi suất trả chậm thả nổi và không khuyến khích cho vay dựa trên thu nhập khai báo. Hơn nữa, những thay đổi gần đây trong tiêu chuẩn đánh giá của các tổ chức xếp hạng tín nhiệm đã khiến một số người cho vay dưới chuẩn ngưng việc phát hành nợ dưới chuẩn có lãi suất thả nổi (ARMs). Hậu quả là hoạt động của thị trường nhà đất đã diễn
biến chậm lại do giá nhà đã sụt giảm một cách đáng kể do lần đầu tiên trong 10 năm qua.
Tác động của việc điều chỉnh khoản phải trả hàng tháng đến tịch biên tài sản
Có thể dễ thấy rằng, vấn đề quan trọng nhất mà thị trường nợ dưới chuẩn phải đối mặt chính là ảnh hưởng của việc điều chỉnh các khoản phải trả lên khả năng tiếp tục trả nợ hàng tháng của những người đi vay. Do hơn ¾ các khoản vay dưới chuẩn trong suốt giai đoạn từ 2004 – 2006 được áp dụng hỗn hợp các loại lãi suất thả nổi (ARMs) nên thật không khó khăn gì để có thể hiểu được bản chất chính yếu của vấn đề này. Tuy nhiên vấn đề lại ở chỗ kết quả sẽ như thế nào? Câu trả lời phụ thuộc vào rất nhiều nhân tố, có thể kể đến một vài yếu tố như sau: vốn chủ sở hữu mà người đi vay có được trong tổng giá trị căn nhà của họ tại thời điểm điều chỉnh (yếu tố này phụ thuộc vào tỷ số CLTV và là quy mô của việc sụt giảm giá nhà), mức độ điều chỉnh khoản phải trả (yếu tố này không chỉ phụ thuộc vào khoản vay mà còn phụ thuộc vào lãi suất LIBOR kỳ hạn 6 tháng), và thị trường lao động.
Một nghiên cứu gần đây (năm 2007) của Cagan về việc điều chỉnh khoản phải trả đã cố gắng để ước lượng nhân tố nào của các khoản vay điều chỉnh sẽ dẫn đến việc tịch biên tài sản. Cagan trình bày những bằng chứng cho thấy rằng: trong điều kiện giá nhà không thay đổi và tỷ lệ thất nghiệp bằng 0 thì 12% những khoản vay dưới chuẩn sẽ mất khả năng chi trả do việc điều chỉnh khoản phải trả. Chúng ta sẽ xem xét những nhân tố chính của quá trình nghiên cứu này.
Bảng 10 cung cấp số liệu về những khoản vay được phát hành trong giai đoạn 2004 – 2006. Những khoản vay này đều vẫn chưa được chi trả tại thời điểm tháng 3 năm 2007. Số liệu được phân theo nhóm “lãi suất ban đầu” và nhóm “quy mô điều chỉnh khoản phải trả”. Dữ liệu bao gồm tất cả những khoản nợ cầm cố chưa chi trả được đem chứng khoán hóa với ngày điều chỉnh khoản phải trả trong tương lai. Mỗi dòng ứng với một mức lãi suất ban đầu khác nhau: RED ứng với những khoản nợ có lãi suất ban đầu trong khoảng từ 1 đến 3.9%; YELLOW ứng với lãi suất từ 4.0 đến 6.49%; và ORANGE có lãi suất từ 6.5 đến 12%. Có thể xác định được các khoản vay là dưới
chuẩn một cách khá dễ dàng dựa vào mức lãi suất ban đầu cao ở dòng thứ ba (ORANGE). Mỗi cột ứng với một mức điều chỉnh khoản phải trả khác nhau dựa vào giả thuyết không có sự thay đổi trong lãi suất LIBOR kỳ hạn 6 tháng: A có quy mô điều chỉnh trong khoảng từ 0 đến 25%; B có quy mô tăng khoảng 26 đến 50%; C ứng với quy mô tăng từ 51 đến 99%; và D có mức tăng tối thiểu là 100%. Chú ý rằng, hầu hết các khoản vay dưới chuẩn có quy mô điều chỉnh trong khoảng từ 0 đến 25% hoặc từ 26 đến 50%, với những khoản vay có giá trị khoảng hơn 300 tỷ đô ở mỗi nhóm. Từ bảng 10 có thể nhận thấy một sự tương quan rõ rệt giữa lãi suất ban đầu và mức điều chỉnh khoản phải trả trung bình. Những mức điều chỉnh khoản phải trả nặng nề nhất đã trở thành vấn đề khó khăn đối với những người đi vay thuộc lớp Alt-A và Jumbo.
Cagan đã cung cấp những ước lượng rất hữu ích về sự phân bố vốn chủ sở hữu được điều chỉnh thông qua lãi suất ban đầu trong bảng 11.
Ông sử dụng một hệ thống thẩm định tự động nhằm ước lượng giá trị của mỗi loại tài sản và sau đó xây dựng nên giá trị của vốn chủ sở hữu được điều chỉnh đối với mỗi người đi vay. Bảng 11 cho thấy sự phân bố dồn tích của vốn chủ sở hữu đối với mỗi một mức lãi suất ban đầu đã được liệt kê đến tại bảng 10. Chú ý rằng, ước lượng của Cagan cho thấy 22.4% những người đi vay dưới chuẩn (ORANGE) không có vốn chủ sở hữu trong bất động sản của mình, khoảng một nửa trong số họ có không quá 10%, và khoảng 2/3 có ít hơn 20%. Bảng 11 cũng cho thấy rằng, trong trường hợp giá nhà giảm 10% sẽ có thể khiến hơn một nửa số người đi vay dưới chuẩn gặp nhiều khó khăn.
Để biến đổi những dữ liệu thô từ bảng 11 thành những ước lượng về việc tịch biên tài sản do điều chỉnh khoản phải trả, Cagan đã đưa ra những giả thuyết tại bảng 12 về tổng vốn chủ sở hữu hay mức điều chỉnh và xác suất của việc tịch biên tài sản.
Những số liệu Cagan đưa ra ở đây tuy không có cơ sở hợp lý nhưng vẫn đủ rõ ràng để mỗi người với những dữ liệu đầu vào khác nhau có thể xây dựng được một mô hình ước lượng của riêng mình. Người đi vay sẽ chỉ rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán nợ do những khó khăn gây ra bởi việc điều chỉnh khoản phải trả và tái tài trợ. Ví dụ như, 70% những người đi vay có vốn chủ sở hữu từ -5% đến 5% được cho rằng sẽ phải đối mặt với những khó khăn trong việc tái tài trợ; trong khi chỉ 30% những người đi vay có vốn chủ sở hữu trong khoảng từ 15% đến 25% gặp phải khó khăn này. Đồng thời, Cagan cũng cho rằng chỉ 10% những người đi vay chịu mức điều chỉnh trong khoảng 0 – 25% gặp khó khăn với mức chi trả hàng tháng cao hơn này thì lại có đến 70% những người đi vay chịu mức điều chỉnh từ 51 đến 99% mất khả năng chi trả với mức thanh toán hàng tháng mới này.
Ước lượng về việc tịch biên tài sản gây ra bởi việc điều chỉnh các khoản phải trả trong điều kiện giá nhà không thay đổi được trình bày tại bảng 13.
Cagan ước lượng được, có khoảng 3.5% các khoản vay sẽ bị tịch biên tài sản do mức thay đổi khoản phải trả được điều chỉnh trong khoảng 0 – 25%; và 13.5% các khoản vay sẽ rơi vào tình trạng này khi mức điều chỉnh khoản phải trả từ 26 đến 50%. Rủi ro trong vốn chủ sở hữu của những khoản vay thế chấp dưới chuẩn là cao hơn, do đó, có khoảng 4.5% và 18.6% các khoản vay này sẽ rơi vào tình trạng bị tịch biên tài sản khi mức điều chỉnh khoản phải trả tương ứng là 0 – 25% và 26 – 50%.
Trong bảng 14, Cagan khảo sát một mô hình trong đó giá nhà giảm 10% và ước lượng việc tịch biên tài sản ứng với các mức điều chỉnh khoản phải trả là 5.5% và 21.6%.
Điều kiện thị trường trở nên xấu đi một cách đột ngột khi nghiên cứu này được công bố do việc chứng khoán hóa các khoản nợ dưới chuẩn và Alt-A hầu như bị đình chỉ đã làm cho các giả định của Cagan ngay cả trong những tình huống mà giá nhà trở nên tồi tệ nhất vẫn còn lạc quan hơn tình trạng hiện nay của thị trường.
Hơn nữa, những giả định ban đầu của Cagan về rủi ro của việc điều chỉnh khoản phải trả thì không đổi đối với tất cả các loại tín dụng có lẽ là khá lạc quan.