Phương phỏp lợi nhuận (phương phỏp hạch toỏn)

Một phần của tài liệu Cơ sở khoa học của việc định giá BĐS thế chấp (Trang 27 - 28)

a. Khỏi niệm

Phương phỏp này được sử dụng để thẩm định giỏ cho cỏc tài sản đặc biệt như khỏch sạn, rạp chiếu búng và những tài sản khỏc, mà việc so sỏnh với những tài sản tương tự sẽ gặp khú khăn do giỏ trị chủ yếu của chỳng phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản.

Trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ thuộc nhiều vào dung lượng thương mại xỏc định dũng thu nhập của tài sản, đú là đặc điểm thường thể hiện cho cỏc tài sản trong ngành vui chơi giải trớ, bao gồm khỏch sạn và một số loại tài sản khỏc.

b. Nội dung phương phỏp lợi nhuận

Phương phỏp này dựa vào sự phõn tớch khả năng sinh lời ước tớnh của việc sử dụng tài sản, trừ đi cỏc chi phớ hoạt động kinh doanh hợp lý, cũn lại một khoản dư ra thể hiện là thu nhập thực hàng năm đặc trưng của tài sản. Thu nhập thực này sau đú được chuyển thành vốn theo đỳng như cỏch trong phương phỏp thặng dư.

c. Đỏnh giỏ phương phỏp lợi nhuận

• Ưu điểm

Phương phỏp lợi nhuận định giỏ cỏc BĐS mà giỏ trị của chỳng phụ thuộc nhiều bởi khả năng sinh lợi tốt hơn so với cỏc phương định giỏ khỏc.

• Hạn chế của phương phỏp

- Chỉ sử dụng để định giỏ đối với cỏc BĐS tạo ra lợi nhuận.

- Lợi nhuận ước tớnh cú thể khụng phản ỏnh được mức độ thu nhập thực của tài sản.

- Muống làm việc tốt theo phương phỏp này thẩm định viờn phải cú kiến thức vững vàng về loại hỡnh kinh doanh BĐS đú.

- Sử dụng để định giỏ đối với cỏc BĐS tạo thu nhập như: khỏch sạn, nhà nghỉ, rạp chiếu búng.

- Cỏc số liệu phải chớnh xỏc

- Việc định lói xuất vốn húa phải được thực hiện sau khi nghiờn cứu thị trường.

Kết luận

Bất kì một hiện tợng sự vật nào cũng có hai mặt đối lập nhau, chúng có thể là khả quan khi ở trong trờng hợp này, nhng lại là bất lợi trong trờng hợp khác. Và các phơng pháp nêu trên cũng vậy có những phơng pháp tỏ ra hơn phơng pháp trong điều kiện này nhng ở điều kiện khác thì ngợc lại. Nhng trong đó có thể nói phơng pháp so sánh trực tiếp là có cơ sở chắc chắn để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận. Sở dĩ nh vậy là bởi vì dữ liệu mà chúng ta sử dụng trong phơng pháp so sánh trực tiếp là thực tiễn đã diễn ra và đã đợc thị trờng công nhận, nó có bằng chứng thực tế nếu có xảy ra tranh chấp. Những phơng pháp còn lại thì chỉ mang tính ớc đoán trong tơng lai. Và cũng qua nghiên cứu chơng 1 ta cũng thấy rõ đợc vai trò to lớn của việc định giá tài sản trong lĩnh vực hoạt động tín dụng ngân hàng, đó là đảm bảo các khoản vay một cách chắc chắn mà vẫn đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn của khách hàng, để từ đó nâng cao đợc năng lực cạnh tranh của ngân hàng trên thị trờng.

Một phần của tài liệu Cơ sở khoa học của việc định giá BĐS thế chấp (Trang 27 - 28)

Tải bản đầy đủ (DOCX)

(28 trang)
w