IV.1. Các nguyên tắc và trường hợp ứng dụng
* Các nguyên tắc định giá
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất - Nguyên tắc lợi ích tương lai
* Các trường hợp áp dụng
- Phương pháp thặng dư chỉ sử dụng để định giá đối với những bất động sản có tiềm năng phát triển.
- Một tài sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một phần giá trị tiềm tàng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đó.
Ví dụ:
+ Có một thửa đất trống hoặc chưa phát triển song đã cho phép phát triển, hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó.
+ Có một công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp thông qua việc thay đổi trong sử dụng hoặc cải tạo chung.
+ Có một công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá huỷ và thay thế nó.
IV.2. Phương pháp luận
- Phương pháp thặng dư áp dụng để tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đó.
- Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để định giá BĐS có tiềm năng phát triển. Nó dựa trên nguyên tắc: Giá trị hiện tại của một BĐS là giá trị còn lại nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
Công thức tính:
Vtđ = Vpt – Cpt
Trong đó: Vtđ: Giá trị thặng dư, chính là giá trị của BĐS tính theo phương pháp thặng dư.
Vpt: Giá trị phát triển, Cpt: Chi phí phát triển
IV.2.1. Ước tính Giá trị phát triển (Vpt) và chi phí phát triển (Cpt):
* Cách tính
- Tổng giá trị phát triển quy về hiện tại:
Vpt = n ∑ i=0