+ Nguồn trả nợ hàng năm. + Thời gian hoàn trả vốn vay.
+ DSCR (chỉ số đánh giá khả năng trả nợ dài hạn của dự án). Phương pháp tính toán :
Việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả của dự án sử dụng : - Chương trình phần mềm MICROSOFT Excel
- Sử dụng Chương trình phần mềm thẩm định dự án đầu tư.
• Một số hạn chế còn tồn tại khi thẩm định khía cạnh tài chính của dự án BĐS
tại chi nhánh: Trong hầu hết các dự án được thẩm định, cán bộ thẩm định mới chỉ lựa chọn
một số chỉ tiêu cơ bản để tính toán như: NPV, IRR, T, tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư, các chỉ tiêu khác như chỉ tiêu điểm hoà vốn, lợi ích- chi phí, năng lực hoà vốn… chưa được quan tâm và thông thường là bị bỏ qua. Việc đánh giá các chỉ tiêu tài chính, nhiều khi chỉ mang tính hình thức, thiếu cơ sở tin cậy do không có các tiêu chuẩn, định mức để so sánh. Như dự án ở trên thì cán bộ thẩm định chưa đưa ra được cơ sở để so sánh, đánh giá, nên số liệu mà cán bộ thẩm định tính toán được khi thẩm định khách hàng là còn thiếu cơ sở tin cậy. Việc cố định tỉ lệ chiết khấu trong suốt vòng đời của dự án nhiều khi không hợp lí vì
các tác động của trượt giá, lạm phát cũng làm cho kết quả tính toán bị sai lệch. Đặc biệt phương pháp phân tích độ nhạy chưa được các cán bộ thẩm định áp dụng khi thẩm định khía cạnh tài chính của dự án. Phương pháp triệu tiêu rủi ro được áp dụng một cách chưa linh hoạt và còn nhiêu hạn chế.
2.3.3.3.6 Thẩm định các biện pháp đảm bảo tiền vay
Phương pháp thẩm định: Cán bộ thẩm định sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu.
Bảo đảm tiền vay luôn dược các ngân hàng sử dụng như một biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lí để thu hồi được các khoản nợ cho khách hàng vay. Có nhiều hình thức bảo đảm tiền vay, với mỗi hình thức bảo đảm, các cán bộ thẩm định tại chi nhánh có cách tiến hành kiểm tra lại khác nhau. Cụ thể:
a, Biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản:
- Đối với tài sản đảm bảo là các giấy tờ có giá ( trái phiếu, tín phiếu, cổ phiếu…) thì cán bộ thẩm định phân tích quyền chủ sở hữu, nguồn gốc phát hành, ngày phát hành, ngày đáo hạn, thời hạn thanh toán, lãi suất, tính thanh khoản của loại giấy tờ đó.
- Đối với tài sản đảm bảo là kim khí quí, đá quí…thì cán bộ thẩm định phân tích nguồn gốc xuất sứ, khối lượng, hàm lượng ( tỷ trọng % nguyên chất ), giá trị thị trường.
- Đối với tài sản đảm bảo là bất động sản ( nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sở dụng đất ) thì cán bộ thẩm định phân tích nguồn gốc tài sản, tính pháp lý của các loại giấy tờ về quyền sở hữu, sử dụng, trích lục bản đồ, các vấn đề liên quan đến qui hoạch, hình thức chuyển nhượng, khả năng chuyển nhượng. Định giá theo khung giá nhà nước, định giá theo giá thị trường, bảo hiểm rủi ro cho toàn bộ tài sản thế chấp trong suốt thời gian thế chấp.
- Đối với các tài sản đảm bảo là Động sản ( hàng hóa, phương tiện vận tải…) thì cán bộ thẩm định các kiểm tra các nội dung sau: Nguồn gốc, xuất sứ, tích xác thực về các loại giấy tờ quyền sở hữu, sử dụng. Xác định số lượng, chủng loại, tính năng kĩ thuật, giá trị còn lại theo sổ sách kế toán. Xác định giá trị theo thị trường, bảo hiểm rủi ro tài sản. Khả năng bảo quản cất giữ, khả năng bán thanh lý. Công chứng cầm cố đối với khoản vay có giá trị từ 100.000.000 đồng trở lên.
Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng các quyền bao gồm: quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đòi nợ, quyền khai thác tài nguyên…Việc thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay này chỉ được thực hiện theo hướng dẫn chi tiết của Tổng Giám đốc NHQĐ trong từng trường hợp cụ thể.
c, Bảo đảm tiền vay bằng bảo lãnh của bên thứ ba
Cán bộ thẩm định cần phân tích năng lực của bên thứ ba như sau: phân tích năng lực pháp luật, uy tín, tài chính của bên thứ ba. Điều kiện khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của bên thứ ba, các khả năng rủi ro có thể xảy ra.
d, Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay
Cán bộ thẩm định cần giữ các giấy tờ gốc về quyền sở hữu, sử dụng của tài sản đầu tư hình thành từ vốn vay ngân hàng. Giá trị đánh giá tài sản là giá trị hoàn thành. Sau khi hoàn thành các giấy tờ gốc về sở hữu thực hiện ký kết hợp đồng thế chấp, cầm cố và đăng ký giao dich đảm bảo.
e, Các hình thức bảo đảm khác:
Đối với các hình thức đảm bảo khác thì các cán bộ thẩm định thực hiện theo sự chỉ đạo và hướng dẫn của tổng giám đốc ngân hàng TMCP Quân Đội.
Sau khi thẩm định xong hình thức đảm bảo tiền vay cán bộ thẩm định báo cáo trưởng phòng nghiệp vụ để phối hợp với các bộ phận chức năng xem xét, là cơ sở đề xuất các điều kiện tín dụng đối với khoản vay.
- Phối hợp với phòng nguồn vốn để cân đối khả năng nguồn vốn cho vay đáp ứng nhu cầu giải ngân đối với những khoản vay lớn từ 2.000.000.000 đồng trở lên.
- Nhu cầu mua bán chuyển đổi ngoại tệ đối với những khoản vay cần chuyển đổi để thanh toán cho nước ngoài.
- Phối hợp với bộ phận thanh toán quốc tế về các nội dung, điều kiện thanh toán, hình thức thanh toán…đối với những khoản vay thanh toán với nước ngoài.
- Phối hợp với bộ phận kế toán về nội dung trong từng trường hợp áp dụng các điều kiện về quản lý doanh thu, kí quĩ vận hành các tài khoản đặc biệt
- Xác định thời hạn của các khoản vay phù hợp với nguồn trả nợ vay của khách hàng. - Tính toán chi phí của khoản vay, xác định lãi suất cho vay đối với khách hàng làm cơ sở để thỏa thuận lãi suất cho vay hợp lý với khách hàng.
2.4 Ví dụ minh họa: “Thẩm định dự án đầu tư BĐS “Xây dựng văn phòng cho thuê, nhà chung cư để bán” nhà chung cư để bán”
1. Tên dự án đầu tư:
“Dự án xây dựng văn phòng cho thuê, nhà chung cư để bán”
2. Tên khách hàng vay vốn: Công ty Cổ phần Bất động sản Petrolimex ( PLAND) 3. Địa điểm:
Dự án đầu tư xây dựng công trình được thực hiện tại khu đất thuộc xã Phú Diễn - huyện Từ Liêm - Hà Nội.
- Phía Tây Bắc: Giáp đường dự kiến quy hoạch - Phía Đông Nam: Giáp với phố chợ Cầu Diễn - Phía Đông Bắc: Giáp với đường quốc lộ 32
- Phía Tây Nam: Giáp với Công ty vật tư thiết bị toàn bộ (Tổng kho I).
Dự án nằm trong tổng thể quy hoạch với tổng diện tích là 3.743m2, trong đó diện tích đất nghiên cứu dự án 3.638m2 và diện tích làm đường sử dụng chung 95m2.
4. Quy mô dự án:
Xây dựng đồng bộ hoàn chỉnh công trình hỗn hợp 23 và 25 tầng gồm các chức năng dịch vụ công cộng, văn phòng cho thuê kết hợp nhà ở tái định cư và nhà ở để bán; xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà và đấu nối đồng bộ hạ tầng kỹ thuật khu vực gồm các chỉ tiêu chính sau:
- Diện tích khu đất dự án: 3,743m2 - Diện tích khu đất xây dựng: 3,648m2
- Diện tích xây dựng: 1,346m2 - Tổng diện tích sàn: 34,000m2
- Tầng cao: 23-25 tầng
5.Hình thức đầu tư:
Xây dựng mới hoàn chỉnh công trình gồm 2 khối cao 23, 25 tầng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà đồng bộ.
6. Đề nghị vay vốn tại Ngân hàng TMCP Quân Đội – chi nhánh Tây Hà Nội Tổng vốn xin vay : 50.000.000.000 VND (Năm mươi tỷ đồng chẵn) Thời hạn vay: 10 năm