5. Công tác đăng ký đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo nghị định 60/CP và nghị định 64/CP, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê đất.
BIỂU SỐ13 : TIẾN ĐỘ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP THEO NGHỊ ĐỊNH 64/CP ĐẾN HẾT NĂM
NGHIỆP THEO NGHỊ ĐỊNH 64/CP ĐẾN HẾT NĂM 2001
Địa phương Số hộ phải cấp DT đất NN phải cấp (ha) Kết quả cấp theo NĐ 64CP đến 2001 Số hộ được cấp % hộ được cấp DT cấp (ha) %DT cấp Sóc Sơn 43859 11138,56 40062 91,35 10196,31 91,54 Đông Anh 61662 8322,49 41803 80,92 6746,75 81,07 Gia Lâm 42287 6623,4 25059 81 3087,4 73 Từ Liêm 24718 3330,24 22635 91,57 2759,17 82,85 Tổng 194719 33859,95 164622 84,54 28371,61 83,79
Nguồn: Báo cáo thực hiện NĐ64/CP phòng ĐKTK-SĐCNĐ
Nhờ có việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, ngưòi nông dân đã an tâm đầu tư sản xuất, phát huy tính chủ động sáng tạo, cải tạo thâm canh, làm tăng độ màu mỡ của đất và tăng năng suất sản lượng cây trồng cũng như vật nuôi. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận, thu nhập bình quân một ha đất nông nghiệp đạt từ 50 đến 60 triệu đồng, đặc biệt có nơi chuyển đổi cơ cấu cây trồng hợp lý như trồng hoa, cây ăn quả đã tăng thu nhập tới hàng trăm triệu đồng/ha/năm. Tổng giá trị sản xuất năm 2001 đã tăng 2,75 lần so với năm 1990, tốc độ phát triển bình quân năm là 17,5%. Thu nhập bình quân năm 1995 là 220.000đồng/ người/ tháng thì đến năm 2001 đã tăng lên 280.000đồng. Đời sống của nông dân ngày càng được cải thiện. Việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nghị định 64CP còn góp phần quan trọng vào việc tăng cường quản lý đất đai như thiết lập hồ sơ địa chính, ngăn chặn tiêu cực về sử dụng đất đai ở nông thôn, giúp cho việc tích tụ đất để mở rộng quy mô sản xuất và hình thành mô hình kinh tế trang trại, phát triển nền nông nghiệp sinh thái đa dạng, thực hiện công nghiệp hoá hiện đại hoá nông thôn.
Thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nghị định 64 cũng gặp không ít khó khăn do việc xác định quỹ đất nông nghiệp để lại, không giao gặp nhiều trở ngại. Những trở ngại này là:
Do công tác quản lý sử dụng đất nông nghiệp nhiều năm qua buông lỏng, tình trạng lấn chiếm đất nông nghiệp, tự làm nhà trên đất kinh tế gia đình, việc mua bán chuyển nhượng đất ven đô rất phổ biến. Có hộ sau khi mua bán đã làm nhà để mua đi bán lại. Việc cho thuê đấu thầu của xã, hợp tác xã còn tuỳ tiện, có hợp đồng kéo
dài từ 10 đến 20 năm nên khó thu hồi để giao lại và để có thể cấp giấy. Mặt khác, nghị định 64CP được ban hành trước khi có luật đất đai năm 1993, khi ban hành đã chưa thấy được những khó khăn phức tạp thêm vào đó không có thông tư hướng dẫn thực hiện của các bộ ngành trung ương nên khi triển khai tại Hà Nội còn lúng túng, UBND thành phố đã có văn bản xin ý kiến chỉ đạo của Chính phủ nhưng chưa được Chính phủ có ý kiến. Việc xây dựng mở rộng quy hoạch đô thị có ảnh hưởng đến tiến độ giao và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp. Nhiều xã nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị khi đang tiến hành giao đất theo phương án được phê duyệt thì nhà nước lại có quyết định thu hồi để thực hiện dự án phát triển đô thị. Phương pháp giao đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thống nhất, theo nghị định 64CP và nghị định 85/ 1999/CP thì cho phép giao đất nông nghiệp theo hai phương pháp:
Thứ nhất, nơi nào giao đất ổn định, đúng với qui định giao đất tại thời điểm giao đất, được nhân dân đồng tình, cho phép giao đất theo hiện trạng sử dụng. Thứ hai, nơi nào chưa giao đất, UBND xã lập phương án giao đất theo bình quân nhân khẩu của xã hoặc hợp tác xã ở thời điểm giao đất ( Điều 12 NĐ64CP). Mặt khác do nội bộ xã không thống nhất, chưa thật sự quan tâm đến công tác này, tinh thần trách nhiệm trước Đảng, trước dân chưa cao, còn ngại va chạm, chưa chủ động nhiệt tình tìm phương pháp tháo gỡ những vướng mắc vì vậy kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp ở một số xã đạt kết quả thấp. Tính đến hết năm 2001 các xã ở các huyện sau vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc tỉ lệ được cấp còn thấp như sau:
Xã Đại Mỗ - Huyện Từ Liêm còn trên 300 hộ chưa được cấp giấy chứng nhận Xã Hội Xá - Huyện Gia Lâm mới cấp được GCN cho 82 hộ đạt 5,1%.
Xã Yên Sở- Huyện Thanh Trì chưa được cấp GCN.
Xã Hải Bối, Vân Nội, Kim Nỗ, Võng La - Huyện Đông Anh mới cấp GCN cho khoảng 20% số hộ và diện tích cần cấp GCN của mỗi xã.
* Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và vườn liền kề khu dân cư nông thôn.
Công tác này được thực hiện kế hoạch theo chỉ thị 299/1990/CT-CP. Trên toàn địa bàn thành phố Hà Nội cũng đã tiến hành đo đạc bản đồ giải thửa theo chỉ thị này.
Nhưng từ khi luật đất đai 1993 ban hành, bản đồ địa chính cũng được đo đạc theo Luật và nhất là sau khi có QĐ65/2001/QD-UB thì công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và vườn liền kề khu vực nông thôn đã được chú trọng hơn và đạt được những kết quả sau:
+ Huyện Thanh Trì : Cấp GCN được 18300/44000 hộ đạt 43,86%. + Huyện Sóc Sơn : Cấp GCN được 17000/54000 hộ đạt 31,48%. + Huyện Đông Anh: Cấp GCN được 15685/54000 hộ đạt 34,86%. + Huyện Gia Lâm : Cấp GCN được 6101/64225 hộ đạt 9,5%. + Huyện Từ Liêm : Cấp GCN được 2000/18900 hộ đạt 10,85%.
Theo nhận định của thành phố Hà Nội thì công tác này còn chậm, kết quả cấp giấy còn thấp là do những nguyên nhân sau:
- Từ trước năm 2001, Hà Nội vừa phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị lại vừa đồng loạt tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nghị định 64CP cho nên không thể tập trung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và vườn liền kề khu vực nông thôn cùng một lúc được
- Xét về nguồn gốc đất ở và vườn liền kề khu vực nông thôn : Qua nhiều năm đã có nhiều biến động, nhiều hộ đã sử dụng dư diện tích như diện tích đất công, lấp thêm ao hồ cho nên khi cấp theo QĐ65CP thì phải xem xét lại và xử lý để xác định rõ diện tích cụ thể của từng hộ nông dân. Sau khi có QĐ65CP, nhiều biện pháp đã được đặt ra để nhằm xác định cụ thể diện tích đất ở và vườn liền kề của từng hộ gia đình và nhằm hợp thức hoá luôn phần diện tích đó, nhưng có nhiều xã không đồng tình vì chính sách không hợp lý như nếu ai sử dụng đất trước ngày 31/5/1990 thì được hợp thức. Điều này đã làm tăng sự bất bình giữa các hộ gia đình ở nông thôn bởi vì nếu cả đất tranh chấp, lấn chiếm mà sử dụng trước ngày 31/5/1990 cũng được hợp thức và những người dân lấn chiếm đất đó nghiễm nhiên được mảnh đất hợp pháp.
- Sau khi đo đạc bản đồ theo Luật đất đai năm 93, có sự khác biệt lớn giữa bản đồ này với bản đồ được đo theo chỉ thị 299CP ở chỗ diện tích sử dụng có nhiều sái lệch so với thời điểm lập bản đồ theo chỉ thị 299 vì vậy đã làm cho công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và vườn liền kề khu dân cư nông thôn chậm.
- Các hộ nông dân mua bán chuyển nhượng đất đai, nhập hộ, tách hộ từ năm 1993 đến nay làm cho diện tích đất ở và vườn liền kề khu dân cư nông thôn có nhiều biến động. Trước kia nhiều hộ sử dụng đến 300m2 nhưng nay lại tách ra làm mỗi hộ sử dụng 20 đến 30 m2 để mua bán trao tay mà nhà nước lại qui định là không cấp giấy chứng nhận cho đất mua bán trao tay.
- Nhiều hộ đã chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, tự sang nhượng trên đất nông nghiệp đã gây ra nhiều bức xúc trong cuộc sống ở nông thôn. Thành phố cũng đã có qui định là không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và vườn liền kề cho những trường hợp đó.
- Về mặt kinh phí để cấp giấy chứng nhận: Kinh phí để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và vườn liền kề khu dân cư nông thôn đã được thành phố cấp cùng với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo nghị định 64CP, nhưng trên thực tế thì kinh phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và vườn liền kề khu dân cư nông thôn đã được sử dụng vào mục đích giao đất theo nghị định 64 do vậy đã không có đủ kinh phí để thực hiện hơn nữa định mức cấp giấy chứng nhận loại này quá thấp chỉ là 30000đ/hồ sơ trong khi đó ở thành phố là 70000đ/hồ sơ. Thêm vào đó, cán bộ ở các xã một số nơi còn làm dề dà, khó khăn. Vì những nguyên nhân đó cho nên công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và vườn liền kề khu nông thôn vẫn còn thấp.
c. Quản lý các hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp cho thuê lại quyền sử dụng đất:
Chuyển đổi chuyển nhượng, thế chấp cho thuê lại là các quyền của người sử dụng đất đã được qui định trong Luật đất đai. Thực tế hiện nay thì các quyền đó được thực hiện chủ yếu dưới hình thức trao tay, thoả thuận giữa các đối tượng sử dụng đất đai với nhau mà không qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý. * Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất :
Điều 31 Luật đất đai qui định thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại UBND huyện, ở đô thị làm tại UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Còn điều 12và 14 nghị định 17/99/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của chính phủ qui định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế làm tại cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh. Thực hiện các qui định đó tư năm 1995 đến
2000, theo số liệu báo cáo của phòng Quản lý ĐCNĐ- Sở địa chính nhà đất Hà Nội đã nhận và quản lý hơn 700 hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà ở và đất ở của nhà ở tư nhân trên địa bàn 7 quận nội thành. Đối với các tổ chức kinh tế, phòng QLĐC- NĐ đã quản lý được hàng năm là 150 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức khác. ở các huyện ngoại thành, từ năm 1993 đến 2000, trung bình hàng năm các huyện đã quản lý 300 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và qyền sở hữu nhà ở của nhà tư nhân. Thực tế qua theo dõi khảo sát của cán bộ phòng Quản lý ĐC-NĐ thì hàng năm số nhà ở và đất ở của tư nhân trong 7 quận nội thành được chuyển nhượng gấp từ 7 đến 9 lần so với số hợp đồng mà Sở địa chính nhà đất nhận được ( 700 hợp đồng). Số nhà ở và đất ở của hộ gia đình khu dân cư nông thôn được chuyển nhượng thực tế gấp từ 4 đến 5 lần so với số hợp đồng mà các huyện quản lý nhận được (300 hợp đồng). Số các tổ chức kinh tế thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất gấp từ 2 đến 2,5 lần so với số hợp đồng mà phòng QLĐC-NĐ đã nhận (150 hợp đồng).
* Về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất :
Điều 31 luật đất đai qui định thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại UBND xã, ở đô thị làm tại UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Điều 7 nghị định só 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999của Chính phủ quy định hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất chuyển đổi. Theo số liệu thống kê tại UBND 221 phường xã thị trấn và 12 quận huyện trên địa bàn thành phố thì hàng năm từ 1995 đến 2000 hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình cá nhân các địa phương nhận được là từ 60 đến 70 hợp đồng.Nhưng thực tế, qua theo dõi biến động về hợp đồng kê khai sử dụng nhà ở và đất ở tại khu vực đô thị và khu dân cư nông thôn và khảo sát thực tế tại một số khu vực ở nội thành và ngoại thành của phòng quản lý ĐC- NĐ thì hàng năm số hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ gấp tư 1,2 đến 1,3 lần so với số hợp đồng nộp tại chính quyền địa phương. * Về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất :
Điều 17,18,20,21, NĐ17/99/ CP ngày 29/3/1999 cũng đã qui định về việc cho thuê quyền sử dụng đất. Hợp đồng cho thuê đất phải nộp tại UBND quận huyện, thị xã đối với hộ gia đình cá nhân được UBND quận huyện thị xã, thành phố thuộc tỉnh
cho thuê đất hoặc nộp tại Sở địa chính nhà đất đối với tổ chức, hộ gia đình cá nhân được UBND tỉnh thành phố trực thuộc trung ương cho thuê đất. Từ năm 1995 đến nay, Sở địa chính nhà đất cũng như các quận huyện không có trường hợp nào làm hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. nhưng thực tế, theo kết quả điều tra khảo sát trên địa bàn 12 quận huyện và kết quả kiểm tra thanh tra sử dụng đất của các tổ chức và hộ gia đình thì việc cho thuê lại đất giữa các tổ chức, hộ gia đình là diễn ra phổ biến và chủ yếu dưới hình thức trao tay theo thoả thuận của các bên mà không tuân theo qui định của pháp luật.
* Về hợp đồng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất :
Theo qui định của luật đất đai việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất của các hộ gia đình cá nhân làm tại UBND xã phường thị trấn còn đối với các tổ chức kinh tế thì làm tại Sở địa chính nhà đất. Từ năm 1999 đến 2001, Sở địa chính nhà đất đã quản lý 5 hợp đồng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất của 5 tổ chức kinh tế. Còn ở 221 các xã phường, UBND đã quản lý khoảng 100 hợp đồng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân để họ vay vốn sản xuất kinh doanh. Theo kết quả khảo sát của phòng Quản lý ĐC-NĐ trên 7 quận nội thành và một số huyện ngoại thành Hà Nội cũng như tại các ngân hàng trên địa bàn thì từ năm 200 trở về trước số lượng các hợp đồng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất hàng năm đã có 200 hợp đồng đối với tổ chức, 400 hợp đồng đối với cá nhân. Từ đầu năm 2001 đến nay các tổ chức tín dụng ngân hàng đã hạn chế cho vay bằng thế chấp giá trị quyền sử dụng đất do đối tượng sử dụng đất chưa có đủ điều kiện pháp lý để ký kết hợp đồng thế chấp.
d. Công tác tổ chức thống kê đất đai:
Trước khi tổ chức quản lý đất đai, công tác đo đạc địa chính được tiến hành để nhằm thành lập bản đồ địa chính. Đơn vị thực hiện công tác này đó là UBND xã, phường phân theo địa giới hành chính thống nhất để thực hiện. Việc xây dựng bản đồ địa chính nhằm xác định các đối tượng sử dụng đất như tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, nhà nước…
Sau khi đo đạc xong phải lập hồ sơ đăng ký đất nhằm xác định rõ chủ sở hữu của khu đất đó. Từ chủ sở hữu mới xác định chủ sử dụng cụ thể như tổ chức, cá nhân hoặc xã quản lý. Tiếp theo phải thành lập Hội đồng xét duyệt quyền sử dụng đất