khả năng trả nợ
An toàn về khả năng thanh toỏn nghĩa vụ tài chớnh ngắn hạn đƣợc thể hiện qua việc xem xột chi tiờu: tỷ lệ giữa tài sản lƣu động so với nợ ngắn hạn (cũn đƣợc gọi là tỷ lệ khả năng thanh toỏn thiện hành)=Tài sản lƣu động/Nợ ngắn hạn.
Tỷ lệ khả năng thanh toỏn hiện hành phản ỏnh khả năng thanh toỏn ngắn hạn của doanh nghiệp. Tỷ lệ này phải >=1 và đƣợc xem xột cụ thể cho từng ngành nghề kinh doanh.
An toàn về khả năng trả nợ của dự ỏn
Đối với cỏc dự ỏn vay vốn để đầu tƣ cần phải xem xột khả năng trả nợ. Khả năng trả nợ của dự ỏn đƣợc đỏnh giỏ trờn cơ sở nguồn thu và nợ (nợ gốc và lói) phải trả hàng năm của dự ỏn. Việc xem xột này đƣợc thể hiện thụng qua bảng cõn đối thu chi và tỷ số khả năng trả nợ của dự ỏn.
28 Tỷ số khả năng trả nợ = của dự ỏn
Nợ phải trả hàng năm (gốc và lói)
Nguồn trả nợ hàng năm của dự ỏn gồm lợi nhuận (sau khi trừ thuế thu nhập), khấu hao cơ bản và lói phải trả hàng năm.
Nợ phải trả hàng năm của dự ỏn do ngƣời vay quyết định cú thể theo mức đều đặn hàng năm hoặc cú thể là trả nợ gốc đều trong một số năm, lói trả hàng năm tớnh trờn số vốn vay cũn lại, cú thể trả nợ theo mực thay đổi hàng năm…
Tỷ số khả năng trả nợ của dự ỏn đƣợc so sỏnh với mức quy định chuẩn. Mức này đƣợc xỏc định theo từng ngành nghề. Dự ỏn đƣợc đỏnh giỏ cú khả năng trả nợ khi tỷ số khả năng trả nợ của dự ỏn phải đạt đƣợc mức quy định chuẩn.
Ngoài ra khả năng trả nợ của dự ỏn cũn đƣợc đỏnh giỏ thụng qua việc xem xột sản lƣợng và doanh thu tại điểm hũa vốn trả nợ.
Khả năng trả nợ của dự ỏn đúng vai trũ quan trọng trong việc đỏnh giỏ độ an toàn về mặt tài chớnh của dự ỏn đồng thời cũng là chỉ tiờu đƣợc cỏc nhà cung cấp tớn dụng cho dự ỏn đặc biệt quan tõm và coi là một trong cỏc tiờu chuẩn để chấp nhận cung cấp tớn dụng cho dự ỏn hay khụng.
1.4. Phõn tớch khớa cạnh kinh tế - xó hội dự ỏn đầu tƣ bất động sản
Phõn tớch khớa cạnh kinh tế - xó hội dự ỏn đầu tƣ là sự so sỏnh, đỏnh giỏ một cỏch cú hệ thống giữa những chi phớ và cỏc lợi ớch của dự ỏn trờn quan điểm của toàn bộ nền kinh tế và toàn bộ xó hội.
Phõn tớch khớa cạnh kinh tế nhằm xỏc định những đúng gúp của dự ỏn vào cỏc mục tiờu phỏt triển cơ bản của nền kinh tế và phỳc lợi của đất nƣớc. Để núi lờn hiệu quả của lợi ớch kinh tế xó hội mà dự ỏn mang lại, cần phải tiến
29
hành so sỏnh giữa lợi ớch mà nền kinh tế và toàn bộ xó hội thu đƣợc với những chi phớ xó hội phải bỏ ra hay là sự đúng gúp của xó hội khi thực hiện dự ỏn.
1.4.1. Tỏc động đến lao động và việc làm
Để đỏnh giỏ tỏc động của dự ỏn đến lao động và việc làm cú thể xem xột cả cỏc chỉ tiờu tuyệt đối và cỏc chỉ tiờu tƣơng đối đú là: chỉ tiờu số lao động cú việc làm do thực hiện dự ỏn và chỉ tiờu số lao động cú việc làm tớnh trờn 1 đơn vị giỏ trị vốn đầu tƣ.
- Số lao động cú việc làm
Bao gồm số lao động cú việc làm trực tiếp cho dự ỏn và số lao động cú việc làm ở cỏc dự ỏn liờn đới (số lao động việc làm giỏn tiếp).
Trong khi tạo việc làm cho một số lao động, thỡ sự hoạt động của dự ỏn mới cũng cú thể làm cho một số lao động của cỏc cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ khỏc bị mất việc do cỏc cơ sở này khụng cạnh tranh nổi với sản phẩm của dự ỏn mới, phải thu hẹp sản xuất. Tuy nhiờn số lƣợng này khụng thể xỏc định chớnh xỏc đƣợc mà chỉ cú thể biện luận bằng lý thuyết.
- Số lao động cú việc làm trờn một đơn vị đầu tƣ
Để tớnh chỉ tiờu số lao động cú việc làm trờn 1 đơn vị giỏ trị vốn đầu tƣ, cũng tƣơng tự nhƣ đối với lao động, ta phải tớnh số vốn đầu tƣ trực tiếp của dự ỏn đang xem xột và vốn đầu tƣ của cỏc dự ỏn liờn đới (vốn đầu tƣ đầy đủ). Tiếp đú tớnh cỏc chỉ tiờu sau đõy:
Số lao động cú việc làm trực tiếp tớnh trờn một đơn vị giỏ trị vốn đầu tƣ trực tiếp (Id):
30
Ld: số lao động cú việc làm trực tiếp của dự ỏn Ivd: số vốn đầu tƣ trực tiếp của dự ỏn
Tiờu chuẩn này cú giỏ trị càng cao thỡ dự ỏn càng cú tỏc động lớn đến nền kinh tế xó hội.
1.4.2.Tỏc động đến mụi trƣờng sinh thỏi
Việc thực hiện một dự ỏn thƣờng cú tỏc động nhất định đến mụi trƣờng sinh thỏi. Cỏc tỏc động này cú thể là tớch cực, nhƣng cũng cú thể là tiờu cực. Tỏc động tớch cực cú thể là làm đẹp cảnh quan mụi trƣờng, cải thiện điều kiện sống, sinh hoạt cho dõn cự địa phƣơng,… Cỏc tỏc động tiờu cực bao gồm việc ụ nhiễm nguồn nƣớc, khụng khớ, đất đai, làm ảnh hƣởng đến sức khỏe của con ngƣời và sỳc vật trong khu vực.
1.4.3. Mức đúng gúp vào ngõn sỏch nhà nƣớc (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Đúng gúp vào ngõn sỏch nhà nƣớc càng nhanh thỡ càng cú lợi cho sự phỏt triển kinh tế xó hội của đất nƣớc. Do nguồn ngõn sỏch chủ yếu đƣợc sử dụng để đầu tƣ vào cỏc ngành sản xuất mũi nhọn, trợ giỳp cỏc cỏc ngành vỡ lợi ớch chung của xó hội và cần thiết phải phỏt triển. Vỡ vậy dự ỏn nào càng đúng gúp nhiều cho Ngõn sỏch nhà nƣớc qua cỏc loại thuế và cỏc khoản thu khỏc thỡ hiệu quả của nú càng lớn khi xột về sự đúng gúp vào lợi ớch kinh tế xó hội của dự ỏn. Để xem xột hiệu quả của sự đúng gúp vào ngõn sỏch của dự ỏn, chỳng ta cú thể sử dụng chỉ tiờu tỷ lệ đúng gúp vào ngõn sỏch nhà nƣớc trờn tổng vốn đầu tƣ.
31
CHƢƠNG 2
PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU BIỆT THỰ TRUNG TÂM HỘI NGHỊ QUỐC GIA
2.1. Dự ỏn đầu tƣ khu biệt thự Trung tõm Hội nghị Quốc gia 2.1.1. Vài nột về Trung tõm Hội nghị Quốc gia 2.1.1. Vài nột về Trung tõm Hội nghị Quốc gia
Nằm trờn ngó tƣ Phạm Hựng – Trần Duy Hƣng, cỏch trung tõm Thủ đụ Hà Nội 10km về phớa Tõy Nam, Trung tõm Hội nghị Quốc gia tọa lạc trờn diện tớch 64 ha. Đƣợc đỏnh giỏ là một trong ba trung tõm Hội nghị lớn nhất khu vực Đụng Nam Á, trung tõm đƣợc xõy xong vào thỏng 8/2006 sau 22 thỏng khởi cụng xõy dựng, đƣợc thiết kế dựa trờn ý tƣởng cảnh quan di sản văn húa Vịnh Hạ Long với phƣơng ỏn thiết kế mang tờn “Lƣợn súng biển Đụng” do chuyờn gia ngƣời Đức, TS Meinhard Von Gerkar thiết kế. Cụng trỡnh hiện đại và hoành trỏng này cú một tũa nhà chớnh cao 5 tầng và 1 tầng hầm với diện tớch là 20.000 m2
.
Hệ thống thiết bị õm thanh tại đõy đƣợc thiết kế đa dạng cú thể đỏp ứng cho cỏc hội thảo, õm thanh phục vụ biểu diễn nghệ thuật, ỏnh sỏng sõn khấu hiện đại. Phũng họp này đƣợc trang bị tới 3 màn hỡnh mỏy chiếu phự hợp với cỏc loại hỡnh nghệ thuật cú thể thay đổi theo ý muốn. Tại cỏc ghế ngồi đƣợc bố trớ hộp đại biểu cơ động kỹ thuật số bao gồm cú micro cổ ngỗng và tai nghe. Đặc biệt phũng họp chớnh cú thể chia thành hai khụng gian riờng biệt bằng hệ thống vỏch ngăn tự động đỏp ứng cỏc yờu cầu phục vụ hội nghị lớn, nhỏ, cỏc buổi biểu diễn ca nhạc, khiờu vũ, ba lờ và hoạt động khỏc.
Phũng khỏnh tiết nằm tại tầng 1 tũa nhà cú diện tớch 2.100 m2 cú thể sắp xếp theo nhiều kiểu nhƣ: nhà hỏt, lớp học, tiệc đứng, tiệc ngồi, bàn trũn.
32
Phũng Khỏnh tiết cú hệ thống sõn khấu di động để phục vụ cho cỏc buổi biểu diễn nghệ thuật. Phũng này cú thể tự động chia làm hai khụng gian riờng.
Đặc biệt, Trung tõm bỏo chớ và truyền hỡnh ở đõy cú 3 phũng riờng biệt dành cho truyền hỡnh, phỏt thanh và bỏo viết. Đõy là trung tõm bỏo chớ đƣợc đỏnh giỏ là rất hiện đại, đạt tiờu chuẩn quốc tế với đầy đủ trang thiết bị phục vụ cho cỏc hoạt động nhƣ truyền hỡnh trực tiếp, đƣờng truyền ADSL, cỏc khu dựng cho cỏc phúng viờn sử dụng để viết tin, truyền tin…
2.1.2. Giới thiệu về khu biệt thự Trung tõm Hội nghị Quốc gia 2.1.2.1. Quy mụ của Khu biệt thự 2.1.2.1. Quy mụ của Khu biệt thự
Khu biệt thự Trung tõm Hội nghị Quốc gia (National Convention Centre Villas) đạt tiờu chuẩn 5 sao, theo mụ hỡnh cỏc biệt thự cao cấp nhằm hoàn thiện cấu trỳc chức năng của Trung tõm Hội nghị Quốc gia và để phục vụ cỏc đoàn khỏch của Đảng và Nhà nƣớc. Khu biệt thự khụng những đỏp ứng đƣợc mục đớch chớnh trị là đún tiếp cỏc đoàn khỏch quốc tế cao cấp của Chớnh phủ, đảm bảo nhu cầu bố trớ chỗ ăn, nghỉ, làm việc cho đoàn khỏch, cỏn bộ, đại biểu về Hà Nội cụng tỏc, mà cũn cú ý nghĩa quyết định đến việc tạo dựng một quy trỡnh phục vụ khộp kớn “ăn, nghỉ, đi lại, cụng tỏc, hội họp”, nõng cao chất lƣợng phục vụ và khai thỏc hiệu quả Trung tõm Hội nghị Quốc gia.
Quy mụ tổng diện tớch sàn Khu biệt thự là 8.404 m2, với 10 khu biệt thự và 1 Khu tiếp đún trong khuụn viờn rộng 5 ha. (xem phụ lục 1)
2.1.2.2. Ngụn ngữ kiến trỳc thể hiện ý tƣởng Khu Tiếp đún Nhà hàng: Khu Tiếp đún Nhà hàng:
Khu Tiếp đún Nhà hàng bao gồm 02 khối nhà gắn kết tạo thành tổng thể đƣợc bố trớ nằm giữa hồ sỳng quanh năm xanh tốt. Cấu trỳc khụng gian
33
của khu Tiếp đún Nhà hàng đƣợc bố cục theo hƣớng nhiều khối, cao thấp khỏc nhau liờn kết thụng qua hành lang, cầu thang phự hợp với cụng năng sử dụng và đảm bảo tỏch biệt khụng gian của từng chức năng. Khu Tiếp đún Nhà hàng bao gồm cỏc chức năng chớnh nhƣ sau:
+ Nhà hàng 150 chỗ: nằm phớa sau bao quanh hồ sỳng và vƣờn cảnh quan, cú cao độ thấp hơn sảnh khu Tiếp đún 1,5m;
+ Phũng chiờu đói 50 chỗ: nằm phớa sau bờn phải khu tiếp đún, cú cao độ thấp hơn sảnh khu Tiếp đún 1,5m;
+ Bar Coffe Lounge: nằm phớa sau bờn trỏi khu tiếp đún, cú cao độ thấp hơn sảnh khu Tiếp đún 1,5m;
+ Tiếp đún Business center sảnh chờ: nằm trờn lối tiếp cận chớnh, cú cao độ +1,5m so với quảng trƣờng phớa trƣớc;
+ Bếp nấu - bếp sơ chế: nằm bờn dƣới khu Tiếp đún, cú cao độ -1,5m so với quảng trƣờng phớa trƣớc.
Hƣớng chớnh của khu Tiếp đún Nhà hàng theo hƣớng đụng nam để tận dụng giú mỏt vào mựa hố. Bao quanh cụng trỡnh là hồ nƣớc trồng hoa sỳng, vƣờn cõy, thảm cỏ, kết hợp với cảnh quan bụi tre tạo thành tổng thể gắn kết hài hũa với thiờn nhiờn.
Hỡnh thức kiến trỳc theo hƣớng hiện đại kết hợp đƣờng nột trang trớ theo kiểu Á đụng trong mụi trƣờng khớ hậu nhiệt đới núng ẩm. Giải phỏp vỏ bao che gồm mỏi lợp ngúi (mỏi dốc bằng bờ tụng cốt thộp dỏn ngúi đỏ màu xanh đen), mỏi đua rộng để tạo búng rõm và che mƣa hắt vào bề mặt cụng trỡnh, hệ thống nan gỗ, sổ thẳng theo chiều đứng ngụi nhà mở tầm nhỡn ra vƣờn cảnh quan và tạo cho cụng trỡnh cú dỏng vẻ thanh thoỏt, nhẹ nhàng.
34
Mƣời biệt thự đƣợc bố trớ theo cao độ địa hỡnh khu đất và gắn kết với cảnh quan tổng thể của khu Trung tõm Hội nghị Quốc gia. Cấu trỳc của 10 Biệt thự giống nhau về số lƣợng phũng (mỗi biệt thự bao gồm 6 phũng tiờu chuẩn và 01 phũng hạng sang), diện tớch, tuy nhiờn cú sự khỏc biệt về hỡnh thức kiến trỳc để phự hợp với cao độ địa hỡnh và tầm nhỡn về phớa hồ trung tõm.
2.2. Xỏc định Tổng mức đầu tƣ của Dự ỏn
Tổng mức đầu tƣ là toàn bộ chi phớ đầu tƣ và xõy dựng (kể cả vốn sản xuất ban đầu) và là giới hạn chi phớ tối đa đƣợc xỏc định trong quyết định đầu tƣ. Tổng mức đầu tƣ khu biệt thự Trung tõm Hội nghị Quốc gia đƣợc huy động bằng tiền đồng Việt Nam và vay ngoại tệ thụng qua nhập khẩu thiết bị. Tổng mức đầu tƣ đƣợc tớnh theo cụng thức: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
TMĐT = GXD + GTB + GGPMB + CK + QLDA + CDP
Trong đú :
GXD : Chi phớ xõy dựng GTB : Chi phớ thiết bị
GGPMB : Chi phớ đền bự giải phúng mặt bằng, tỏi định cƣ (nếu cú) CK + QLDA : Chi phớ quản lý dự ỏn và chi phớ khỏc
CDP : Chi phớ dự phũng
Căn cứ lập tổng mức đầu tư::
- Căn cứ vào giỏ thiết bị đó đầu tƣ cho Trung tõm Hội nghị Quốc gia; - Luật Xõy dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội khúa XI, kỳ họp thứ 4;
35
- Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chớnh phủ về Quản lý chi phớ dự ỏn đầu tƣ xõy dựng cụng trỡnh;
- Quyết định số 957/BXD-VP ngày 29/9/2009 của Bộ Xõy dựng về việc ban cụng bố mức chi phớ quản lý dự ỏn và tƣ vấn đầu tƣ xõy dựng cụng trỡnh;
- Căn cứ vào nghị định số 70/2011/NĐ-CP ngày 22/8/2011 của Chớnh phủ về việc quy định mức lƣơng tối thiểu vựng đối với ngƣời lao động làm việc ở cụng ty, doanh nghiệp, hợp tỏc xó và cỏc tổ chức khỏc của Việt Nam cú thuờ mƣớn lao động.
- Thụng tƣ 19/2011/TT-BTC ngày 14/02/2011 của Bộ Tài chớnh về việc Quyết toỏn dự ỏn hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nƣớc.
- Thụng tƣ 06/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ xõy dựng về Hƣớng dẫn phƣơng phỏp xỏc định giỏ ca mỏy và thiết bị thi cụng xõy dựng cụng trỡnh.
2.2.1. Chi phớ xõy dựng
Chi phớ xõy dựng bao gồm chi phớ xõy dựng cỏc cụng trỡnh, hạng mục cụng trỡnh thuộc dự ỏn; Chi phớ phỏ dỡ cỏc vật kiến trỳc cũ; Chi phớ san lấp mặt bằng xõy dựng; Chi phớ xõy dựng hệ thống đƣờng ống nƣớc (ngoài phần thiết bị)...
Căn cứ để tớnh chi phớ xõy dựng
- Danh mục cỏc hạng mục xõy dựng theo thiết kế cơ sở - Quy mụ xõy dựng cỏc hạng mục theo nhiệm vụ thiết kế
- Mức thuế suất thuế giỏ trị gia tăng (TVAT) theo qui định hiện hành là 10%
36
- Giỏ chuẩn của 1 đơn vị quy mụ xõy dựng cỏc cụng trỡnh cú tớnh chất tƣơng tự trong ngành kinh doanh khỏch sạn tiờu chuẩn 5 sao.
- Chi phớ xõy dựng đƣờng, sõn bói đỗ xe. Đơn giỏ tớnh toỏn cho 1m2 đƣờng bờ tụng đƣợc tớnh theo kinh nghiệm cỏc cụng trỡnh khỏc đó đƣợc thực hiện (chƣa cú VAT)
- Chi phớ xõy dựng hàng rào, cổng: Lấy theo đơn giỏ cú tham khảo của cỏc dự ỏn tƣơng đƣơng. (chƣa cú VAT)
- Chi phớ vƣờn hoa, cõy xanh: Ƣớc tớnh theo giỏ qui định cho vƣờn cõy xanh (chƣa cú VAT)
- Chi phớ san lấp mặt bằng cụng trỡnh: Chi phớ tớnh theo khối lƣợng san lấp và đơn giỏ tổng hợp (chƣa cú VAT)
Theo phƣơng phỏp trờn Tổng chi phớ xõy dựng của dự ỏn là: 103.412.121.000
đồng (chƣa bao gồm thuế VAT) 2.2.2. Chi phớ thiết bị
Chi phớ thiết bị bao gồm chi phớ mua sắm thiết bị cụng nghệ (đó bao gồm chi phớ vận chuyển từ cảng hoặc nơi mua đến cụng trỡnh, chi phớ lƣu kho, lƣu bói, chi phớ bảo quản, cỏc loại thuế và lệ phớ theo quy định chung của phỏp luật), chi phớ đào tạo và chuyển giao cụng nghệ.
Chi phớ cho phần thiết bị sản xuất trong nƣớc đƣợc tớnh theo cụng thức sau: TB VAT i tb