Do có tính đặc thù, mỗi BĐS đều có tính dị biệt riêng, nhất là về quy mô diện tích. Cho nên, cần phải tính toán để xác định hệ số chênh lệnh diện tích này:
Đoạn 2
Trên đoạn 2 có tất cả 4 BĐS đang rao bán. Tuy nhiên có 2 BĐS là 538 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 và 587 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 nằm trên đoạn 2B có chiều rộng 5m, nên ta phải điều chỉnh 2 BĐS này về mức bề rộng phổ biến là 6m:
Sau khi điều chỉnh yếu tố về bề rộng mặt đƣờng, BĐS số 538 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 có đơn giá QSDĐ là 60.797.968 đ/m2, BĐS số 587 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 có đơn giá QSDĐ là 67.617.267 đ/m2
. Ta sẽ áp dụng đơn giá sau khi điều chỉnh yếu tố bề rộng mặt tiền này để xây dựng tỷ lệ điều chỉnh theo quy mô diện tích cho đoạn 2 của đƣờng Đoàn Văn Bơ.
Qua khảo sát các BĐS trên mặt tiền đoạn 2 đƣờng Đoàn Văn Bơ, nghiên cứu thấy có 2 khung diện tích: 20m2 – 40m2; 40m2 – 60m2 có ảnh hƣởng đến giá trị của BĐS. Qua quá trình khảo sát cho thấy khung diện tích 40m2 - 60m2 tƣơng đối phổ biến trên đoạn 2 nói riêng và đƣờng Đoàn Văn Bơ nói chung.
Đoạn 2
Bề rộng mặt đƣờng Đoàn Văn Bơ (m) 6 5
Đơn giá bình quân ( đ/ m2
) 64.204.441 57.200.550
Tỷ lệ điều chỉnh 100% 89,09%
Địa chỉ - 538 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4
587 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 Bề rộng đƣờng 6m 5m 5m Đơn giá QSDĐ (đ/m2 ) - 54.163.000 60.238.100 Tỷ lệ 100% 89,09% 89,09% Tỷ lệ điều chỉnh - +12,25% +12,25% Mức điều chỉnh - +6.634.968 +7.379.167
Mức giá sau điều
Bảng 3.6: Bảng tổng hợp đơn giá QSDĐ trung bình của các BĐS trên đoạn 2
STT BĐS Quy mô diện
tích (m2 ) Đơn giá QSDĐ (đ/m2 ) Đơn giá QSDĐBQ (đ/m2 ) Tỷ lệ 1 587 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 21 67.617.267 64.916.583 102,24% 2 333 Đoàn Văn Bơ, P.10, Q.4 35,2 62.215.900 3 538 Đoàn Văn Bơ, P.9, Q.4 41,4 60.797.968 63.495.475 100% 4 356 Đoàn Văn Bơ, P.10, Q.4 45,6 66.192.982
Các BĐS có quy mô diện tích từ 20m2
đến 40m2 có giá bình quân khoảng 64.916.583 đ/m2, các BĐS có quy mô diện tích từ 40m2 đến 60m2 có đơn giá bình quân khoảng 63.495.475 đ/m2.
Đoạn 3
Trên đoạn 3 chỉ có 2 BĐS đƣợc rao bán, tuy nhiên có BĐS số 409 Đoàn Văn Bơ, P.13, Q.4 bất thƣờng do có chiều rộng quá nhỏ so với chiều dài của nhà. Chỉ còn lại BĐS số 560 Đoàn Văn Bơ, P.14, Q.4 là không đủ dữ liệu, tính đại diện để tiến hành điều chỉnh quy mô diện tích đối với đoạn đƣờng này.
Đoạn 4
Trên đoạn 4 có 4 BĐS đang đƣợc rao bán. Tuy nhiên các BĐS nằm trên đoạn 4 có quy mô diện tích tƣơng đối tƣơng đồng nhau nên ta không tiến hành điều chỉnh quy mô diện tích đối với đoạn này.
Bảng tổng hợp: Hệ số điều chỉnh về yếu tố quy mô diện tích cho các BĐS trên mặt tiền đƣờng thuộc đƣờng Đoàn Văn Bơ:
Bảng 3.7: Tổng hợp hệ số điều chỉnh về yếu tố quy mô diện tích cho các BĐS trên mặt tiền đƣờng thuộc đƣờng Đoàn Văn Bơ
Đoạn 2
Quy mô diện tích (m2
) 20 → 40 40 →60
Đơn giá bình quân ( đ/ m2
) 64.916.583 63.495.475
Tỷ lệ 102,24% 100%