Hiện trạng tài sản : Toàn bộ tài sản trên là tường rào và mặt bãi nằm trên khu đất 9.808m2 tại xã An Hồng- An Dương- Hải Phòng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00031QSDĐ/1364/QĐ-UB của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng cấp ngày 17/8/2004 cho công ty cổ phần thương mại Minh Khai.
Tài sản trên không liên quan đến bất kỳ người nào khác, không bán, không thế chấp, không bảo lãnh, không dùng để bảo đảm bất kỳ nghĩa vụ trả nợ nào khác, không có tranh chấp và chuyển nhượng cho bất cứ ai.
Định giá tài sản
- Căn cứ tính thị trường và khả năng trượt giá của tài sản trên thị trường. Tài sản có lợi thế thương mại cao, đủ khả năng chuyển nhượng, đảm bảo bù đắp dư nợ vay khi có rủi ro bất khả kháng xảy ra.
- Phương pháp định giá : Do đây là đất thuê nên giá trị quyền sử dụng đất không được tính định giá toàn bộ vật kiến trúc trên diện tích 9.808m2 bao gồm các hạng mục san lấp mặt bằng, xây dựng tường rào và chi phí đền bù đất canh tác và hoa màu sẽ được căn cứ trên các hợp đồng và các chứng từ thanh toán.
Giá trị vật kiến trúc trên đất
- Vị trí đất : xã An Hồng- An Dương- Hải Phòng. Đây là đất thuê lâu dài dùng để xây dựng trung tâm thương mại.
Căn cứ vào các chứng từ đền bù đất canh tác và hoa màu gồm : + Phương án đền bù hỗ trợ.
+ 45 chứng từ ( Phiếu chi và giấy chứng nhận tiền) có giá trị là 583.256.817đ
+ Căn cứ hợp đồng giao nhận thầu và các chứng từ có liên quan đến xây dựng tường rào bao quanh và chi phí san lấp mặt bằng toàn bộ khu đất diện tích 9.808m2 gồm : Hợp đồng giao nhận thầu và 6 chứng từ ( phiếu chi ) có giá trị là 700trđ.
- Tổng giá trị tài sản sau khi định giá :
+ Chi phí đền bù đất canh tác và hoa màu 583.256.817đ
+ Chi phí san lấp mặt bằng à xây dựng tường rào : 600.000.000đ Tổng : 1.183.256.817đ
Đảm bảo mức dư nợ cho vay tối đa là : 828.000.000đ
Nhận xét
- Định giá bất động sản dựa trên : + Căn cứ vào tính thị trường
+ Có tính đến khả năng trượt giá của bất động sản trên thị trường
+ Áp dụng hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng so với giá tiêu chuẩn tối thiểu xây dựng nhà mới
- Xác định giá trị quyền sử dụng đất :
+ Theo quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng cho phép công ty chuyển sang thuê đất
+ Quyết định của chi cục thuế quận Hồng Bàng về việc miễn tiền thuê đất + Hợp đồng thuê đất
+ Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước
2.3. Đánh giá công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thươngthành phố Hải Phòng thành phố Hải Phòng
2.3.1. Những kết quả đạt được trong công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh
Mặc dù có rất nhiều yếu tố bên trong và bên ngoài tác động tới hoạt động tín dụng tại ngân hàng, song cùng với sự cố gắng nỗ lực của các cán bộ tín dụng, công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh đã đạt được những kết quả đáp ứng yêu cầu đặt ra. Khách hàng của chi nhánh thường là những doanh nghiệp lớn, nhu cầu vay vốn nhiều, do đó rủi ro là không nhỏ. Việc định giá tài sản thế chấp đòi hỏi phải có lợi cho cả 2 bên khách hàng – ngân hàng. Chính vì vậy Chi nhánh đã đạt được những kết quả mà Ban giám đốc đặt ra trong hoạt động tín dụng. Những ưu điểm thể hiện :
- Các bất động sản được coi là tài sản bảo đảm tại Chi nhánh rất phong phú về chủng loại, về giá trị…
- Khi xác định giá trị bất động sản có tham khảo giá của những giao dịch đã thực hiện được trên thị trường.
- Yếu tố pháp lý của bất động sản thế chấp được coi là quan trọng khi định giá tài sản thế chấp. Có các tài liệu liên quan đến bất động sản như: Giấy phép xây dựng, các hóa đơn chứng từ, bảng giá xây dựng…
- Phương pháp thực hiện định giá bất động sản được áp dụng tại Chi nhánh rất đa dạng và linh hoạt, tùy thuộc vào mỗi loại: Phương pháp so sánh, chi phí, vốn hóa…
- Trong biên bản định giá và báo cáo định giá cũng đã quy định những vấn đề hết sức cần thiết về bất động sản, hiện trạng sử dụng của bất động sản...
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân trong công tác định giá thế chấp tại chi nhánh
* Hạn chế
- Chi nhánh chưa có phòng Thẩm định tài sản riêng biệt. - Công tác định giá chưa đảm bảo giá thị trường
* Nguyên nhân
- Việc ước tính giá trị của bất động sản còn mang tính chủ quan của cán bộ tín dụng. Giá trị của bất động sản chưa thực sự sát với nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Ngân hàng chú ý vào đảm bảo độ rủi ro cho mình mà quên mất việc khách hàng có thể được vay số tiền nhiều hơn, khả năng phát triển từ nguồn vốn vay sẽ đạt hiệu quả cao hơn nếu ngân hàng thực hiện tốt việc giám sát khách hàng…Giá trị của bất động sản bảo đảm tín dụng sau khi định giá thấp hơn so với giá trị thực của tài sản, gây thiệt thòi cho khách hàng. Cũng vì điều này đôi khi ngân hàng bỏ lỡ những khách hàng thực sự tốt.
- Giá trị mà bất động sản mục tiêu được ước tính lại thấp hơn giá trị thị trường, sau đó tỷ lệ cho vay lại tối đa chỉ là 70% so với giá bất động sản đảm bảo đã được định giá. Như vậy khách hàng được cho vay với mức không cao, dẫn đến khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường sẽ bị sụt giảm.
- Trong biên bản định giá, cán bộ định giá không nói rõ cụ thể mức giá tham khảo ở thị trường là từ những nguồn thông tin nào, do đó rất khó kiểm soát đối với cấp có thẩm quyền trong ngân hàng.
- Chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu thu thập một cách nhanh nhất những thông tin định giá bất động sản đã được thực hiện, gây khó khăn trong công tác tìm kiếm những bất động sản tương tự trên thị trường, mà có khi ngay trong Ngân hàng đã được thực hiện định giá.