quan đến quyền sở hữu và sử dụng bất động sản. Các giấy tờ đó như một sự đảm bảo đối với bên nhận thế chấp là khách hàng sẽ trả nợ theo các điều khoản đã ghi trong hợp đồng.
- Bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra bất động sản , kiểm tra việc thực hiện các nghĩa vụ của bên thế chấp như trả lãi vay, không phá hoại bất động sản thế chấp cũng như kiểm tra các điều kiện khác mà hai bên đã cam kết ghi trong hợp đồng.
- Bên nhận thế chấp phải chuyển vốn cho bên thế chấp theo đúng số lượng và thời hạn mà hai bên đã cam kết. Việc này nhằm đảm bảo uy tín của bên nhận thế chấp đối với bên thế chấp và tránh kiện tụng sau này nếu bên nhận thế chấp không chuyển vốn cho bên thế chấp hoặc chuyển không đúng hạn.
- Bên nhận thế chấp phải trả tất cả các loại giấy tờ, hồ sơ ... về bất động sản thế chấp cho bên thế chấp sau khi hợp đồng thế chấp được thanh lý, bên nhận thế chấp không được phép giữ bất kì một loại giấy tờ nào liên quan đến bất động sản đó.
- Bên nhận thế chấp phải thực hiện tất cả các nghĩa vụ khác nếu hai bên đã thoả thuận trong hợp đồng.
Mưc cho vay tối đa do các ngân hàng xét theo tình hình kinh doanh của mình để quy định, tuy nhiên ngân hàng nào cũng không thể cho khách hàng vay bằng giá trị tài sản thế chấp được vì vậy sẽ làm ảnh hưởng không tốt đến việc bảo toàn vốn của ngân hàng cũng như kiểm soát rủi ro. Thông thường các ngân hàng hiện nay thường cho khách hàng vay từ 70- 80 % giá trị của bất động sản thế chấp, một số ngân hàng có thể co vay tỉ lệ cao hơn, tuỳ thuộc vào chính sách của từng ngân hàng.
2.3.4. Thời điểm xác định giá trị bất động sản thế chấp
Giá trị bất động sản thế chấp được xác định tại thời điểm hai bên thế chấp và nhận thế chấp ký hợp đồng, thời điểm này không được áp dụng khi bên nhận thế chấp xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ do bất động sản có giá trị biên động theo thời gian, do vậy giá tại thời điểm hai bên kí kết hợp đồng có thể khác so với giá bất động sản khi hai bên thanh lý hợp đồng. Điều này phải được quy định rõ trong hợp đồng để tránh tranh chấp cũng như làm giảm lợi ích cho một trong hai bên.
Việc định giá bất động sản thế chấp có thể do bên nhận thế chấp đơn phương tiến hành hoặc có thể thuê tổ chức định giá, tư vấn bên ngoài, điều này do hai bên bàn bạc thống nhất nhau.
3. Kinh nghiệm định giá bất động sản của một số nước trên thế giới
Trong thời gian qua, mặc dù nước ta là nước đi sau trong lĩnh vực định giá, tuy nhiên chúng ta cũng học hỏi được những kiến thức cũng như các kinh nghiệm định giá của một số quốc gia trên thế giới. Nước ta đang dần dần hình thành các tổ chức nghề nghiệp, các trung tâm tư vấn, định giá bất động sản và đang dần dần khẳng định vị trí trên thị trường.
Bộ tài chính cùng với bộ tài nguyên môi trường kết hợp xây dựng nên những phương pháp, nguyên tắc cơ sở định giá ... trên cơ sở vận dụng những kinh nghiệm tích luỹ được vào thực trạng nước ta.
Nhà nước ban hành luật kinh doanh bất động sản, các nghị định, quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá, cấp chứng chỉ hành nghề định giá, ngày càng hoàn thiện khung pháp lý để đảm bảo về chất lượng của hoạt động định giá bất động sản.
Hàng năm các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương đều ban hành đơn giá các loại đất phục vụ cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.. và là cơ sở để các cá nhân, tổ chức tiến hành các hoạt động mua bán, chuyển nhượng , cho thê, cho thuê lại ...
Định giá bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia quan tâm, nghề định giá được phát triển từ thế kỉ 19 ở nhiều nước, do đó về mặt lý thuyết các phương pháp định giá đã được phát triển khá đầy đủ và được áp dụng rất rộng rãi. Tuy vậy ở mỗi nước tên gọi của các phương pháp có thể khác nhau.
Về tổ chức hoạt động thì ở các nước dịch vụ định giá bất động sản đã phát triển từ lâu, các nước đều đưa ra các tiêu chuẩn và các quy định cho hoạt động của loại dịch vụ này. Đó là các quy định về đào tạo, thời gian kinh nghiệm, về cấp chứng chỉ và giấy phép hành nghề, tiêu chuẩn chuyên môn. Ở nhiều nước đã tổ chức hiệp hội định giá và hiệp hội định giá quốc tế. Những hiệp hội này thường cung cấp các khoá học đào tạo và nâng cao về nghề định giá và đưa ra các tiêu chuẩn hoạt động của nghề nghiệp như tiêu chuẩn hành nghề định giá, tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp. Định giá viên khi tham gia hiệp hội nghề nghiệp có cơ hội trau dồi kiến thức chuyên môn và được hỗ trợ trong quá trình hoạt động như chia sẻ thông tin, kinh nghiệm.
Tại Singapore cơ quan quản lý nhà nước về định giá bất động sản là Văn phòng đất đai là cơ quan thực hiện chức năng quản lý của nhà nước đối với đất công, quản lý nhà nước về bất động sản, xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật, quy trình quy phạm, trình tự thủ tục định giá bất động sản. Văn phòng đất đai có bốn phòng: bán đất, thu hồi đất. quản lý đất nhà nước, hợp tác phát triển về đất, văn phòng định giá có chức năng thực hiện các công việc định giá bất động sản để thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật. Văn phòng định giá có chức năng thực hiện các công việc định giá bất động sản để thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật. Văn phòng định giá có 4 phòng: Xử lý thông tin, định giá bất động sản, định giá bất động sản đặc biệt như sân golf, bóng đá, casino. Định giá theo tổng giá trị bất động sản. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động theo hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn về bất động sản, kinh doanh bất động sản. Công ty tư vấn dịch vụ định giá hoạt động theo giấy phép hành nghề do hội đồng định giá trung ương cấp. Tổ chức hội nghề nghiệp là Viện định giá Singapore, có điều lệ và quy chế hoạt động riêng