III. QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SGD
2. Tình hình xử lý tài sản thế chấp tại SGD
Có thể nói, các công việc xét lập hồ sơ thế chấp, định giá tài sản thế chấp, quản lý bất động sản thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp là một chuỗi các công việc liên quan chặt chẽ với nhau, nếu công việc trước được thực hiện nghiêm chỉnh đúng quy định của pháp luật thì những công việc sau thực hiện sẽ dễ dàng hơn, giảm bớt công việc của những bước tiếp theo.
Qua nghiên cứu thực trạng tình hình nợ quá hạn của SGDI qua các năm ta thấy: nợ quá hạn của SGDI qua các năm có xu hướng giảm xuống nhưng nợ khó đòi lại không giảm nhiều, tương ứng với những tài sản thế chấp cần phải xử lý để thu hồi nợ. Theo báo cáo từ SGDI thì năm 2001 ngân hàng phải xử lý
một lượng tài sản trị giá 30,400 tỷ đồng còn năm 2001 phải xử lý lượng tài sản trị giá 28,080 tỷ đồng.
Số lượng tài sản thế chấp hiện nay phải xử lý tại SGDI chủ yếu là các dây chuyền máy móc thiết bị, nhà cửa và quyền sử dụng đất, còn hàng hoá chỉ chiếm một lượng nhỏ, thể hiện qua bảng sau:
Bảng 9: Danh mục tài sản phải xử lý tại SGDI
Đơn vị: Triệu đồng
Danh mục tài sản Doanh số Tỷ trọng (%)
1. Nhà cửa, vật kiến trúc 8.360 29,8
2. Quyền sử dụng đất 10.720 38,2
3. Dây truyền máy móc, thiết bị 7.120 25,4
4. Hàng hoá 1.880 6,6
Tổng 28.080 100
Nguồn: Báo cáo hoạt động kinh doanh tại SGDI.
Trong năm 2001, SGDI đã phát mại được 10 căn nhà và 5 mảnh đất, tuy nhiên đây là những tài sản có gía trị không lớn, khi xử lý chi phí bỏ ra khá tốn kém cùng với việc trích một khoản nhằm giúp đỡ cho người có tài sản bị xử lý nên số tiền thu về chưa đủ trả nợ gốc và lãi vay, tuy chưa thu đủ nợ vay nhưng đã đảm bảo được tính nhân đạo và nâng cao uy tín của sở. Hiện nay đối với những bất động sản thế chấp của doanh nghiệp nhà nước thì SGDI gặp nhiều khó khăn khi phát mãi, là do doanh nghiệp nhà nước không có quyền định đoạt với đất đai để thế chấp mà chỉ có cơ quan quản lý mới có quyền định đoạt với số đất đai này. Đơn cử là xí nghiệp đo lường chuyên sửa chữa và sản xuất các loại dụng cụ đo lường xí nghiệp vay 95.409USD để mua dây chuyền sản xuất, lãi vay là 4,5%/năm. Xí nghiệp thế chấp bằng 220m2 đất (được SGDI định giá là 5 tỷ đồng). Thuộc sở hữu tự quản nhưng do dây chuyền sản xuất không phát huy hiệu quả, xí nghiệp phải bán một số thiết bị máy móc đó cho hai Công ty Sơn Hà và Thăng Long được 61.408USD, SGDI đã thu hết số tiền này, số lỗ do bán máy móc xí nghiệp không bù đắp được để trả nợ nên buộc ngân hàng phải bán tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Tuy nhiên số đất doanh nghiệp thế chấp tại
cơ quan chủ quản cấp trên quản lý nên không được phép bán đấu giá quyền sử dụng đất khiến cho ngân hàng không thể phát mãi tài sản thế chấp được. Đối với các trường hợp ngoài quốc doanh như các Công ty TNHH hay tư nhân, khi xử lý bất động sản thế chấp, ngân hàng cũng gặp phải những khó khăn. Trường hợp Công ty TNHH Ngọc Thịnh là một ví dụ, Công ty vay 154.000USD với lãi suất 4,5% /năm để đầu tư sản xuất bàn ghế văn phòng, tài sản thế chấp bao gồm 186m2 nhà xưởng (được định giá là 1.279trđ) và dây chuyền máy móc thiết bị(trị giá 154.000USD). Do trình độ quản lý kém, bị nguồn cung cấp máy móc lừa đảo nên máy mua về không đồng bộ, không sản xuất được, khi đến hạn không trả nợ được nên ngân hàng đã phát mãi đất và máy móc nhưng không bán được dây chuyền máy. Hay trường hợp tư nhân Bà Nguyễn Thị Tiệp, ngày 28/2/1998 vay ngân hàng 200 triệu đồng để kinh doanh buôn bán, lãi vay 1,75% tháng, tài sản thế chấp là ngôi nhà thuộc sở hữu tư nhân(được xác định giá trị là 500trđ). Do kinh doanh thua lỗ không trả được nợ khi đến hạn, ngân hàng phải tiến hành bán nhà thế chấp để thu nợ nhưng do sự tranh chấp trong nội bộ gia đình người thế chấp nên việc phát mãi chưa tiến được. Qua các trường hợp điển hình trên ta thấy rằng việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ tại SGDI còn nhiềuvướng mắc khó khăn. Những khó khăn đó xuất phát từ nhiều phía, nó đã khiến cho việc thu hồi nợ đạt tốc độ chậm và hiệu quả chưa cao. Những vướng mắc khó khăn khi xử lý tài sản thế chấp tại SGDI hiện nay có thể chỉ ra gồm:
- Những khó khăn do bên thế chấp gây trở ngại cho việc xử lý tài sản tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
- Việc bán tài sản thế chấp không thuận lợi do khó tìm được người mua. - Các vụ tranh chấp xảy ra chưa được cơ quan toà án quan tâm xử lý, thời gian thi hành án dài, chưa có biện pháp cưỡng chế thi hành án.
- Hệ thống văn bản pháp luật quy định về xử lý bất động sản thế chấp chưa được hoàn chỉnh, đồng bộ và đầy đủ.
Đến nay chưa có một văn bản hướng dẫn về trình tự, thủ tục, trách nhiệm quyền hạn của các cơ quan ngân hàng và các bên liên quan về xử lý bất động sản thế chấp, các quy định mới chỉ dừng lại ở mức chung chung, còn có sự chồng chéo, thiếu thống nhất giữa các văn bản. Để nâng cao hiệu quả công tác xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ thì phải có sự giúp đỡ của cấp trên cùng các ban ngành liên quan, đồng thời phải có sự nỗ lực cố gắng của SGDI.
IV.Đánh gía chung.
Mục tiêu xuyên suốt của chuyên đề này là tìm hiểu về quy trình định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại SGDI-Ngân Hàng Công Thương Việt Nam. Trước tiên ta có thể nhận thấy rằng quy trình định giá bất động sản thế chấp tại SGDI rất chặt chẽ, bắt đầu từ khâu thẩm tra hồ sơ về tài sản thế chấp đến việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, phân tích chúng rồi từ đó đưa ra kết quả định giá bất động sản thế chấp. Nhìn chung giá trị mà các cán bộ tín dụng đưa ra cũng gần với giá chuyển nhượng tại thời điểm định giá trên thị trường, do đó phần nào đáp ứng được nhu cầu về vốn đề sản xuất kinh doanh của khách hàng. Điều này thể hiện ở dư nợ tín dụng ngày càng tăng qua các năm, nợ khó đòi giảm. Tuy nhiên khi xác định giá trị của bất động sản thế chấp nếu cán bộ tín dụng thường chỉ căn cứ vào giá thị trường hiện taị của những bất động sản thế chấp tương tự được mua bán, chuyển nhượng trên thị trường rồi suy ra giá trị thị trường hiện tại của bất động sản thế chấp, việc định giá như vậy thường chỉ phù hợp trong thời gian ngắn và thị trường bất động sản tương đối ổn định. Nhưng thực tế không phải như vậy, bởi vì giá cả thị trường của một bất động sản là một đại lượng biến đổi phụ thuộc vào sự tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế. Trong thời kỳ nền kinh tế đang tăng trưởng cao, ổn định thì sẽ có năng lực hấp thụ tín dụng cao, giá trị của bất động sản thế chấp trên thị trường được đánh giá cao, các bất động sản thế chấp cũng được định giá cao nhưng khi nền kinh tế rơi vào tình trạng trì trệ
thì giá trị của bất động sản thế chấp sẽ giảm mạnh. Vì vậy khi định giá bất động sản thế chấp thì người định giá phải đề cập đến vấn đề tăng trưởng kinh tế, tức là thông qua quyết định vi mô có chú ý đến tình hình kinh tế vĩ mô. Mặt khác khi xác định gía trị của đất đối với những lô nằm ngay trên một đường phố thì thường có giá tương tự nhau, điều này là chưa chính xác, bởi vì dù hai lô đất giống nhau về diện tích, thể tích, tình trạng pháp lý bề rộng mặt tiền nhưng cũng khác nhau về vị trí, mà đối với các lô đất trong thành phố thì vị trí của lô đất rất quan trọng. Còn việc xác định giá trị của nhà mặc dù tham khảo đơn giá xây dựng trên thị trường nhưng việc đánh giá thực trạng của nhà chỉ dựa trên trên sự quan sát, nhận định và theo những thông tin do người vay vốn cung cấp, trong một số trường hợp kết quả của công việc định giá sẽ không chính xác. Bên cạnh những vấn đề chủ quan của các cán bộ tín dụng khi định giá bất động sản thế chấp thế chấp thì việc chưa có một văn bản pháp luật hướng dẫn thủ tục phương pháp xác định giá bất động sản thế chấp cũng là một khó khăn đối với họ, chính điều này đã dẫn đến một thái độ cẩn trọng nhưng lại có hành động mò mẫm trong định giá. Không những thế với một khung giá đất được ban hành từ năm 1997 thì cho đến này đã không còn phù hợp nữa bởi vì mức giá đất được quy định hiện này rất thấp so với thị trường, nói bị người ta phủ nhận ngay cả trong những trường hợp nhà nước tính giá đất đến bù trong những công trình xây dựng lý của nhà nước.
Tiếp theo những vấn đề trong quy trình định giá thì cũng nảy sinh những khó khăn, thách thức đối với ngân hàng trong quá trình xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ. Khó khăn này xuất hiện chủ yếu là cơ chế chính sách xử lý và từ phía người vay vốn. Sự phức tạp về thủ tục, chính sách kèm theo sự trì trệ trong cách làm việc của ngành tư pháp là nguyên nhân chính dẫn tơí việc xử lý bất động sản thế chấp gặp khó khăn, thời gian xử lý bị kéo dài, có thể là 6 tháng, 1 hoặc có khi là 2 năm mới xong, điều này gây ứ đọng vốn của ngân hàngvà làm giá trị bất động sản thế chấp bị giảm sút. Hành vi và
thái độ thiện chí của người vay vốn cũng thúc đẩy quá trình xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ, ngược lại họ bỏ trốn hoặc không chịu hợp tác cùng ngân hàng thì cũng là một cản trở rất lớn trong quá trình xử lý bất động sản thế chấp của ngân hàng. Để hoàn thiện công tác định giá và xử lý bất động sản thế chấp hiện nay đối với ngành ngân hàng nói chung và SGDI-Ngân Hàng Công Thương Việt Nam nói riêng thì về mặt cơ chế chính sách, nhà nước và cơ quan có thẩm quyền phải ban hành văn bản pháp luật quy định rõ trình tự, thủ tục phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thế chấp nói riêng, tiếp theo là phải ban hành một khung giá đất mới phù hợp tình hình hiện nay và xu hướng trong các năm tới, thứ 3 là phải kiểm soát thị trường bất động sản, hướng nó phát triển theo sự phát triển của nền kinh tế, hạn chế tới mức tối đa thị trường bất động sản phi chính thức, và giải pháp cuối cùng mang tính chiến lược lâu dài là công tác đào tạo cán bộ định giá, nhìn chung ở nước ta hiện nay đội ngũ cán bộ định giá bất động sản vừa thiếu về số lượng, vừa yếu về chất lượng cho nên việc đào tạo một đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn, năng lực phẩm chất tốt là điều rất cấp bách. Những vấn đề này sẽ được trình bày cụ thể hơn ở chương III