Đất đai năm 2003 có hiệu lực đến nay
31
trình điều chỉnh pháp luật về đất đai ở Việt Nam. Cũng trong văn bản này, đấu giá quyền sử dụng đất được chính thức quy định là một hình thức để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Điều này tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho sự phát triển của quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam, và cũng là tiền đề cho việc xây dựng một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Được quy định như một giải pháp nguyên tắc tại Luật Đất đai năm 2003 – Điều 58, việc đấu giá quyền sử dụng đất được điều chỉnh một cách chuyên biệt tại Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Sau một thời gian được thực hiện theo quy trình, thủ tục riêng, việc đấu giá quyền sử dụng đất sau đó được coi là một trường hợp đấu giá tài sản có nguồn gốc từ Nhà nước và được đặt trong một khung pháp lý chung về đấu giá tài sản, được điều chỉnh bởi Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 24/3/2010 của Chính phủ về BĐG tài sản; Nghị định này được hướng dẫn chi tiết bởi Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ tư pháp. Trong quá trình vận hành chính sách, sự thiếu hụt các quy định cụ thể được tiếp tục tháo gỡ bằng chính sách của các Bộ, ngành, như: Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn về việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất… Tiếp đó, do sự khác biệt của mỗi địa phương về đặc điểm đất đai, tình hình quản lý đất đai, quỹ đất… nên nhiều địa phương đã ban hành quy chế riêng về BĐG quyền sử dụng đất như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nam Định...v..v…
Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003
Được thông qua tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI và có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2004, Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định này nhằm tạo điều
32
kiện cho quan hệ đất đai được vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá và cơ chế xin – cho, huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách Nhà nước.
Trên cơ sở Luật đất đai, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xây dựng, trong đó quy định các trường hợp đất được tham gia vào thị trường BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong Luật Đất đai năm 2003 và văn bản hướng dẫn thi hành, đấu giá quyền sử dụng đất được quy định là một hình thức để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, cụ thể tại Điều 58 Luật đất đai năm 2003, Điều 61 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, khoản 5 Điều 2 Nghị định 17/2006/NĐ-CP:
- Các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất:
+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; + Sử dụng quỹ đất để tạo vốn đầu tư cho xây dựng kết cấu hạ tầng; + Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất hoặc kinh doanh;
+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
+ Các trường hợp khác do Chính phủ quy định [34, Điều 58].
- Không áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trong các trường hợp sau:
+ Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 Luật Đất đai (các trường hợp người sử dụng đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất)
33
+ Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất;
+ Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá ít nhất là hai lần nhưng không thành hoặc trường hợp chỉ có một nhà đầu tư lập dự án xin giao hoặc thuê một diện tích đất cụ thể để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch;
+ Các trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, xây dựng nhà ở cho người nghèo và người có thu nhập thấp thuê hoặc mua, xây dựng nhà ở công vụ;
+ Trường hợp giao đất ở cho cán bộ, công chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền;
+ Đất chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng [9, Điều 61], [11, Điều 2].
- Đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, việc sử dụng được thực hiện theo một trong hai hình thức:
+ Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cầu hạ tầng. Trường hợp này, việc đấu giá quyền sử dụng đất và đầu thầu xây dựng công trình được tiến hành độc lập.
+ Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu. Trường hợp này, thang điểm chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đấu giá quyền sử dụng đất được xây dựng riêng; Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự án phải được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt [9, Điều 62].
34
Trong cả hai trường hợp trên, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá. Hằng năm, Uỷ ban nhân dân Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để tạo vốn thực hiện các dự án đó.
Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu công trình có sử dụng đất được thực hiện theo quy chế do Thủ tướng chính phủ ban hành.
Ngoài ra, bên cạnh hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương II Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV đã quy định cụ thể việc thành lập, tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Tổ chức phát triển quỹ đất và tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai. Điều này là nhằm mục đích thúc đẩy thị trường BĐS phát triển và tăng tính minh bạch khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch, trong đó có cả hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Chẳng hạn như, một trong các hoạt động của tổ chức phát triển quỹ đất là “quản lý quỹ đất đã thu hồi và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với diện tích đất được giao quản lý” [21]. Hoạt động của các tổ chức hoạt động dịch vụ như tư vấn về giá đất, dịch vụ về đo đạc và bản đồ địa chính, dịch vụ về thông tin đất đai... cũng là những kênh bổ trợ cho hoạt động động đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra hiệu quả, minh bạch và công bằng. Bên cạnh đó, Điều 66 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất gắn liền với đất, đây là nơi thực hiện nhiều hoạt động hỗ trợ các giao dịch về quyền sử dụng đất và cũng có chức năng:
Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất gắn liền với đất theo yêu cầu, Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
35
tế có đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai; dịch vụ bán đấu giá bất động sản được tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất gắn liền với đất [9, Điều 66].
Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất theo Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ
Ngày 31/8/2005, Thủ tướng Chính phủ ký ban hành Quyết định số 216/QĐ-TTg về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Theo đó, Chính phủ quy định bổ sung một số trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá so với quy định của Luật đất đai 2003, như: giao đất đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; giao đất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất (trừ trường hợp không thay đổi chủ sử dụng đất)... và các trường hợp khác do Uỷ ban nhân dân cấp Tỉnh quyết định. Quy chế cũng quy định cụ thể về thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đấu giá; Điều kiện để các thửa đất được tổ chức đấu giá cũng như điều kiện được đăng ký tham gia đấu giá,
Về quy trình BĐG quyền sử dụng đất theo quy chế này cụ thể như sau:
Thành lập Hội đồng đấu giá
- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thì có thẩm quyền thành lập Hội đồng đấu giá. Trường hợp cấn thiết ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp cho ủy ban nhân dân cấp huyện thành lập Hội đồng đấu giá, Hội đồng đấu giá để đấu giá giao đất, đấu giá cho thuê đất đối với tổ chức.
- Hội đồng đấu giá cấp tỉnh phải đảm bảo có đại diện của các Sở: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư, Xây dựng và các
36
thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế của địa phương. Trường hợp lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không đảm nhiệm chức danh Chủ tịch Hội đồng đấu giá thì uỷ quyền Giám đốc Sở Tài chính làm Chủ tịch Hội đồng.
Thành phần Hội đồng đấu giá ở cấp huyện gồm lãnh đạo ủy ban nhân dân cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng đấu giá và đại diện các phòng, ban chức năng của huyện như thành phần Hội đồng đấu giá của tỉnh.
Trước khi tiến hành đấu giá, Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành việc thông báo tổ chức đấu giá theo quy định. Những đối tượng có đủ điều kiện đăng ký tham gia đấu giá và nộp hồ sơ tham gia đấu giá kèm theo tiền đặt cọc (tiền bảo lãnh, tiền đặt trước) và phí đấu giá. Tiền đặt cọc do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho từng cuộc đấu giá nhưng tối đa không quá 5% giá khởi điểm của từng thửa đất đấu giá. Căn cứ vào tình hình địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp Tỉnh quy định việc xác định bước giá hoặc không cần quy định việc xác định bước giá cho phù hợp; Quyết định giá khởi điểm, hoặc phân cấp việc quyết định theo thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm theo nguyên tắc:
Giá khởi điểm đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất thực tế trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định giá khởi điểm theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm không được thấp hơn giá đất, giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp Tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ [38, Điều 10].
Tổ chức đấu giá
- Hội đồng đấu giá tổ chức thực hiện đấu giá theo phương án được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt.
37
Ở những địa phương đã thành lập tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất thì căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc giao cho tổ chức này thực hiện việc đấu giá. Khi thực hiện đấu giá, tổ chức phải thành lập Hội đồng đấu giá. Các thành viên tham gia Hội đồng này gồm đại diện các cơ quan, Ban, ngành theo quy định tại khoản 2 Điều 7 của Quy chế.
- Thủ tục mở phiên đấu giá.
+ Giới thiệu thành viên Hội đồng, người điều hành và người giúp việc (nếu có).
+ Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá, công bố người có đủ điều kiện tham gia đấu giá.
+ Người điều hành phiên đấu giá giới thiệu quy chế đấu giá.
+ Giới thiệu toàn bộ thông tin có liên quan đến thửa đất thực hiện đấu giá, giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá; phát phiếu đấu giá (trong trường hợp đấu giá bằng bỏ phiếu kín) cho từng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; làm các thủ tục cần thiết khác.
- Hình thức và trình tự đấu giá
+ Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp thì người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá.
Đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Quy chế thì Hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm sau vòng đấu thứ nhất và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này; tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá khởi điểm của vòng đấu này. Cuộc đấu giá kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá.
38
đều bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi điểm thì Hội đồng tuyên bố cuộc đấu giá không thành. Hội đồng sẽ xem xét điều chỉnh lại mức giá khởi điểm cho phù hợp và tiến hành tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quyết định.
+ Đấu giá công khai bằng lời: đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Quy chế thì Hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp. Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá.
+ Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất quy định thời gian của một vòng đấu đối với từng hình thức đấu giá.
+ Trường hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});