- 2008 thị trường nhà đất cú nhiều biến động tiờu cực. Để đưa cỏc hoạt động dịch vụ cụng về đất đai đi vào ổn định đỏp ứng nhu cầu quản lý đất đai UBND thị xó đó thành lập Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất. Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất cú chưc năng tổ chức thưc hiện đăng ký quyền sư dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chớnh, đồng thời chỉnh lý thống nhất về biến động sử dụng đất, giỳp Phũng TN&MT trong việc quản lý và sử dụng đất theo phỏp luật thụng qua bộ phận giao dịch “một cửa” của thị xó
4.1.4.3. Nhận xột chung về tỡnh hỡnh quản lý và sử dụng đất
Trong những năm qua cụng tỏc quản lý và sử dụng đất đai đó được triển khai và thực hiện nghiờm tỳc, đầy đủ cỏc nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai. Tuy nhiờn cụng tỏc quản lý đất đai cũn nhiều bất cập như: Cụng tỏc quản lý quy hoạch, kế hoạch chưa tốt, khụng giỏm sỏt thực tế tớnh khả thi chưa cao. Quy hoạch cơ bản mới hoàn thành từ đường 1-23 và từ trục I đến trục III. Cụng tỏc cấp GCN quyền sử dụng đất cũn chậm thủ tục cũn rắc rối. Cụng tỏc đền bự và giải phúng mặt bằng cũn sơ sài, chưa hoàn thiện.
4.2. Cụng tỏc đấu giỏ quyền sử dụng đất ở thị xó Cửa Lũ - tỉnh Nghệ An trong những năm qua
Đấu giỏ quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng là một chủ trương lớn của thị ủy, HĐND, UBND thị xó Cửa Lũ và tỉnh Nghệ An, được Chớnh phủ cho phộp thực hiện.
Trong 3 năm gần đõy, trờn địa bàn thị xó Cửa Lũ tổ chức đấu giỏ nhiều dự ỏn lớn nhỏ, trong phạm vi thời gian cho phộp của đề tài, chỳng tụi tiến hành nghiờn cứu việc tổ chức đấu giỏ QSDĐĐ tại 1 số dự ỏn lớn từ năm 2006 - 2008.
4.2.1. Cỏc văn bản về đấu giỏ quyền sử dụng đất ở ỏp dụng ở địa bàn thị xó Cửa Lũ
- Luật tổ chức HĐND, UBND cỏc cấp năm 1994 và năm 2003.
- Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và 2001, Luật đất đai năm 2003.
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chớnh phủ về bỏn đấu giỏ tài sản.
- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chớnh phủ về việc ban hành quy chế đấu giỏ quyền sử dụng đất để giao đất cú thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuờ đất.
- Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 về việc tăng cường thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chớnh phủ về bỏn đấu giỏ tài sản.
- Thụng tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chớnh hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phớ đấu giỏ.
- Quyết định số 94/2005/QĐ-UBND ngày 19/10/2005 của UBND Tỉnh Nghệ An về việc ban hành quy chế đấu giỏ quyền sử dụng đất để giao đất cú thu tiền sử dụng đất trờn địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Quyết định số 52/2009/QĐ-UBND ngày 27/5/20009 của UBND Tỉnh Nghệ An về việc ban hành quy chế đấu giỏ quyền sử dụng đất để giao đất cú thu tiền sử dụng đất trờn địa bàn tỉnh Nghệ An.
- Cỏc Quyết định của UBND tỉnh về việc thu hồi đất, giao đất cho cỏc Ban Quản lý dự ỏn thực hiện việc khai thỏc quỹ đất đầu tư xõy dựng cơ sở hạ
tầng trờn địa bàn thị xó Cửa Lũ, tỉnh Nghệ An.
- Qui chế bỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất cho nhõn dõn làm nhà ở. - Cỏc Quyết định của UBND tỉnh Nghệ An về việc phờ duyệt giỏ sàn để tổ chức đấu giỏ quyền sử dụng đất của cỏc dự ỏn.
- Cỏc Quyết định của UBND thị xó Cửa Lũ về việc thành lập Hội đồng đấu giỏ quyền sử dụng đất cho nhõn dõn làm nhà ở trờn địa bàn thị xó Cửa Lũ.
4.2.2. Qui chế đấu giỏ quyền sử dụng đất ở tỉnh Nghệ An
4.3.2.1. Đối tượng tham gia đấu giỏ:
Cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất cú thu tiền sử dụng đất theo qui định của Luật Đất đai cú nhu cầu nhận quyền sử dụng đất thuộc dự ỏn sử dụng quỹ đất để tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng hoặc làm nhà ở theo quy hoạch được cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền phờ duyệt.
4.2.2.2. Điều kiện để được đăng ký tham gia đấu giỏ:
Những đối tượng tham gia đấu giỏ phải tuõn theo những điều kiện được quy định cụ thể như sau:
- Cú đơn đề nghị được tham gia đấu giỏ theo mẫu của Hội đồng đấu giỏ; Trong đơn nờu rừ nội dung cam kết sử dụng đất đỳng mục đớch, đỳng qui hoạch khi trỳng đấu giỏ.
- Đối với tổ chức kinh tế: mỗi tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giỏ. Trường hợp cú hai (02) doanh nghiệp trở lờn thuộc cựng một Tổng cụng ty thỡ chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giỏ. Trường hợp Tổng cụng ty với cụng ty thành viờn, cụng ty mẹ và cụng ty con, doanh nghiệp liờn doanh với một bờn gúp vốn trong liờn doanh thỡ chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giỏ.
- Đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn:
+ Phải cú đủ năng lực hành vi dõn sự theo quy định của phỏp luật. + Phải cú đủ điều kiện về khả năng tài chớnh để thực hiện dự ỏn hoặc
phương ỏn đầu tư theo quy định của phỏp luật. Trường hợp đấu giỏ đất ở khụng cần điều kiện này.
+ Mỗi hộ gia đỡnh chỉ được một cỏ nhõn tham gia đấu giỏ trong một (01) lụ đất (thửa đất).
+ Mỗi người chỉ được đăng ký đấu giỏ một (01) lụ đất trong một khu quy hoạch nhưng cú quyền tham gia đấu giỏ tối đa khụng quỏ ba (03) lụ đất trong khu quy hoạch đú nếu chưa trỳng đấu giỏ lụ nào và đó nộp đủ tiền đặt cọc, phớ đấu giỏ cho lụ đất tham gia đấu giỏ tiếp theo. Mỗi người tham gia đấu giỏ được trỳng đấu giỏ nhận quyền sử dụng đất 02 lụ theo qui hoạch chi tiết phõn lụ được UBND tỉnh phờ duyệt nhưng diện tớch cỏc lụ trỳng đấu giỏ khụng vượt 800m 2 theo qui định (khi diện tớch trỳng đấu giỏ vượt hạn mức đất ở thỡ khụng được tiếp tục tham gia đấu cỏc lụ cũn lại đó đăng ký).
4.2.2.3. Đăng ký tham gia đấu giỏ
Cỏc đối tượng cú đủ điều kiện được tham gia đấu giỏ theo qui định trờn thực hiện đăng ký theo thời gian, địa điểm đó thụng bỏo cụ thể như sau:
Tổ chức, cỏ nhõn đăng ký và nộp hồ sơ tham gia đấu giỏ phải nộp cỏc khoản tiền sau đõy:
- Tiền đặt cọc (tiền bảo lónh - tiền đặt trước) bằng 5% giỏ khởi điểm của thửa đất đấu giỏ. Người trỳng đấu giỏ được trừ tiền đặt cọc vào tiền sử dụng đất phải nộp.
Người tham giỏ đấu giỏ được lấy lại khoản tiền đặt cọc trong cỏc trường hợp sau:
+ Người đó đăng ký tham gia đấu giỏ nhưng rỳt lại đơn đăng ký trước thời hạn đấu giỏ 2 ngày
+ Người trỳng giỏ bổ sung từ chối khụng nhận quyền sử dụng đất Người tham gia đấu giỏ khụng được lấy lại khoản tiền đặt cọc và phải nộp toàn bộ vào ngõn sỏch Nhà nước trong cỏc trường hợp sau:
+ Người đó đăng ký tham gia đấu giỏ nhưng khụng tham gia đấu giỏ + Người tham gia đấu giỏ vi phạm qui chế đấu giỏ
+ Người trỳng đấu giỏ nhưng từ chối nhận quyền sử dụng đất
- Phớ đấu giỏ: 0,1% tổng giỏ trị lụ đất theo giỏ khởi điểm trờn 01 bộ hồ sơ (gồm: đơn đăng ký, nội qui qui chế đấu giỏ, thụng bỏo điều lệ quản lý xõy dựng, bỡ dựng hồ sơ...). Mức lệ phớ này khụng hoàn trả cho người đăng ký tham gia đấu giỏ.
4.2.2.4. Giỏ khởi điểm đấu giỏ
Giỏ khởi điểm cho vũng đấu thứ nhất do Hội đồng đấu giỏ quyết định căn cứ trờn cơ sở giỏ sàn được UBND tỉnh Quyết định cho từng dự ỏn cụ thể.
Giỏ khởi điểm cho vũng đấu sau được xỏc định là mức giỏ cao nhất của vũng đấu trước đú.
Hội đồng đấu giỏ cú quyền nõng giỏ khởi điểm trước khi tổ chức đấu giỏ, người đăng ký đấu giỏ xột thấy khụng thỏa đỏng thỡ cú quyền từ chối tham gia đấu giỏ và được rỳt tiền đặt cọc đó nộp.
4.2.2.5. Hỡnh thức và trỡnh tự đấu giỏ
- Đấu giỏ từng lụ một bằng bỏ phiếu kớn trực tiếp theo từng vũng, liờn tục cho đến khi khụng cũn người yờu cầu đấu giỏ cho từng tổ chức cỏ nhõn tham gia đấu giỏ.
- Trường hợp người trỳng đấu giỏ từ chối khụng nhận quyền sử dụng đất hoặc rỳt lại giỏ đó trả thỡ người bỏ giỏ thấp hơn liền kề được Hội đồng đấu giỏ xem xột phờ duyệt trỳng giỏ bổ sung, nếu giỏ trả của người liền kế khụng thấp hơn giỏ khởi điểm của vũng đấu cuối cựng. Nếu người trỳng giỏ bổ sung từ chối khụng nhận quyền sử dụng đất thỡ Hội đồng đấu giỏ ra văn bản hủy bỏ kết quả trỳng đấu giỏ. Hội đồng sẽ xem xột tổ chức đấu giỏ lại tại một thời điểm khỏc.
- Phiếu đấu giỏ phải ghi rừ họ tờn, địa chỉ của người tham gia đấu giỏ, ghi mức giỏ cụ thể bằng số, bằng chữ, khụng được tẩy xúa. Những phiếu nào
khụng ghi đỳng theo mẫu qui định hoặc tẩy xúa thỡ được xem như phiếu đú khụng hợp lệ.
- Nếu tại buổi đấu giỏ, lụ đất chỉ cú 01 (một) người tham gia đấu giỏ thỡ khụng phải tổ chức đấu giỏ mà Hội đồng đấu giỏ xem xột đề nghị UBND thị xó Cửa Lũ giao QSDĐ cho người đú theo giỏ chuẩn đó ra đấu giỏ.
4.2.2.6. Quyền lợi và trỏch nhiệm của người trỳng đấu giỏ
- Quyền lợi:
+ Được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền giao đất, cho thuờ đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bàn giao đất tại thực địa chậm nhất sau 17 ngày làm việc kể từ ngày nộp đủ tiền vào ngõn sỏch và nộp đủ hồ sơ xin giao đất, thuờ đất theo quy định.
+ Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu cú nhu cầu tiếp tục sử dụng và chấp hành tốt phỏp luật đất đai, sử dụng đất cú hiệu quả thỡ được gia hạn và phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh theo quy định tại thời điểm được gia hạn.
+ Được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ớch hợp phỏp của người sử dụng đất theo quy định của phỏp luật hiện hành.
- Trỏch nhiệm: Thực hiện theo đỳng cỏc cam kết khi tham gia đấu giỏ và kết quả trỳng đấu giỏ QSDĐ do cơ quan nhà nước cú thẩm quyền phờ duyệt.
+ Người trỳng đấu giỏ trong thời gian 15 ngày kể từ ngày được cụng nhận trỳng đấu giỏ, phải nộp đủ 70% tổng giỏ trị lụ đất được trỳng đấu giỏ. Nếu quỏ thời gian trờn, người trỳng đấu giỏ khụng nộp đủ số tiền theo qui định thỡ xem như từ chối nhận quyền sử dụng đất và Hội đồng đấu giỏ cú quyền quyết định lụ đất đú, số tiền đặt cọc khụng được hoàn trả lại cho người trỳng đấu giỏ mà sung vào ngõn sỏch Nhà nước.
+ Số tiền cũn lại (30% giỏ trị lụ đất được trỳng đấu giỏ) người trỳng đấu giỏ phải nộp đủ khi cú Thụng bỏo nộp tiền giao nhận quyền sử dụng đất.
quyền sử dụng đất theo quy định sau khi đó nộp đủ số tiền vào ngõn sỏch nhà nước.
+ Người trỳng đấu giỏ phải sử dụng đất đỳng mục đớch, đỳng quy hoạch và tuõn thủ điều lệ quản lý xõy dựng của dự ỏn đó được duyệt.
4.2.2.7. Cỏc vấn đề khỏc
- Trong quỏ trỡnh tổ chức đấu giỏ nếu Hội đồng đấu giỏ phỏt hiện cú dấu hiệu thụng đồng trong đấu giỏ thỡ Hội đồng cú quyền hủy bỏ kết quả đấu giỏ lụ đất đú.
- Hội đồng đấu giỏ cú trỏch nhiệm giải thớch rừ ràng quy chế đớnh kốm trong hồ sơ đăng ký, tổ chức điều hành và giải quyết cỏc vấn đề cú liờn quan đến cuộc đấu giỏ theo đỳng qui chế.
- Người tham gia đấu giỏ cần tỡm hiểu, nghiờn cứu kỹ nội qui, qui chế trước khi làm thủ tục đăng ký tham gia đấu giỏ và khi đó làm thủ tục đăng ký tham gia đấu giỏ là đồng nghĩa với việc tự nguyện chấp hành qui chế, mọi khiếu nại trỏi với qui chế này đều khụng được giải quyết.
Căn cứ qui chế này, yờu cầu cỏc thành viờn trong Hội đồng đấu giỏ giao nhận QSDĐ và người tham gia đấu giỏ cú trỏch nhiệm thực hiện đỳng quy định tại qui chế này.
* Quy trỡnh thực hiện đấu giỏ QSDĐ
Bước 1: Thành lập hội đồng đấu giỏ quyền sử dụng đất
Bước 2: Xõy dựng giỏ sàn dựa trờn giỏ đất qui định của UBND tỉnh Bước 3: Cụng bố cụng khai cỏc lụ đất, khu vực tổ chức đấu giỏ quyền
sử dụng đất trờn cỏc phương tiện thụng tin đại chỳng (ớt nhất 3 lần).
Bước 4: Tổ chức đăng ký tham gia đấu giỏ quyền sử dụng đất (thời
gian đăng ký là 30 ngày)
Bước 5: Tổ chức đấu giỏ cụng khai
Bước 7: Lập thủ tục giao đất và cấp GCNQSD đất cho người trỳng đấu giỏ 4.2.3. Căn cứ để xỏc định giỏ sàn
Giỏ sàn làm căn cứ đấu giỏ quyền sử dụng đất được xỏc định trờn cơ sở giỏ sàn tối thiểu và thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực.
- Giỏ sàn tối thiểu làm căn cứ đấu giỏ quyền sử dụng đất lõu dài = chi phớ giải phúng mặt bằng + suất đầu tư xõy dựng hạ tầng kỹ thuật + tiền sử dụng đất theo khung giỏ quy định đối với 01 m2 đất sử dụng.
- Giỏ sàn tối thiểu làm căn cứ đấu giỏ thuờ đất = chi phớ giải phúng mặt bằng + suất đầu tư xõy dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu cú) + tiền thuờ đất trả 1 lần với thời hạn thuờ tối đa là 50 năm đối với 01 m2 đất sử dụng.
- Bước giỏ đấu giỏ là phần chờnh lệch giữa mức giỏ trả cao nhất của vũng đấu trước trực tiếp so với mức giỏ do Hội đồng đấu giỏ đất cụng bố cho vũng đấu tiếp theo. Mức chờnh lệch này bằng 2 % giỏ trả cao nhất của vũng đấu trực tiếp.
4.3. Kết quả đấu giỏ tại một số dự ỏn điều tra đấu giỏ quyền sử dụng đất trờn địa bàn Thị xó Cửa Lũ - tỉnh Nghệ An
Qua đỏnh giỏ sơ bộ tỡnh hỡnh đấu giỏ đất trờn địa bàn toàn thị xó Cửa Lũ - tỉnh Nghệ An đó cho thấy việc tiến hành đấu giỏ đất hiện nay được thực hiện theo nhiều phương phỏp khỏc nhau, nhiều cỏch tổ chức thực hiện khỏc nhau. Trong khuụn khổ đề tài nghiờn cứu. Tụi đó chọn 4 dự ỏn điển hỡnh cho cỏc cỏch đấu giỏ khỏc nhau để đi sõu phõn tớch bao gồm:
4.3.1. Dự ỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất tại phớa Tõy trường Lờ Thị Bạch Cỏt địa điểm thuộc xó Nghi Thu, thị xó Cửa Lũ.
Lụ đất cú tổng diện tớch là 11.669,8 m2 trong đú diện tớch đất giao thụng là 2500 m2; diện tớch đất thuỷ lợi là 900 m2; diện tớch đất ở 8269.8 m2
Nghi Thu; Lụ đất được quy hoạch để xõy dựng nhà kiờn cố bao gồm chia 57 thửa, mỗi thửa cú diện tớch từ 127 m2 đến 150 m2.
Giỏ sàn phục vụ đấu giỏ quyền sử dụng đất được UBND thị xó Cửa Lũ phờ duyệt tại quyết định số 842/QĐ-UB ngày 10/03/2006. với cỏc mức giỏ từ 1.200.000 đồng - 2.000.000 đồng.
Khu đất cú giỏp ranh như sau: Phớa Bắc giỏp đường trục ngang số 4 quy