- Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận
2.3.2 Quy trình thẩm định giá tài sản thế chấp cầm cố tại công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chắnh Việt Nam (VVFC)
giá và Dịch vụ Tài chắnh Việt Nam (VVFC)
Thẩm định giá là một khoa học và nghệ thuật để đưa ra giá trị của tài sản. Là nghệ thuật vì nó dựa rất nhiều vào kỹ năng phân tắch thông tin, đưa ra các đánh giá và hình thành các quan điểm chủ quan. Là khoa học vì nó phải trải qua quá trình thu thập và phân tắch dữ liệu, áp dụng các nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá để tắnh toán, đưa ra kết quả cuối cùng. Tất cả các quá trình này đều đòi hỏi người thẩm định giá phải vừa nhạy cảm, vừa có kiến thức chuyên môn sâu rộng, nắm bắt được xu hướng thị trường và thực hiện các tác nghiệp theo một quy trình thẩm định giá nhất định. Quy trình này phải được xây dựng như một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, giúp cho cán bộ định giá đạt đến một kết luận vững chắc hoặc sự ước tắnh giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được. Tại công ty VVFC, quy trình này gồm các bước sau đây:
Ớ Xác định vấn đề
Ớ Lên kế hoạch thẩm định giá Ớ Thu thập tài liệu
Ớ Vận dụng và phân tắch tài liệu Ớ Đánh giá giá trị tài sản cần định giá Ớ Báo cáo thẩm định giá
Bước 1: Xác định vấn đề
Nhận biết các quyền tài sản hoặc quyền lợi được thẩm định giá. Tiến hành phân nhóm tập hợp các quyền được thẩm định giá như: quyền sở hữu vĩnh viễn, quyền cho thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển nhượngẦ
Với bất động sản, cần nhận biết các thông tin sau:
Ớ Địa chỉ hành chắnh: số nhà, đường phố, quận huyện, thôn xãẦ Ớ Địa chỉ địa chắnh: kinh độ, vĩ độ, số thửa đấtẦ
Ớ Theo mô tả pháp lý: hồ sơ pháp lý do cơ quan có thẩm quyền cấp, quy định thửa đất trên sơ đồ trắch thửa.
Ớ Các quyền của người sở hữu bất động sản bao gồm: quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản trên đất.
Với máy móc thiết bị là các thông tin về đặc trưng kỹ thuật, công dụng đặc điểm pháp lý của máy móc thiết bị như:
Ớ Hãng sản xuất
Ớ Model hay loại thiết bị, số sêri Ớ Dung tắch, sản lượng và năng suất,
Ớ Mô tả phần thiết bị cải tiến hoặc kèm thêm
- Thiết lập tiêu chuẩn và mục đắch định giá: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố, đánh thuế, báo cáo tài chắnhẦ
- Xác định giá trị cần định giá: xác định giá trị cần ước tắnh, vắ dụ như giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị thế chấp, giá trị bồi thườngẦ
- Xác định phương pháp thẩm định giá
Hiện nay ở công ty VVFC áp dụng chủ yếu các phương pháp định giá sau: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phắ, phương pháp vốn hoá, phương pháp thặng dư.
Với bất động sản, phương pháp chi phắ thường được áp dụng để định giá những căn nhà ở, quy mô nhỏ và cấu trúc không phức tạp. Phương pháp vốn hóa và thặng dư thì được kết hợp với phương pháp so sánh để ước lượng giá trị những bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc có khả năng tạo thu nhập - những trường hợp này phức tạp hơn và phải điều hoà các chỉ số giá trị.
Với thẩm định giá đất, phương pháp định giá được sử dụng chủ yếu tại công ty VVFC là phương pháp so sánh và phương pháp vốn hoá, trong đó phương pháp vốn hoá được áp dụng để thẩm định giá những mảnh đất tại các vị trắ đẹp, có khả năng tạo thu nhập khi coi mảnh đất đó là đất trống và sẵn sàng cho sử dụng. Trong
nhiều trường hợp các doanh nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất, muốn thẩm định giá tài sản bao gồm cả đất đai để đi thế chấp cầm cố, giá trị của đất khi đó không được tắnh theo khung giá nhà nước quy định vì nó quá thấp so với giá thị trường. Trong trường hợp này, việc doanh nghiệp được nhà nước cho thuê đất và giao đất tức là đã có được lợi thế kinh doanh và lợi thế này là mức chênh lệch giữa giá mua bán chuyển nhượng mảnh đất đó trên thị trường tại thời điểm định giá với số tiền mà doanh nghiệp phải trả cho nhà nước. Để đánh giá giá trị đó, VVFC sẽ sử dụng phương pháp so sánh, trong trường hợp này còn gọi là phương pháp lợi thế quyền thuê đất.
Với máy móc thiết bị, phương pháp so sánh được áp dụng rộng rãi và phổ biến nhất, và thường áp dụng cho các loại máy móc thông dụng và không chuyên dụng, được mua bán phổ biến trên thị trường. Phương pháp chi phắ ắt được áp dụng hơn, thường là để thẩm định giá máy móc chuyên dụng hoặc như là một phương pháp kiểm tra cho kết quả của phương pháp so sánh. Còn phương pháp vốn hoá rất ắt được sử dụng do tắnh phức tạp và yêu cầu chuyên môn cao của nó.
Bên cạnh chọn phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị, còn phải chọn phương pháp tắnh khấu hao cho phù hợp. Các phương pháp tắnh khấu hao cho máy móc gồm có: phương pháp khấu hao tuyến tắnh cố định (đường thẳng), phương pháp khấu hao theo số dư giảm dần và phương pháp tắnh khấu hao sản lượng. Tại công ty VVFC, cách tắnh khấu hao hay được sử dụng nhất là tắnh khấu hao theo đường thẳng vì cách tắnh này đơn giản, dễ dàng, chắnh xác với từng loại máy móc. Mặt khác, mức khấu hao phân bổ vào giá thành một cách đều đặn làm cho giá thành sản phẩm được ổn định.
- Thiết lập ngày có hiệu lực của việc định giá, ngày này có thể theo yêu cầu của khách hàng, có thể đưa ra từ các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu.
- Thoả thuận với khách hàng về mức phắ dịch vụ: cần đạt được sự thoả thuận với khách hàng về phắ họ phải trả và yêu cầu thời gian hoàn thành và tiến tới ký hợp đồng dịch vụ.
Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá
- Nhận biết các yếu tố cung và cầu thắch hợp, chức năng, các đặc tắnh và các quyền của tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường
- Nhận biết được các tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản và tài liệu so sánh - Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu. Các nguồn tài liệu sử dụng được phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất.
Với bất động sản, đó có thể là các số liệu thống kê, các báo cáo kinh tế của Chắnh phủ và chắnh quyền địa phương, số liệu của các hiệp hội thương mại, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các chỉ số kinh tế hàng tháng được công bố trên các báo và tạp chắ cũng là nguồn tư liệu có thể sử dụng được. Với máy móc thiết bị, đó có thể là thông tin từ nhà sản xuất, các bản chào hàng và báo giá, thông tin từ các nhà phân phối và các đại lýẦDù thu thập ở đâu, các số liệu này cũng phải được kiểm định lại tắnh đúng đắn và chắnh xác.
- Thiết kế chương trình nghiên cứu: bao gồm có việc xác định trình tự thu thập và phân tắch số liệu, phân biệt những phần việc nào chuyên viên định giá phải đắch thân tiến hành, phần việc nào có thể uỷ nhiệm cho người khác.
- Vạch ra đề cương báo cáo thẩm định giá. Tại công ty VVFC luôn có sẵn các mẫu báo cáo thẩm định giá. Tuỳ vào đặc điểm của tài sản và phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn, chuyên viên định giá sẽ đưa ra một hình thức trình bày báo cáo thẩm định giá thắch hợp.
- Lên chương trình và thời gian biểu công tác: thực chất của công việc này là tắnh toán xác định thời hạn cho phép của trình tự các bước phải tuân theo.
Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu a. Khảo sát hiện trường
Trong khâu này, chuyên viên thẩm định phải trưc tiếp đến khảo sát hiện trường Với máy móc thiết bị, chuyên viên thẩm định phải khảo sát và thu thập số liệu về tắnh năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng) vị trắ, đặc điểm, quy mô, kắch thước, độ mới, cũ của máy móc cần định giá và các máy móc so sánh với chúng.
Với bất động sản, chuyên viên thẩm định phải khảo sát và thu thập số liệu về vị trắ thực tế của bất động sản so sánh với vị trắ trên bản đồ địa chắnh, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản. Phải kiểm tra kỹ các yếu tố bên ngoài và bên trong của bất động sản, bao gồm: diện tắch đất và công trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đắch sử dụng hiện tại, tình trạng duy tu, sửa chữaẦTrong quá tŕnh khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, chuyên viên định giá cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) ở các hướng khác nhau.