Là nghiệp vụ sử dụng các nguồn vốn hình thành của ngân hàng, chúng thuộc bên Có trên bảng tổng kết tài sản nên còn được gọi là nghiệp vụ Có. Bao gồm:
- Thiết lập dự trữ: Hoạt động của ngân hàng thương mại nhằm mục đích kiếm lời.
- Nghiệp vụ tín dụng: của ngân hàng thương mại sử dụng phần lớn nguồn vốn hoạt động của ngân hàng.
+ Chiết khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá khác + Nghiệp vụ tín dụng thế chấp
+ Nghiệp vụ tín dụng ứng trước vào tài khoản
+ Nghiệp vụ tín dụng thuê mua và tín dụng đầu tư, trong đó: + Nghiệp vụ tín dụng tiêu dùng, Nghiệp vụ đầu tư
5.3.3. Nghiêp vụ trung gian
- Chuyển tiền
- Thu hộ: ngân hàng đứng ra thay mặt khách hàng để thu hộ các khoản kỳ phiếu đến hạn, chứng khoán, hàng hóa…
- Ủy thác: là nghiệp vụ mà ngân hàng làm theo ủy thác của khách hàng như quản lý tài sản hộ, chuyển gia tài hộ, bảo quản chứng khoán và vật có giá, thanh lý tài sản…
- Mua bán hộ: theo ủy nhiệm của khách hàng, ngân hàng đứng ra phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu hoặc trái khoán công ty hoặc trái khoán nhà nước, mua bán ngoại tệ, kim khí quý, đá quý cho khách hàng.
- Kinh doanh vàng, bạc, ngoại tệ để kiếm lời nếu được phép của ngân hàng trung ương. - Làm tư vấn tài chính tiền tệ.
5.4. Nguyên lý hoạt động của ngân hàng thương mại
5.4.1. Bảng cân đối tài sản của ngân hàng thương mại
- Tài sản nợ : Các chỉ tiêu ơ phần tài sản nợ phản ánh toàn bộ giá,trị tiền tệ hiện có của ngân hàng do huy động, tạo lập được, dùng để cho vay, đầu tư hay thực hiện các nghiệp vụ kinh doanh khác tại thời điểm báo cáo. Tài sản nợ được chia làm các loại sau:
+ Vốn huy động; + Vốn vay;
+ Vốn tự có là vốn riêng của ngân hàng do các chủ sơ hữu.
- Tài sản có: Tài sản có là kết quả của việc sử dụng vốn của ngân hàng. Các tài sản có sinh lời là phần tạo ra lợi nhuận chủ yếu của đơn vị. Tài sản có bao gồm các khoản sau:
+ Tiền dự trữ: Bao gồm dự trữ bắt buộc và dự trữ thặng dư; + Các khoản đầu tư chứng khoán;
+ Các khoản mục tín dụng; + Tài sản cố định.
5.4.2. Nguyên lý hoạt động và quản lý của ngân hàng thương mại
5.4.2.1. Luôn có đủ tiền mặt để thanh toán cho những người gửi tiền khi có dòng tiền rút ra
- Mỗi ngân hàng thương mại luôn phải đạt một lúc hai mục tiêu: vừa có khả năng thỏa mãn rút tiền theo yêu cầu, vừa có tiền thu vào để sinh lời.
- Khi có dòng tiền rút ra ngân hàng thương mại, với những khoản dự trữ khác nhau, sẽ chịu những ảnh hương khác nhau đến các khoản mục trong tài khoản của ngân hàng.
5.4.2.2. Quản lý tài sản có
Quản lý tài sản có là hoạt động có liên quan đến việc phân chia vốn của ngân hàng vào các khoản đầu tư dự trữ: dự trữ tiền mặt, đầu tư chứng khoán, cho vay và các tài khoản có khác. Tài sản có được quản lý theo những hướng phù hợp với từng ngân hàng.
5.4.2.3. Quản lý tài sản nợ
- Quản lý tài sản nợ, theo nghĩa rộng, bao gồm các hoạt động có liên quan với việc nhận vốn từ người gửi tiền và những người cho vay khác nhau và quyết định mức góp vốn của mình một cách thích hợp vào một ngân hàng đặc biệt nào đó.
- Để năng động tìm nguồn vốn các ngân hàng đến hướng tới việc phát hành những tài sản nợ đa dạng, phong phú, tiện lợi và hấp dẫn người mua nó, đồng thời chủ động vay từ các ngân hàng và từ các công ty khác khi có các dự án tốt.
5.4.3. Tín dụng ngân hàng
5.4.3.1. Khái niệm tín dụng ngân hàng
- Tín dụng ngân hàng là giao dịch tài sản giữa ngân hàng với bên đi vay (là các tổ chức kinh tế, cá nhân trong nền kinh tế) trong đó ngân hàng chuyển giao tài sản cho bên đi vay sử dụng trong một thời gian nhất định theo thoả thuận, và bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện cả vốn gốc và lãi cho ngân hàng khi đến hạn thanh toán.
- Tín dụng là nghiệp vụ có vị trí rất quan trọng trong hoạt động kinh doanh của mỗi ngân hàng thương mại, đồng thời đó cũng là nghiệp vụ có qui trình ky thuật rất phong phú, phức tạp đòi hỏi nhà quản trị ngân hàng cũng như kế toán tín dụng phải nắm vững nghiệp vụ này để làm tốt công tác quản trị và kế toán.
5.4.3.2. Vai trò của tín dụng ngân hàng
- Cung cấp vốn: như các nguồn tài trợ khác tín dụng ngân hàng là một nguồn vốn quan trọng đối với các doanh nghiệp nhập khẩu để thu mua dự trữ, sản xuất, tiêu thụ hàng hoá, mua sắm máy móc thiết bị…
- Nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp trên thị trường: - Thúc đẩy hoạt động nhập khẩu diễn ra thuận lợi và nhanh chóng hơn. - Cấp tín dụng hạn chế được những rủi ro:
- Trung gian về vốn: ngân hàng là một đầu mối tiếp nhận các nguồn tài trợ của nước ngoài cho hoạt động nhập khẩu.
- Vai trò của tín dụng ngân hàng đối với hoạt động nhập khẩu càng có ý nghĩa hơn khi ngân hàng thực hiện các chính sách của Nhà nước. Ngân hàng sẽ cung cấp cho các nhà nhập khẩu những khoản tín dụng lớn với lãi xuất ưu đãi mà nhờ đó họ có thể giải quyết vấn đề thiếu vốn trong hoạt động kinh doanh của mình.
5.4.3.3. Nguyên tắc của tín dụng ngân hàng
Tín dụng ngân hàng được thực hiện trên 3 nguyên tắc sau:
- Tiền cho vay phải được hoàn trả sau một thời gian nhất định cả vốn lẫn lãi: Nguyên tắc hoàn trả phản ánh đúng bản chất quan hệ tín dụng, tính chất của tín dụng sẽ bị phá vỡ nếu nguyên tắc này không được thực hiện đầy đủ.
- Vốn vay phải có giá trị tương đương làm đảm bảo: Các giá trị tương đương làm bảo đảm có thể là: vật tư hàng hóa, tài sản cố định của doanh nghiệp, số dư trên tài khoản tiền gửi, hoá đơn chuẩn bị nhận hàng hoặc có thể là cam kết bảo lãnh của một cơ quan khác thậm chí có thể là chính uy tín của doanh nghiệp trên thị trường và trong mối quan hệ quá khứ với ngân hàng.
- Cho vay theo kế hoạch thoả thuận trước: Quan hệ tín dụng phản ánh nhu cầu về vốn và lợi nhuận của doanh nghiệp. Việc thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng tín dụng là cơ sơ để doanh nghiệp tính toán các yếu tố hiệu quả của quá trình sản xuất kinh doanh, đồng thời nó cũng là một trong những yếu tố đảm bảo khả năng thu nợ của ngân hàng.
5.4.3.3. Phân loại tín dụng ngân hàng a. Căn cứ vào thời gian cấp tín dụng
- Tín dụng ngắn hạn: cấp tín dụng cho các chủ thể có nhu cầu vốn thời gian dưới 1 năm; - Tín dụng trung hạn: thời hạn cấp tín dụng là từ 1 đến 5 năm;
- Tín dụng dài hạn: thời hạn cấp tín dụng là trên 5 năm.
b. Căn cứ vào phương thức cấp tín dụng
- Cho vay từng lần: Hình thức này áp dụng đối với khách hàng có nhu cầu và đề nghị vay vốn từng lần, khách hàng có nhu cầu vay vốn không thường xuyên hoặc khách hàng mà ngân
hàng xét thấy cần thiết phải áp dụng cho vay từng lần để giám sát, kiểm tra, quản lý việc sử dụng vốn vay chặt chẽ an toàn.
- Cho vay theo hạn mức tín dụng: Cho vay theo hạn mức tín dụng là việc ngân hàng cho khách hàng vay căn cứ vào dự án, kế hoạch sản xuất kinh doanh để tính toán và thoả thuận một hạn mức tín dụng duy trì trong thời hạn nhất định hoặc theo chu kỳ sản xuất kinh doanh.
- Cho vay theo dự án đầu tư: Ngân hàng cho khách hàng vay vốn để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ đời sống.
- Cho vay hợp vốn: Theo hình thức này, một nhóm các tổ chức tín dụng cùng cho vay đối với một dự án hoặc phương án vay vốn của khách hàng, trong đó có một tổ chức tín dụng làm đầu mối dàn xếp phối hợp với các tổ chức tín dụng khác.
- Cho vay trả góp: Đây là hình thức tín dụng mà qua đó ngân hàng cho khách hàng vay để mua tài sản, hàng hoá khi khách hàng không có đủ tiền trả một lúc.
- Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng là việc ngân hàng cho vay cam kết đảm bảo sẵn sàng cho khách hàng vay vốn trong phạm vi hạn mức tín dụng nhất định để đầu tư cho dự án.
- Cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ: Với hình thức này, ngân hàng cho phép khách hàng trong phạm vi hạn mức để thanh toán tiền mua hàng hoá, dịch vụ tại các cơ sơ bán hàng có chấp nhận thanh toán thẻ hay rút tiền mặt tại các máy rút tiền tự động.
c. Căn cứ vào mục đích sử dụng
- Tín dụng sản xuất và lưu thông hàng hoá: là loại tín dụng được cung cấp cho các doanh nghiệp để họ tiến hành sản xuất và kinh doanh.
- Tín dụng tiêu dùng: là tín dụng được cấp phát cho cá nhân để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng.
d. Căn cứ vào tính chất đảm bảo của các khoản vay
- Tín dụng có bảo đảm: là loại hình tín dụng mà các khoản cho vay phát ra đều có tài sản tương đương thế chấp, có các hình thức như: cầm cố, thế chấp, chiết khấu và bảo lãnh.
- Tín dụng không có bảo đảm: là loại hình tín dụng mà các khoản cho vay phát ra không cần tài sản thế chấp mà chỉ dựa vào tín chấp.
C) TÀI LIỆU HỌC TẬP
1. PGS.TS Bùi Kim Yến (2011), “ Thị trường tài chính”, NXB Thống kê, Hà Nội
2. TS. Nguyễn Minh Hoàn (2011), “Định giá bất động sản”, NXB Tài chính, Hà Nội.
D) CÂU HỎI, BÀI TẬP, NỘI DUNG ÔN TẬP VÀ THẢO LUẬN CỦA CHƯƠNG
1. So sánh ngân hàng thương mại và tổ chức tài chính phi ngân hàng?
2. Hệ thống ngân hàng Việt Nam hiện nay đã thực hiện đầy đủ các chức năng của ngân hàng thương mại như đã học chưa? Nếu chưa thì tại sao?
3. Làm thế nào để kiểm soát tài sản có hiệu quả? Tình hình kiểm soát tài sản có tại hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay?
Chương 6
Thị trường bất động sản
(Lý thuyết: 03 tiết; Bài tập, thảo luận: 02 tiết)
A) MỤC TIÊU - Kiến thức:
Sau khi học xong Chương 6, sinh viên cần nắm được: + Khái niệm, đặc điểm và phân loại của bất động sản + Vai trò, đặc điểm của thị trường bất động sản + Cung cầu trên thị trường bất động sản
- Kỹ năng
+ Hiểu biết hơn về bất động sản và thị trường bất động sản + Phân biệt được các loại bất động sản
+ Từ đó hiểu biết thêm tầm quan trọng của thị trường bất động sản trong nền kinh tế
- Thái độ:
+ Sinh viên thích thú tìm hiểu các loại bất động sản ơ Việt Nam
+ Sinh viên biết được thêm về hoạt động thị trường bất động sản ơ Việt Nam
B) NỘI DUNG
6.1. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản
6.1.1. Khái niêm và phân loại
6.1.1.1. Khái niệm
- Khái niệm: Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: + Đất đai
+ Nhà ơ, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ơ, công trình xây dựng đó.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai + Các tài sản khác do pháp luật quy định.
6.1.1.2. Phân loại
- Theo đặc tính vật chất: + Đất đai
+ Các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với công trình + Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Theo khả năng phát triển: + BĐS có khả năng phát triển + BĐS không có khả năng phát triển
- Theo đặc tính vật chất và mục đích sử dụng: Công trình kiến trúc; Đất đai.
* Ý nghĩa của viêc phân loại BĐS:
- Là cơ sơ để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội. Sự khác nhau trong quản lý Nhà nước đối với mỗi loại BĐS có mục đích sử dụng khác nhau là ơ: giá quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý là giao hay cho thuế, được cấp hay phải mua…
- Đối với các nhà đầu tư: Đó là cơ sơ để người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư.
6.1.1.3. Quyền của chủ thể đối với bất động sản
- Giá trị của BĐS phụ thuộc trước hết vào quyền của chủ thể đối với BĐS. Đây là yếu tố quan trọng – có tính chất pháp lý ảnh hương lớn đến giá trị BĐS.
Có nhiều loại quyền lợi đối với BĐS, dưới đây là những quyền phổ biến nhất: - Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết có 3 hình thức chiếm giữ đất đai:
+ Sơ hữu vĩnh viễn: Sơ hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhận quyền sơ hữu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, đây là hình thức chiếm hữu cao nhất.
+ Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc quyền sơ hữu vĩnh viễn hoặc đất công của Nhà nước có thể đem cho thuê theo hợp đồng ngắn hạn và dài hạn. Những hợp đồng cho thuê đất cũng được lưu hồ sơ bằng các chứng thư và có thể kéo dài vô thời hạn.
+ Quyền sử dụng đất: Tương tự như cho thuê theo hợp đồng, nhưng thường gắn liền với một hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê, ví dụ: du lịch hay nghề rừng.
- Đối với các công trình:
+ Sơ hữu vĩnh viễn: Quyền này phát sinh khi chủ sơ hữu đất cũng sơ hữu luôn các công trình ơ trên khu đất ấy.
+ Thuê theo hợp đồng: công trình nằm trên khu đất được đem cho thuê theo hợp đồng. - Quyền sơ hữu tư nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Các quyền đó có thể bị cưỡng chế bơi luật pháp và bị giới hạn: khi Chính phủ thu hồi vì lợi ích quốc gia; hạn chế quyền đi qua khu đất trong một số trường hợp nhất định.
6.1.2. Đặc điểm của bất động sản
Những đặc điểm chủ yếu của bất động sản: - Cố định về vị trí
- Tính bền vững - Tính khác biệt - Tính khan hiếm - Có giá trị lớn
- Tính ảnh hương lẫn nhau
6.2. Khái niệm, vai trò, đặc điểm và phân loại của thị trường bất động sản
6.2.1. Khái niêm, vai trò của thị trường bất động sản
6.2.1.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Có rất nhiều khái niệm về thị trường bất động sản (BĐS): - Đồng nhất thị trường BĐS với thị trường nhà đất.
- Thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường, có sự quản lý của Nhà nước.
- Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định.
- Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.
6.2.1.2. Vai trò của thị trường bất động sản
- Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng.