2. Thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội
2.3. Thực trạng định giá thế chấp bất động sản ở Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội
Quy trình tín dụng là một quy định quan trọng trong việc giải quyết cho khách hàng vay vốn. Sự đa dạng của khách hàng, sản phẩm và chiến lược kinh doanh yêu cầu Ngõn hàng phải xõy dựng được một quy trỡnh tớn dụng cụ thể rừ ràng và hoàn chỉnh, bao gồm trỡnh tự cỏc bước thực hiện với những quy định rừ ràng để quản lý chặt chẽ khoản vay, an toàn hiệu quả, các điều kiện cần thiết để đưa ra quyết định và những cán bộ tín dụng có cùng nhận thức về vai trò của mình trong quy trình tín dụng nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng, giảm thiểu rủi ro, cũng như thiết lập cơ chế xử lý trong trường hợp khách hàng không trả được nợ.
Quy trình này quy định các thủ tục, điều kiện và trình tự thực hiện nghiệp vụ tín dụng đối với các khách hàng là tổ chức, cá nhân khi quan hệ vay vốn tại Ngân hàng TMCP Đại Tín.
2.3.1. Quy trình định giá bất động sản thế chấp
Khi nhận được yêu cầu vay vốn của khách hàng, cán bộ tín dụng có 2 nhiệm vụ chính, đó là thu thập thông tin chính xác có liên quan đến khoản vay và xây dựng mối quan hệ giữa khách hàng với ngân hàng qua đó hoàn thiện hồ sơ tín dụng theo trình tự sau:
2.3.1.1 Phỏng vấn về khoản vay
- Khi có khách hàng đến đề nghị vay vốn, cán bộ tín dụng phụ trách phỏng vấn khách hàng (gọi là cán bộ tín dụng quản lý khách hàng, viết tắt là CBQLKH) thực hiện phỏng vấn nhằm nắm bắt các thông tin cần thiết để chuẩn bị cho việc hoàn thiện hồ sơ vay vốn. Việc phỏng vấn có thể thực hiện trước hoặc sau khi nhận được đầy đủ hồ sơ vay vốn.
- Nội dung phỏng vấn gồm: Tuỳ theo đối tượng khách hàng là tổ chức hay hộ gia đình, cá nhân, tổ hợp tác để có nội dung phỏng vấn cho phù hợp để tìm hiểu về tính pháp lý, tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh, tình hình tài chính, trình độ chuyên môn quản lý, uy tín của khách hàng trong kinh doanh tình hình tài chính, trình độ chuyên môn quản lý, uy tín của khách hàng trong kinh doanh, trong quan hệ tín dụng, trong đời sống, nghề nghiệp, nơi làm việc, nhu cầu, mục đích của khoản vay, khả năng thu nhập hoàn trả gốc, lãi, tài sản bảo đảm cho khoản vay, điều kiện đảm bảo môi trường... Đồng thời tư vấn cho khách hàng thông tin về điều kiện cho vay, thời hạn, lãi suất cho vay và các dịch vụ sẽ được đáp ứng.
- Tuỳ theo đối tượng vay vốn, số tiền đề nghị vay, loại tài sản đảm bảo để quy định các khoản vay lớn và phức tạp, đòi hỏi cấp có thẩm quyền cao hơn như: Trưởng , Phó phòng kinh doanh, Trưởng, Phó phòng giao dịch, Giám đốc, Phó giám đốc sở giao dịch, chi nhánh trực tiếp phỏng vấn và thương lượng các điều kiện cho vay.
- Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn theo quy định.
- Sau khi phỏng vấn xong, cỏn bộ quản lý khỏch hàng phải vào sổ theo dừi phỏng vấn khách hàng với các nội dung: Họ, tên, địa chỉ khách hàng, nội dung phỏng vấn như mục đích vay vốn, các điều kiện vay vốn, kết quả phỏng vấn, đồng ý cho khách hàng lập hồ sơ vay vốn hay từ chối cho vay, lý do từ chối vay.
2.3.1.2. Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, kiểm tra và tiếp nhận hồ sơ
- Cán bộ quản lý khách hàng hoặc cán bộ được phân công thực hiện công việc này chịu trách nhiệm tư vấn, hướng dẫn, giúp đỡ khách hàng lập và hoàn thiện hồ sơ vay vốn phù hợp với nội dung tính chất yêu cầu của từng khoản vay ( hồ sơ pháp lý, hồ sơ kinh tế, hồ sơ tín dụng, hồ sơ đảm bảo tiền vay ... )
- Tiếp nhận hồ sơ vay vốn, tiến hành xem xét các yếu tố của bộ hồ sơ vay vốn như tính hợp lệ, tính đầy đủ của hồ sơ, xem xét sự phù hợp của hồ sơ với các điều kiện, chính sách cho vay của Ngân hàng.
- Nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc không hợp lệ thì yêu cầu người cho vay bổ sung hoặc sửa đổi. Trường hợp không đủ điều kiện, không phù hợp với chính sách cho vay của Ngân hàng thì báo cáo với lãnh đạo phòng xem xét và thông báo cho khách hàng lý do từ chối cho vay
- Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ thì tiếp nhận. lập phiếu giao nhận hồ sơ với khách hàng (riêng các giấy tờ tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh chỉ nhận bản sao, khi lập hợp đồng đảm bảo tiền vay mới nhận bản chính để tránh thất lạc), lập giấy hẹn thẩm định với khách hàng (tối đa trong 3 ngày làm việc đối với khoản vay ngắn hạn và 5 ngày làm việc đối với khoản vay trung và dài hạn). Cuối ngày làm việc hoặc đầu giờ làm việc ngày hôm sau phải tiến hành bàn giao nhận hồ sơ đã tiếp nhận cho bộ phận thẩm định, yêu cầu người nhận kí nhận trên sổ giao nhận hồ sơ.
2.3.1.3. Thẩm định điều kiện cho vay
Sau khi tiếp nhận hồ sơ. Tuỳ theo mức độ phù hợp của từng khoản vay, cán bộ được giao nhiệm vụ thẩm định khoản vay (gọi tắt là cán bộ thẩm định) tối đa trong 3 ngày làm việc đối với khoản vay ngắn hạn và 5 ngày làm việc đối với khoản vay trung và dài hạn phải tiến hành thẩm định, phân tích điều kiện vay vốn theo các nội dung sau:
- Cán bộ thẩm định liên hệ với khách hàng hẹn ngày giờ đến định giá thực tế. Xác nhận thông tin do khách hàng cung cấp, khám phá các thông tin mới mà cán bộ tín dụng cần có để tìm hiểu về tính pháp lý của khách hàng, hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống, quan hệ xã hội, tình hình thu nhập, tính pháp lý của tài sản đảm bảo của khách hàng. Kết thúc việc xem xét các bất động sản thế chấp cán bộ thẩm định phải xin chữ ký của khách hàng xác nhận đã đến định giá, sau đó nộp lại cho phòng kinh doanh.
- Lập phiếu thẩm định tín dụng. Cán bộ thẩm định căn cứ vào các văn bản hướng dẫn thẩm định dự án của từng loại cho vay, đối tượng cho vay để lập phiếu thẩm định.
Trong phiếu thẩm định tín dụng phải phân tích các điều kiện vay vốn theo các nội dung:
+ Đánh giá chung về khách hàng :
Với khách hàng là doanh nghiệp: năng lực pháp luật dân sự (hồ sơ pháp lý), mô hình tổ chức của đơn vị, khả năng quản trị điều hành của ban lãnh đạo, đánh giá tình hình hoạt động chung của ngành nghề kinh doanh, quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng, đánh giá các rủi ro chủ yếu nếu giải quyết cho vay, nhận xét về quan hệ đạo đức gia đình, xã hội, nghề nghiệp...
Với khách hàng là cá nhân: phải đánh giá các yếu tố về nhân thân, nghề nghiệp, quá khứ công tác, trình độ chuyên môn, trình độ học vấn, uy tín kinh nghiệm trong lĩnh vực họ sẽ đầu tư, các quan hệ xã hội, rủi ro chủ yếu...
+ Tình hình tài chính và sản xuất kinh doanh chung của khách hàng
Đánh giá về độ chính xác, trung thực của các số liệu, báo cáo về tình hình tài chính của khách hàng.
Phân tích đánh giá các chỉ tiêu về tình hình sản xuất kinh doanh và tình hình tài chính của khách hàng, các báo cáo kế hoạch hoạt động tương lai, sự biến động về tài sản.
Khách hàng là cá nhân phải xem xét, đánh giá kỹ mức độ ổn định của thu nhập chính, phụ, thu nhập từ tài sản, tỷ lệ chi phí trên thu nhập, tỷ lệ nợ phải trả trên thu nhập...
+ Thẩm định tính khả thi của phương án, dự án như: sự cần thiết phải đầu tư, địa điểm, quy mô, công suất, công nghệ, các yếu tố đầu vào, giá cung ứng nguyên liệu, thị trường và khả năng tiêu thụ phân phối sản phẩm, khả năng cạnh tranh của sản phẩm đầu tư, phương diện tổ chức quản lý nhân lực, bảo hiểm tài sản đầu tư của dự án. Phân tích đánh giá các điều kiện đảm bảo vệ sinh môi trường hoặc các yếu tố tác động môi trường của phương án, dự án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống. Xem xét các khả năng cân đối nguồn vốn và dự kiến lãi suất cho vay của sở giao dịch, chi nhánh.
- Phân tích kĩ tài sản thế chấp: loại tài sản, phương thức thế chấp, tính hợp pháp, hợp lệ của tài sản... Nội dung đánh giá bất động sản thế chấp như sau:
Đánh giá tính pháp lý của hồ sơ và phân loại hồ sơ
+ Xác định bất động sản thế chấp có phù hợp với chủng loại và điều kiện nhận thế chấp của Ngân hàng TMCP Đại Tín hay không. Nếu thuộc điều kiện cho phép thì tiếp tục định giá còn nếu không phù hợp thì gửi lại hồ sơ cho phòng có trách nhiệm xử lý.
+ Các chứng từ, hồ sơ bất động sản thế chấp phải theo đúng quy định của pháp luật và khụng bị rỏch nỏt. Ghi rừ ràng, khụng tẩy xoỏ, sửa chữa. Nội dung phải rừ ràng, hợp lệ và chỉ được hiểu theo một cách không được có thể hiểu theo hai hay nhiều cách khác nhau.
+ Kiểm tra tính thực tế, sự hợp lệ và hợp lý của trật tự phát hành các chứng từ về ngày tháng năm phát hành, thời điểm phát hành, còn hiệu lực pháp luật và phải có sự dẫn chứng về bất động sản trong các giấy tờ có liên quan.
+ Xác định thời hạn sử dụng. sở hữu còn lại của bất động sản phải lớn hơn thời gian thế chấp
+ Bất động sản quy định phải có bản đăng kí quyền sở hữu thì phải có đăng kí sở hữu theo quy định.
+ Nguồn gốc của bất động sản thế chấp phải hợp pháp
Đánh giá quyền sở hữu bất động sản thế chấp
+ Xác định người chủ sở hữu bất động sản đó, số thành viên cùng sở hữu tài sản:
tên, tuổi, địa chỉ, số chứng minh nhân dân của từng thành viên cùng sở hữu bất động sản nều là đồng sở hữu. Tên, địa chỉ giao dịch, người lãnh đạo, giấy phép thành lập, giấy đăng kí kinh doanh nếu người sở hữu bất động sản là pháp nhân đồng thời phải có sự chấp thuận thế chấp của chủ sở hữu bất động sản hoặc cơ quan có thẩm quyền cho phép đem bất động sản đi thế chấp
+ Xác định bất động sản thế chấp đã được đem thế chấp, cho thuê, cho mượn hay kê khai góp vốn ở đâu chưa
+ Các tranh chấp, khiếu kiện về bất động sản.
Đánh giá hiện trạng của bất động sản Quyền sử dụng đất :
+ Vị trí địa lý của bất động sản, địa chỉ vị trí thửa đất lô đất. Việc quản lý thửa đất phải do cơ quan quản lý theo dừi trờn hồ sơ như: sổ của tờ bản đồ, số của thửa đất... tài sản đã đăng kí giao dịch bảo đảm chưa, đăng kí ở đâu...
+ Diện tích của mặt bằng của thửa đất, kích thước của mỗi cạnh
+ Tài sản đang thế chấp, cầm cố ở nơi nào không? Nếu có để làm gì? bao lâu?
+ Tài sản đang cho thuê, mượn, góp vốn, cơ sở pháp lý của việc thuê, mượn, góp vốn
+ Tài sản đang sử dụng, ngừng sử dụng, nêu lí do
+ Tình trạng của đất hiện tại và tương lai: quy hoạch giải toả, Nhà nước thu hồi( nếu Nhà nước đã có chủ trương bằng văn bản hoặc chính thức công bố quy hoạch), thời gian sử dụng còn lại bao lâu...
Nhà ở, công trình xây dựng :
+ Diện tích xây dựng công trình, tổng thể sử dụng của công trình xây dựng trên đất, số tầng... theo hồ sơ và theo thực tế.
+ Kết cấu của công trình xây dựng trên đất
+ Tính năng mục đích sử dụng của công trình xây dựng + Năm xây dựng, dự kiến sử dụng, thời hạn sử dụng còn lại
+ Nếu các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng được thế chấp, cầm cố thế chấp thì phải kê chi tiết từng loại tài sản về số lượng, tình trạng theo hồ sơ và theo thực tế.
+ Tài sản đang thế chấp, cầm cố ở nơi nào không ? Đánh giá giá trị bất động sản
+ Căn cứ định giá : theo văn bản của Nhà nước quy định về tính giá trị, tính khấu hao.. theo sổ sỏch kế toỏn theo dừi, quản lý tài sản, theo hồ sơ chứng từ cú liờn quan đến tài sản, căn cứ theo giá thị trường ở thời điểm định giá của tài sản tương tự chuyển nhượng, căn cư vào giá tham khảo do các cơ quan định giá cung cấp.
+ Mục đích định giá: Định giá giá trị tài sản của Nhà nước(đối với tài sản Nhà nước quy định mức giá), theo giá mua (đối với tài sản hình thành từ việc mua bán).
Định giá giá trị tài sản theo giá trên thị trường trong thời điểm định giá để tham khảo Xác định giá trị bất động sản
+ Đối với quyền sử dụng đất
/ Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất ở, đất chuyên dùng, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó không do Ngân sách Nhà nước cấp, đất mà các hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp.
/ Đất được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, đất được Nhà nước cho cá nhân tổ chức kinh tế đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đó không do Ngân sách Nhà nước cấp, đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm; đất được Nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm và tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê ( nếu có ) và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng.
/ Đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam cho thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư trên đất đó, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng.
/ Đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5 năm thì giá trị tài sản thế chấp không tính giá trị quyền sử dụng đất.
/ Trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được tình theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm
+ Nhà ở công trình xây dựng: cơ sở các định giá trị dựa theo ý kiến của khách hàng, thông qua đồng nghiệp, từ các trung tâm đấu giá, mua bán tài sản và các thông tin đại chúng khác, cơ quan định giá. Với đa số các công trình xây dựng trên đất như nhà ở, nhà xưởng, ... thì cán bộ tín dụng hầu như sử dụng công thức tính toán giá trị tài sản là
Giá trị tài sản = đơn giá m2 xây dựng * diện tích xây dựng * tỷ lệ % giá trị còn lại của ngôi nhà.
Đối với những bất động sản hình thành sau vốn vay thì giá trị của nó được xác định như sau:
Nếu là nhà tự xây thì bất động sản đó được định giá dựa vào chi phí xây dựng thực tế của căn nhà dựa vào những kế hoạch xây dựng, hoá đơn thanh toán những khoản chi để có được bất động sản thuộc sở hữu. Lúc này cán bộ thẩm định phải theo dừi sỏt sao số chi phớ đú.
Nếu nhà chung cư thì cán bộ thực hiện kí kết với chủ đầu tư xây dựng khu chung cư đó để đảm bảo là ngôi nhà đó không được bán, chuyển nhượng hay cho thuê đối với người khác mà không có sự đồng ý của bên phía ngân hàng. Lúc này giá trị ngôi nhà được xác định bằng giá bán của chủ đầu tư xây dựng cho khách hàng.
Xác định tính thanh khoản của bất động sản thế chấp
Xem xét các xu hướng giá tăng hay giảm trong tương lai, xác định các lợi thế và bất lợi ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng và giá bán của tài sản như: cảnh quan môi trường, quy hoạch hiện tại và tương lai, vị trí địa lý, địa hình, hình dạng lô đất ngôi nhà, sự cân đối phù hợp của nhà và đất, hướng nhà, phong thuỷ, cơ sở hạ tầng, trình độ dân trí khu vực, an ninh văn hoá, khả năng chuyển nhượng trên thị trường...
Sau khi phân tích các yếu tố nói trên cán bộ thẩm định nhận xét và kết luận xem có đủ điều kiện để cho vay hay không.
Nếu xét thấy cho vay được thì phải đề xuất cụ thể:
+ Mức cho vay, phương thức cho vay
+ Thời hạn cho vay, các kì hạn trả nợ và mức trả nợ từng kì, định kì thanh toán tiền lãi
+ Lãi suất cho vay + Phương thức giải ngân
+ Các điều kiện đảm bảo tiền vay
+ Các điều kiện cần hoàn thiện trước khi kí hợp đồng tín dụng hoặc giải ngân + Biện phỏp theo dừi kiểm tra