7. Phần mềm Crystal Ball trong phân tích mô phỏng.
7.2.Thực hiện lệnh mô phỏng Crystal Ball trên bảng tính Excel.
Phần mềm Crystal Ball, sau khi đ−ợc cμi đặt một cách chính xác, khi khởi động Excel, sẽ có giao diện nh− hình d−ới đây. Trên Hình ... cho thấy, ngoμi những nút chức năng trên thanh công cụ nh− của ch−ơng trình Excel, sẽ có thêm một số nút chức năng của Crystal Ball, trong đó có hai nút khá quan trọng lμ Cell vμ Run. Trong 6 b−ớc xây dựng mô phỏng nêu trên, nút Cell dùng để mô hình hoá tính không chắc chắn của các biến rủi ro thông qua việc khai báo các giả định vμ lựa chọn mô hình phân phối xác suất cho từng biến (B−ớc 3), khai báo mức độ t−ơng quan giữa các biến rủi ro (B−ớc 4) vμ khai báo biến cần dự báo (B−ớc 5). Nút Run để khai báo chế độ chạy vμ thực hiện lệnh chạy mô phỏng, chiết suất các loại báo cáo kết quả phân tích (B−ớc 6). Ngoμi ra, thoát khỏi Crystal Ball, tìm hiểu về Crystal Ball vμ một số chức năng phụ khác cũng đ−ợc tập trung ở nút Run. Các nút, biểu t−ợng còn lại khác trên thanh công cụ lμ những chức năng trực tiếp, ng−ời sử dụng không phải tìm kiếm một cách tuần tự nh− cách mở các nút Cell vμ Run rồi mới vμo các chức năng cụ thể đã trình bầy ở trên. Để biết đ−ợc
chức năng của từng biểu t−ợng, chỉ cần đ−a con trỏ vμo biểu t−ợng đó, chức năng của biểu t−ợng sẽ đ−ợc hiển thị ra.
Hình ... : Giao diện Crystal Ball
Trong giao diện trên, có một bμi toán nhỏ, đơn giản về cho thuê căn hộ, lần l−ợt các b−ớc trong xây dựng mô phỏng sẽ đ−ợc thực hiện thông qua bμi toán nμy để minh hoạ sử dụng Crystal Ball trong thẩm định dự án. Bμi toán có nội dung đơn giản nh− sau:
- Chủ dự án có 28 căn hộ dμnh để cho thuê;
- Giá cho thuê mỗi căn hộ trong 1 tháng: Căn cứ mức giá phổ biến hiện nay trên thị tr−ờng, với những thuận lợi/khó khăn từ vị trí của toμ nhμ đem lại, để có thể cạnh tranh đ−ợc với các toμ nhμ khác, dự kiến mức giá cho thuê sẽ dao động xung quanh mức khoảng 150 $/căn/tháng;
- Khả năng cho thuê: Căn cứ vμo thị tr−ờng cho thuê căn hộ hiện nay, với mức giá cho thuê trung bình nh− dự kiến, khả năng cho thuê theo đánh giá của chủ dự án lμ bình quân đạt khoảng 25 căn hộ trong tổng số 28 căn hộ sẵn có để cho thuê;
- Doanh thu cho thuê hμng tháng đ−ợc xác định bằng số căn hộ cho thuê đ−ợc nhân (x) với giá cho thuê mỗi căn hộ trong 1 tháng.
Theo chủ dự án, nếu với mức doanh thu đạt đ−ợc tối thiểu từ 3.750 $/tháng trở lên thì dự án mới đáng giá thực hiện. Nh− vậy, vấn đề đặt ra lμ trong bối cảnh thị tr−ờng cho thuê căn hộ nh− hiện nay, cộng với những đặc điểm riêng có của dự án, thì khả năng để đạt đ−ợc mức doanh thu kỳ vọng lμ bao nhiêu? Đây lμ câu hỏi mμ chủ dự án - với t− cách lμ ng−ời ra quyết định phải trả lời. Vμ đ−ơng nhiên, khi chủ dự án đặt vấn đề ngân hμng tμi trợ cho dự án nμy, câu hỏi trên không còn lμ của riêng chủ dự án nữa, ngân hμng cũng cần phải đánh giá đ−ợc khả năng thμnh công của dự án lμm căn cứ để ra quyết định có tμi trợ cho dự án hay không.
ở bμi toán nμy, 2 b−ớc đầu tiên lμ Xây dựng mô hình toán (Xác định doanh thu hμng tháng) - B−ớc 1, vμ xác định biến rủi ro (cả hai biến, gồm: Giá cho thuê căn hộ vμ Số
l−ợng căn hộ cho thuê đ−ợc đều không chắc chắn) - B−ớc 2, đều đã đ−ợc thực hiện xong. Chúng ta sẽ bắt đầu từ B−ớc 3 cùng với việc sử dụng hai nút Cell vμ Run.
a. Nút Cell - Mô hình hoá tính không chắc chắn của biến rủi ro:
- Lựa chọn vμ Nhấp chuột vμo địa chỉ ô chứa biến rủi ro cần khai báo trên Bảng thông số, sau đó nhấp chuột vμo nút Cell trên thanh công cụ, chọn Define Assumption: Cell\Define Assumption..., một tập hợp các mô hình phân phối xác suất trong hộp Distribution Gallery đ−ợc mở ra nh− Hình d−ới đây. Nhấn chuột vμo nút More để có thêm các mô hình phân phối xác suất khác cho lựa chọn;
Hình ... : Tập hợp các mô hình phân phối xác suất cho biến rủi ro
- Lựa chọn mô hình phân phối xác suất phù hợp với tính chất không chắc chắn của biến rủi ro đó trong hộp Distribution Gallery, sau đó nhấp OK. Có khoảng 17 mô hình khác nhau về phân phối xác suất để lựa chọn;
- Khai báo các trị thống kê cơ bản theo yêu cầu, nhấn Enter, rồi kết thúc bằng nhấn OK. Giả sử lựa chọn mô hình phân phối xác suất chuẩn (Normal Distribution), sau khi khai báo cáo trị thống kê đặc tr−ng, kết quả khai báo nh− hình d−ới đây (các trị thống kê Mean - giá trị trung bình, Std Dev - độ lệch chuẩn khai báo d−ới đây chỉ mang tính chất minh hoạ).
Hình ...: Minh hoạ khai báo giả định biến rủi ro Giá cho thuê căn hộ
- Tiếp tục thực hiện khai báo giả định để mô hình hoá tính không chắc chắn của các biến rủi ro khác. Tr−ờng hợp cần thay đổi mô hình phân phối xác suất đã khai báo cho phù hợp hơn, đ−a con trỏ về địa chỉ ô chứa biến rủi ro cần thay đổi trên Bảng thông số, nhấp chuột vμo Cell, chọn Clear Data để xoá khai báo ban đầu, sau đó thực hiện khai báo lại theo trình tự nh− trên.
Hình ...: Kết quả khai báo giả định đối với Biến thứ hai - Số l−ợng căn hộ cho thuê đ−ợc
b. Nút Cell - Chọn vμ khai báo biến dự báo. Trong thẩm định dự án, các biến dự báo tuỳ theo mục tiêu phân tích vμ khảo sát, nh−ng chủ yếu sẽ lμ các chỉ tiêu tμi chính dự án nh− NPV, IRR, tỷ số lợi ích chi phí, DSCR, vμ các chỉ tiêu khác nh− doanh thu, lợi nhuận. Trình tự lựa chọn biến dự báo đ−ợc thực hiện nh− sau:
- Đ−a con trỏ tới vị trí ô địa chỉ chứa biến cần dự báo, nhấp chuột vμo nút Cell trên thanh công cụ, chọn Define Forecast ... Khai tên biến dự báo vμ đơn vị tính, sau đó nhấp OK để hoμn tất việc khai báo biến dự báo.
Hình ...: Khai báo biến dự báo
- Tiếp tục trình tự trên với các biến dự báo còn lại khác. Nút More>> trong Hình trên để lựa chọn thêm kích th−ớc vμ chế độ hiển thị cửa sổ Window khi ch−ơng trình chạy.
Qua Hình ... cho thấy một cách trực quan toμn bộ cả 3 biến có liên quan, gồm: Hai biến rủi ro đầu vμo (Giá cho thuê căn hộ vμ Số căn hộ có thể cho thuê đ−ợc hμng tháng) vμ một biến dự báo đầu ra (Doanh thu) sau khi đ−ợc khai báo giả định (đối với những biến rủi ro) vμ khai báo dự báo (đối với biến dự báo). Các ô địa chỉ chứa những
biến rủi ro sau khi đ−ợc khai báo giả định, các ô địa chỉ chứa biến dự báo sau khi đ−ợc khai báo theo những trình tự trên sẽ tự động tô mầu nền khác biệt với các biến khác không khai báo.
c. Nút Run - Thực hiện chạy mô phỏng, chiết suất báo cáo.
Sau khi đã khai báo giả định các biến rủi ro, lựa chọn những biến cần dự báo, để thực hiện chạy mô phỏng, thực hiện theo trình tự sau:
- Khai báo chế độ chạy mô phỏng: Nhấp chuột vμo nút Run trên thanh công cụ, chọn Run Preferences ..., lúc nμy sẽ xuất hiện cửa sổ để khai báo chế độ chạy mô phỏng nh− Hình .... d−ới đây: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hình ...: Hộp thoại khai báo chế độ chạy mô phỏng
Gõ trực tiếp số lần chạy vμo ô Maximum Number of Trials, đây cũng chính lμ số l−ợng kịch bản đ−ợc xây dựng;
- Các lựa chọn/khai báo khác: Các lựa chọn nh−: Dừng khi có lỗi tính toán (Stop On Calculation Errors), cho phép kiểm soát độ chính xác (Enable Precision Control) tuỳ thuộc vμo ng−ời sử dụng, nh−ng nên đ−ợc để ở chế độ lựa chọn. Ngoμi ra, có thể sử dụng các chức năng khác ở bên phải của Hình ... nh− Speed để điều chỉnh tốc độ chạy, Marcos để điều chỉnh chu kỳ chạy mô phỏng, Options để tính độ nhậy vμ lựa chọn chế độ hiển thị xác suất. Sau khi nhập số lần chạy mô phỏng vμ các lựa chọn thêm khác (nếu cần), nhấn OK để kết thúc việc khai báo chế độ chạy mô phỏng;
- Chạy mô phỏng: Nhấp chuột vμo nút Run trên thanh công cụ, chọn Run, ch−ơng trình sẽ bắt đầu quá trình chạy mô phỏng với chế độ chạy nh− đã đ−ợc thiết lập ở những b−ớc kể trên.
Phân tích kết quả chạy mô phỏng: Tr−ớc hết, giải thích qua ý nghĩa của các mô hình phân phối xác suất gán cho các biến rủi ro trong Bμi toán nhỏ ở trên nh− sau:
- Giá cho thuê căn hộ: Bình quân cho thuê ở mức 150 $/tháng, nh−ng giá cho thuê cụ thể sẽ dao động xung quanh giá trị 150 $/tháng theo qui luật phân phối chuẩn với độ lệch chuẩn 10 $. Điều nμy có nghĩa lμ hai phần ba (gần 68%) các mức giá thực tế cho thuê đ−ợc sẽ nằm trong khoảng 1 độ lệch
chuẩn, tức lμ từ 140 $/tháng đến 160 $/tháng. Các mức giá cho thuê còn lại có thể cho thuê đ−ợc sẽ nằm ở hai thái cực, hoặc từ 120 đến 140 $/tháng, hoặc từ 160 đến 180$/tháng. Tuy nhiên, xác suất để có thể phải cho thuê với giá quá thấp (từ 120 đến d−ới 140 $/tháng) hoặc cho thuê đ−ợc với giá quá cao (trên 160 đến 180 $/tháng) lμ không nhiều.
- Số căn hộ cho thuê đ−ợc: T−ơng tự nh− đối với biến đầu tiên, với giả định dùng mô hình phân phối chuẩn để mô tả tính không chắc chắn của biến rủi ro nμy, phần lớn (khoảng 68%) lμ hμng tháng chủ dự án sẽ cho thuê đ−ợc từ 24 đến 26 căn hộ. Tuy nhiên, vì nhiều nguyên nhân khác nhau, bên cạnh khả năng cho thuê đ−ợc khá đều đặn trong khoảng từ 24 đến 26 căn hộ, sẽ có tháng cho thuê đ−ợc nhiều vμ có tháng cho thuê đ−ợc ít. Vì vậy, gần một phần ba khả năng lμ chủ dự án chỉ cho thuê đ−ợc từ 22 đến d−ới 24 căn (23 căn) hoặc đột biến cho thuê đ−ợc nhiều (27 đến 28 căn).
Cùng với việc khai báo biến dự báo (Doanh thu), với những giả định về hai biến rủi ro nh− trên, thực hiện chạy mô phỏng 10.000 lần, kết quả mô phỏng đ−ợc thể hiện trong Hình ... d−ới đây.
Hình ...: Kết quả chạy mô phỏng dự báo doanh thu cho thuê căn hộ
Kết quả nh− trên có ý nghĩa nh− thế nμo?ở Hình .... cho thấy, với mức giá bình quân 150 $/tháng, số căn hộ cho thuê đ−ợc 25 căn/28 căn, chủ dự án kiếm đ−ợc doanh thu hμng tháng từ việc cho thuê căn hộ lμ 3.750 $. Tuy nhiên, do 150 $/tháng chỉ lμ mức giá bình quân, thực tế không phải luôn luôn đạt đ−ợc mức giá đó, có thể thấp hơn hoặc cao hơn. T−ơng tự, số l−ợng căn hộ có thể cho thuê đ−ợc không phải lúc nμo cũng đạt đ−ợc 25 căn, bình quân đạt 25 căn nh−ng có lúc có thể cho thuê đ−ợc thể cao hơn, có lúc lại thấp hơn mức bình quân trên. Chính vì sự không chắc chắn của các biến rủi ro, đã lμm cho doanh thu cho thuê căn hộ không phải lúc nμo cũng đạt 3.750 $/tháng, có tháng doanh thu sẽ cao hơn, ng−ợc lại có tháng sẽ đạt doanh thu thấp hơn mức trên. Kết quả tính toán ở Hình ... cho thấy:
- Doanh thu của dự án cho thuê căn hộ dao động trong một khoảng khá lớn, từ 2.700 $/tháng đến 4.848 $/tháng;
- Trong khoảng giá trị doanh thu có thể nhận đ−ợc, với yêu cầu của chủ dự án lμ doanh thu tối thiểu phải đạt từ 3.750 $/tháng trở lên, xác suất để chủ dự án đạt đ−ợc mức doanh thu kỳ vọng trên lμ 50,28%;
- Số kịch bản yêu cầu trong khi khai báo chế độ chạy lμ 10.000 lần, tuy nhiên ch−ơng trình chỉ cần chạy đến 9.925 kịch bản lμ đã đạt độ chính xác yêu cầu;
- Mỗi một lần chạy, ch−ơng trình sẽ lấy ngẫu nhiên giá trị của hai biến rủi ro trong phạm vi biến động đã đ−ợc khai báo trong giả định để tính ra đ−ợc một giá trị của biến dự báo Doanh thu. Ký hiệu Mean = 3.763 có nghĩa lμ giá trị trung bình của biến dự báo Doanh thu trong 9.925 kịch bản đ−ợc xây dựng lμ 3.763 $/tháng.
Chiết suất báo cáo: Để chiết suất báo cáo, nhấp chuột vμo nút Run trên thanh công cụ,
chọn Create Report ..., Crystal Ball hiển thị hộp thoại Create Report nh− Hình d−ới đây:
Hình ...: Hộp thoại tạo báo cáo
Có 6 nội dung chính trong hộp thoại tạo báo cáo, cho phép ng−ời sử dụng có thể chiết suất đ−a ra nhiều loại/dạng báo cáo khác nhau, cụ thể nh− sau:
- Nội dung báo cáo (Report Sections): Phần đồ thị có các lựa chọn nh− đồ thị phủ, đồ thị xu h−ớng. Phần thông tin dự báo có các lựa chọn về trị thống kê, số liệu tổng hợp, đồ thị, phân vị, đồ thị độ nhậy vμ tần xuất. Phần các giả định có các giả định đối với tông số vμ đồ thị minh hoạ;
- Dự báo (Forecasts): Có thể đ−a tất cả các biến dự báo (All), hoặc lựa chọn một số biến (Chosen), hoặc chỉ các dự báo đang đ−ợc mở vμo báo cáo;
- Giả định (Assumptions): Có thể đ−a vμo báo cáo tất cả (All) hoặc chỉ những giả định nμo đ−ợc lựa chọn (Chosen);
- Phân vị (Percentiles): Thang xác suất (từ 0 đến 100%) sẽ đ−ợc chia theo từng mức phân vị, qua đó cho biết khả năng đạt đ−ợc giá trị của biến dự báo ứng với mỗi mức phân vị cộng dồn. Có 6 lựa chọn mức phân vị, gồm: Tứ phân vị (Quartiles), ngũ phân vị (Quintiles), thập phân vị (Deciles); nhị thập phân (Icosatiles) vμ hai cách chia phân vị đặc thù khác lμ: 2,5; 5; 50; 95; 97,5 vμ 10; 25; 50; 75; 90;
- Đồ thị (Charts): Biểu đồ mầu, trắng đen hay biểu đồ MS Excel lμ 3 lựa chọn trong thể hiện đồ thị;
- L−u báo cáo (Location): Báo cáo có thể l−u ở cùng một file nh−ng trên một sheet mới hoặc l−u ở một file khác.
Nhìn chung, một báo cáo nên gồm hai phần: Phần thể hiện kết quả chạy mô phỏng đối với các biến dự báo vμ phần thể hiện các giả định của những biến rủi ro. Báo cáo đối với bμi toán cho thuê căn hộ nêu trên đ−ợc thể hiện trong Bảng d−ới đây:
Crysta l Ba ll R e port (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Simulation started on 10/4/04 at 8:21:16 Simulation stopped on 10/4/04 at 8:21:32
Assumptions
Assumption: So luong ca n ho cho thue duoc Ce ll: B3
Normal distribution with parameters:
Mean 25.00
Standard Dev. 1.00
Selected range is from -Infinity to +Infinity
Correlated with:
Gia cho thue can ho 1.00
Assumption: Gia cho thue ca n ho Ce ll: B2
Normal distribution with parameters:
Mean 150.00
Standard Dev. 10.00
Selected range is from -Infinity to +Infinity
Correlated with:
So luong can ho cho thue duoc (B3) 1.00
End of Assumptions
22.00 23.50 25.00 26.50 28.00
So luong can ho cho thue duoc
120.00 135.00 150.00 165.00 180.00
Giá cho thuê căn hộ
Trong báo cáo nμy, một lần nữa trị số thống kê của các giả định đối với những biến rủi ro đ−ợc tổng hợp lại, gồm: Tên vμ địa chỉ của biến rủi ro trên bảng tính Excel, Mô hình phân phối xác suất, trị thống kê đặc tr−ng của loại phân phối xác suất đó, hệ số t−ơng quan. Đối với biến dự báo, tóm tắt kết quả chạy mô phỏng, các trị thống kê, biểu đồ