II. Dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng
3. Mô tả dự án
5.2 Những hạn chế trong quá trình phân tích
Hạn chế trong phân tích tài chính:
Về hệ số chiết khấu trong quá trình phân tích cha sử dụng một cách chính xác do nguồn vốn đầu t ban đầu xuất phát từ nhiều nguồn khác nhau nh nguồn vay ngân hàng, tiền đặt cọc thuê nhà, vay của các đối tác liên doanh… nhng trong tính toán công ty chỉ tính hệ số chiết khấu cho vay nguồn vay ngân hàng còn các nguồn vay khác thì không tính đến hệ số chiết khấu, chỉ tính con số đơn giản. Thực chất phải tính là hệ số trung bình giữa các nguồn vốn.
Trong tính toán cha sử dụng giá trị của tiền theo thời gian, mới chỉ quy hết các khoản doanh thu và chi phí ở mọi thời điểm về cùng một thời điểm hiện tại mà không có hệ số chiết khấu. Trong khi dự án đợc thực hiện trong khoảng thời gian là 5 năm nếu không giá trị thời gian của tiền thì dẫn đến kết quả có độ chính xác không cao. Thực chất cũng phải tính giá trị của tiền theo công thức hệ số chiết khấu.
Các chỉ tiêu đánh giá tài chính cha đợc áp dụng trong dự án mà mới chỉ tính đơn thuần lợi nhuận là phần còn lại của doanh thu sau khi trừ chi phí. Trong phần doanh thu đã tính toán cha tính hết tất cả các phần thu đợc từ dự án nh cho thuê cửa hàng, trụ sở...Chi phí còn cha tính toán chi tiết cho từng giai đoạn thi công.
Cha tính toán và dự báo chính xác các thông số về nhu cầu thị trờng nên mức tiêu thụ và doanh thu có tính chất tơng đối.
Cha dự báo đợc mức độ rủi ro, biến động về giá cả, chính sách... sau 5 năm sẽ ảnh hởng đến mức doanh thu của dự án.
Các tài liệu để lập dự án còn thiếu, cha cập nhật, mới chỉ áp dụng theo kinh nghiệm cùng với nguồn tài liệu đã có từ lâu mà không áp dụng tìm hiểu thêm nguồn sách báo mới có, các loại sách hớng dẫn cách tính toán cụ thể chính xác về lập, tính toán tài chính, kinh tế xã hội... của dự án đầu t, hay sách quản lí dự án đầu t...
Hạn chế trong phân tích kinh tế - xã hội :
Do đặc điểm của dự án cho nên không áp dụng đợc các cách tính toán cụ thể cho chỉ tiêu phản ánh lợi ích kinh tế xã hội bởi đây là các yếu tố khó ớc l-
ợng đợc. Cho nên trong phân tích kinh tế xã hội không phản ánh thông qua các chỉ tiêu này.
Cha phản ánh hết các tác động của dự án đến môi trờng xung quanh kể cả tác động có lợi và có hại nh khi thực hiện dự án thì sẽ ảnh hởng xấu nh thế nào đến môi trờng xung quanh, có gây ô nhiễm môi trờng hay không… mà mới chỉ đề cập đến vấn đề tạo nhà ở là chủ yếu.
Chơng iii
Đề xuất phơng pháp đánh giá hiệu quả tài chính, kinh tế - xã hội của dự án.