Trong nhiều năm qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều nhà ở
chung cư, với tốc độ tương đối nhanh, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thành phố với chất lượng ở và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn. Hầu hết các khu chung cư đã phần nào đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của người dân, đã hình thành và phát triển nhiều hoạt động dịch vụ để đảm bảo cuộc sống của người dân về mặt vật chất cũng như tinh thần, từ việc tổ chức công
tác trông giữ xe, quản lý vận hành cầu thang máy, cung cấp điện, nước giữ
gìn vệ sinh môi trường, thu gom rác thải… đến việc xây dựng các khu vui chơi giải trí…
Tuy nhiên, do chưa có mô hình quản lý phù hợp cũng như coi nhẹ công tác quản lý sau khi đưa các ngôi nhà vào vận hành khai thác sử dụng nên có nhiều công trình bị xuống cấp nghiêm trọng. Hơn nữa do việc phát triển các hệ thống dịch vụ không đòng bộ, chưa được chú trọng nên đã gây ra tâm lý e ngại của người dân khi sống ở chung cư.
Cụ thể là:
Trong việc tổ chức thực hiên công tác bảo dưỡng, duy tu nhà chung cư
hiện nay còn một số tồn tại vướng mắc sau:
Chưa có quy định về công tác duy tu bảo dưỡng.
Theo quy định của luật dân sự nhưng người sống trong chung cư đồng sở
hữu khu vực công cộng. Vì vậy toàn bộ toà nhà ngoại trừ phạm vi diện tích trong từng căn hộ rơi vào tình trạng “không người quản lý “. Mô hình quản lý tự quản vì vậy sau khi căn hộ đã được hoá giá bán cho người sử dụng không có ai chịu trách nhiệm về hệ thống kỹ thật công cộng, do vậy khi hỏng hóc không ai chịu trách nhiệm sửa chữa. Kinh phí sửa chữa do tự nguyện đóng góp vì vậy nếu sẩy ra hư hỏng nặng thì việc sửa chữa khó khăn về nhiều mặt. Ban quản trị trong mô hình tự quản là cư dân sống trong chung cư.
Vì vậy trong nhiều trường hợp không có đủ thời gian, trình độ, để có thực hiện được công tác quản lý;
Chi phí tối thiểu thường xuyên (chỉ phục vụ vận hành ) cho một hộ trong một tháng (bao gồm điện chiếu sang, cầu thang, lối đi…) không kể đến chi phí lớn để sửa chữa duy tu định kỳ như: sơn lại mặt ngoài toà nhà, thay thế
phụ tùng của thang máy, máy phát, máy bơm… lại rất cao so với mức thu nhập của người dân. Ngoài ra việc thu kinh phí của người sử dụng sẽ rất khó khăn vì tâm lý không muốn trả thêm bất kỳ một kinh phì bặt buộc nào ngoài tiền nhà đã trả, không có cơ sở pháp lý nào để buộc người sử dụng phải nộp vì thực tế không có quy định của nhà nước về việc này.
Từ những tồn tại trên đã gây cản trở lớn đến công tác quản lý, duy tu, sửa chữa nhà chung cư, làm cho công trình nhanh chóng bị xuống cấp, rút ngắn tuổi thọ công trình.
Về công tác quản lý cư trú: hiện nay ở các chung cư mới chỉ có danh sách tên những người mua nhà chung cư, chứ chưa quan tâm đến lai lịch của những người dân ở đó. Do vậy đây là một sơ xuất, khiếm khuyết trong quản lý gây khó khăn cho việc trong đảm bảo an ninh, trật tự khu chung cư.
Về mặt các hoạt động cung cấp dịch vụ: hầu hết các khu chung cư đều có các dịch vụ trông giữ xe đạp, xe máy, vận hành thang máy, giữ dìn vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, cung cấp điện nước, giữ trật tự an ninh khu ở chung cư.
Đã xây dựng các ki-ốt kinh doanh phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hang ngày, như các tiệm cắt tóc, tiệm may, các ki-ốt bán hang phục vụ sinh hoạt.
Tuy nhiên có nhiều dịch vụ chưa được quan tâm đúng mức như dịch vụ y tế, dịch vụ phục vụ cho hiếu hỉ, tổ chức không gian công cộng, cũng như các hoạt động văn hoá khu chung cư, xây dựng các trường học cho con em đi học. Hiện nay, các khu chung cư ở Hà Nội khi viết dự án thường đều có trường học, bưu điện, nước sạch, hạ tầng tốt, nhưng thật ra các nhà đầu tư chủ yếu chỉ lo xây dựng nhà bán lấy tiền, còn các dự án khác thường tạm bợ, kéo dài hoặc làm cho có. Về khía cạnh công năng nhà ở, mỹ quan đô thị… có lẽ bàn
đến còn xa lạ với chung cư ở Hà Nội… tóm lại hiện chung cư Hà Nội mới
đảm nhận được một phần chức năng của mình là đó làm nhà ở.
Nói tóm lại, các khu chung cư ở Hà Nội hiện nay đã có sự phát triển tiến bộ hơn so với các khu chung cư trước đây về cả mặt số lượng cũng như chất lượng. Tuy nhiên trong công tác quản lý vận hành và dịch vụ chung cư còn nhiều hạn chế. Do vậy cần phải có những định hướng giải pháp phù hợp để
cho khu chung cư cao tầng được phát triển ngày càng bền vững hơn.
CHƯƠNG III: Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ở
Hà Nội
Hiện nay và những năm tới đây, phát triển nhà chung cư cao tầng là xu thế
tất yếu trong quy hoạch , phát triển đô thị nói chung và Hà Nội nói riêng. Thành phố Hà Nội hiện có trên 60 dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới. Thành phố thực hiện cơ chế 60% quỹ đất ở tại các dự án phát triển nhà hoặc khu đô thị mới để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng.
Để đảm bảo môi trường lành mạnh cho cư dân sinh sống trong các khu nhà
ở chung cư cao tầng, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các hộ dân đối với nhà ở
trong hoàn cảnh tồn tại, đan xen nhiều sở hữu về nhà ở và quyền sử dụng đất tại các khu chung cư, đảm bảo độ bền vững và tuổi thọ của công trình nhà ở,
đảm bảo mỹ quan và bộ mặt kiến trúc đô thị, đáp ứng nhu cầu và tấc độ phát triển đô thị văn minh và hiện đại. Chúng tôi xin đề xuất một số giải pháp để
quản lý, sử dụng nhà ở chung cư cao tầng như sau :
1/ Về quản lý: Xây dựng và ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà ở
chung cư cao tầng là cơ sở pháp lý cho doanh nghiệp kinh doanh nhà, người sử dụng nhà ở thống nhất thực hiện phù hợp với truyền thống và tâm lý của người dân trong nền kinh tế thị trường.
2/ Về tổ chức quản lý và thực hiện các dịch vụ đô thị trong các khu nhà chung cư cao tầng bao gồm các dịch vụ bắt buộc như: an ninh, trật tự an toàn xã hội, cải tạo sửa chữa cấu trúc bên trong các căn hộ ở, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, vận hành thang máy, đồng thời với các dịch vụ tự nguyện khác để tránh tình trạng tuỳ tiện của các hộ dân làm ảnh hưởng đến các kết cấu chịu lực của nhà, đảm bảo kiến trúc và mỹ quan đô thị. Mô hình bộ máy quản lý và thực hiện các hoạt động dịch vụ có thể tổ chức theo dạng Công ty
quản lý chuyên nghiệp, hoạt động theo phương thức lấy thu bù chi có lợi nhuận hợp lý, giá dịch vụ theo quy định Nhà nước két hợp với thoả thuận của người dân.
3/ Xây dựng những quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý và người sử dụng nhà ở chung cư cao tầng, nguyên tắc giải quyết khi tranh chấp giữa các chủ thể trong nhà ở chung cư liên quan đến sở hữu căn hộ, sử dụng các công trình công cộng, có biện pháp sử lý đối với các trường hợp vi phạm và cố tình không chấp hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư.
4/ Cần thiết phải có bộ máy quản lý nhà ở chung cư cao tầng và mô hình quản lý thống nhất. Về mỗi dự án khu đô thị mới có số lượng nhà ở chung cư
cao tầng khác nhau. Do đó, đ ể bộ máy quản lý hoạt động có hiệu quả cao thì tuỳ theo điều kiện cụ thể mà quyết định quy mô của bộ máy quản lý. Mô hình quản lý nhà chung cư sẽ là thích hợp nếu nó được xây dựng trên phương thức kết hợp hài hoà giữa quản lý và kinh doanh. Theo đó, một doanh nghiệp quản lý phải chịu trách nhiệm thực hiện các dịch vụ công phục vụ cư dân trong toà nhà, kinh phí cho công việc này sẽ được huy động từ ưu đãi kinh doanh các dịch vụ phát sinh từ nhà chung cư(như các dịch vụ trông giữ xe, siêu thị vui chơi, giải trí, bảo đảm an ninh trật tự…). Doanh nghiệp quản lý sẽ bao gồm “hai bộ phận” hoạt động độc lập hỗ trợ nhau.
a/ “Bộ phận kỹ thuật” đủ trình độ đảm bảo tự mình có thê triển khai công tác duy tu bảo dưỡng, sửa chữa cần thiết hoặc quản lý được chất lượng các phần công việc thuê ngoài,. Doanh nghiệp quản lý sẽ đầu tư trang thiết bị
chuyên dụng, đào tạo đội ngũ công nhân chuyên nghiệp phục vụ việc sửa chữa và bảo dưỡng nhà chung cư để thực hiện công việc trong khu vực do mình quản lý. Kinh phí cho công việc này được doanh nghiệp tự điều tiết từ
khu căn hộ,… trên địa bàn thành phố và nguồn lãi do bộ phận kinh doanh thực hiện. Tính cạnh tranh của doanh nghiệp đạt được hay không phụ thuộc vào cách tổ chức mạng lưới dịch vụ, khả năng đầu tư thiết bị chuyên ngành, tay nghề và kỷ luật lao động của công nhân cũng như trình độ của cán bộ
quản lý.
b/ “Bộ phận kinh doanh” thực hiện công việc kimh doanh các dịch vụ
mang tính xã hội, không bắt buộc và quản lý, khai thác các diện tích công cộng được nhà nước ưu đãi, cho thuê hoặc cho sử dụng như trông giữ xe đạp, xe máy, giữ gìn an ninh trật tự, vui chơi giải trí, phục vụ ăn uống, tổ chức mạng lưới hoạt động cửa hàng, siêu thị…
Doanh nghiệp sẽ tổ chức một mạng lưới quản lý. Tại mỗi một khu được giao quản lý công ty sẽ phải có một “ tổ quản lý” nằm ngay trong khu nhà hoặc không quá xa để quản lý công việc kinh doanh của mình và tiếp nhận, xử lý một cách tức thời những hỏng hóc kỹ thuật nhỏ hoặc đáp ứng các yêu cầu sửa chữa ngoài trách nhiệm của mình theo yêu cầu của người sử dụng. Về
nguyên tắc, mật độ đối tượng được phục vụ càng cao thì hiệu suất lao động càng cao, Giải được bài toán này một cách tối ưu nhất sẽ đáp ứng yêu cầu của khách hàng về thời gian và giảm giá thành phục vụ.
Nếu việc tố chức quản lý đựơc thực hiện chặt chẽ thì người sử dụng nhà chung cư sẽ được hưởng các tiện nghi gần như miễn phí, nhà nước quản lý
được kiến trúc mặt ngoài toà nhà, đảm bảo tuổi thọ côngtrình, tiết kiệm ngân sách nhà nước.
Qua khảo sát, chúng tôi thấy mô hình quản lý nhà ở chung cư cao tầng theo phương thức đấu thầu như đã đề cập trên đây sẽ là thích hợp nhất, khả thi nhất trong giai đoạn hiện nay. Theo mô hình quản lý này thì người quản lý nhà sẽ
được lợi ích của ba bên ( Nhà nước, người sử dụng nhà và tổ chức kinh doanh ) thì cần xác định rõ những hoạt động nào là hoạt động kinh doanh, những hoạt động nào mang tính chất là dịch vụ công. Trên cơ sở đó xác định trách nhiệm, nghĩa vụ của tổ chức kinh doanh với nhà nước ( trong việc nộp thuế, bảo đảm định kỳ sửa chữa, bảo dưỡng các công trình công cộng…), trách nhiệm của tổ chức kinh doanh với người sử dụng ( sự thuận tiện, tiện nghi, an ninh, trật tự trong sinh hoạt đi lại …).
5/ Ban quản lý nhà chung cư cần sớm đưa ra phương án quản lý cho phù hợp với sự phát triển ngày nay. Chúng tôi cho rằng, một mô hình quản lý hiệu quả thì cần đáp ứng các tiêu chí sau:
- Bảo đảm cho ngôi nhà có được độ bền tối đa .
- Bảo đảm các điều kiện ăn, ở, sinh hoạt, đi lại của người sử dụng nhà chung cư một cách thuận tiện và tiện nghi nhất với mức chi phí cho các dịch vụ này thấp nhất.
- Khai thác và sử dụng hợp lý, hiệu quả nhà chung cư.
- Hoà hợp giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người quản lý.
6/ Tổ chức quản lý nhà chung cư phải xã hội hoá bằng cách huy động sự
tham gia tích cực của cộng đồng các chủ sở hữu đồng thời cũng là người sử
dụng căn hộ. Sự tham gia đó là trách nhiệm bắt buộc chứ không phải là tự
nguyện, đồng thời cũng là để thực hiện quyền hạn và lợi ích của người chủ sở
hữu:
7/ Ban quản lý nhà chung cư nên đi sâu đi sát, quan tâm tới các hoạt động phổ biến trong đời sống người dân tại các khu chung cư: